Website xây dựng pháp luật của VCCI
Điều chỉnh các quan hệ chuyển quyền sử dụng đất
[size=18]Về điều chỉnh các quan hệ chuyển quyền sử dụng đất trong Dự thảo Bộ luật Dân sự (sửa đổi)
Phạm Hữu Nghị
Tạp chí Nhà nước và Pháp luật
Viện Khoa học Xã hội Việt Nam
Trong quá trình soạn thảo Bộ luật Dân sự (sửa đổi), vấn đề về sự điều chỉnh các quan hệ chuyển quyền sử dụng đất là vấn đề còn có ý kiến khác nhau. Tựu trung lại có 2 loại ý kiến: Loại ý kiến thứ nhất cho rằng, không nên quy định vấn đề điều chỉnh các quan hệ chuyển quyền sử dụng đất vì các nội dung này đã được quy định trong các văn bản quy phạm pháp luật đất đai. Còn những người theo ý kiến thứ hai lại lập luận: vấn đề điều chỉnh các quan hệ chuyển quyền sử dụng đất cần được quy định trong Bộ luật Dân sự (sửa đổi) vì các văn bản pháp luật khác chưa quy định rõ về vấn đề này. Tôi là người theo ý kiến thứ hai và trong bài viết này xin trình bày quan điểm của mình về 3 nội dung: thứ nhất, lý giải tại sao trong Bộ luật Dân sự (sửa đổi) cần quy định vấn đề điều chỉnh các quan hệ chuyển quyền sử dụng đất; thứ hai, Bộ luật Dân sự (sửa đổi) cần quy định những vấn đề gì trong nội dung điều chỉnh các quan hệ chuyển quyền sử dụng đất; thứ ba, một số ý kiến đóng góp cho các quy định về chuyển quyền sử dụng đất trong Dự thảo Bộ luật Dân (sửa đổi)
1.Tại sao trong Bộ luật Dân sự (sửa đổi) cần quy định vấn đề điều chỉnh các quan hệ chuyển quyền sử dụng đất?
1.1 Khái quát về sự điều chỉnh các quan hệ chuyển quyền sử dụng đất trong Bộ luật Dân sự năm 1995 và các văn bản pháp luật đất đai được ban hành trước Luật đất đai năm 2003
Trong Bộ luật Dân sự năm 1995 có một phần dành cho các quy định về chuyển quyền sử dụng đất- đó là phần thứ Năm. Phần thứ Năm này, xét về kết cấu có 6 chương với 75 điều. Chương I đưa ra những quy định chung về chuyển quyền sử dụng đất (CQSĐ);. Trong từng chương có các quy định định nghĩa về từng loại hợp đồng CQSĐ, quy định về điều kiện CQSĐ, về điều kiện CQSĐ; hình thức và nội dung của các hợp đồng CQSĐ.
Tuy Bộ luật Dân sự đã có quy định về chuyển quyền sử dụng đất nhưng trong thực tế cuộc sống các cá nhân, tổ chức, hộ gia đình khi tham gia vào các giao dịch về chuyển quyền sử dụng đát đã không dùng đến các quy định này. Tạo sao có tình trạng này? Các quy định trong Bộ luật Dân sự năm 1995 về chuyển quyền sử dụng đất này không được áp dụng là do:
Thứ nhất, các quy định của Bộ luật Dân sự không thể độc lập đi vào cuộc sống vì chúng bị lệ thuộc vào các quy định của pháp luật đất đai về điều kiện, trình tự thủ tục của các giao dịch về quyền sử dụng đất.
Thứ hai, sau khi Luật Đất đai năm 1993 được sửa đổi, bổ sung 2 lần vào năm 1998 và năm 2001 và nhất là từ khi Chính phủ ban hành Nghị định số 17/1999/CP ngày 27/9/1993 về thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế quyền sử dụng đát và thế chấp, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất, trong đó có quy định rõ các mẫu của từng loại hợp đồng CQSDĐ thì các quy định về CQSDĐ trong Bộ luật Dân sự lại càng không được “ngó ngàng” tới vì chúng vừa lạc hậu, vừa không phù hợp với các quy định của pháp luật đất đai.
