Góp ý hoàn thiện báo cáo rà soát của – Thạc sĩ luật học Hoàng Văn Sơn, Trưởng văn phòng luật sư VNC

HOÀN THIỆN CÁC BÁO CÁO RÀ SOÁT LUẬT ĐẤT ĐAI, LUẬT XÂY DỰNG, LUẬT ĐẤU THẦU, LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN
(Tại hội thảo diễn ra ngày 25/8/2011
 do VCCI phối hợp với Văn phòng  Chính phủ)
 
                                                                                 

 

Dẫn nhập

 

Bất động sản là tài sản đã được quy định rõ trong Bộ luật dân sự, theo đó bất động sản bao gồm : Đất đai; nhà, công trình xây dựng gằn liền với đất đai, kể cả các tài sản liền với nhà, công trình xây dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất đai; các tài sản khác do pháp luật quy định [1]. Bất động sản có vai trò quan trọng trong nền kinh tế của mỗi quốc gia, ngày càng chiếm tỉ trọng lớn và có ảnh hưởng to lớn đối với sự phát triển của nền kinh tế. Thị trường bất động sản là một thị trường đặc biệt, hàng hóa là bất động sản có giá trị lớn và ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống kinh tế - xã hội [2]. Theo Bộ tài chính công bố dự toán thu ngân sách năm 2011 ước đạt khoảng 595.000 tỉ đồng, trong đó thu từ tiền sử dụng đất là 30.000 tỉ đồng [3]. Đây là nguồn thu tương đối lớn đóng góp cho ngân sách nhà nước, điều quan trọng là nguồn thu này tương đối ổn định và có xu hướng ngày càng tăng cao, bởi giao dịch bất động sản ngày càng nhiều.

Với vai trò quan trọng của bất động sản trong nền kinh tế quốc gia, để thu hút các nguồn lực xã hội phát triển bất động sản, ngày 19 tháng 5 năm 2004, Chính phủ đã ban hành Nghị quyết số 06/2004/NQ-CP về một số giải pháp phát triển lành mạnh thị trường bất động sản. Trong Nghị quyết này, Chính phủ đã đưa ra ba mục tiêu và hai giải pháp để phát triển thị trường bất động sản. Trong hai giải pháp, có giải pháp chung và giải pháp cấp bách, giải pháp chung có tính chất chiến lược lâu dài đó là: “Tập trung xây dựng và hoàn thiện hệ thống pháp luật, các cơ chế chính sách phù hợp bảo đảm thính đồng bộ, thống nhất và đủ hiệu lực nhằm tạo điều kiện cho thị trường bất động sản hoạt động theo quy định của pháp luật”. Việc ban hành chính sách phải đảm bảo nguyên tắc đồng bộ, nhất quán, giảm tối đa sự can thiệp của nhà nước vào quan hệ kinh tế, nhằm phát huy tiềm năng của bất động sản tham gia vào thị trường phục vụ phát triển kinh tế - xã hội. Để đạt được mục đích đề ra Chính phủ chỉ đạo tập trung xây dựng các luật: Luật kinh doanh bất động sản; Luật nhà ở; Luật đăng kí bất động sản; Luật thuế sử dụng đất và Luật thuế tài sản; ban hành văn bản hứng dẫn thi hành Luật xây dựng và Luật đất đai…[4]

 

Đến giữa năm 2011, giải pháp này đã thực hiện về cơ bản đã đảm bảo đúng kế hoạch đã đề ra, đặc biệt kể từ khi ban hành Luật nhà ở (2005), Luật kinh doanh bất động sản (2006) và Luật quy hoạch đô thị (2009), và các văn bản hướng dẫn thi hành Luật đất đai, thị trường bất động sản đã dần dần tạo lập được “sân chơi” bình đẳng cho các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, đã từng bước xóa bỏ được bao cấp về đất đai, nguồn vốn đầu tư vào thị trường này ngày càng lớn, cùng với Đề án 30 của Chính phủ về cải cách thủ tục hành chính đang từng bước minh bạch hóa  và phát triển lành mạnh đối với thị trường này.

