VCCI_Góp ý Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi)

Kính gửi: Bộ Tài nguyên và Môi trường

Ngày 04/8/2022, Phòng Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) đã phối hợp với Bộ Tài nguyên và Môi trường tổ chức Hội thảo lấy ý kiến doanh nghiệp đối với Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi). Hội thảo đã thu hút được sự tham gia của hơn 250 doanh nghiệp, hiệp hội, các chuyên gia, các cơ quan quản lý đến tham dự và đóng góp ý kiến. Trên cơ sở ý kiến thu nhận tại Hội thảo, VCCI có một số ý kiến ban đầu như sau:

I. Xem xét Luật Đất đai với các luật khác trong hệ thống pháp luật về kinh doanh

Luật Đất đai có các quy định liên quan chặt chẽ với các luật kinh doanh khác như Luật Đầu tư, Luật Xây dựng, Luật Nhà ở, Luật kinh doanh bất động sản, Luật Quy hoạch đô thị, Luật Quy hoạch, Bộ luật dân sự … Việc soạn Luật Đất đai cần thiết phải nhìn trong tổng thể chung của hệ thống pháp luật về kinh doanh để đảm bảo thống nhất, hạn chế tình trạng chồng chéo, gây cản trở, ách tắc hoạt động đầu tư kinh doanh.

Rà soát sơ bộ Dự thảo nhận thấy một số quy định chưa đảm bảo tính thống nhất, có thể gây khó khăn cho doanh nghiệp khi thực hiện các hoạt động đầu tư, cụ thể:

1. Luật Đất đai và Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật về nguyên tắc áp dụng luật

Điều 4 Dự thảo quy định, trường hợp có sự khác nhau giữa quy định của luật này và luật khác thì thực hiện theo quy định của Luật Đất đai.

Khoản 3 Điều 156 Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật quy định “Trong trường hợp các văn bản quy phạm pháp luật do cùng một cơ quan ban hành có quy định khác nhau về cùng một vấn đề thì áp dụng quy định của văn bản quy phạm pháp luật ban hành sau”.

Như vậy, quy định tại Điều 4 Dự thảo là chưa phù hợp với nguyên tắc áp dụng pháp luật khi có quy định khác nhau về cùng một vấn đề quy định tại khoản 3 Điều 156 Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật 2015. Đề nghị điều chỉnh lại quy định này để đảm bảo về nguyên tắc áp dụng pháp luật quy định tại Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật 2015.

2. Luật Đất đai và Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở

a. Người sử dụng đất là “cá nhân người nước ngoài”

Theo quy định tại Điều 6 Dự thảo thì “cá nhân người nước ngoài” không được xem là người sử dụng đất, không được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất; thuê lại đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu công nghệ cao.

Quy định này cần được xem xét lại để bảo đảm tính thống nhất với quy định của Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở hiện hành, cụ thể:

• Điểm b khoản 2 Điều 159 Luật Nhà ở 2014 quy định, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thông qua “mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế nhà ở thương mại bao gồm căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở trừ khu vực bảo đảm quốc phòng, an ninh theo quy định của Chính phủ”.
• Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định “cá nhân nước ngoài được thuê các loại bất động sản để sử dụng; được mua, thuê, thuê mua nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở” (khoản 2 Điều 14); “Việc mua bán nhà, công trình xây dựng phải gắn với quyền sử dụng đất.” (khoản 1 Điều 19).

Như vậy, theo quy định tại Luật Kinh doanh bất động sản 2014, Luật Nhà ở 2014 thì người nước ngoài được thừa nhận quyền sở hữu nhà ở, nhưng theo Dự thảo thì lại không được thừa nhận quyền sử dụng đất. Điều này dường như chưa phù hợp với quy định tại khoản 1 Điều 19 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 “việc mua bán nhà, công trình xây dựng phải gắn với quyền sử dụng đất”.

Mặt khác, nếu người nước ngoài bán nhà cho người Việt Nam thì người mua có được thừa nhận quyền sử dụng đất không? Vô hình trung, quyền của người mua là người Việt Nam, sẽ không được đảm bảo.

Đề nghị xem xét lại quy định về người sử dụng đất đối với người nước ngoài để đảm bảo tính đồng bộ trong hệ thống pháp luật.

b. Thời điểm được thực hiện các quyền của người sử dụng đất (Điều 191)

Khoản 1 Điều 191 Dự thảo quy định “người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận …”.

Quy định này cần được xem xét lại so với quy định tại Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản, cụ thể:

Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản quy định chỉ trường hợp chủ đầu tư kinh doanh bất động sản kinh doanh bất động sản theo hình thức bán có sẵn thì mới cần phải có Giấy chứng nhận, các giao dịch mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai là các trường hợp không yêu cầu phải có giấy chứng nhận (Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản, khoản 2 Điều 118 Luật Nhà ở).

Đề nghị điều chỉnh lại quy định này để đảm bảo tính thống nhất giữa các luật.

c. Trường hợp cho thuê đất trả tiền đất một lần

So với quy định hiện hành, Dự thảo đã bỏ “Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư đất xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh; đất để thực hiện dự án đầu tư nhà ở để cho thuê” thuộc trường hợp Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê (Khoản 2 Điều 58). Có nghĩa là trường hợp này sẽ chỉ là Nhà nước cho thuê đất thu tiền hàng năm.

Theo quy định tại Điều 198 Dự thảo thì tổ chức kinh tế sử dụng đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm chỉ được “bán hoặc cho thuê tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất và quyền thuê đất trong hợp đồng thuê đất khi có đủ điều kiện quy định tại Điều 212 Luật này”.

