VCCI_Góp ý Dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung Nghị định 44/2014/NĐ-CP quy định về giá đất và Dự thảo Thông tư sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất

Kính gửi: Bộ Tài nguyên và Môi trường

Trả lời Công văn số 5080/BTNMT-QHPTTNĐ của Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc đề nghị góp ý Dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ quy định về giá đất  và Dự thảo Thông tư sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất (sau đây gọi tắt là Dự thảo), trên cơ sở ý kiến của doanh nghiệp, hiệp hội, Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) có một số ý kiến ban đầu như sau:

I. Về phương pháp định giá đất

So với quy định hiện hành, Dự thảo Nghị định và Dự thảo Thông tư đã có điều chỉnh về các phương pháp định giá đất, theo đó chỉ còn ba phương pháp: phương pháp so sánh, phương pháp thu nhập và phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất khi thực hiện định giá đất. Điều này có nghĩa, khi định giá đất, phương pháp thặng dư, phương pháp chiết trừ sẽ không còn được sử dụng.

Một số doanh nghiệp cho rằng, việc loại bỏ phương pháp thặng dư ra khỏi các phương pháp định giá đất, cần được cân nhắc, xem xét ở một số điểm sau:

• Gây khó khăn trong quá trình thực hiện định giá đất

Hiện nay, theo phản ánh của doanh nghiệp nếu bỏ phương pháp thặng dư, trong nhiều trường hợp định giá đất, các phương pháp còn lại sẽ gặp một số hạn chế như:

• Phương pháp thặng dư là phương pháp xác định giá đất căn cứ vào mục đích sử dụng có tiềm năng phát triển trong tương lai chứ không phải là căn cứ vào mục đích sử dụng hiện trạng như phương pháp so sánh, phương pháp thu nhập;
• Loại đất có tiềm năng phát triển này phổ biến không có các loại tài sản tương đồng, tương tự đã giao dịch thành công trên thị trường để áp dụng phương pháp so sánh (với điều kiện có tối thiểu 03 thửa đất so sánh đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất);
• Phương pháp so sánh có những hạn chế về mặt dữ liệu so sánh do các thông tin giao dịch thường khó đồng nhất với bất động sản cần định giá; cần phải có nhiều thông tin giao dịch rõ ràng, chính xác trong khi đó, thực tế nhiều trường hợp giá giao dịch trên giấy tờ và giá giao dịch thực tế là khác nhau;
• Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất được thực hiện bằng cách lấy giá đất trong bảng giá đất nhân với hệ số điều chỉnh giá đất. Hệ số điều chỉnh giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành thông qua việc phân tích, so sánh giá đất trong bảng giá đất với giá đất phổ biến trên thị trường. Như vậy, việc xác định hệ số điều chỉnh xác định cũng dựa trên các dữ liệu so sánh, vì vậy cũng gặp những bất cập về mặt thông tin, dữ liệu đầu vào như phương pháp so sánh.

Hiện nay, cơ sở dữ liệu đất đai của nước ta chưa thực sự phản ánh đúng thực tế của thị trường. Vì vậy, việc chỉ áp dụng 03 phương pháp định giá như tại Dự thảo có thể gây khó khăn trong quá trình triển khai do những bất cập nêu trên.

Mặt khác, phương pháp thặng dư  xuất phát từ cơ sở lý luận là: giá trị hiện tại của tài sản là giá trị còn lại nhận được từ sự ước tính của sự phát triển giả định trừ đi tất cả các chi phí phát sinh để tạo ra sự phát triển đó. Bản chất của phương pháp này là tính giá đất theo cách tính ngược, tức bắt đầu bằng số tiền bán được của các sản phẩm phát triển hoàn thiện trong tương lai khấu trừ các chi phí phát triển cần thiết đầu tư tạo ra sản phẩm đó. Đất có tiềm năng phát triển được định giá theo phương pháp này mà các phương pháp định giá khác không đủ điều kiện áp dụng.