 

Tuy nhiên, dù đã đạt được những thành tựu quan trọng trong việc tạo ra thị trường bất động sản cạnh tranh bình đẳng giữa các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, nhưng vẫn chưa đáp ứng được đòi hỏi mà thực tiễn nền kinh tế đang phát triển ngày càng lớn mạnh đặt ra. Đặc biệt là vấn đề tham nhũng, thủ tục hành chính rườm rà, chất lượng văn bản quy phạm pháp luật còn hạn chế gây khó khăn cho các doanh nghiệp nói chung và doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nói riêng. Vấn đề này, đã làm tăng chi phí đầu tư dẫn đến giá thành của sản phẩm tăng cao và do vậy, tính thanh khoản của thị trường cũng thấp. Đồng thời, nó cũng làm xói mòn đạo đức của cán bộ công chức, đạo đức kinh doanh của các doanh nhân. Để giải quyết được vấn đề này, Chính phủ cần xử lí nghiêm khắc đối với những cán bộ, tổ chức có vi phạm, không thỏa hiệp, tăng cường thanh tra việc giao đất, cho thuê đất của UBND các cấp và giám sát chặt chẽ việc thực hiện kết luận thanh tra. Trong một số trường hợp, Chính phủ đã xử lí quá nhẹ đối với một số cá nhân, tổ chức vi phạm  pháp luật về đất đai làm cho tình hình chuyển biến vẫn còn chậm.

 

Ví dụ : Nhiều sai phạm trong quản lí đất đai tại Cần Thơ mà Thanh tra Chính phủ đã kết luận và xác định số thiệt hại, tổng số tiền sai phạm và nợ đọng về tiền sử dụng đất và tiền thuê đất của các chủ đầu tư phải truy thu và xử lí là 543,3 tỉ đồng, Thanh tra Chính phủ cũng đã ban hành 10 quyết định xử lí các sai phạm. Trong đó, Thanh tra Chính phủ cũng đã chỉ rõ, việc để xảy ra những tồn tại này thuộc về các cơ quan : Cục thuế, Sở tài chính, Sở tài nguyên và Môi trường, UBND Tp. Cần Thơ từ giai đoạn 2004 đến 2007. Đồng thời, Thanh tra Chính phủ cũng yêu cầu UBND Tp.Cần Thơ tiến hành xử lí hành chính các vi phạm pháp luật về đất đai. Trong thời hạn 3 tháng, kể từ ngày ban hành kết luận thanh tra, nếu UBND Tp.Cần Thơ không thực hiện các nội dung nêu trên, Thanh tra Chính phủ sẽ kiến nghị Thủ tướng Chính phủ chuyển vụ việc sang cơ quan điều tra Bộ công an để xử lí theo quy định của pháp luật [5]. Hoặc trường hợp Thanh tra Chính phủ kết luận tình trạng vi phạm quy hoạch, lập dự án ôm đất, không chấp hành quy chuẩn xây dựng, tùy tiện xây thêm căn hộ… đang diễn ra khá phổ biến trên địa bàn Tp.Hà Nội [6], Thanh tra đã kết luận nhưng không đưa ra biện pháp xử lí hoặc chưa đưa ra biện pháp xử lí ngay làm dư luận thắc mắc, đòi hỏi.

 

Những ví dụ này cho thấy, việc xử lí của các cơ quan nhà nước không triệt để, nghiêm khắc, đã có sự thỏa hiệp, làm giảm sút niềm tin của nhân dân, chính vì vậy tình trạng vi phạm sẽ vẫn còn tiếp diễn.

Hội nghị lấy ý kiến của doanh nghiệp về cải cách thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai, nhà ở do Đoàn giám sát của Ủy ban thường vụ Quốc hội về cải cách thủ tục hành chính và Phòng thương mại và công nghiệp Việt Nam (VCCI) phối hợp tổ chức. Tại Hội nghị này, các doanh nghiệp đã than phiền về thủ tục hành chính, có doanh nghiệp đã nêu ra “Để có được giấy tờ về đất đai, chúng tôi đã phải bất đắc dĩ kí vào hợp đồng thuê trọn 3 tầng của một tòa nhà dù căn nhà đó đã bị phá bỏ từ lâu” [7].
 
      Để khắc phục những tồn tại vừa nêu trên, tạo ra môi trường cạnh tranh bình đẳng giữa các doanh nghiệp tốt hơn nữa trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản, các cơ quan nhà nước như Bộ Tài nguyên và Môi trường; Bộ xây dựng; UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương đã và đang tiến hành rà soát các thủ tục hành chính trong phạm vi quản lí của mình. Đặc biệt, hiện nay Bộ thủ tục hành chính về đất đai nói riêng và thủ tục hành chính nói chung đã được công khai trên các trang thông tin điện tử của các cơ quan này.

 

Nhưng, đây cũng chỉ là một trong những giải pháp hoàn thiện thể chế về thủ tục hành chính theo quy định của pháp luật. Hầu hết các thủ tục hành chính về đất đai ở các địa phương khi yêu cầu các nhà đầu tư kinh doanh bất động sản, các cá nhân thực hiện đều dựa trên cơ sở pháp lí chung là Luật đất đai và Nghị định 181 hướng dẫn thi hành luật đất đai. Vấn đề là, Luật đất đai năm 2003 và Nghị định 181/2004/NĐ-CP hướng dẫn thi hành luật này đã đảm bảo chất lượng hay chưa? Câu trả lời là người dân và các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản vẫn thường than phiền khi làm thủ tục hành chính liên quan đến đất đai!     