Quy định trên là chưa phù hợp với quy định về điều kiện của tài sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh quy doanh theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản 2014, cụ thể:

Theo quy định tại Điều 54, 55 Luật Kinh doanh bất động sản thì “chủ đầu tư dự án bất động sản có quyền bán, cho thuê, cho thuê mua nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai”; điều kiện để bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh là “Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.”

Trong khi đó Điều 58, 198, 2012 Dự thảo quy định chủ đầu tư chỉ được bán, cho thuê tài sản gắn liền với đất sau khi đáp ứng điều kiện: tài sản được tạo lập hợp pháp; đã hoàn thành việc xây dựng theo đúng quy hoạch xây dựng chi tiết và dự án đầu tư đã được phê duyệt, chấp thuận, trừ trường hợp phải thực hiện theo bản án, quyết định của Tòa án đã có hiệu lực thi hành hoặc kết luận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về thanh tra, kiểm tra; đã ứng trước tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng mà chưa khấu trừ hết vào tiền thuê đất phải nộp.

Đề nghị Dự thảo điều chỉnh lại quy định này để đảm bảo tính thống nhất.

d. Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thực hiện dự án đầu tư xây dựng khu vực đô thị, khu nhà ở; dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê (Điều 216)

Khoản 2 Điều 216 Dự thảo quy định các điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với chuyển nhượng toàn bộ dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê.

Điều 49 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định các điều kiện chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản.

Giữa khoản 2 Điều 216 Dự thảo và Điều 49 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 đang không khớp nhau, điều này sẽ gây khó khăn trong quá trình thực hiện. Đề nghị xem xét lại hai quy định này để đảm bảo tính thống nhất.

3. Luật Đất đai và Luật Đầu tư

Các hoạt động thực hiện dự án đầu tư liên quan rất nhiều đến thủ tục đất đai. Theo rà soát, quy định hiện hành của Luật Đầu tư 2020 và Luật Đất đai 2013 có nhiều điểm chưa thống nhất, các thủ tục hành chính chưa thực sự thuận lợi cho nhà đầu tư. Về cơ bản, Dự thảo đã cố gắng điều chỉnh các quy định để thống nhất giữa hai luật này, tuy nhiên vẫn còn một số cần được xem xét để hoàn thiện, cụ thể:

a. Điều kiện về năng lực của đơn vị thực hiện điều tra, đánh giá đất đai (Điều 34)

Điểm a khoản 1 Điều 34 Dự thảo quy định Bộ Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm quy định “điều kiện về năng lực của đơn vị thực hiện điều tra, đánh giá đất đai”.

Tại mục 205 Phụ lục 4 Luật Đầu tư 2020, “kinh doanh dịch vụ tư vấn điều tra, đánh giá đất đai” là ngành nghề đầu tư kinh doanh có điều kiện. Theo quy định tại khoản 3 Điều 7 Luật Đầu tư 2020, Bộ không có thẩm quyền quy định về điều kiện kinh doanh, vì vậy đề nghị bỏ quy định này.

b. Giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất (Điều 63)

Điểm g, i khoản 1 Điều 63 Dự thảo quy định trường hợp Nhà nước giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất như sau:

• Cho thuê đất làm mặt bằng sản xuất kinh doanh đối với người được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm nhưng phải di dời ra khỏi vị trí cũ do ô nhiễm môi trường theo quy định của pháp luật; hỗ trợ cho thuê đất để tiếp tục sản xuất kinh doanh đối với trường hợp thu hồi đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp của người đang sử dụng đất (điểm g);
• Giao đất, cho thuê đất cho tổ chức kinh tế bị thu hồi đất sản xuất kinh doanh theo quy định tại Điều 66 và Điều 67 Luật này mà tại thời điểm thu hồi đất còn thời hạn sử dụng đất và tổ chức có nhu cầu sử dụng đất tại vị trí khác để tiếp tục sản xuất kinh doanh (điểm i).

Quy định trên được hiểu, khi gặp các sự kiện khách quan như ô nhiễm môi trường, bị thu hồi vi mục đích quốc phòng, an ninh hoặc để phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng, các chủ thể sử dụng đất sẽ được giao đất, cho thuê đất để tiếp tục sản xuất kinh doanh. Tuy nhiên, pháp luật về đầu tư hiện chưa có quy định cụ thể về trình tự, thủ tục đầu tư đối với các trường hợp đã có dự án đầu tư mà thuộc diện được tiếp tục kinh doanh như quy định trên của Dự thảo.

Điều này dẫn tới việc khi thực hiện trên thực tế, chủ đầu tư các dự án bị di dời trên sẽ không biết phải thực hiện thủ tục gì (có phải thực hiện thủ tục điều chỉnh dự án đầu tư không?). Để tránh khoảng trống pháp lý và lúng túng trong quá trình thực hiện, đề nghị cần có sự điều chỉnh ở pháp luật về đầu tư để giải quyết cho trường hợp quy định tại điểm g, I Điều 63 Dự thảo.

Quy định tại điểm g, Nhà nước chỉ hỗ trợ đối với trường hợp người được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm mà không hỗ trợ cho người được Nhà nước cho thuê đất thu tiền một lần. Điều này là chưa thực sự hợp lý và công bằng cho các đối tượng được Nhà nước cho thuê đất, đề nghị bổ sung quy định đối tượng được Nhà nước cho thuê đất thu tiền một lần cũng thuộc trường hợp quy định tại điểm g.

c. Miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất (Điều 128)

“Miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế sử dụng đất” là một trong những hình thức ưu đãi đầu tư theo quy định tại Luật Đầu tư 2020. So sánh đối tượng được hưởng ưu đãi đầu tư quy định tại khoản 2 Điều 15 Luật Đầu tư 2020 và khoản 3 Điều 128 Dự thảo đang có sự khác nhau. Đề nghị xem xét để đảm bảo tính thống nhất.

d. Giao đất, cho thuê đất trong trường hợp chấp thuận nhà đầu tư

Theo quy định của Luật Đầu tư 2020 thì có ba hình thức lựa chọn nhà đầu tư: đấu giá quyền sử dụng đất; đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư và chấp thuận nhà đầu tư. Dự thảo đang quy định 03 trường hợp giao đất, thuê đất: i) giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá, đấu thầu dự án; ii) giao đất, cho thuê đất thông qua hình thức đấu thầu dự án; iii) giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất.

