Ý kiến của Luật sư Lê Quốc Đạt – Công ty Luật TNHH Trí Tuệ

Góp ý của Luật sư Lê Quốc Đạt – Công ty Luật TNHH Trí tuệ

Tôi xin có 4 ý kiến về 4 vấn đề:
-          Mua bán nhà đất theo thực trạng hiện nay
-          Hậu quả pháp lý trong giải quyết hợp đồng vô hiệu toàn phần
-          Phạm vi người đại diện
-          Bổ sung 1 chương mới về giao dịch dân sự về giao dịch tài sản hình thành trong tương lai
Thứ 1 về đại diện: Tại khoản 5 Điều 144  BLDS quy định như vậy là không hợp lý, ví dụ hiện nay tôi làm tổng giám đốc 1 công ty tin học hoạt động trong 2 lĩnh vực là đào tạo E Learning và đào tạo các giải pháp quản trị doanh nghiệp, ngoài ra tôi còn làm Hội đồng quản trị rất nhiều công ty cổ phần khác giao dịch về chứng khoán, bất động sản, xuất nhập khẩu. Vì vậy tôi có thể nói trong các pháp nhân đó người ta không thể tin các giao dịch không phải tôi là đại diện, tôi bảo họ mua ở đâu họ sẽ mua ở đó, nếu tôi ký hợp đồng về công nghệ thong tin muốn nhập khẩu 1 ô tô về sử dụng thì chắc chắn phải ký hợp đồng công ty tôi chỉ định và đó cũng là công ty tôi làm chủ tịch HĐQT thì hợp đồng đó hiện nay sẽ ký kết ra sao? Theo Khoản 5 Điều 144 thì nó có bị vô hiệu không?, theo pháp luật thì vô hiệu về phạm vi đại diện nhưng thực tế thì đảm bảo là hợp đồng đó sẽ ít bị tranh chấp nhất, lý tưởng nhất. Kiến nghị: nên bỏ phạm vi đại diện vì trên thực tế nó rất phức tạp theo anh Đức 1 người có thể đại diện cho hàng vạn người trong pháp nhân  của mình, thứ 2 những Luật về doanh nghiệp cho phép công ty TNHH 1 thành viên thậm chí 2 thành viên đó là vợ và chồng thì bản chất về tài sản nếu ở góc độ luật hôn nhân gia đình thì họ là khối tài sản chung hợp nhất, như vậy về chế định về đại diện hiện nay không còn phù hợp nếu như còn hạn hẹp tại khoản 5
Thứ 2 về hợp đồng mua bán nhà đất: trên thực tế hiện nay tôi có dịch vụ tư vấn về bất động sản, vừa là luật sư nên chứng kiến rất nhiều giao dịch dưới 2 dạng: 1 là không tuân thủ quy định pháp luật nhưng thành công tuyệt đối, ví dụ mua bán nhà đất viết tay, họ không nhờ được ai nhờ tôi là luật sư đóng dấu đỏ, ký thế là yên tâm, tôi cho rằng những quy định trong BLDS là hợp đồng phải tồn tại dưới dạng công chứng, chứng thực là không cần thiết trong thực tế, thứ 2 là quy định đó đã dùng biện pháp hành chính quá nhiều để can thiệp vào bản chất của các giao dịch dân sự. Thực tế khi tôi làm đại diện cho người dân thì rất vất vả về thủ tục công chứng, giả sử giờ người cho thuê hoặc bán nhà mà trong sổ đó có tên 2 vợ chồng mà ông chồng  mới mất, có chứng tử, giờ làm thủ tục không thể công chứng được vì ông chồng có 3 vợ và có rất nhiều tài sản khác, có tài sản để lại có di chúc, có tài sản thì không và công chứng viên không thể công chứng loại hợp đồng này, dù tôi đã đưa ra các tư vấn, và bên mua họ cũng nói rất đơn giản là chỉ cần công chứng chứ không khiếu kiện gì bởi vì bên thuê nhà muốn bên có nhà cho thuê xác định được cái đó mang ra cơ quan thuế xác định được giá trị đầu vào khấu trừ cái chi phí để tính thuế thu nhập doanh nghiệp. Vì vậy trong lần đề nghị sửa đổi lần này về hình thức hợp đồng cũng nên xem lại cho phù hợp với thực tế, có những cái về lĩnh vực ngân hàng thì rất cần về hình thức nhưng nhiều giao dịch khác không cần vì khi giao dịch thành công thì thủ tục về hình thức chỉ làm khổ người dân, nên đề nghị nhà làm luât nghiên cứu hợp lý.