• Tính thống nhất giữa các quy định về định giá bất động sản

Phương pháp thặng dư là phương pháp thẩm định giá bất động sản được các tổ chức định giá chuyên nghiệp áp dụng và được xem là một trong các phương pháp định giá áp dụng khi định giá bất động sản có tiềm năng phát triển (lô đất trống chưa phát triển hoặc đất có công trình trên đất có thể cải tạo hoặc phá dỡ xây dựng công trình mời trên đất để sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất). Phương pháp thặng dư đã được quy định trong Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 11 ban hành kèm theo Thông tư 145/2016/TT-BTC.

Trường hợp Dự thảo bỏ phương pháp thặng dư trong định giá đất khiến cho các quy định về định giá bất động sản chưa thống nhất giữa các văn bản pháp luật có liên quan.

• Mục tiêu quản lý nhà nước

Một trong những lý do để bỏ phương pháp thặng dư ra khỏi phương pháp định giá đất bởi ”đây là phương pháp định giá bất động sản phục vụ cho các nhà quản trị tính toán để quyết định đầu tư (đúng ra giá đất phải có trước), chưa phù hợp với nhiệm vụ định giá đất phục vụ quản lý nhà nước về đất đai”[1].

Nếu xem đây là phương pháp chỉ dùng để tính toán hiệu quả đầu tư, thì có nghĩa giá trị đất đã được tính toán để đạt mục tiêu sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất, giá đất này là phù hợp với nguyên tắc thị trường. Như vậy, Nhà nước sử dụng phương pháp định giá này để xác định các loại đất có tiềm năng phát triển sẽ xác định được giá đất phù hợp với giá thị trường, từ đó xác định được nghĩa vụ tài chính mà nhà đầu tư phải thực hiện cho Nhà nước.

Từ những phân tích trên, các doanh nghiệp đề nghị Ban soạn thảo cân nhắc không bỏ phương pháp thặng dư trong các phương pháp định giá đất.

II. Góp ý Dự thảo Nghị định

1. Xác định giá đất phổ biến trên thị trường

Theo quy định tại khoản 1 Điều 1 Dự thảo ”Giá đất phổ biến trên thị trường là mức giá xuất hiện với tần suất nhiều nhất trong các giao dịch đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất của các thửa đất có cùng mục đích sử dụng tại một khu vực và trong một khoảng thời gian nhất định”.

Để xác định được ”mức giá xuất hiện với tần suất nhiều nhất”, người thực hiện định giá đất phải thu thập toàn bộ giá giao dịch trên thị trường trong khoảng thời gian nhất định. Hoạt động này chỉ có thể thực hiện tổng hợp từ các cơ quan nhà nước có nguồn thông tin như văn phòng đăng ký đất đai, cơ quan thuế. Theo phản ánh, các tổ chức tư vấn (ngoại trừ trường hợp đơn vị sự nghiệp được thực hiện theo chức năng, nhiệm vụ được giao) sẽ khó tiếp cận được nguồn thông tin này một cách đầy đủ. Để tạo điều kiện hoạt động cho các tổ chức tư vấn, đề nghị Ban soạn thảo bổ sung quy định cho phép các tổ chức này tiếp cận với nguồn thông tin trên.

2. Áp dụng phương pháp định giá đất (khoản 3 Điều 1 Dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung Điều 5 Nghị định 44/2014/NĐ-CP)

Các quy định tại Dự thảo cũng như Nghị định 44/2014/NĐ-CP chưa quy định rõ phương pháp định giá đất đối với các trường hợp:

• ”Thửa đất, khu đất phi nông nghiệp là đất ở mà không đủ tối thiểu thông tin của 03 thửa đất”.

Trường hợp này theo quy định không đủ điều kiện để áp dụng phương pháp so sánh theo quy định tại khoản 1 Điều 5 (được sửa đổi), cũng không phải là trường hợp áp dụng quy định tại khoản 8 Điều 5c khi không có đủ tối thiểu thông tin của 03 thửa đất có cùng mục đích sử dụng đất do không phải là đất là phi nông nghiệp;

• ”Thửa đất, khu đất có giá trị tính theo bảng giá đất trên 200 tỷ đồng thuộc trường hợp thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê”

Trường hợp này không thuộc các trường hợp áp dụng phương pháp so sánh và phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất quy định tại Điều 5 (được sửa đổi)