Trong các trường hợp giao đất, cho thuê đất tại Dự thảo không thấy có trường hợp Nhà nước giao đất, cho thuê đất cho nhà đầu tư được chấp thuận đầu tư theo quy định tại Luật Đầu tư 2020. Điều này có thể dẫn tới trường hợp, khi nhà đầu tư được chấp thuận đầu tư nhưng không biết sẽ phải thực hiện thủ tục nào để được Nhà nước giao đất, cho thuê đất và sẽ gặp khó khăn khi triển khai dự án đầu tư.

Để đảm bảo bảo thuận lợi cho nhà đầu tư thực hiện dự án, đề nghị bỏ quy định này tại Dự thảo, cơ quan quản lý đất đai sẽ xem xét các vấn đề gia hạn thời hạn sử dụng đất trong quá trình cơ quan đăng ký đầu tư lấy ý kiến theo quy trình thủ tục tại pháp luật về đầu tư.

e. Thời hạn sử dụng đất thực hiện dự án đầu tư, điều chỉnh, gia hạn thời hạn sử dụng đất của dự án (Điều 144)

Theo quy định tại khoản 2 Điều 144 Dự thảo, điều kiện để xem xét gia hạn, điều chỉnh thời hạn sử dụng đất đối với dự án đầu tư khi hết thời hạn sử dụng đất là “có văn bản đề nghị điều chỉnh kèm theo báo cáo nghiên cứu tiền khả thi của dự án đề nghị gia hạn luận chứng về sự cần thiết tiếp tục thực hiện dự án đầu tư theo thời hạn dự án đầu tư mới”.

Quy định này được hiểu là chủ đầu tư phải thực hiện một thủ tục hành chính để được gia hạn, điều chỉnh thời hạn sử dụng đất. Tuy nhiên, theo quy định tại khoản 4 Điều 44 Luật Đầu tư 2020 thì “Khi hết thời hạn hoạt động của dự án đầu tư mà nhà đầu tư có nhu cầu tiếp tục thực hiện dự án đầu tư và đáp ứng điều kiện theo quy định của pháp luật thì được xem xét gia hạn thời hạn hoạt động của dự án đầu tư nhưng không quá thời hạn tối đa quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này”. Điều 55 Nghị định 31/2021/NĐ-CP quy định về thủ tục điều chỉnh, gia hạn thời hạn hoạt động của dự án đầu tư trong đó chủ đầu tư phải thực hiện thủ tục tại Bộ Kế hoạch và Đầu tư, cơ quan đăng ký đầu tư. Trong quá trình thẩm định hồ sơ, cơ quan giải quyết thủ tục hành chính gửi “hồ sơ cho cơ quan quản lý đất đai và các cơ quan có liên quan để lấy ý kiến về việc đáp ứng điều kiện quy định”.

Như vậy, quy định tại Dự thảo sẽ khiến chủ đầu tư dự án phải thực hiện hai lần thủ tục, một thủ tục theo quy định của pháp luật đầu tư, một thủ tục theo quy định tại pháp luật đất đai để được phép gia hạn dự án đầu tư, trong khi đó vấn đề điều kiện gia hạn thời hạn giao đất cùng được xem xét ở cả hai thủ tục. Mặt khác, cũng không rõ thủ tục nào sẽ thực hiện trước, thủ tục nào thực hiện sau.

Đề nghị xem xét thủ tục gia hạn khi dự án đầu tư hết thời hạn giữa Dự thảo và Luật Đầu tư 2020 để đảm bảo chủ đầu tư chỉ phải thực hiện một thủ tục, giữa các cơ quan quản lý nhà nước cần có sự phối hợp để xem xét điều kiện gia hạn dự án và điều kiện gia hạn thời gian sử dụng đất của dự án.

4. Luật Đất đai và Luật Quy hoạch 2017

a. Căn cứ lập quy hoạch sử dụng đất quốc gia

Khoản 1 Điều 6 Luật Quy hoạch 2017 quy định quy hoạch tổng thể quốc gia là cơ sở để lập quy hoạch sử dụng đất quốc gia. Tuy nhiên, trong căn cứ lập quy hoạch sử dụng đất quốc gia tại Điều 40 Dự thảo lại không thấy căn cứ vào “quy hoạch tổng thể quốc gia”.

Đề nghị bổ sung “quy hoạch tổng thể quốc gia” vào quy định tại khoản 2 Điều 40 Dự thảo để đảm bảo thống nhất với Luật Quy hoạch 2017

b. Trình tự, thủ tục lập, nội dung quy hoạch sử dụng đất quốc gia

Pháp luật về quy hoạch quy định khá chi tiết về trình tự, thủ tục lập cũng như nội dung quy hoạch sử dụng đất quốc gia.

