Một số ý kiến đóng góp của LCT Lawyers sửa đổi luật kinh doanh bất động sản

MỘT SỐ Ý KIẾN ĐÓNG GÓP CỦA LCT LAWYERS SỬA ĐỔI LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN

 

Nhìn chung Báo cáo Rà soát đã nêu hầu hết các vướng mắc trong quá trình thực thi Luật Kinh doanh Bất động sản và có các khuyến nghị tích cực. Để hoàn thiện hơn, chúng tôi cũng xin trình bày một số ý kiến để đóng góp vào quá trình rà soát và hoàn thiện hệ thống pháp luật.

 

1.              Cần quy định cụ thể thế nào  là “tổ chức, cá nhân trong nước hoạt động kinh doanh bất động sản”, “ tổ chức cá nhân nước ngoài hoạt động kinh doanh bất động sản”.

 

Theo Điều 10 của Luật Kinh doanh Bất động sản, phạm vi kinh doanh bất động sản phụ thuộc vào chủ thể kinh doanh. Nếu chủ thể kinh doanh là tổ chức, cá nhân trong nước thì phạm vi hoạt động sẽ rộng hơn tổ chức, cá nhân nước ngoài. Tổ chức, cá nhân nước ngoài bị một số hạn chế nhất định trong hoạt động kinh doanh bất động sản.

 

Tuy nhiên, cho đến thời điểm hiện nay, Luật Kinh doanh Bất động sản và các văn bản hướng dẫn thi hành chưa có bất cứ định nghĩa hay đưa ra tiêu chí nào để phân biệt “tồ chức cá nhân, trong nước” “tổ chức, cá nhân nước ngoài”, do đó việc áp dụng quy định này trên thực tế gặp rât nhiều khó khăn. Đơn cử trường hợp tổ chức kinh doanh bất động sản là công ty liên doanh giữa Việt Nam và nước ngoài, thì công ty liên doanh này được xem là tổ chức trong nước hay tổ chức nước ngoài. Trong khi đó, Luật đầu tư (khoản 4, Điều 29) qui định: nhà đầu tư nước ngòai được áp dụng điều kiện đầu tư như nhà đầu tư trong nước trong trường hợp các nhà đầu tư Việt  Nam sở hữu từ 51% vốn điều lệ của doanh nghiệp trở lên.  Điều này thật sự gây bối rối cho các nhà đầu tư trong thực tiễn khi thực hiện các thủ tục tại các cơ quan chức năng do không có quy định rõ ràng.

Theo đó, cần phải đưa ra định nghĩa, giải thích rõ ràng về các khái niệm này để Điều 10 của Luật Kinh doanh Bất động sản có thể được áp dụng một cách đúng đắn và chính xác, đảm bảo quyền lợi của tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản.

 

2.              Xác định giá trị pháp lý của việc giao dịch qua sàn

 

Khoản 1 Điều 59 Luật Kinh doanh Bất động sản quy định “Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản khi bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản phải thông qua sàn giao dịch bất động sản theo quy định của Luật này”.  Qui định này theo chúng tôi hiểu là nhằm để minh bạch hóa thị trường bất động sản.

 

Tuy nhiên, trên thực tế con số giao dịch thông qua sàn giao dịch bất động sản là rất khiêm tốn, đặc biệt là các giao dịch về cho thuê văn phòng, cho thuê nhà ở của các tổ chức kinh doanh bất động sản hầu như không được thông qua sàn.

 

Thực tế này phát sinh từ việc không có quy định về giá trị pháp lý của giao dịch qua sàn. Luật bắt buộc giao dịch phải thông qua sàn, vì vậy nếu không tuân thủ sẽ bị coi là vi phạm pháp luật, dẫn tới giao dịch vô hiệu, hợp đồng vô hiệu.

          

Theo đó, để đảm bảo cho việc hiểu rõ và thực thi nghiêm chỉnh quy định trên, cần bổ sung quy định về giá trị pháp lý của giao dịch qua sàn, theo đó, nếu giao dịch không thông qua sàn sẽ không có giá trị pháp lý và không có hiệu lực thi hành. Đối với giao dịch, hợp đồng mua bán bất động sản, cần quy định rõ rằng trong trường hợp không thông qua sàn thì cơ quan có thẩm quyền sẽ không xem xét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và các tài sản gắn liền với đất.

 

3.              Bổ sung quy định về việc chuyển nhượng một phần dự án

 

Điều 21 Luật Kinh doanh bất động sản, Nghị định 153/2007/NĐ-CP, Thông tư 13/2008/TT-BXD quy định rất cụ thể về trường hợp chuyển nhượng toàn bộ dự án, tuy nhiên không đề cập đến vấn đề chuyển nhượng một phần dự án.  Việc thiếu cơ sở pháp lý này gây không ít khó khăn cho các cơ quan nhà nước có thẩm quyền trong quá trình xem xét và phê duyệt việc chuyển nhượng một phần dự án

 

Trong khi Thông tư 14/2008/TTLT-BTC-BTNMT ngày 31/01/2008 quy định rất rõ về chế độ sử dụng đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sau khi nhận chuyển nhượng một phần dự án thì Luật Kinh doanh bất động sản lại thiếu cơ chế về việc chuyển nhượng một phần này.  Điều này cũng đã tạo ra sự không đồng bộ giữa các luật, gây mâu thuẫn trong việc áp dụng pháp luật.

 

Bên cạnh đó, Pháp luật kinh doanh bất động sản cũng chưa có quy định về việc chuyển nhượng dự án trung tâm thương mại, hay tòa nhà văn phòng, hiện tại Điều 21 chỉ quy định về việc chuyển nhượng toàn bộ dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp.

 

Theo đó, bổ sung quy định về việc chuyển nhượng một phần dự án, quy định về việc chuyển nhượng dự án trung tâm thương mại, tòa nhà văn phòng.

 

4.              Nghĩa vụ của chủ đầu tư khu đô thị mới:

 

Khỏan 3 Điều 20 của Luật Kinh doanh Bất động sản qui định chủ đầu tư khu đô thị mới có nghĩa vụ: quản lý việc xây dựng nhà, công trình xây dựng trong dự án do mình đầu tư và do các chủ đầu tư khác tham gia đầu tư theo đúng quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 và các nội dung khác của dự án đã được duyệt.  Quy định này rất đúng đắn để nhằm bảo đảm việc thực hiện quy hoạch đô thị theo đúng kế hoạch.

 

Tuy nhiên, thực tế dù chủ đầu tư có nghĩa vụ nhưng rất khó bảo đảm thực thi bởi vì không có quyền đối với các chủ đầu tư thứ cấp.  Chẳng hạn, sau khi đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất dự án thành phần cho các chủ đầu tư thứ cấp theo quy định, chủ đầu tư khu đô thị mới (chủ đầu tư cấp 1) rất khó khăn trong việc kiểm tra, giám sát, hay cưỡng chế thực hiện việc vi phạm của chủ đầu tư thứ cấp do không có quyền lực thực hiện.

 

Để hiệu quả quy định này, chúng tôi đề xuất Ban soạn thảo nên cân nhắc bổ sung thêm các quy định nhằm bảo đảm chủ đầu tư có quyền giám sát với hoạt động xây dựng của chủ đầu tư thứ cấp, ví dụ chủ đầu tư cấp một có quyền ngưng cung cấp điện, nước cho công trình chẳng hạn.

 

*****

Trên đây là một số ý kiến của công ty chúng tôi,  rất mong  được đóng góp phần nào vào chương trình của Quý cơ quan để hoàn thiện hệ thống pháp luật.