3. Thông tin để áp dụng phương pháp định giá đất (khoản 5 Điều 1 Dự thảo Nghị định bổ sung Điều 5b)

Theo quy định tại Điều 5b Dự thảo Nghị định, thông tin về giá đất để áp dụng phương pháp so sánh và phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất là thông tin trong khoảng thời gian không quá 24 tháng tính từ thời điểm định giá đất trở về trước được thu thập từ các nguồn như:

• Giá đất đã chuyển nhượng trên thị trường tại văn phòng đăng ký đất đai, cơ quan thuế, Ủy ban nhân dân cấp xã;
• Giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất tại tổ chức thực hiện việc đấu giá quyền sử dụng đất

Các nguồn thông tin thu thập trên dường như chưa đủ để xác định chính xác các thông tin về giá đất. Hiện nay, các giao dịch về bất động sản trên thị trường đang có tình trạng hai giá, các giá ghi trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (thông tin văn phòng đăng ký đất đai, cơ quan thuế có được) có thể không phải là giá thực tế giao dịch.

Vì vậy, để đảm bảo tính chính xác hơn về thông tin, đề nghị Ban soạn thảo mở rộng hơn các nguồn thông tin như: giá giao dịch trên các sàn giao dịch bất động sản; giá do người thực hiện định giá thu thập qua điều tra, khảo sát.

III. Góp ý Dự thảo Thông tư

1. Mẫu Phiếu thu thập thông tin về thửa đất

Dự thảo Thông tư quy định về Phiếu thu thập thông tin về thửa đất. Điều này cần xem xét đến tính thống nhất với quy định tại Điều 5b Dự thảo Nghị định, khi thông tin về phỏng vấn không được xem là nguồn thông tin về giá đất để áp dụng phương pháp so sánh và phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất.

Mặt khác, Phiếu thu thập thông tin về thửa đất, trong mẫu có yêu cầu chữ ký và ghi rõ họ tên của người được điều tra.

Theo phản ánh, trên thực tế, do người được phỏng vấn lo ngại vấn đề truy thu thuế, thậm chí khởi tố hình sự do trốn thuế, vì thế sẽ không bao giờ cung cấp thông tin giá giao dịch khác với giá ghi trên hợp đồng. Mẫu phiếu này cũng đã được thực hiện theo Thông tư 36/2014/TT-BTNMT và gặp khó khăn khi triển khai, vì vậy, Bộ Tài nguyên Môi trường đã ban hành Quyết định 1351/QĐ-BTNMT ngày 04/6/2015, trong đó không bắt buộc người được điều tra ký tên.

Để đảm bảo phù hợp với thực tiễn, đề nghị Ban soạn thảo sửa đổi nội dung liên quan đến người được điều tra theo hướng không bắt buộc phải ký và ghi rõ họ tên.

2. Ví dụ 02 của Phụ lục 01

Ví dụ 02 đưa ra tình huống thửa đất định giá là thửa đất phi nông nghiệp không phải là đất ở mà không có đủ tối thiểu thông tin của 03 thửa đất phi nông nghiệp không phải là đất ở.

Cần xem xét lại tính phù hợp của ví dụ này với nguyên tắc áp dụng các phương pháp so sánh quy định tại khoản 3 Điều 5b Dự thảo Nghị định khi yếu tố ”tương đối giống nhau về vị trí, diện tích, kích thước, mật độ xây dựng, chiều cao công trình, điều kiện kết cấu hạ tầng và các yếu tố khác có ảnh hưởng đến giá đất so với thửa đất cần định giá” được ưu tiên hàng đầu. Trong khi đó Dự thảo Thông tư lại sử dụng nhà cao 20 tầng, diện tích đất 3.000m², mục đích sử dụng đất Thương mại dịch vụ so với các thửa đất cao 5 tầng diện tích đất chỉ hơn 100m² với mục đích đất ở để điều chỉnh. Một số doanh nghiệp cho rằng, thông tin này không đảm bảo chuyên môn và chưa thống nhất với quy định tại Dự thảo Nghị định.

Trên đây là một số ý kiến ban đầu của Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam đối với Dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ quy định về giá đất  và Dự thảo Thông tư sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất. Rất mong quý Cơ quan cân nhắc để chỉnh sửa, hoàn thiện.

Trân trọng cảm ơn sự hợp tác của quý Cơ quan.

[1] Mục IV.2.a.(2) Trang 5 Tờ trình