Một số ý kiến đóng góp với Ban soạn thảo Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật Đất đai 2003

Thứ Hai 08:33 26-05-2008


 
Một số ý kiến đóng góp với Ban soạn thảo Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật đất đai 2003
 
Nguyễn Sương Đào
Đại diện Tiểu nhóm Đất đai và BĐS
Diễn đàn Doanh nghiệp Việt Nam (VBF)
19.5.2008
 


  
      Dưới đây là tổng hợp các vấn đề đóng góp cho việc sửa đổi Luật Đất đai mà tôi thay mặt Tiểu nhóm công tác về Đất đai và Bất động sản thuộc Diễn đàn Doanh nghiệp Việt Nam (VBF) trình bày trong  Hội thảo ngày 19 tháng 5 năm 2008 do Phòng Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI ) và Bộ Tài nguyên Môi trường  (MONRE) tổ chức tại Hà Nội 
  
      I. Nhận định chung 
  
      Dự thảo tập trung sửa đổi vào 8 nhóm vấn đề chính: (1) quy hoạch tổng thể về sử dụng đát; (2) giao cấp đất, cho thuê đất, thay đổi mục đích sử dụng đất; (3) các vấn đề tài chính liên quan đến đất, giá đất; (4) cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và các quyền đối với tài sản xây dựng trên đất; (5) thời hạn sử dụng đất; (6) Quyền sử dụng đất trong trường hợp công ty nắm giữ đất được cổ phần hóa, hay góp vốn bằng quyền sử dụng đất; (7) thủ tục hành chính và quy trình quản lý sử dụng đất; (8) quản lý và phát triển thị trường bất động sản. 
  
      Nhìn chung, các sửa đổi là theo hướng tích cực và làm rõ được một số vấn đề. 
  
  
      II. Quan điểm của VBF về Dự thảo sửa đổi            
  
      Do hầu hết các thành viên trong Tiểu nhóm công tác về Đất đai và Bất động sản là nhà đầu tư nước ngoài, tôi cho rằng các nhận xét của chúng tôi là từ góc nhìn của các nhà đầu tư nước ngoài. Những người phát biểu khác (Ông Nguyễn Đình Cung – CIEM và Tổ soạn thảo Luật Doanh nghiệp; Ông Nguyễn Huy Thục – Hiệp hội BĐS Việt Nam; Ông Vũ Duy Thái – Hội Doanh nghiệp Hà Nội; Ông Vũ Quốc Tuấn – Hội Doanh nghiệp nhỏ và vừa; Ông Nguyễn Phương Bắc – Sở KHĐT Bắc Ninh) đã đưa ra các nhận xét từ phía các cán bộ, doanh nghiệp, và nhà đầu tư Việt Nam. 
  
      Liên quan đến đất đai, các nhà đầu tư nước ngoài quan tâm tới các vấn đề: 
  
      a.   Thời hạn sử dụng đất và việc gia hạn sử dụng 

      b.   Quyền sử dụng đất kéo dài tới 70 năm hay dài hơn 

      c.   Quyền thuê đất dài hạn tới 70 năm hay dài hơn 

      d.   Giá đất và minh bạch hóa cách tính giá 

      e.   Đền bù đất 

      f.    Đối xử bình đẳng giữa nhà đầu tư trong nước và ngoài nước trong việc giao cấp đấy và các vấn đề khác liên quan đến đất 

      g.   Đăng ký đất 

  
      Đặc biệt cho dự thảo sửa đổi luật, tôi có các nhận xét sau: 
  
      1. Điều 40 – Đền bù đất 
  
      Dự thảo có đưa ra nhận định là nhà đầu tư sẽ không có khả năng tiến hành các thương lượng đền bù giải tỏa đất với người nắm giữ đất, và nên chỉ có nhà nước thực hiện việc thu hồi và đền bù đất. Nhà đầu tư nước ngoài sẽ không thể tự mình tiến hành việc thương lượng này (ngay cả trong trường hợp họ được góp vốn bằng quyền sử dụng đất từ các đối tác). 
  