Thứ 3 về hậu quả những hợp đồng vô hiệu toàn phần: theo quy định của BLDS hiện nay thì các bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận, trên thực tế có những giao dịch mà mua bán trước khi làm được sổ đỏ, trước khi tuân thủ các quy định pháp luật về hình thức, có những trường hợp họ đã đặt cọc hàng chục tỷ đồng và 3,4 năm không làm được sổ đỏ và các bên nói sẽ trả cho nhau những gì đã nhận, lúc đó mới tranh chấp chứ không phải tranh chấp vì là không trả, giờ 10 tỷ trả như thế nào, trả Vietnam đồng thì bên trả lại vui vẻ thậm chí trả them cả lãi suất ngân hàng nhưng bên kia không đồng ý bảo lúc giao tiền thì đồng tiền mất giá, vàng 17, giờ vàng 50, hậu quả tranh chấp là không thống nhất, còn về mặt thủ tục họ hoàn toàn tuân thủ quy định pháp luật, vì vậy hậu quả pháp lý là chúng ta phải xem xét, nên chăng BLDS có những quy định cụ thể về giá trị được hoàn trả, về nguyên tắc sẽ được tình bằng VNĐ nhưng khi hợp đồng đổ bể thì các bên hoàn trả theo giá trị nào? Ngoại tệ, vàng hay giá trị khác có giá trị đảm bảo
Thứ 4 về giao dịch dân sự hình thành trong tương lai, tài sản hình thành trong tương lai là tài sản luôn gắn liền với đời sống xã hội, đặc biệt là nền kinh tế hội nhập thì đây là tài sản sẽ giao dịch rất sôi động, ví dụ các nhà sản xuất luôn quảng cáo sản phẩm của mình trước khi tung ra thị trường cả năm và người mua ký hợp đồng với nhà xuất nhập khẩu mua ô tô, máy tính công nghệ cao và khi đổ bể thì nếu BLDS không quy định thì các nhà làm luật cũng không có căn cứ để giải quyết.
Song hành cùng sự phát triển của kinh tế Việt Nam sau hội nhập, khi nhu cầu tiêu dùng được nâng cao, khi nhu cầu đầu tư kinh doanh kiếm lời phát triển là sự bùng nổ các giao dịch mới, diễn ra trong những năm gần đây đã làm bộc lộ ra những điểm mà Bộ luật dân sự chưa lường hết và chưa có nguyên tắc điều chỉnh. Khi sửa đổi Bộ luật dân sự lần này, Nhà nước cần dự liệu những quan hệ sẽ xảy ra và điểu chỉnh đảm bỏa lợi ích của các bên trong quan hệ và ổn định xã hội. giao dịch tài sản chưa có thật hoặc tài sản sẽ hình thành trong tương lai là một vấn đề cần được Bộ luật Dân sự quan tâm đúng mức, có những quy định mới để điều chỉnh.
Trên thực tế hiện nay, chúng ta đã được chứng kiến những giao dịch mà đối tượng hướng tới là những tài sản chưa có thật hoặc có thể hình thành trong tương lai, thông qua các loại HỢp đồng có tên như: Hợp đồng góp vốn xây dựng, hợp đồng hợp tác đầu tư, Hợp đồng thỏa thuận…
Các hợp đồng nêu trên hướng tới giao dịch hai loại tài sản là động sản và bất động sản. Các động sản được đem ra giao dịch là những vật chưa có thật ở thị trường Việt Nam như: điện thoại di động Iphone 4G sắp nhập khẩu, các sản phẩm công nghiệp đang được thiết kế, quảng cáo sắp đưa vào sản xuất như ô tô model của năm sau…Bất động sản được đem ra giao dịch là các dự án xây dựng nhà vườn, biệt thự, chung cư cao tầng…còn đang nằm trên giấy. Thậm chí có những giao dịch về quyền tài sản như quyền mua cổ phiếu, mới chỉ là tin đồn cũng được mang ra mua bán và vẫn được các nhà đầu tư hồ hởi chấp nhận, giao dịch rất sôi động.
