VCCI góp ý Dự thảo Nghị định bổ sung một số nội dung về thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất

Trả
lời Công văn số 14119/BTC-QLCS của Bộ Tài chính và Công văn số 986/GM-BTP của Bộ
Tư pháp về việc góp ý Dự thảo Nghị định quy định bổ sung một số nội dung về thu
tiền sử dụng đất, tiền thuê đất (sau đây gọi tắt là Dự thảo), Phòng Thương mại
và Công nghiệp Việt Nam, trên cơ sở ý kiến của doanh nghiệp, hiệp hội, có một số
ý kiến như sau:

1.
Về
thủ tục miễn, giảm tiền thuê đất

Theo
nội dung Tờ trình thì vướng mắc liên quan đến thủ tục miễn, giảm tiền thuê đất
rơi vào hai trường hợp:

–
Trường hợp 1: được Nhà nước cho thuê đất
trước ngày 01/07/2014 (ngày có hiệu lực của Luật Đất đai 2013) mà tại Giấy chứng
nhận đầu tư có ghi cụ thể mức ưu đãi miễn, giảm tiền thuê đất nhưng sau ngày
01/7/2014 mới hộp sơ miễn, giảm tiền thuê đất

–
Trường hợp 2: Được Nhà nước cho thuê đất
trước ngày 01/7/2014 mà tại Giấy chứng nhận ưu đãi đầu tư không ghi ưu đãi miễn,
giảm tiền thuê đất hoặc chỉ ghi nguyên tắc được hưởng ưu đãi tiền thuê đất theo
pháp luật về đất đai nhưng đáp ứng đầy đủ các điều kiện về lĩnh vực, địa bàn được
miễn giảm tiền thuê đất và nộp hồ sơ miễn giảm tiền thuê đất sau ngày 01/7/2014

Theo
quy định tại Nghị định 46[1] và
Thông tư 77 hướng dẫn điều khoản này của Nghị định 46 thì người được Nhà nước
cho thuê đất chỉ được hưởng ưu đãi miễn, giảm tiền thuê đất, thuê mặt nước sau
khi làm các thủ tục để được miễn, giảm theo quy định và về nguyên tắc chỉ được
miễn, giảm tiền thuê đất cho thời gian
ưu đãi còn lại tính từ thời điểm nộp đủ hồ sơ theo quy định. Nếu căn cứ
vào quy định này thì các trường hợp nộp hồ sơ càng muộn sẽ càng thiệt thòi (bởi
thời gian được xét miễn tiền thuê đất sẽ ngắn, thậm chí là không được hưởng ưu
đãi nếu nộp hồ sơ sau thời điểm hết hạn được miễn tiền thuê đất).

Tóm
lại vướng mắc ở đây là các trường hợp quyền được ưu đãi đã được thừa nhận trong
Giấy chứng nhận đầu tư nhưng thực tế nhà đầu tư lại bị mất quyền này hoặc bị giảm
quyền chỉ vì nộp hồ sơ xin miễn giảm muộn.

Để
giải quyết cho vướng mắc này, Dự thảo đã bổ sung quy định, trong trường hợp được
miễn, giảm tiền thuê đất (theo Giấy chứng nhận đầu tư hoặc thuộc các trường hợp
được miễn, giảm theo quy định của pháp luật) nhưng “chậm làm thủ tục để được miễn, giảm thì tiếp tục được miễn giảm tiền
thuê đất theo quy định của pháp luật tại thời điểm được Nhà nước cho thuê đất”.

Quy
định mới này là chưa làm rõ về khoảng thời gian người thuê đất, thuê mặt nước
được hưởng ưu đãi và cách thức hưởng ưu đãi trong các trường hợp có vướng mắc
nêu ở trên. Và vì vậy chưa giải quyết được vướng mắc này.

Cụ
thể, quy định “tiếp tục được
miễn giảm…” trong Dự thảo không thực sự có ý nghĩa bởi: vào thời điểm nộp hồ sơ
miễn giảm thì người xin miễn giảm chưa được hưởng ưu đãi, do đó không rõ “tiếp
tục” là “tiếp tục” gì?

Ngay
cả khi quy định “tiếp tục” này được hiểu là cho nhà đầu tư được hưởng ưu đãi “cho
khoảng thời gian tiếp theo bằng với khoảng thời gian được hưởng ưu đãi theo như
ghi trong Giấy chứng nhận đầu tư” thì cách hiểu này cũng không chuẩn xác. Bởi về
bản chất, ưu đãi vẫn là cho khoảng thời gian được hưởng ưu đãi theo Giấy chứng
nhận đầu tư tính từ thời điểm được Nhà nước cho thuê đất; trong các trường hợp
nhà đầu tư chưa hưởng ưu đãi trong khoảng thời gian đó (do chưa làm thủ tục)
thì sau khi làm thủ tục nhà đầu tư sẽ được hoàn trả số tiền đã nộp vượt quá mức
ưu đãi và tiếp tục được hưởng ưu đãi cho khoảng thời gian còn lại ghi trong Giấy
chứng nhận đầu tư này.