      Quan điểm của VBF: Chúng tôi đề xuất cơ chế cũ nên được duy trì trong đó nhà nước và nhà đầu tư phối hợp tiến hành đền bù giải tỏa đất như trong quy định tại Nghị định 84. Từ quan điểm của nhà đầu tư, chúng tôi thấy đối với các dự án nhỏ thì các nhà đầu tư tự tiến hành thương lượng với những người nắm giữ đất. Đối với các dự án lớn, việc tiến hành thu hồi giải tỏa có thể thực hiện theo như quy trình trong Nghị định 84, trong đó Chính Phủ thông qua đại diện là các UBND tại địa phương tiến hành phê chuẩn kế hoạch đền bù tiến hành giải tỏa thu hồi đất. Tuy nhiên, có lẽ ngay trong quá trình này, nhà đầu tư cũng nên có thể tham gia nếu như Chính phủ không thể hoàn thành công tác này. Hiện tại thì thực tế cũng đang xảy ra như vậy. 
  
      Về nhà đầu tư nước ngoài, họ cần được đối xử bình đẳng. Thêm nữa, Nghị định 84 chỉ nói rằng Chính phủ sẽ thu hồi đất và thực hiện đền bù đất nếu như nhà đầu tư nước ngoài thực hiện dự án bằng nguồn vốn của chính họ. Điều đó có nghĩa là đối với các doanh nghiệp liên doanh và đối tác Việt Nam góp vốn bằng quyền sử dụng đất, các bên liên doanh toàn quyền thương lượng về giá trị vốn góp bằng quyền sử dụng đất và Chính phủ sẽ không thu hồi đất được góp vào liên doanh. Điều này cần được tiếp tục thực hiện. 
  
      Tuy nhiên trong trường hợp nhà đầu tư nước ngoài thực hiện dự án hoàn toàn bằng nguồn vốn của họ thì họ vẫn bị bất lợi so với nhà đầu tư trong nước bởi sau khi thương lượng đền bù với người nắm giữ đất, họ không thể tiến hành thanh toán ngay cho chủ đất. Họ phải thực hiện thêm hai bước nữa là thỏa thuận thuê đất với nhà nước và xin cấp giấy chứng nhận đaùa tư. Do việc xin cấp phép đầu tư có thể kéo dài từ 6 tháng đến 1 năm, có vẻ như là các chủ đất sẽ không sẵn sàng đợi chờ lâu như vậy để được nhận tiền đền bù. Vì vậy, Luật Đầu tư và Luật Đất đai cần phải có sự thống nhất và các thủ tục hành chính hay cấp phép không cần thiết nên được xem xét sửa đổi. 
  
      Thêm nữa, mọi khoản tiền đền bù mà nhà đây đầu tư trong nước hay ngoài nước chi trả trực tiếp cho chủ đất cần phải được khấu trừ vào các khoản tiền thuê đất hay phí sử dụng đất mà nhà đàu tư phải trả cho nhà nước. Hiện tại họ chỉ được khấu trừ các khoản đền bù danh nghĩa theo khung giá nhà nước quy định (giá cả này nói chung là dựa trên các khung giá đất do các tỉnh ban hành và nó thường không phản ánh giá cả thị trường thực của đất). Vì vậy, các khoản được khấu trừ là thấp hơn nhiều so với tổng số tiền thực tế mà nhà đầu tư phải chi trả đền bù. 
  
      2. Điều 48 – Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 
  
      Dự thảo sửa đổi đã tính đến vấn đề có nhiều loại hình thức sử dụng đất và nhiều loại giấy chứng nhận về quyền đối với tài sản (ví dụ sổ hồng), nhưng quy định rằng trong các giao dịch chuyển nhượng đất thì người nhận chuyển nhượng phải xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. 
  
      Quan điểm của VBF: Câu hỏi đặt ra là liệu việc này có thể thực hiện trong thực tiễn. Liệu các Sở TNMT sẽ cấp các giấy chứng nhận mới dựa trên sổ hồng, là loại giấy chứng nhận bởi cơ quan quản lý khác (Sở Xây dựng)? Các tranh cãi về việc đưa ra chỉ một hay hai (hoặc nhiều hơn hai) số lượng giấy chứng nhận sở hữu, đặc biệt đối với đất ở là đã có từ lâu và Chính phủ cần phải xem xét tìm giải pháp cho vấn đề này. 
  