Điều 40, 44, 45, 46 Dự thảo quy định về trình tự, thủ tục lập, nội dung quy hoạch sử dụng đất quốc gia, trong đó có một số quy định chưa thực sự thống nhất với pháp luật về quy hoạch, ví dụ:

• Nội dung quy hoạch sử dụng đất cấp quốc gia: Khoản 3 Điều 40 Dự thảo và khoản 2 Điều 24 Luật Quy hoạch 2017, Điều 22 Nghị định 37/2019/NĐ-CP đều quy định nội dung quy hoạch sử dụng đất cấp quốc gia. Và Dự thảo và pháp luật về quy hoạch đang quy định khác nhau về nội dung cần phải có trong quy hoạch sử dụng đất cấp quốc gia;
• Quy trình lập quy hoạch sử dụng đất quốc gia:

Điều 45 Dự thảo quy định về việc lấy ý kiến quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất (trong đó có quy hoạch sử dụng đất cấp quốc gia).

Khoản 1 Điều 16, Điều 19 Luật Quy hoạch 2017 quy định về quy trình lập quy hoạch sử dụng đất cấp quốc gia, việc lấy ý kiến quy hoạch sử dụng đất cấp quốc gia.

Giữa quy định tại Dự thảo và pháp luật về quy hoạch đang chưa thực sự thống nhất về các quy định về việc tổ chức lấy ý kiến quy hoạch sử dụng đất cấp quốc gia. Một vấn đề nữa là không rõ việc trình tự thủ tục lập quy hoạch sử dụng đất cấp quốc gia có áp dụng theo pháp luật quy hoạch không hay là Dự thảo này sẽ quy định riêng?

Đề nghị rà soát lại quy định tại Dự thảo và pháp luật về quy hoạch liên quan đến lập, thẩm định, nội dung của quy hoạch sử dụng đất cấp quốc gia.

II. Tài chính về đất đai đối với trường hợp đất được giao cho các Hội do Đảng, Nhà nước giao nhiệm vụ

Hội do Đảng, Nhà nước giao nhiệm vụ là các tổ chức hoạt động vì mục tiêu phi lợi nhuận, thực hiện một số chức năng nhiệm vụ do Đảng, Nhà nước giao, được Nhà nước hỗ trợ một phần kinh phí. Trong nhiều trường hợp, Nhà nước đã giao đất xây dựng trụ sở cơ quan cho các Hội để đảm bảo hoạt động của các Hội này. Hình thức là giao đất không thu tiền sử dụng đất.

Theo quy định hiện hành, các Hội này đang được xác định là tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính và phải chuyển từ hình thức giao đất không thu tiền sử dụng đất sang hình thức thuê đất (điểm e khoản 1 Điều 56; khoản 2 Điều 60 Luật Đất đai 2013). Điều này đã gây khó khăn lớn cho hoạt động của các Hội, vì bản thân các Hội này hoạt động không vì mục tiêu lợi nhuận, các nguồn thu đều quay trở lại phục vụ cho hoạt động của Hội, trong đó có nhiều nhiệm vụ do Đảng, Nhà nước giao.

Xét bản chất, đất giao cho các Hội này có cùng tính chất và thuộc trường hợp giao đất không thu tiền sử dụng đất quy định tại Điều 56 Dự thảo. Tuy nhiên, Điều 56 Dự thảo quy định đang chưa thực sự rõ “đất xây dựng trụ sở cơ quan” có bao gồm trường hợp đất xây dựng trụ sở của các Hội do Đảng, Nhà nước giao nhiệm vụ hay không?

Để tháo gỡ khó khăn về mặt tài chính cho các Hội do Đảng, Nhà nước giao nhiệm vụ, đề nghị quy định “đất xây dựng trụ sở cơ quan” quy định tại khoản 2 Điều 56 Dự thảo bao gồm cả đất xây dựng trụ sở cơ quan của các Hội do Đảng, Nhà nước giao nhiệm vụ hoặc xác định đất Nhà nước giao cho các Hội này thuộc trường hợp miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất quy định tại khoản 3 Điều 128 Dự thảo.

III. Một số quy định tại Dự thảo chưa thực sự đảm bảo thuận lợi cho các nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư

Việc thực hiện các dự án đầu tư có sử dụng quyền sử dụng đất liên quan rất lớn đến quy định tại pháp luật đất đai. Dự thảo sẽ xác định các cơ chế quản lý đất đai, nhà đầu tư dựa vào các quy định này để nhận biết về quyền, nghĩa vụ cũng như các thủ tục để có thể thực hiện dự án đầu tư. Rà soát Dự thảo nhận thấy có một số quy định chưa đảm bảo thuận lợi cho các nhà đầu tư thực hiện các dự án, đề nghị cân nhắc, xem xét hoàn thiện các quy định sau:

1. Giao đất, cho thuê đất thông qua hình thức đấu thầu dự án có sử dụng đất (Điều 64)

a. Điều kiện của đất

Khoản 1 Điều 64 Dự thảo quy định điều kiện của đất được lựa chọn để thực hiện đấu thầu dự án là:

• Khu đất thực hiện đấu thầu dự án có sử dụng đất đã có quy hoạch chi tiết 1/500;
• Mục đích sử dụng đất theo quy hoạch có giá trị quyền sử dụng đất cao hơn giá trị sử dụng đất theo mục đích sử dụng đất hiện trạng

Quy định này cần được xem xét ở điểm sau:

• Theo quy định tại khoản 7 Điều 19 Luật Quy hoạch đô thị, khoản 3 Điều 24 Luật Xây dựng thì quy hoạch chi tiết do chủ đầu tư dự án lập. Tại thời điểm này chưa xác định được chủ đầu tư, vậy chủ thể nào sẽ lập quy hoạch chi tiết này.