Đối tượng giao dịch các loại tài sản kể trên là những tài sản chưa có thật, người mua không thể nhìn thấy, cầm được, dùng thử hoặc đo đạc chính xác được kích thước trọng lượng nhưng vì nhu cầu, vì lòng tin hoặc vì hám lợi nên giao dịch vẫn được diễn ra không cần biết đến hậu quả.
Trên thực té, nếu các gido dịch là bất động sản như cá dự án khu đô thị mới, các nhà vườn, chung cư nếu diễn ra xuôi chèo mát mái thì không sao (tỷ lệ rất thấp), nhưng nếu không được như mong muốn hoặc không như thỏa thuận ban đầu thì hậu quả sẽ rất phức tạp. Ví dụ chung cư thiết kế xây dựng 25 tầng nhưng chỉ được phê duyệt 17 tầng, diện tích mỗi căn hộ sau phê duyệt giảm 5-7%, biệt thự dự kiến ban đầu diện tích mặt bằng đất là 300m2 nhưng sau khi phê duyệt còn 220m2 vì những lý do tế nhị, chung cư đề nghị được xây với mật độ xây dựng là 60% nhưng chỉ được duyệt 50%...hoặc do thị trường biến động, tỉ giá ngoại tệ thay đổi thất thường, nhà sản xuất thay đổi mẫu mã thiết kế, giá thành sản phẩm của cá tài sản giao dịch là hàng hóa nhập khẩu bị tăng cao hơn so với dự kiến…rất dễ dẫn đến các tranh chấp mà thiệt hại chủ yếu là những người mua, người bỏ tiền ra trước.
Thời gian qua, cá phương tiện thông tin đại chúng nói nhiều đến các giao dịch bất động sản núp bóng hợp đồng góp vốn, hợp đồng hợp tác đầu tư bị đổ bể. Thực chất các giao dịch trên là những giao dịch tài sản năm trên giấy, mới chỉ là kế hoạch, là phương án kinh doanh, là đề xuất chưa được cấp có thẩm quyền phê duyệt nhưng bằng sự nhạy bén và linh hoạt của người Việt Nam, những đề xuất, phương án, kế hoạch trên đã trở thành thông tin tốt để đem ra giao dịch.
Truwocs đây một thời rộ lên câu chuyện nhiều người mua bán cho nhau quyền mua cổ phiếu của các doanh nghiệp sắp cổ phần hóa. Việc mua bán diễn ra rát sôi động trong một thời gian dài, nhiều người kiếm lời cao nhưng về sau kế hoawchj cổ phần hóa bị hoãn lại, nguwofi mau quyền sau cũng khóc dở mếu dở cầm tờ giấy xác nhận trên tay, thietj hại mà không biết kêu khóc cùng ai.
Gần đây, báo chị lại đưa tin vì hám lời, không đủ tỉnh táo, cá nhà đầu tư bất động sản đã không xác mình các nguồn thông tin, thấy các dự án bất động sản được vẻ phối cảnh rất lộng lẫy,các vị trí dự án đẹp, quảng cáo khả năng sinh lời cao nên họ sẵn sàng thả tiền ra đầu tư và kêu gọi nhiều người thân cùng đầu tư. Khi dự ấn đổ bể, thậm chí còn có dấu hiệu lừa đảo thì các nhà đầu tư mới nháo nhào đi tìm chủ đầu tư đòi tiền nhưng tiếc thay. “hàng hóa” đã qua tay nhiều người, giá đã đội lên vài bậc để hưởng lợi, hợp đồng lại chung chung không rõ ràng, đòi thế nào và đòi ai bây giờ? Thế là “Luật rừng” lại có cơ hội ra tay vì Tòa án không thể thụ lý giải quyết.