1.2 Các quy định về chuyển quyền sử dụng đất trong Luật Đất đai năm 2003 và trong Nghị định 181 hướng dẫn thi hành Luật Đất đai năm 1993
Luật Đất đai năm 2003 dành 1 chương quy định các thủ tục hành chính về quản lý sử dụng đất – chương V, trong đó từ Điều 126 đến Điều 131 quy định về trình tự, thủ tục chuyển quyền sử dụng đất. Thí dụ, Điều 127 đã quy định về trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất như sau:
“1. Việc nộp hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất được quy định như sau:
a) Hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất nộp tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất; trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất tại nông thôn thì nộp tại Uỷ ban nhân dân xã nơi có đất để chuyển cho Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất;
b) Hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất gồm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có chứng nhận của công chứng nhà nước; trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân thì được lựa chọn hình thức chứng nhận của công chứng nhà nước hoặc chứng thực của Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất.
2. Trong thời hạn không quá mười lăm ngày làm việc, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ, gửi hồ sơ cho cơ quan quản lý đất đai thuộc Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Trường hợp các bên chuyển nhượng phải thực hiện nghĩa vụ tài chính mà nghĩa vụ tài chính đó được xác định theo số liệu địa chính thì văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thông báo cho các bên chuyển nhượng thực hiện nghĩa vụ tài chính”.
Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ Về thi hành Luật Đất đai đã dành một mục- Mục 3 trong chương XI quy định về trình tự thủ tục hành chính trong việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất. Thí dụ, Điều 148 quy định về trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất:
“1. Bên nhận chuyển nhượng nộp một (01) bộ hồ sơ gồm có:
a) Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất;
b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1,2 và 5 Điều 50 Luật Đất đai (nếu có)
2. Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất được thực hiện như sau:
a) Trong thời hạn không quá bốn (04) ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ, trích sao hồ sơ địa chính; gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định nghiã vụ tài chính; ch?nh lý giấy chúng nhận quyền sử dụng đất đã cấp hoặc thủ tục cấp giấy chúng nhận quyền sử dụng đất đối với trường hợp phải cấp mới giấy chứng nhận;
b) Trong thời hạn không quá ba (03) ngày làm việc kể từ ngày nhận được thông báo nghĩa v? tài chính, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất hoặc uỷ ban nhân dân xã, thị trấn co trách nhiệm thông báo cho bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng thực hiện nghĩa vụ tài chính;
c) Trong thời hạn không quá ba (03) ngày làm việc kể từ ngày bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng thực hiện xong nghĩa vụ tài chính, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất hoặc Uỷ ban nhân dân xã, thị trấn noi có đất có trách nhiệm trao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất”.
Từ sự phân tích khái quát một số quy định trong Luật Đất đai năm 2003 và trong Nghị định 181 có thể đưa ra nhận xét sau đây: Luật Đất đai năm 2003 và Nghị định 181 mới chỉ quy định những nội dung về quyền sử dụng đất mang tính hành chính như điều kiện về hồ sơ về chuyển quyền sử dụng đất và về trình tự thủ tục, thời hạn thực hiện việc chuyển quyền sử dụng đất. Còn những nội dung về quyền sử dụng đất gắn với quyền dân sự chưa được quy định trong Luật Đất dai năm 2003 và Nghị định 181. Đó là nội dung của các hợp đồng về CQSDĐ, các quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia vào quan hệ chuyển quyền sử dụng đất.
2. Bộ luật Dân sự (sửa đổi) cần quy định những vấn đề gì trong nội dung về chuyển quyền sử dụng đất?
Từ những nhận xét trong mục 1 bài này, tôi cho rằng trong Bộ luật Dân sự (sửa đổi) vẫn cần có những quy về chuyển quyền sử dụng đất nhưng không nên tách thành một phần riêng mà nên đưa vào phần thứ hai- Tài sản và quyền sở hữu và phần thứ Ba- Trái vụ và hợp đồng.Theo tôi, những quy định về chuyển quyền sử dụng đất bao gồm:
Thứ nhất, các quy định về khái niệm quyền sử dụng đất; các căn cứ xác lập và chấm dứt quyền sử dụng đất (đưa vào Phần thứ Hai- Tài sản và quyền sở hữu).
Thứ hai, các quy định về hình thức của việc CQSD; về thủ tục, điều kiện, nguyên tắc và giá chuyển quyền sử dụng đất trên cơ sở kế thừa và phát triển, sửa chữa, bổ sung các nội dung đã được quy định tại Phần thứ Năm của Bộ luật Dân sự năm 1995.