 

Thực trạng quy định của pháp luật về giao đất, cho thuê đất, thu hội đất

 

Hiện nay, pháp luật về giao đất, cho thuê đất được quy định tại Chương II, Mục 3, thu hồi đất ở Mục 4 của Luật đất đai 2003, Nghị định 181/2004/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật này và một số văn bản luật có liên quan như Luật đầu tư, Luật quy hoạch đô thị, Luật nhà ở ...Nhưng việc giao đất, cho thuê đất vẫn chủ yếu dựa trên quy định của Luật đất đai và văn bản hướng dẫn thi hành Luật này còn các văn bản luật khác chỉ làm căn cứ xem đối tượng đó có đủ điều kiện để được giao đất, cho thuê  hay không mà thôi. Ví dụ, khi giao đất cho nhà đầu tư thì phải lập dự án đầu tư theo quy định của Luật đầu tư; Luật kinh doanh bất động sản xem đối tượng đó có đủ điều kiện kinh doanh bất động sản không hoặc dựa trên Luật quy hoạch để xem khu đất để giao hoặc cho thuê có sử dụng được như nhà đầu tư cần hay không ...

 

Cụ thể, việc giao đất,  được quy định tại các Điều 33, 34 và Điều 35, thẩm quyền thu hồi đất được quy định tại Điều 44 Luật đất đai 2003. Nghị định 181/2004/NĐ-CP hướng dẫn chi tiết thi hành việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất tại các điều nêu trên. Về căn cứ để giao đất, cho thuê đất được hướng dẫn tại Điều 30 của Nghị định. Về trình tự, thủ tục giao đất, cho thuê đất được quy định tại Điều 125 và 126 của Nghị định. Với quy định hướng dẫn tại Điều 125 và 126 của Nghị định 181/2004/NĐ-CP thì đây chỉ là việc xác lập các công việc của giai đoạn cuối, khi các công việc phức tạp, khó khăn khác để tiếp cận đất đai đã hoàn thành, nhưng trình tự thủ tục này cũng không đơn giản.

 

Một số kiến nghị trong việc xin giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất

 

Để tháo gỡ khó khăn trong việc giao đất cho thuê đất, thu hồi đất cần minh bạch hơn nữa trong thủ tục hành chính nói chung và việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất nói riêng. Việc này, đã được nhiều người, nhiều tổ chức kiến nghị, nhiều nơi và nhiều cách thức khác nhau. Song việc áp dụng cách thức minh bạch như thế nào nào để có hiệu quả mới là vấn đề quan trọng. Tại Điều 54 Luật quy hoạch đô thị quy định về trách nhiệm công bố công khai quy hoạch, nhưng không đưa ra được biện pháp thực hiện vấn đề này, tương tự Điều 55 của Luật này quy định về trách nhiệm cung cấp thông tin, nhưng cách thức thực hiện được như thế nào để đạt kết quả tốt nhất!

 

Về vấn đề trình tự thủ tục giao đất, cho thuê đất quy định tại khoản 1 Điều 125 Nghị định 181/2004/NĐ-CP đất đã được giải phóng mặt bằng hoặc không phải giải phóng mặt bằng quy định như sau: “Người có nhu cầu xin giao đất, thuê đất liên hệ với cơ quan được UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương giao nhiệm vụ thỏa thuận địa điểm hoặc tổ chức phát triển quỹ đất nơi có đất để được giới thiệu địa điểm sử dụng đất”. Với quy định này thì các doanh nghiệp tiếp cận đất đai sẽ vô cùng khó khăn, dẫn đến dễ phát sinh tiêu cực, có thể “phong bì lớn, sẽ được giới thiệu địa điểm tốt, phong bì nhỏ giới thiệu địa điểm kém hấp dẫn, không có phong bì thì khi các doanh nghiệp hỏi họ sẽ được trả lời đã có chủ đầu tư khác rồi”. Nếu các doanh nghiệp không tự  tìm hiểu từ các nguồn khác để biết.