Mặt khác, theo quy định của pháp luật về đấu thầu thì điều kiện để dự án đầu tư có sử dụng đất phải lựa chọn nhà đầu tư phải đáp ứng điều kiện “Phù hợp với kế hoạch phát triển kinh tế – xã hội, quy hoạch xây dựng có tỷ lệ 1/2.000 hoặc tỷ lệ 1/500 (nếu có) hoặc quy hoạch phân khu đô thị có tỷ lệ 1/2.000 hoặc tỷ lệ 1/5.000 theo quy định của pháp luật.” (khoản 4 Điều 108 Nghị định 31/2021/NĐ-CP hướng dẫn Luật Đầu tư).

Như vậy, cần xem xét lại quy định này để đảm bảo thống nhất và thuận lợi khi thực hiện.

• Các doanh nghiệp cho rằng, giá trị quyền sử dụng đất biến động theo thời gian, vì vậy khó có căn cứ để xác định việc xác định giá trị quyền sử dụng đất theo mục đích sử dụng được quy hoạch cao hơn giá trị quyền sử dụng đất hiện trạng. Điều này sẽ dẫn đến khó khăn khi phê duyệt đất cho đấu thầu.

b. Điều kiện về đấu thầu dự án có sử dụng đất

Khoản 2 Điều 64 Dự thảo quy định các điều kiện:

• “Dự án có quy mô diện tích từ 100 héc – ta trở lên”

Quy mô diện tích từ 100 héc – ta là quá lớn, khó có nhà đầu tư nào có đủ năng lực để tham gia vào hoạt động đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư. Mặt khác, đối với những diện tích đất dưới 100 héc-ta, Nhà nước sẽ phải bỏ tiền ra để giải phóng mặt bằng, làm sạch đất để đấu giá quyền sử dụng đất. Đây là số tiền không hề nhỏ, không phải địa phương nào cũng có thể bố trí được nguồn ngân sách để thực hiện giải phóng mặt bằng. Từ đó có thể ảnh hưởng đến việc sử dụng đất có hiệu quả.

• “Nhà đầu tư có năng lực về tài chính, có kinh nghiệm triển khai dự án và cam kết về tiến độ hoàn thành dự án với thời gian ngắn nhất”

Các doanh nghiệp cho rằng yêu cầu phải có “cam kết về tiến độ hoàn thành dự án với thời gian ngắn nhất” là chưa phù hợp với thực tế, rất khó thực hiện. Thay vào đó, Dự thảo nên điều chỉnh quy định theo hướng tiến độ hoàn thành dự án là một trong những tiêu chí xem xét khi xét thầu lựa chọn chủ đầu tư. Đồng thời, quy định này chưa đủ rõ ràng, cụ thể về điều kiện năng lực tài chính, kinh nghiệm của nhà đầu tư, cần quy định cụ thể hơn.

c. Giá đất khởi điểm để đấu thầu

Khoản 4 Điều 64 Dự thảo quy định “giá đất khởi điểm để đấu thầu dự án có sử dụng đất được xác định không quá 06 tháng trước thời điểm đấu thầu dự án có sử dụng đất và không được thấp hơn giá đất trong bảng giá đất.”

Quy định này là chưa phù hợp và ít ý nghĩa. Bởi vì, giá đất được xác định tại thời điểm giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất. Doanh nghiệp trúng đấu thầu không nộp tiền sử dụng đất ngay mà sau khi hoàn thành bồi thường giải phóng mặt bằng và giao đất cho doanh nghiệp mới có thể xác định giá đất để thu tiền sử dụng đất. Do vậy, đề nghị bỏ quy định này.

2. Sử dụng đất thông qua hình thức nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhập góp vốn bằng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư (Điều 78)

Điều 78 Dự thảo đưa ra hai phương án có nội dung gần giống nhau đó là việc sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư không thuộc dự án đô thị, nhà ở thương mại thì chủ đầu tư nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định.

Không rõ tại sao chủ đầu tư lại không được nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đô thị, nhà ở thương mại? Quy định này là chưa đảm bảo quyền của người sử dụng đất và không khuyến khích đầu tư xây dựng dự án đô thị và nhà ở thương mại trong khi hiện tại nhu cầu về nhà ở còn cao. Trên thực tế, có rất nhiều cá nhân, tổ chức có quyền sử dụng đất nhưng không đủ khả năng thực hiện dự án đô thị, nhà ở thương mại, vì vậy họ có nhu cầu được góp vốn bằng quyền sử dụng đất đối với tổ chức, cá nhân khác để thực hiện các dự án nói trên.

Đề nghị giải trình rõ về vấn đề này, trong trường hợp không giải trình thuyết phục cân nhắc bỏ quy định này.

3. Căn cứ, thời điểm tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất (Điều 126)

Khoản 3 Điều 126 Dự thảo quy định “thời điểm tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất là thời điểm Nhà nước quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất, kết quả trúng đấu thầu dự án có sử dụng đất, quyết định công nhận quyền sử dụng đất, gia hạn sử dụng đất, chuyển hình thức sử dụng đất, điều chỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất”.

Các doanh nghiệp cho rằng thời điểm tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất ở trên là chưa phù hợp, bởi vì khi có kết quả trúng đấu thầu, nhà đầu tư có thể phải đợi rất lâu để giải phóng mặt bằng và được giao đất sạch để thực hiện dự án. Vì vậy, đề nghị điều chỉnh lại quy định trên theo hướng “thời điểm tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất là thời điểm Nhà nước quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất”.

4. Quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất (Điều 202)

Điểm I khoản 1 Điều 202 Dự thảo quy định, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao đất trong hạn mức; đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất; đất nhận chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế thì “trong trường hợp đất thuộc diện thu hồi để thực hiện dự án thì có quyền tự đầu tư trên đất hoặc cho chủ đầu tư dự án thuê quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất đối với chủ đầu tư dự án để thực hiện dự án theo quy định của Chính phủ”.