Thiệt hại đầu tien cho người bên mua khi giao dịch thất bại là họ bị chiếm dụng vốn, đặc biệt là những người sử dụng vốn huy động, vốn vay của ngân hàng. Có những giao dịch bất động sản bị chiếm dụng vốn với số lượng rất lớn, kéo dài hàng năm trời, nhà đầu tư khi đòi được gốc qua nhiều lần hẹn và nhiều lần trả nhỏ giọt đã toát cả mồ hôi, không dám hoặc không còn suwacs để đòi lãi không kỳ hạn đã bị chủ đầu tư chiếm dụng. Những giao dịch tài sản nhập khẩu, bằng tài năng khéo léo soạn thảo hợp đồng, nhà nhập khẩu cũng chiếm dụng được vốn vài ba tháng rồi trả dần làm vài ba kỳ. Có những giao dịch vì lời qua tiếng lại dẫn đến xích mích, thách đố lẫn nhau, xô xát và từ giao dịch dân sự đã trở thành “quan hệ”hình sự…
Từ những bất cập nêu trên, để đảm bảo quyền lợi bình đẳng, hợp pháp của các bên khi tham gia giao dịch Dân sự, hạn chế những tranh chấp có thể xảy ra và có căn cứ Pháp lý cho Tòa án xét xử, Bộ luật Dân sự sửa đổi cần bỏ sung các quy định mang tính nguyên tắc và các chế tài cụ thể cho các loại giao dịch tài sản chưa có thật, chưa hình thành. Cụ thẻ Bộ luật Dân sự cần quy định:
- nghĩa vụ cung cấp thông tin đầy đủ, chính xác của chủ đầu tư (văn bản của ngành xây dựng, quy hoạch kiến trúc,về dự án bất động sản) hoặc nhà sản xuất, nhà nhập khẩu khi giới thiệu, quảng cáo sản phẩm. Đây là nguyên nhân, là mầm mống cho những tranh chấp sau này. Nếu họ vi phạm phải có chế tài nghiêm khắc, hợp đồng vi vô hiệu toàn bộ ngay từ đầu nếu thông tin không đầy đủ và chính xác và bên bena vi phạm phải bồi thường. Các quy phạm Pháp luật của BLDS sửa đổi quy định rõ ràng hành vi của bên bán khi quảng cáo giới thiệu sản phẩm, các loại hợp đồng giao dịch cho các tài sản chưa có thật phải rõ ràng, tường minh, làm căn cứ cho người giao dịch khi thỏa thuận hợp đồng và cũng làm căn cứ Pháp lý cho TAND khi xét xử giải quyết tranh chấp và xác định lỗi của bên vi phạm.
- Bộ luật Dân sự sửa đổi cần có thêm quy định: Bên bán phải có biện pháp bảo đảm bằng tiền tại Tài khoản phong tỏa của Ngân hàng hoặc được Ngân hàng bảo lãnh cho khả năng bồi thường thiệt hại nếu bên bán gây thiệt hại cho bên mua (Giống như Ngân hàng phải mua bảo hiểm tiền gửi cho khách hàng gửi tiền tiết kiệm)
- Sửa đổi bổ sung khaorn 1 Điều 122 BLDS 2005 thêm một điều kiện: Tài sản mang ra giao dịch phải được đảm bảo có thật hoặc chắc chắn có thật trong tương lai.
- Chế tài bồi thường thiệt hại do vi phạm cần được quy định ở mức độ rất cao trong Bộ luật Dân sự sửa đổi ( có thể gấp đôi so với quy định phạt vi phạm về đặt cọc) và bên bán phải có biện pháp đảm bảo bồi thường ngay khi giao dịch không thành công, thời hạn thực hiện bồi thường không quá 5-7 ngày (ví dụ như yêu cầu ngân hàng nhận bảo lãnh thực hiện ngay việc chi trả), trách việc bên mua bị bên bán chiếm dụng vốn, khi đòi lại chỉ được gốc hoặc một chút lãi không đáng kể, thấp hơn nhiều lần khi đi huy động hoặc vay vốn ngân hàng, bảo vệ quyền lợi cho người mua khi họ không có khả ngăng đàm phán hợp đồng (cacs cá nhân nộp tiền mua chung cư nhưng sau đố không xây dựng được chung cư, đòi lại tiền rất khó).
- Trước các bất ổn nêu trên, Bộ luật dân sự sửa đổi cần xây dựng theo quy định những thông tin phải được các bên thỏa thuận trong hợp đồng, nhất là thỏa thuận về phạt vi phạm hợp đồng, nếu có thẻ BLDS sẽ ban hành một mẫu Hợp đồng cho loại giao dịch này và nên chăng cần quy định phải có sự tham gia của luật sư trong các giao dịch đối với tài sản chưa có thật và giữ vai trò hòa giải khi tranh chấp, hạn chế tổn thất, thiệt hại cho ben mua và ổn định các mối quan hệ, hạn chế gánh nặng giải quyết tranh chấp dân sự cho Tòa án.