Những vấn đề chung khi sửa đổi, bổ sung một số điều của luật đất đai năm 2003 – Trương Văn Quyên, Nguyên Trưởng Phòng Xây dựng – Điện máy – Cục Quản trị Tài chính Văn phòng Trung ương Đảng

“HỘI THẢO HOÀN THIỆN CÁC BÁO CÁO RÀ SOÁT LUẬT ĐẤT ĐAI, LUẬT XÂY DỰNG, LUẬT ĐẤU THẦU,

 LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN”

Do VCCI phối hợp với Văn phòng Chính phủ tổ chức tại Tp.HCM ngày 25/8/2011

 

THAM LUẬN

NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG KHI SỬA ĐỔI, BỔ SUNG MỘT SỐ ĐIỀU CỦA LUẬT ĐẤT ĐAI NĂM 2003

 

 

zTrương Văn Quyên

Nguyên Trưởng Phòng Xây dựng – Điện máy

Cục Quản trị Tài chính Văn phòng Trung ương Đảng

 

 

Luật Đất đai năm 2003 sau nhiều năm thi hành với một hệ thống quy phạm khá hòan chỉnh, rõ ràng, thể hiện quan điểm đổi mới phù hợp với cơ chế thị trường và tiến trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước đã góp phần rất lớn cho sự phát triển kinh tế - xã hội và nâng cao hiệu quả quản lý Nhà nước về đất đai, số vụ vi phạm trong quản lý và sử dụng đất đã giảm nhiều, hạn chế tình trạng đầu cơ đất đai cũng như giao đất, cho thuê đất trái quy định của pháp luật… Tuy nhiên, bên cạnh những kết quả đất được, tình hình quản lý và sử dụng đất đai còn một số hạn chế, các quy định pháp luật chưa theo kịp với thực tiễn cuộc sống và sự biến chuyển của nền kinh tế thị trường, cụ thể:

- Nhiều khái niệm, thuật ngữ chưa được định nghĩa (ví dụ: hộ gia đình, cộng đồng dân cư, đấu thầu dự án có sử dụng đất…) theo đó một số điều luật được hiểu theo nhiều nghĩa khác nhau hoặc không rõ.    

- Sự thiếu đồng bộ, nhất quán, thậm chí mâu thuẫn giữa Luật Đất đai và Luật Đầu tư, Luật Xây dựng, Luật Nhà ở… Các văn bản pháp luật này ban hành tại nhiều thời điểm khác nhau và do các cơ quan khác nhau sọan thảo nhưng cùng điều chỉnh một đối tượng là đất đai. Điều này đã gây không ít khó khăn khi áp dụng pháp luật. Đây là một trong những vấn đề bức xúc nhất, cần được ưu tiên giải quyết trước.

- Luật Đất đai năm 2003 quy định quyền và nghhĩa vụ của người sử dụng đất theo mục đích sử dụng, đồng thời theo chủ thể sử dụng đất nên rất phức tạp, chưa đáp ứng được yêu cầu cho sự vận hành của quan hệ đất đai theo cơ chế kinh tế thị trường. Điều này dẫn đến thủ tục hành chính phức tạp, một số quan hệ đất đai trong thực tế không được xem xét giải quyết theo đúng bản chất của nó.

- Hệ thống Luật Đất đai hiện hành còn thiếu cơ chế thực hiện việc điều tiết hài hòa về lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và chủ đầu tư.

- Chưa có một đầu mối thống nhất trong việc ban hành các chính sách tài chính đất đai dẫn đến việc tham mưu xây dựng chính sách không nhất quán. Hiện nay, đề xuất về các khoản thu, mức thu nghĩa vụ tài chính thì do ngành tài chính thực hiện, các chính sách đất đai nói chung thì ngành tài nguyên môi trường thực hiện. Một số khoản thu liên quan đến đất đai chưa phù hợp với yêu cầu phát triển đô thị, sử dụng đất có hiệu quả và chống đầu cơ như khoản thu về tiền sử dụng đất, thu thuế sử dụng đất hàng năm…

- Luật Đất đai quy định thời hạn sử dụng đất không thực sự có ý nghĩa do trong thực tế thời hạn sử dụng đất (nông nghiệp) ngắn hay dài đều không ảnh hưởng đến quyền lợi của người sử dụng đất và giá trị quyền sử dụng đất (vẫn được đền bù như nhau khi bị thu hồi đất, thực hiện các quyền của người sử dụng đất như nhau mặc dù thời hạn sử dụng đất còn lại khác nhau…). Tương tự đối với trường hợp tổ chức nước ngoài thực hiện dự án nhà ở để bán, Nhà nước cho thuê đất thời hạn là 70 năm nhưng sau khi nhà ở được bán cho người Việt Nam thì thời hạn sử dụng đất được xác định là ổn định lâu dài và nhà đầu tư cũng như người mua nhà không phải thực hiện nghĩa vụ tài chính nào cho việc chuyển thời hạn sử dụng đất.  

- Hệ thống pháp luật đất đai có nhiều nội dung quy định xử lý nghiêm các trường hợp vi phạm tuy nhiên bên cạnh đó lại có những quy định cho phép hợp thức hóa làm cho tính nghiêm minh của pháp luật bị giảm bớt.

- Khi xây dựng các văn bản quy phạm pháp luật đất đai thường sử dụng mốc thời điểm ban hành văn bản pháp luật trước đó để xử lý các mối quan hệ đất đai dẫn đến không công bằng và khó thực hiện.

- Việc phân cấp quản lý đất đai theo chủ sử dụng đã làm cho công tác quản lý phân tán, thủ tục phức tạp như chuyển quyền sử dụng đất đối với cá nhân do Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất quận huyện thực hiện, đối với tổ chức thì do Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất tỉnh thành phố thực hiện.  

Để góp phần hòan thiện quy định Luật Đất đai, chúng tôi đề xuất quan điểm chung trong việc sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai  năm 2003 như sau:

- Bảo đảm nguyên tắc đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý đất đai. Bảo đảm hài hòa lợi ích giữa các bên trong quan hệ quản lý đất đai. 

- Thống nhất đối tượng đất đai chỉ do một luật điều chỉnh (Luật Đất đai) để thuận lợi cho cơ quan Trung ương, địa phương áp dụng, triển khai và quản lý.

- Cùng với việc nghiên cứu sọan thảo Luật Đất đai thì các cơ quan Nhà nước cần sớm rà soát những văn bản pháp luật có liên quan để đảm bảo tính thống nhất trong việc áp dụng.   

- Về chế độ quản lý đất đai cần quy định theo hướng tăng cường tập trung biện pháp quản lý theo quy họach và biện pháp kinh tế bên cạnh biện pháp quản lý hành chính.

- Thống nhất quan điểm chính sách tài chính đất đai phải được xác định nằm chung trong hệ thống chính sách vế đất đai

- Trong quá trình thực hiện Luật Đất đai năm 2003, nhiều nội dung của Luật đã được Chính phủ cụ thể hóa, đồng thời bỏ khuyết những vấn đề mới phát sinh từ thực tiễn. Trong đó nhiều quy định đã thể hiện sự phù hợp nên cần phải luật hóa để đảm bảo tính ổn định của pháp luật.

- Đảm bảo nguyên tắc pháp chế và tính nghiêm minh của pháp luật, hạn chế các quy định mang tính chất hợp thức hóa vi phạm.

Trên đây là một số ý kiến góp ý những vấn đề chung khi sửa đổi, bổ sung một số quy định của Luật Đất đai năm 2003.