Quy định này cần được xem xét ở các điểm sau:

• Việc cho phép người có đất bị thu hồi được quyền tự đầu tư trên đất bị thu hồi dường như không phù hợp với tính chất của hoạt động thu hồi đất. Mặt khác, quy định này có thể khiến cho việc thu hồi đất bị kéo dài hoặc không thể thu hồi được đất khi người sử dụng đất có thể vận dụng quy định này để tự thực hiện dự án hoặc yêu cầu góp vốn với chủ đầu tư dự án;
• Trong trường hợp người sử dụng đất muốn tự đầu tư thì sẽ thực hiện theo thủ tục nào? Theo quy định của Luật Đầu tư 2020, một số trường hợp dự án không thuộc trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thì sẽ chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư. Trường hợp theo quy định trên, người sử dụng đất “có quyền sử dụng đất” nhưng lại thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất vì vậy không thể áp dụng trường hợp chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư được.

Đề nghị bỏ quy định trên.

5. Thời điểm có hiệu lực của giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất (Điều 211)

Theo quy định tại khoản 3 Điều 211 Dự thảo thì việc chuyển quyền sử dụng đất trong các hợp đồng, giao dịch chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, góp vốn bằng quyền sử dụng đất và việc thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào Sổ địa chính.

Quy định về thời điểm có hiệu lực của các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất trên cần được xem xét ở các điểm sau:

• Tạo bất lợi và rủi ro cho bên nhận chuyển nhượng, bởi vì hoạt động thanh toán thường thực hiện tại thời điểm ký kết hợp đồng, trong khi đó thời điểm này hợp đồng lại chưa có hiệu lực.
• Chưa phù hợp với quy định tại pháp luật về kinh doanh bất động sản. Khoản 3 Điều 17 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định thời điểm có hiệu lực của hợp đồng kinh doanh bất động sản do các bên thỏa thuận và ghi trong hợp đồng. Trường hợp hợp đồng có công chứng, chứng thực thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng, chứng thực. Trường hợp các bên không có thỏa thuận, không có công chứng, chứng thực thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm các bên ký kết hợp đồng. Như vậy giữa Dự thảo và Luật Kinh doanh bất động sản 2014 đang có quy định khác nhau về thời điểm phát sinh hiệu lực của các giao dịch về quyền sử dụng đất.

Quy định thời điểm phát sinh hiệu lực của các giao dịch theo quy định tại Luật Kinh doanh bất động sản 2014 phù hợp và hợp lý hơn, đề nghị điều chỉnh quy định tại Dự thảo theo hướng này.

IV. Một số quy định tại Dự thảo chưa thống nhất với nhau

1. Tổ chức thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất (Điều 51)

Khoản 1 Điều 51 Dự thảo quy định “các quy hoạch theo quy định của Luật này có thể lập đồng thời. Quy hoạch nào được lập, thẩm định xong trước thì được quyết định hoặc phê duyệt trước. Sau khi quy hoạch được quyết định hoặc phê duyệt, nếu có mâu thuẫn thì quy hoạch thấp hơn phải điều chỉnh theo quy hoạch cao hơn”. Quy định này cần được xem xét ở một số điểm sau:

• Căn cứ lập quy hoạch

Theo quy định tại Điều 40-43 Dự thảo thì quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất quốc phòng, quy hoạch kế hoạch sử dụng đất an ninh căn cứ vào quy hoạch sử dụng đất quốc gia; quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp huyện căn cứ vào quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh; quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp tỉnh căn cứ vào quy hoạch sử dụng đất quốc gia. Nếu các quy hoạch này đều được lập đồng thời thì không rõ là các quy hoạch thấp hơn sẽ căn cứ vào đâu để lập quy hoạch khi các quy hoạch cao hơn đang chưa được phê duyệt?

• Trường hợp điều chỉnh quy hoạch

Trường hợp có mâu thuẫn giữa các quy hoạch thì quy hoạch thấp hơn phải điều chỉnh theo quy hoạch cao hơn. Tuy nhiên, trình tự, thủ tục để điều chỉnh quy hoạch được thực hiện như thế nào? Điều 48 Dự thảo về điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất không thấy đề cập đến trường hợp này.

Một vấn đề nữa là trong trường hợp quy hoạch, kế hoạch thấp hơn được phê duyệt và triển khai thực hiện trước. Sau đó một thời gian quy hoạch, kế hoạch cao hơn mới được phê duyệt và có mâu thuẫn với quy hoạch, kế hoạch thấp hơn thì giải quyết như thế nào khi đã thực hiện trên thực tế?

Đề nghị xem xét các vấn đề trên để đảm bảo thống nhất trong quy định và thuận lợi khi triển khai.

2. Hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân

Theo quy định tại khoản 1 Điều 146 Dự thảo thì hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân không quá 15 lần hạn mức giao đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân đối với mỗi loại đất.

Khoản 2 Điều 161 Dự thảo quy định về tích tụ đất đai, theo đó có hai phương thức tích tụ: i) nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp; ii) nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất nông nghiệp. Quy định này cũng không liên kết đến hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp quy định tại khoản 1 Điều 146 Dự thảo. Điều này đưa đến cách hiểu là hoạt động tích tụ đất đai không giới hạn về hạn mức nhận chuyển nhượng/nhận góp vốn đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân. Như vậy lại mâu thuẫn với quy định tại Điều 146 Dự thảo.

Đề nghị xem xét quy định về hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp tại Điều 146 với quy định về tích tụ đất đai quy định tại Điều 161 để đảm bảo thống nhất trong quy định.