      3. Điều 56 – Giá đất (khung giá)        
  
      Dự thảo cho rằng bảng giá đất là không được sử dụng để quyết định về phí sử dụng đất và giá cho thuê đất, các giá này sẽ được quyết định theo từng trường hợp cụ thể dựa trên giá trị thị trường. 
  
      Quan điểm của VBF: Dù giá đất được quyết định trên cơ sở nào, dựa vào một bảng giá (theo giá trị thị trường) cũng như cho từng trường hợp cụ thể, thì vấn đề cần quan tâm chính vẫn là việc thực thi như thế nào. Việc tính giá đất phải dựa trên một cách thức thống nhất và minh bạch. Hiện tại, vấn đề là bảng giá đất do Chính phủ ban hành không phản ánh giá trị thực của thị trường, và dù cho luật yêu cầu là giá thuê đất và các phí sử dụng đất khác phải được tính toán dựa trên cơ sở bảng giá này thì trong thực tiễn mỗi địa phương đều có các quyết định riêng của họ cho từng trường hợp, đồng thời chính quyền và nhà đầu tư cũng không có cùng một phương pháp để tính giá đất. 
  
      4. Điều 66 – Thời hạn sử dụng đất     
  
      Dự thảo sửa đổi dự kiến rằng những nhà đầu tư xây dựng nhà ở sẽ được giao quyền sử dụng đất ổn định và dài hạn đối với đất thực hiện dự án. 
  
      Quan điểm của VBF: Chúng tôi đồng ý với sửa đổi này và cũng khuyến nghị nhà đầu tư nước ngoài (cho dự án xây dựng nhà ở) được giao đất với thời hạn 70 năm và có thể được gia hạn tiếp theo nếu họ trả tiền thuê đất bằng với giá sử dụng đất như được xác định trong Nghị định 84. Thêm nữa, Luật Đầu tư cũng cần được điều chỉnh phù hợp để cho phép nhà đầu tư được kéo dài dự án đầu tư lên thời hạn 70 năm. 
  
      5. Điều 121 – Các quyền của người Việt Nam định cư tại nước ngoài    
  
      Một số sửa đổi giúp làm rõ việc những người VN định cư tại nước ngoài, đã ở Việt Nam được 6 tháng trở lên, được mua một căn hộ. 
  
      Quan điểm của VBF: Khuyến nghị cho phép những người này được mua nhiều hơn một căn hộ và có các quyền như công dân VN (theo quy định trong điều 113 Luật Đất đai), trong đó có quyền góp vốn bằng đất đai. 
  
  
      III. Các nhận xét khác của VBF 
  
      1. Cần làm rõ khái niệm “đất ở”. Đất cho dự án xây dựng nhà ở để bán thì có được coi là đất ở không, hay được coi là đất dùng cho mục đích kinh doanh? Làm rõ khái niệm này là cơ sở cốt lõi để xác định xem liệu có cần phải tiến hành chuyển đổi mục đích sử dụng đất và các chi phí liên quan đến việc chuyển đổi. Trong dự thảo sửa đổi (Điều 66), chúng tôi nhận thấy nhà đầu tư cũng được phép giao đất với thời hạn ổn định và lâu dài, giống với thời hạn áp dụng cho đất ở. 
  
      2. Thông tin về đất đai cần phải được phổ biến công khai. Mặc dù các văn phòng đăng ký đất đã được thiết lập ở địa phương, họ vẫn chưa sẵn lòng cung cấp các thông tin về đất. 
  
      3. Những người nắm giữ đất tư nhân cần được cho phép góp vốn bằng đất vào các liên doanh hay hợp đồng hợp tác kinh doanh với người nước ngoài. Điều này cũng là phù hợp với khái niệm “nhà đầu tư” quy định trong Luật Đầu tư. 
  
      4. Về vấn đề gia hạn sử dụng đất, các quy định trong Nghị định 84 liên quan đến nhà đầu tư bất động sản (nhà ở) cần được phản ánh trong Luật (cho phép các gia hạn tiếp tục với thời hạn 70 năm mà không yêu cầu các chi phí thêm).
 
 

Các văn bản liên quan