 

Để giải quyết tình trạng này, theo chúng tôi cần phải thành lập các sàn giao dịch các dự án đầu tư và sàn giao dịch quy hoạch tương tự như sàn giao dịch bất động sản, có thể đưa vào các sàn giao dịch bất động sản có uy tín hoặc thành thành lập các sàn giao dịch chỉ có các dự án đầu tư chưa có chủ đầu tư hoặc đã có chủ đầu tư cùng với quy hoạch chi tiết, có thể trưng bày bên cạnh văn phòng đăng kí quyền sử dụng đất của các địa phương. Khi đó, người muốn được giao đất, thuê đất chỉ việc lên sàn giao dịch dự án đầu tư tìm địa điểm, những địa điểm nào đã có chủ đầu tư thì đánh dấu đã có chủ đầu tư hoặc chủ đầu tư đó cần bán lại, nhà đầu tư sẽ không phải tiếp xúc với cán bộ khi chưa tìm được địa điểm đã đưa lên sàn giao dịch. Việc đưa quy hoạch lên sàn là để cụ thể hóa Điều 54 Luật quy đô thị nêu trên.

 

Bãi bỏ điểm d khoản 2 Điều 125 Nghị định 181/2004/NĐ-CP về “Văn bản xác nhận của Sở tài nguyên và Môi trường nơi có đất về việc chấp hành pháp luật về đất đai đối với các dự án đã được nhà nước giao đất, cho thuê đất trước đó”. Mà tăng cường biện pháp thanh tra, kiểm tra để thu hồi dự án “treo” phạt dự án không đúng tiến độ và các biện pháp xử phạt mạnh hơn nữa đối với các chủ đầu tư vi phạm pháp luật khác. Việc quy định như trên chỉ tăng thêm các thủ tục phiền hà cho các chủ đầu tư mà thôi.

 

Trong mọi trường hợp quy định tại Điều 125 Nghị định 181/2004/NĐ-CP đều phải được đấu giá công khai theo thời hạn đã được công bố trên sàn giao dịch.

 

Đối với trường hợp quy định tại Điều 126 Nghị định 181/2004/NĐ-CP đất chưa được giải phóng mặt bằng cũng áp dụng tương tự như đã nêu trên. Cần quy định chi tiết trường hợp đã giải phóng mặt bằng có tỉ lệ được bao nhiêu % thì phải đưa vào đấu giá quyền sử dụng đất.

 

Về thẩm quyền thu hồi đất quy định tại Điều 44 Luật đất đai theo chúng tôi nên trao thẩm quyền này cho cơ quan tư pháp mà cụ thể là Tòa án. Bởi vì, trình tự theo thủ tục tư pháp chặt chẽ hơn so với hiện nay bằng quyết định hành chính rất dễ bị vi phạm, nhiều trường hợp thu hồi đất không có căn cứ, lạm quyền. Tình trạng khiếu kiện về đất đai kéo dài một phần cũng do vấn đề thu hồi đất đai của cơ quan hành chính. 

 

Kết luận

 

Để hoàn thiện thể chế về giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất; giảm bớt tình trạng khiếu kiện về đất đai kéo dài, làm bất ổn xã hội, làm giảm gia tăng cách biệt giàu nghèo cần phải sửa đổi đồng bộ hệ thống văn bản pháp luật từ Hiến pháp, Luật đất đai, Luật kinh doanh bất động sản và các luật có liên quan về quyền sở hữu, sử dụng đất đai.

 

Hiện nay, Việt Nam là nước duy nhất trên thế giới thực hiện chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai. Các nước khác trên thế giới, ngoài một số nước vừa tồn tại song song sở hữu nhà nước và sở hữu tập thể thì đa phần thuộc sở hữu tư nhân [8].
 
Quốc hội đã thành lập Ủy ban sửa đổi Hiến pháp, đây là thời điểm thích hợp nhất để sửa đổi vấn đề về sở hữu đất đai. Cần cho phép sở hữu tư nhân về đất đai, sở hữu đất đai có thời hạn và không thời hạn, tùy từng chủ thể để điều chỉnh cho phù hợp. Sau khi sửa đổi Hiến pháp thì sửa đổi Luật đất đai theo hướng sở hữu đa thành phần về đất đai và cần làm rõ khái niệm sở hữu toàn dân về đất đai, sở hữu toàn dân là bao gồm những người nào, người có quốc tịch, người không quốc tịch, người có hai quốc tịch trở lên, người Việt Nam sinh sống ở nước ngoài...

 

[1] Khoản 1 Điều 174 BLDS 2005

[2] Lời giới thiệu về Luật kinh doanh bất động sản

[3] Tạp chí Bất động sản, nhà đất  Việt Nam

[4] Xem them Nghị quyết số 06/NQ-CP ngày 19/5/2004

[5] Báo Thanh niên số ra ngày 27/6/2011

[6] Báo điện tử - Thời báo kinh tế Việt Nam số ra ngày 17/8/2010

[7] Báo điện tử - Thời báo kinh tế Việt Nam số ra ngày 19/8/2010

[8] Trường ĐH Luật HN, Giáo trình Luật đất đai (1998), Tr.47, Nxb Công an nhân dân