V. Một số quy định về thủ tục hành chính chưa thực sự rõ ràng và thuận lợi cho các đối tượng áp dụng

Theo kết quả khảo sát PCI hàng năm của VCCI với hơn 12 nghìn doanh nghiệp trong nước và FDI trên cả 63 tỉnh, thành phố thì thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai hiện vẫn là một trong những nhóm thủ tục mà doanh nghiệp gặp khó khăn nhiều nhất trên thực tế. Sự phức tạp của các thủ tục hành chính về đất đai là một cản trở để doanh nghiệp tiếp cận đất đai, bên cạnh các nguyên nhân khác như quy hoạch đất đai của địa phương chưa phù hợp, giá đất cao tăng nhanh… 53,8% doanh nghiệp qua điều tra năm 2021 cho biết những khó khăn về thủ tục đất đai đã khiến họ phải trì hoãn hoặc hủy bỏ kế hoạch kinh doanh.

Một trong những quan điểm khi xây dựng Dự thảo này là “đẩy mạnh cải cách thủ tục hành chính”. Doanh nghiệp rất hoan nghênh quan điểm này và kì vọng Dự thảo sẽ có những bước cải cách để tạo thuận lợi hơn cho doanh nghiệp khi thực hiện các thủ tục hành chính về đất đai. Về cơ bản, các quy định tại Dự thảo đã có những bước thay đổi tích cực khi thiết kế các quy định về thủ tục hành chính, tuy nhiên để hoàn thiện, đề nghị cân nhắc một số quy định sau:

1. Thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất, có nguy cơ đe dọa tính mạng con người (Điều 70)

Điểm a khoản 1 Dự thảo quy định một trong những trường hợp thu hồi đất cho trường hợp này là “tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất, được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước bị giải thể, phá sản, chuyển đi nơi khác, giảm hoặc không còn nhu cầu sử dụng đất, người sử dụng đất thuê của Nhà nước trả tiền thuê đất hàng năm bị giải thể, phá sản, chuyển đi nơi khác, giảm hoặc không còn nhu cầu sử dụng đất”.

Căn cứ để thu hồi trường hợp trên là “văn bản của cơ quan có thẩm quyền giải quyết đã có hiệu lực pháp luật” (điểm a khoản 2 Điều 70). Quy định này là chưa rõ về loại văn bản của cơ quan có thẩm quyền giải quyết trong trường hợp tổ chức được Nhà nước giao đất (không thu tiền), cho thuê “giảm hoặc không còn nhu cầu sử dụng đất”. Và các tổ chức này sẽ phải thực hiện thủ tục nào để có được văn bản này?

Đề nghị quy định rõ để đảm bảo minh bạch trong quy định.

2. Tập trung đất nông nghiệp (Điều 160)

Theo quy định tại khoản 4 Điều 160 Dự thảo thì tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân thực hiện việc tập trung đất nông nghiệp phải lập phương án sử dụng đất trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất quyết định.

Theo quy định của pháp luật về đầu tư, đối với các dự án thuộc trường hợp chấp thuận chủ trương đầu tư thì phải thực hiện thủ tục để chấp thuận chủ trương đầu tư. Trường hợp tập trung đất nông nghiệp để thực hiện dự án, liệu tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân tập trung đất đai có phải thực hiện theo thủ tục của pháp luật về đầu tư không? Cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sẽ quyết định điều gì khi xem xét phương án sử dụng đất? Tiêu chí để quyết định là gì? Trình tự, thủ tục như thế nào? Mối quan hệ giữa thủ tục này với thủ tục của pháp luật về đầu tư như thế nào?

Tóm lại, thủ tục về tập trung đất nông nghiệp đang không rõ, có thể gây khó khăn trong quá trình thực hiện. Đề nghị quy định rõ hoặc giải trình về vấn đề trên.

3. Thủ tục nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp (Điều 211)

Theo quy định tại khoản 4 Điều 211 Dự thảo, tổ chức kinh tế được nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp phải có phương án sử dụng đất nông nghiệp được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chấp thuận.

Dự thảo không quy định rõ về trình tự, thủ tục để tổ chức có thể có được sự chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh. Điều này có thể gây khó khăn trong quá tình thực hiện, đề nghị Dự thảo quy định rõ.

VI. Chính sách khuyến khích “lấn biển” và quy định đảm bảo cho việc thực hiện chính sách này

Khoản 3 Điều 10 Dự thảo quy định Nhà nước khuyến khích “lấn biển”, tuy nhiên các quy định tại Dự thảo để đảm bảo cho chính sách này khuyến khích này chưa thực sự rõ nét. Cụ thể:

1. Về phát triển quỹ đất

Điểm đ khoản 3 Điều 101 Dự thảo quy định đất đưa vào để tạo quỹ đất là đất được tạo lập từ việc thực hiện dự án lấn biển đầu tư bằng nguồn vốn của Nhà nước. Điều này có nghĩa đất được tạo lập từ việc thực hiện dự án lấn biển đầu tư bằng nguồn vốn của tư nhân sẽ không được xem xét cho vào quỹ đất.

Việt Nam được đánh giá là có tiềm năng và lợi thế lớn để mở rộng không gian phát triển ra biển, phục vụ phát triển bền vững. Hoạt động lấn biển trên thực tế tại Việt Nam đã và đang được thực hiện để thực hiện các dự án phát triển kinh tế – xã hội bằng nguồn vốn tư nhân và hiện nay chưa có khung pháp lý rõ ràng cho hoạt động này. Việc Dự thảo chỉ ghi nhận dự án lấn biển đầu tư bằng nguồn vốn của Nhà nước để tạo lập quỹ đất sẽ không khuyến khích hoạt động đầu tư lấn biển của các nhà đầu tư, trong khi đây là dự án yêu cầu vốn đầu tư rất lớn, cần huy động tốt nguồn lực từ tư nhân để triển khai có hiệu quả.

