Đại biểu Trần Văn Tấn tỉnh Tiền Giang góp ý dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) tại kì họp thứ 7 của QH

Trần Văn Tấn - Tiền Giang                    

Kính thưa Quốc hội,

Về dự án Luật nhà ở (sửa đổi) tôi quan tâm ở những nội dung cụ thể như sau:
Một, về thời điểm chuyển quyền sở hữu được quy định tại Điều 13. Nhà ở là tài sản quan trọng của mỗi cá nhân, đồng thời là một trong những quyền cơ bản của công dân. Vì vậy, xác định thời điểm chuyển quyền sở hữu có ý nghĩa rất quan trọng đối với việc thực hiện quyền tài sản của mọi người. Theo quy định của dự án luật có 4 thời điểm chuyển quyền sở hữu tài sản. Tôi đồng ý với trường hợp thừa kế về nhà ở được quy định tại Khoản 4, Điều 13, còn các trường hợp mua bán nhà ở, thuê mua nhà ở và tặng cho, đổi nhà ở, tôi đề nghị quy định theo hướng thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở là thời điểm đăng ký quyền sở hữu nhà ở tại cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền với những lý do cụ thể sau đây:

Thứ nhất, nhà ở là một loại tài sản có giá trị kinh tế lớn và không tách rời quyền sử dụng đất. Theo quy định tại Khoản 1, Điều 95, Khoản 3, Điều 188 Luật đất đai năm 2013 thì đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được giao đất để quản lý. Đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu, việc chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính. Cũng chính vì nhà ở và đất đai là một thể thống nhất không tách rời nhau nên Khoản 1, Điều 104, Luật đất đai năm 2013 cũng đã khẳng định tài sản gắn liền với đất được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Vì vậy để phù hợp, đồng bộ với đặc thù của loại tài sản này, phù hợp với bản chất của quyền sở hữu, tránh tình trạng cùng một khối tài sản thống nhất nhưng có đến 2 thời điểm chuyển quyền sở hữu quyền sử dụng đất khác nhau.

Thứ hai, quy định theo đề xuất nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên trung thực, thiện chí, ngay tình và hạn chế được các trường hợp tranh chấp, lừa đảo trong thực tế. Ví dụ trong trường hợp chủ sở hữu một căn nhà bán cho nhiều người, có người có hợp đồng công chứng, có người có hợp đồng bằng giấy tay, thậm chí có người không có hợp đồng. Nếu quy định như dự án luật xác định thời điểm chuyển quyền sở hữu là thời điểm thanh toán đủ tiền giữa bên mua và bán thì có thể dẫn đến hợp đồng công chứng không có giá trị và có giá trị thấp hơn hợp đồng mua bán bằng giấy tay hoặc khó xác định chính xác thời điểm thanh toán, vì chủ yếu các giao dịch mua bán bằng tiền mặt.

Thứ ba, bên bán vẫn được quyền từ chối giao tài sản khi bên mua chưa trả đủ tiền theo thỏa thuận và việc này được quy định tại Điều 415, 416 của Bộ luật Dân sự. Vì vậy dự án luật quy định việc thuê, mua nhà ở thì thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở là kể từ thời điểm bên mua đã thanh toán đủ tiền mua, thuê mua nhà ở là không cần thiết.

Thứ tư, quy định như nêu trên cũng không trái với quy định của Luật đất đai như đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu và cũng không bắt buộc chủ sở hữu nhà ở phải đăng ký quyền sở hữu nhà ở tại cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền vì thời điểm đăng ký do chủ sở hữu nhà ở quyết định. Việc quy định như đề nghị chỉ theo hướng thời điểm chuyển quyền sở hữu càng sớm càng tốt và được pháp luật bảo vệ, do đó sẽ hạn chế tranh chấp phát sinh trong giao dịch. Từ những lý do trên, tôi đề nghị thể hiện lại nội dung quy định tại Điều 13 cụ thể như sau: thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở là thời điểm đăng ký quyền sở hữu nhà ở tại cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền trừ trường hợp thừa kế theo quy định của pháp luật.

Hai, về quy định chung các giao dịch về nhà ở được quy định tại Mục 1, Chương VIII, gồm 5 điều như các hình thức giao dịch về nhà ở, điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch, điều kiện của các bên tham gia giao dịch về nhà ở, trình tự, thủ tục trong giao dịch về nhà ở, nội dung của hợp đồng về nhà ở, tôi đề nghị bổ sung vào dự án luật một điều quy định về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng giao dịch về nhà ở vì những lí do sau đây:

Thứ nhất, hiệu lực vào thời điểm phát sinh của hiệu lực hợp đồng giao dịch  về nhà ở là một trong những nội dung rất quan trọng của dự án luật này. Nếu việc quy định rõ ràng hiệu lực pháp lí hợp đồng giao dịch nhà ở sẽ góp phần đáng kể trong việc khắc phục có hiệu quả các hạn chế bất cập về nhược điểm của giao dịch nhà ở trong thời gian qua, bảo vệ quyền và lợi ích chính đáng của người dân trong các giao dịch này.

Thứ hai, việc bổ sung thời điểm có hiệu lực của hợp đồng giao dịch về nhà ở cũng phù hợp với quy định của Điều 405 của Luật dân sự năm 2005, Khoản 3 Điều 167 Luật đất đai năm 2013, Khoản 3, Điều 5 Luật công chứng (sửa đổi). Vì vậy, tôi đề nghị bổ sung một điều về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng giao dịch về nhà ở với những nội dung như sau:

Thứ nhất, đối với hợp đồng giao dịch về nhà ở phải công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật hoặc tự nguyện công chứng, chứng thực từ thời điểm có hiệu lực của hợp đồng giao dịch được tính từ thời điểm công chứng, chứng thực.

Thứ hai, đối với hợp đồng giao dịch về nhà ở không phải công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng được tính kể từ thời điểm giao kết hợp đồng theo quy định của pháp luật dân sự.

Ba, về chấp hành chủ trương dự án xây dựng nhà ở và đình chỉ thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở được quy định tại Điều 169, nội dung của dự án luật quy định tại điều này là việc chấp nhận chủ trương đầu tư và trường hợp điều chỉnh tên gọi nội dung của dự án khác với tên gị nội dung của dự án đã được nhà nước chấp thuận thì phải làm thủ tục đề nghị cơ quan có thẩm quyền quy định tại Khoản 1, Khoản 2 Điều này chấp thuận bổ sung trước khi điều chỉnh và thực hiện dự án. Nhưng tại Khoản 4 điều này chỉ quy định cụ thể thời hạn thực hiện thủ tục  hồ sơ đề nghị chấp nhận chủ trương dự án nhà ở. Còn hồ sơ đề nghị chấp thuận bổ sung chưa được quy định cụ thể. Đề nghị cơ quan soạn thảo cần xem xét bổ sung quy định cụ thể để khi luật có hiệu lực được thực hiện thống nhất trong cả nước. Tôi hết ý kiến, xin cám ơn Quốc hội.