Đại biểu Huỳnh Ngọc Ánh TP Hồ Chí Minh góp ý dự thảo Luật nhà ở (sửa đổi) tại kì họp thứ 7 của QH

Huỳnh Ngọc Ánh - TP Hồ Chí Minh

Kính thưa Quốc hội,

Việc xác lập thời điểm xác lập quyền sở hữu về nhà ở là có ý nghĩa hết sức quan trọng. Chỉ có khi nào có quyền chủ sở hữu về nhà ở thì lúc đó các quan hệ giao dịch về nhà ở mới được pháp luật bảo vệ. Chính vì vậy, không phải ngẫu nhiên Bộ luật dân sự đã quy định rất rõ đối với những tài sản có đăng ký chủ sở hữu thì khi được chuyển quyền mà có đăng ký trước bạ mới được công nhận là chủ sở hữu. Trong khi đó nhà ở là một tài sản rất lớn, xe honda chúng ta phải đăng ký chủ sở hữu, bây giờ hệ quả chúng ta không quản lý được về vấn đề đó dẫn đến tốn rất nhiều giấy mực bàn về câu chuyện này. Vừa qua có chuyện khi mua bán chưa sang tên, chỉ cần thông báo cho cơ quan quản lý đăng ký xe là việc mua bán đã hợp pháp, điều này cũng trái với quan hệ Luật dân sự. Bởi vì khi đăng ký trước bạ như thế phải đóng nghĩa vụ thuế với nhà nước, lúc đó nhà nước mới bảo hộ quyền lợi cho các bên tham gia vào giao dịch đó thì hoàn toàn là chính xác. Chính vì vậy trong quá trình tôi đọc Luật nhà ở (sửa đổi) tôi không tìm thấy thời điểm nào được xác lập là sở hữu chủ cái nhà. Điều 10 quy định nhà nước công nhận sở hữu nhưng chuyển qua Điều 13 thiết kế 4 khoản của điều 13 tôi đọc tôi cũng không thấy được xác lập quyền sở hữu nhà khi nào. Kể cả quy định hợp đồng về nhà ở Điều 119, nội dung của hợp đồng Ban soạn thảo gộp lại, tất cả các loại hợp đồng một dạng như thế, tôi cho rằng cũng bất hợp lý.

Hiện nay Luật nhà ở hiện hành với Luật dân sự đã vênh, chính việc vênh ấy cho nên việc xét xử để lại hậu quả pháp lý vô cùng khác nhau. Người đồng tình thì đồng ý theo Luật dân sự, người không đồng ý thì lại theo Luật nhà ở, vì hiệu quả pháp lý của Luật nhà ở bây giờ là qua công chứng thì đã xác nhận quyền sở hữu hợp pháp. Nhưng Luật dân sự thì phải đăng ký kê khai. Cho nên ở cấp này xử thắng, lên cấp trên xử thua hoặc tòa này xử như thế này, tòa khác xử khác gây bất ổn trong xã hội trong thời gian qua rất nhiều, đây là một thực tế. Tôi đề nghị Ban soạn thảo nghiên cứu kỹ vấn đề này.

Bây giờ mua, bán, giao dịch như Khoản 1, Điều 113, mua bán xong, giao nhà xong, nhưng chưa sang tên, đổi chủ 1, 2 tháng sau nhà cửa biến động, lúc đó người ta thay đổi ý kiến thì lại xảy ra tranh chấp. Nếu nhà nước xác nhận đây là nhà hợp pháp, giao dịch mua, bán là hợp pháp thì hậu quả pháp lý khác nhau. Còn cho rằng giao dịch này bất hợp pháp, chưa đúng, bởi vì chưa là sở hữu chủ mà mang đi giao dịch thì không hợp pháp, mà không hợp pháp là hợp đồng vô hiệu. Hợp đồng vô hiệu thì hậu quả pháp lý lại khác nhau dẫn đến tranh chấp chỗ này không thể giải quyết được.

Vấn đề thứ hai là vấn đề giải thích từ ngữ ở Khoản 14 thuê, mua nhà ở là việc người thuê mua thanh toán trước cho bên thuê mua 20% giá trị của căn nhà thuê mua. Tôi đọc nguyên điều này, tôi không hiểu thuê mua là gì, nếu nói dân dã thì chẳng qua là mua nhà trả góp, nhưng mình dùng từ này rất khó, mai mốt tranh chấp xảy ra chỗ này không biết áp dụng hợp đồng thuê hay hợp đồng mua để giải quyết hậu quả pháp lý, chỗ này cực kỳ khó trong thực tiễn.

Thứ hai, chúng ta quy định cứng nhắc là nộp trước 20%, nộp trước 10% có thuộc diện hợp đồng thuê mua không, hoặc tôi nộp 30%, 40% thậm chí 50% thì nó có nằm trong hợp đồng thuê mua không khi bắt bẻ câu chữ. Nếu có thì tôi đề nghị chỉnh lại là tối thiểu 20% trở lên thì sẽ đúng hơn.

Vấn đề thứ ba, tôi cho vấn đề chung cư hiện nay đúng là vấn đề hết sức phức tạp và cũng không phải vì vấn đề chung cư, một bộ phận nhỏ mà chúng ta lại sửa lại Điều 13 như thế này, tôi cho là không hợp lý. Bởi vì mua, bán chung cư theo thiết kế ở điều này thì tôi cho rằng Ban soạn thảo nên đi khảo sát rộng hơn nữa về câu chuyện nhà chung cư. Nhà chung cư hiện nay trong thực tế ở thành phố Hồ Chí Minh cũng như ở Tòa án giải quyết câu chuyện nhà chung cư này hết sức phức tạp và hiện nay ứ đọng rất nhiều. Chúng tôi xác định người liên quan ở trong chung cư để chúng tôi giải quyết một vụ kiện giữa người mua nhà với chủ đầu tư là câu chuyện khó. Nên vừa rồi mới có câu chuyện ở tòa án Quận 6 buổi tối phải xuống làm công tác hòa giải, triệu tập 300 người dân ở một chung cư để giải quyết tranh chấp nhà xe trong chung cư sở hữu thuộc về ai. Tôi đọc trong này, tôi không hình dung hết được phức tạp, chưa thể giải đáp được hết tất cả những phức tạp về vấn đề nhà chung cư. Tôi mong rằng Ban soạn thảo nên cân nhắc, khảo sát thực tế tốt hơn.