Thứ ba, cần quy định về từng loại hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất vơi các nội dung cần thể hiện là: nội dung của từng loại hợp đồng, quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia vào các quan hệ chuyển quyền sử dụng đất.
Thứ tư, các quy định về thừa kế quyền sử dụng đất (nên đưa vào phần thứ Tư- Thừa kế)
Hai loại quy định thứ hai và thứ ba đưa vào phần thứ Ba- Trái vụ và hợp đồng.
Cần chỉnh sửa các quy định về hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất; về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; về hợp đồng thuê quyền sử dụng đất; về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất. Đồng thời cần bổ sung các chương mới cho phù hợp với Luật Đất đai năm 2003 và với thực tế cuộc sống như hợp đồng cho thuê lại quyền sử dụng đất, hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất, hợp đồng bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất và hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
3. Một số ý kiến đóng góp cho các quy định về chuyển quyền sử dụng đất trong Dự thảo Bộ luật Dân (sửa đổi)
- Khoản 1 điều 677 cần bổ sung một đoạn: trừ trường hợp chuyển đổi quyền dụng đất theo chủ trương về “dồn điền, đổi thửa”. Trong trường này việc chuyển đổi quyền sử dụng đất không cần thực hiện thông qua hợp đồng.
- Điểm 1 Điều 678 về điều kiện chuyển quyền sử dụng đất là phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là quá cứng nhắc trong điều kiện nước ta. Đề nghị bổ sung thêm một đoạn: hoặc một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1,2 và 5 Điều 50 Luật Đất đai năm 2003.
- Cần căn nhắc điều kiện nêu trong điểm 4 Điều 678 : đất không có tranh chấp. Theo tôi, không phải mọi trường hợp có tranh chấp về đất đai thì đều không được chuyển quyền sử dụng đất.
- Trong chương XXIX về hợp đồng thuê quyền sử dụng đất nên bổ sung quy định về quyền ưu tiên thuê tiếp và quyền ưu tiên nhận chuyển nhượng của bên thuê quyền sử dụng đất nếu bên cho thuê hoặc tiếp tục cho thuê hoặc muốn chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người khác.
- Trong chương XXXI về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất nên bổ sung quy định về tặng cho quyền sử dụng đất có điều kiện cho phù hợp với thực tiễn đời sống.
Phạm Hữu Nghị
Tạp chí Nhà nước và Pháp luật
Viện Khoa học Xã hội Việt Nam
Trong quá trình soạn thảo Bộ luật Dân sự (sửa đổi), vấn đề về sự điều chỉnh các quan hệ chuyển quyền sử dụng đất là vấn đề còn có ý kiến khác nhau. Tựu trung lại có 2 loại ý kiến: Loại ý kiến thứ nhất cho rằng, không nên quy định vấn đề điều chỉnh các quan hệ chuyển quyền sử dụng đất vì các nội dung này đã được quy định trong các văn bản quy phạm pháp luật đất đai. Còn những người theo ý kiến thứ hai lại lập luận: vấn đề điều chỉnh các quan hệ chuyển quyền sử dụng đất cần được quy định trong Bộ luật Dân sự (sửa đổi) vì các văn bản pháp luật khác chưa quy định rõ về vấn đề này. Tôi là người theo ý kiến thứ hai và trong bài viết này xin trình bày quan điểm của mình về 3 nội dung: thứ nhất, lý giải tại sao trong Bộ luật Dân sự (sửa đổi) cần quy định vấn đề điều chỉnh các quan hệ chuyển quyền sử dụng đất; thứ hai, Bộ luật Dân sự (sửa đổi) cần quy định những vấn đề gì trong nội dung điều chỉnh các quan hệ chuyển quyền sử dụng đất; thứ ba, một số ý kiến đóng góp cho các quy định về chuyển quyền sử dụng đất trong Dự thảo Bộ luật Dân (sửa đổi)
1.Tại sao trong Bộ luật Dân sự (sửa đổi) cần quy định vấn đề điều chỉnh các quan hệ chuyển quyền sử dụng đất?