Vì vậy, để hiện thực hóa được chính sách khuyến khích lấn biển của Nhà nước, các doanh nghiệp đề nghị bổ sung: dự án lấn biển bằng nguồn vốn ngoài đầu tư công, dự án lấn biển sử dụng vốn hỗn hợp; dự án lấn biển theo phương thức đối tác công – tư … để tạo khung khổ pháp lý triển khai và động lực để khối tư nhân tham gia vào hoạt động này.

2. Về chế độ sử dụng đất có mặt nước ven biển và mặt biển để thực hiện dự án lấn biển

Dự thảo đã đưa ra chính sách khuyến khích hoạt động “lấn biển” tuy nhiên nhưng quy định để đảm bảo việc thực hiện chính sách này chưa đủ rõ ràng, cụ thể ở các điểm:

• Nhà nước có cho phép nhà đầu tư đầu tư vốn thực hiện dự án lấn biển (trường hợp không sử dụng vốn đầu tư công, vốn nhà nước ngoài đầu tư công) không?
• Trường hợp, nhà đầu tư được phép thực hiện dự án đầu tư lấn biển thì đất được tạo lập sau khi lấn biển sẽ được giải quyết như thế nào? Trường hợp này, để đảm bảo quyền lợi cho nhà đầu tư, Nhà nước cần giao đất, cho thuê đất để nhà đầu tư tiếp tục thực hiện dự án sản xuất, kinh doanh sau khi hoàn thành dự án lấn biển. Hiện tại, Dự thảo cũng như các Luật Đầu tư và các văn bản pháp luật khác có liên quan chưa quy định về phương thức lựa chọn nhà đầu tư này, do đó cần phải bổ sung để đảm bảo tính đồng bộ của quy định;

Việc quy định rõ các chính sách về lấn biển sẽ tạo thuận lợi trong quá trình thực hiện và phù hợp với chính sách khuyến khích lấn biển của Nhà nước. Đề nghị quy định rõ hơn về các vấn đề lấn biển ở trên.

VII. Một số góp ý khác

1. Cấp Giấy chứng nhận đối với tài sản gắn liền với đất (Điều 122)

Khoản 1 Điều 122 Dự thảo quy định “trường hợp sau khi cấp Giấy chứng nhận mà tài sản bị tiêu hủy, phá dỡ thì việc chứng nhận quyền sở hữu tài sản không còn hiệu lực pháp lý”. Quy định này là chưa bảo đảm quyền lợi của người có tài sản bị tiêu hủy, phá dỡ, vì khi Giấy chứng nhận không còn hiệu lực pháp lý thì họ sẽ không có cơ sở để yêu cầu bồi thường thiệt hại (nếu có).

Đề nghị cân nhắc bỏ quy định này.

2. Hòa giải tranh chấp đất đai (Điều 226)

Theo quy định tại Điều 226 Dự thảo hòa giải tranh chấp đất đai là một trong những phương thức giải quyết tranh chấp được Nhà nước khuyến khích. Tuy nhiên, Dự thảo chỉ quy định việc giải quyết tranh chấp thông qua hòa giải ở cơ sở.

Hiện nay, có cơ chế giải quyết giải quyết tranh chấp bằng hòa giải thương mại. Cơ chế giải quyết bằng hòa giải thương mại sẽ được sử dụng nếu pháp luật có quy định.

Đề nghị bổ sung hòa giải thương mại có thể được sử dụng trong hòa giải tranh chấp đất đai để tăng lựa chọn, hiệu quả của phương thức giải quyết tranh chấp đất đai bằng hòa giải.

3. Chế độ sử dụng đất đối với bất động sản nghỉ dưỡng, condotel, biệt thự biển

Mục 2 Chương XII Dự thảo quy định về các loại đất và chế độ sử dụng đất tương ứng. Tuy nhiên, rất khó để phân định đất để xây dựng các bất động sản nghỉ dưỡng, condotel, biển thự biển, … thuộc loại đất gì và chế độ sử dụng đất như thế nào.

Trên thực tế, có nhiều dự án nghỉ dưỡng để xây dựng căn hộ du lịch, biệt thự du lịch đã được cơ quan nhà nước chấp thuận cho các chủ đầu tư thực hiện theo hình thức đất ở không hình thành đơn vị ở. Tuy nhiên, hiện nay, theo phản ánh của doanh nghiệp, các văn phòng đăng ký đất đai tại các địa phương đều dừng việc xử lý và cấp Giấy chứng nhận cho khách hàng mua sản phẩm nghỉ dưỡng trên đất ở không hình thành đơn vị ở với lý do chưa có cơ chế pháp lý quy định. Điều này ảnh hưởng tới quyền lợi của khách hàng và Chủ đầu tư tại Dự thảo cũng như ảnh hưởng tới thị trường bất động sản.

Để giải quyết trường hợp này đề nghị Dự thảo quy định rõ chế độ sử dụng đất đối với các dạng bất động sản nêu trên, đồng thời quy định chuyển tiếp cho các dự án bất động sản có tính chất này trước thời điểm Luật Đất đai (sửa đổi) có hiệu lực.

Trên đây là một số ý kiến ban đầu của Phòng Thương mại và Công nghiệp Việt Nam đối với Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi). Rất mong quý Cơ quan cân nhắc để chỉnh sửa, hoàn thiện.

Trân trọng cảm ơn sự hợp tác của quý Cơ quan.