1.1 Khái quát về sự điều chỉnh các quan hệ chuyển quyền sử dụng đất trong Bộ luật Dân sự năm 1995 và các văn bản pháp luật đất đai được ban hành trước Luật đất đai năm 2003
Trong Bộ luật Dân sự năm 1995 có một phần dành cho các quy định về chuyển quyền sử dụng đất- đó là phần thứ Năm. Phần thứ Năm này, xét về kết cấu có 6 chương với 75 điều. Chương I đưa ra những quy định chung về chuyển quyền sử dụng đất (CQSĐ);. Trong từng chương có các quy định định nghĩa về từng loại hợp đồng CQSĐ, quy định về điều kiện CQSĐ, về điều kiện CQSĐ; hình thức và nội dung của các hợp đồng CQSĐ.
Tuy Bộ luật Dân sự đã có quy định về chuyển quyền sử dụng đất nhưng trong thực tế cuộc sống các cá nhân, tổ chức, hộ gia đình khi tham gia vào các giao dịch về chuyển quyền sử dụng đát đã không dùng đến các quy định này. Tạo sao có tình trạng này? Các quy định trong Bộ luật Dân sự năm 1995 về chuyển quyền sử dụng đất này không được áp dụng là do:
Thứ nhất, các quy định của Bộ luật Dân sự không thể độc lập đi vào cuộc sống vì chúng bị lệ thuộc vào các quy định của pháp luật đất đai về điều kiện, trình tự thủ tục của các giao dịch về quyền sử dụng đất.
Thứ hai, sau khi Luật Đất đai năm 1993 được sửa đổi, bổ sung 2 lần vào năm 1998 và năm 2001 và nhất là từ khi Chính phủ ban hành Nghị định số 17/1999/CP ngày 27/9/1993 về thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế quyền sử dụng đát và thế chấp, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất, trong đó có quy định rõ các mẫu của từng loại hợp đồng CQSDĐ thì các quy định về CQSDĐ trong Bộ luật Dân sự lại càng không được “ngó ngàng” tới vì chúng vừa lạc hậu, vừa không phù hợp với các quy định của pháp luật đất đai.
1.2 Các quy định về chuyển quyền sử dụng đất trong Luật Đất đai năm 2003 và trong Nghị định 181 hướng dẫn thi hành Luật Đất đai năm 1993
Luật Đất đai năm 2003 dành 1 chương quy định các thủ tục hành chính về quản lý sử dụng đất – chương V, trong đó từ Điều 126 đến Điều 131 quy định về trình tự, thủ tục chuyển quyền sử dụng đất. Thí dụ, Điều 127 đã quy định về trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất như sau:
“1. Việc nộp hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất được quy định như sau:
a) Hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất nộp tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất; trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất tại nông thôn thì nộp tại Uỷ ban nhân dân xã nơi có đất để chuyển cho Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất;
b) Hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất gồm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có chứng nhận của công chứng nhà nước; trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân thì được lựa chọn hình thức chứng nhận của công chứng nhà nước hoặc chứng thực của Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất.
2. Trong thời hạn không quá mười lăm ngày làm việc, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ, gửi hồ sơ cho cơ quan quản lý đất đai thuộc Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Trường hợp các bên chuyển nhượng phải thực hiện nghĩa vụ tài chính mà nghĩa vụ tài chính đó được xác định theo số liệu địa chính thì văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thông báo cho các bên chuyển nhượng thực hiện nghĩa vụ tài chính”.
Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ Về thi hành Luật Đất đai đã dành một mục- Mục 3 trong chương XI quy định về trình tự thủ tục hành chính trong việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất. Thí dụ, Điều 148 quy định về trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất:
“1. Bên nhận chuyển nhượng nộp một (01) bộ hồ sơ gồm có:
a) Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất;
b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1,2 và 5 Điều 50 Luật Đất đai (nếu có)
2. Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất được thực hiện như sau:
a) Trong thời hạn không quá bốn (04) ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ, trích sao hồ sơ địa chính; gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định nghiã vụ tài chính; ch?nh lý giấy chúng nhận quyền sử dụng đất đã cấp hoặc thủ tục cấp giấy chúng nhận quyền sử dụng đất đối với trường hợp phải cấp mới giấy chứng nhận;
b) Trong thời hạn không quá ba (03) ngày làm việc kể từ ngày nhận được thông báo nghĩa v? tài chính, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất hoặc uỷ ban nhân dân xã, thị trấn co trách nhiệm thông báo cho bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng thực hiện nghĩa vụ tài chính;
c) Trong thời hạn không quá ba (03) ngày làm việc kể từ ngày bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng thực hiện xong nghĩa vụ tài chính, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất hoặc Uỷ ban nhân dân xã, thị trấn noi có đất có trách nhiệm trao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất”.
Từ sự phân tích khái quát một số quy định trong Luật Đất đai năm 2003 và trong Nghị định 181 có thể đưa ra nhận xét sau đây: Luật Đất đai năm 2003 và Nghị định 181 mới chỉ quy định những nội dung về quyền sử dụng đất mang tính hành chính như điều kiện về hồ sơ về chuyển quyền sử dụng đất và về trình tự thủ tục, thời hạn thực hiện việc chuyển quyền sử dụng đất. Còn những nội dung về quyền sử dụng đất gắn với quyền dân sự chưa được quy định trong Luật Đất dai năm 2003 và Nghị định 181. Đó là nội dung của các hợp đồng về CQSDĐ, các quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia vào quan hệ chuyển quyền sử dụng đất.
2. Bộ luật Dân sự (sửa đổi) cần quy định những vấn đề gì trong nội dung về chuyển quyền sử dụng đất?
Từ những nhận xét trong mục 1 bài này, tôi cho rằng trong Bộ luật Dân sự (sửa đổi) vẫn cần có những quy về chuyển quyền sử dụng đất nhưng không nên tách thành một phần riêng mà nên đưa vào phần thứ hai- Tài sản và quyền sở hữu và phần thứ Ba- Trái vụ và hợp đồng.Theo tôi, những quy định về chuyển quyền sử dụng đất bao gồm:
Thứ nhất, các quy định về khái niệm quyền sử dụng đất; các căn cứ xác lập và chấm dứt quyền sử dụng đất (đưa vào Phần thứ Hai- Tài sản và quyền sở hữu).
Thứ hai, các quy định về hình thức của việc CQSD; về thủ tục, điều kiện, nguyên tắc và giá chuyển quyền sử dụng đất trên cơ sở kế thừa và phát triển, sửa chữa, bổ sung các nội dung đã được quy định tại Phần thứ Năm của Bộ luật Dân sự năm 1995.
Thứ ba, cần quy định về từng loại hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất vơi các nội dung cần thể hiện là: nội dung của từng loại hợp đồng, quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia vào các quan hệ chuyển quyền sử dụng đất.
Thứ tư, các quy định về thừa kế quyền sử dụng đất (nên đưa vào phần thứ Tư- Thừa kế)
Hai loại quy định thứ hai và thứ ba đưa vào phần thứ Ba- Trái vụ và hợp đồng.
Cần chỉnh sửa các quy định về hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất; về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; về hợp đồng thuê quyền sử dụng đất; về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất. Đồng thời cần bổ sung các chương mới cho phù hợp với Luật Đất đai năm 2003 và với thực tế cuộc sống như hợp đồng cho thuê lại quyền sử dụng đất, hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất, hợp đồng bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất và hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
3. Một số ý kiến đóng góp cho các quy định về chuyển quyền sử dụng đất trong Dự thảo Bộ luật Dân (sửa đổi)
- Khoản 1 điều 677 cần bổ sung một đoạn: trừ trường hợp chuyển đổi quyền dụng đất theo chủ trương về “dồn điền, đổi thửa”. Trong trường này việc chuyển đổi quyền sử dụng đất không cần thực hiện thông qua hợp đồng.
- Điểm 1 Điều 678 về điều kiện chuyển quyền sử dụng đất là phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là quá cứng nhắc trong điều kiện nước ta. Đề nghị bổ sung thêm một đoạn: hoặc một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1,2 và 5 Điều 50 Luật Đất đai năm 2003.
- Cần căn nhắc điều kiện nêu trong điểm 4 Điều 678 : đất không có tranh chấp. Theo tôi, không phải mọi trường hợp có tranh chấp về đất đai thì đều không được chuyển quyền sử dụng đất.
- Trong chương XXIX về hợp đồng thuê quyền sử dụng đất nên bổ sung quy định về quyền ưu tiên thuê tiếp và quyền ưu tiên nhận chuyển nhượng của bên thuê quyền sử dụng đất nếu bên cho thuê hoặc tiếp tục cho thuê hoặc muốn chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người khác.
- Trong chương XXXI về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất nên bổ sung quy định về tặng cho quyền sử dụng đất có điều kiện cho phù hợp với thực tiễn đời sống.