Từ
những phân tích trên, đề nghị Ban soạn thảo điều chỉnh lại điều khoản
này của Dự thảo theo hướng xác định rõ các vấn đề sau:

–
Thời gian được hưởng ưu đãi của người
thuê đất, thuê mặt nước là thời gian ghi trong Giấy chứng nhận đầu tư không phụ
thuộc vào thời điểm làm thủ tục hồ sơ để được hưởng ưu đãi (nếu làm hồ sơ vào
thời điểm sau thời điểm được Nhà nước giao đất thì người nộp sẽ được hoàn lại số
tiền vượt quá mức ưu đãi đã nộp và tiếp tục được hưởng ưu đãi thuế từ thời điểm
làm hồ sơ cho tới khi hết thời hạn ưu đãi ghi tại Giấy chứng nhận đầu tư, nếu
còn thời hạn);

–
Mức ưu đãi về mặt nguyên tắc phải là mức
mà pháp luật quy định tại từng thời điểm được ưu đãi (ví dụ mức ưu đãi cho khoảng
thời gian trước Luật Đất đai 2013 có hiệu lực sẽ là mức theo Luật Đất đai 2003;
mức ưu đãi cho khoảng thời gian sau khi Luật Đất đai 2013 có hiệu lực sẽ là mức
theo Luật Đất đai 2013”. Tuy nhiên nếu mức ưu đãi trong 02 Luật này không có
khác biệt gì thì có thể quy định “mức ưu đãi là mức theo pháp luật quy định tại
thời điểm được Nhà nước cho thuê đất” như Dự thảo;

–
Cần sửa lại quy định tại Nghị định 46 và
Thông tư 77 để bỏ quy định: “chỉ được miễn, giảm tiền thuê đất cho thời gian thuê đất còn lại tính từ thời
điểm nộp đủ hồ sơ theo quy định” (bởi nếu không thì Nghị định này và Nghị định
46-Thông tư 77 sẽ mâu thuẫn nhau).

2.
Về
áp dụng miễn, giảm tiền thuê đất đối với khu công nghiệp, khu chế xuất, khu
kinh tế, khu công nghệ cao

Dự
thảo điều chỉnh lại chính sách ưu đãi đối với khu công nghiệp, khu chế xuất,
khu kinh tế, khu công nghệ cao theo hướng:

–
(1) Nhà đầu tư được Nhà nước cho thuê đất
đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, cụm công nghiệp,
khu chế xuất, khu kinh tế, khu công nghệ cao (sau đây gọi tắt là khu công nghiệp)
được miễn, giảm tiền thuê đất theo lĩnh vực ưu đãi đầu tư, địa bàn ưu đãi đầu
tư có địa giới hành chính cụ thể. Khi cho thuê lại đất, nhà đầu tư kinh doanh kết
cấu hạ tầng được quyết định mức ưu đãi cho nhà đầu tư thứ cấp trong phạm vi mức
ưu đãi mà doanh nghiệp được hưởng và quyết định giá cho thuê lại đất theo pháp
luật doanh nghiệp và pháp luật dân sự;

–
(2) Trường hợp nhà đầu tư thứ cấp thuê hạ
tầng của nhà đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng và thuê đất trực tiếp với
Nhà nước thì việc miễn, giảm tiền thuê đất đối với trường hợp này được thực hiện
theo quy định của pháp luật về thu tiền thuê đất và pháp luật về ưu đãi đầu tư

Quy
định này tại Dự thảo vừa chưa rõ ràng vừa chưa thống nhất ở các điểm:

–
Mâu thuẫn trong chính quy định tại Dự thảo:

Theo quy định (1) thì nhà đầu tư đầu tư xây dựng
kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp ở địa bàn không phải là địa bàn ưu
đãi đầu tư thì sẽ không được hưởng ưu đãi. Và nhà đầu tư thứ cấp khi đầu tư vào
khu công nghiệp này sẽ không được hưởng ưu đãi của địa bàn ưu đãi đầu tư. Trong
khi đó, quy định (2) lại quy định, nhà đầu tư thứ cấp thuê hậ tầng của nhà đầu
tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng (trong đó có cả trường hợp nhà đầu tư
xây dựng kết cấu hạ tầng khu công nghiệp) thì “việc miễn, giảm tiền thuê đất …
được thực hiện theo quy định của … pháp luật về ưu đãi đầu tư”, có nghĩa là nếu
đầu tư vào khu công nghiệp – địa bàn ưu đãi đầu tư, không cần quan tâm là có
thuộc địa giới hành chính có ưu đãi đầu tư hay không, cũng sẽ được hưởng ưu
đãi.

Vậy, nhà đầu tư thứ cấp thuê trong khu công nghiệp sẽ
hưởng ưu đãi như thế nào?

–
Theo quy định tại Luật Đầu tư (khoản 2
Điều 16) thì khu công nghiệp là địa bàn ưu đãi đầu tư và sẽ được hưởng các mức
ưu đãi đầu tư theo quy định. Điều này được hiểu, cứ đầu tư vào khu công nghiệp
thì sẽ được hưởng ưu đãi mà không cần quan tâm là khu công nghiệp đó có nằm
trong các tỉnh, địa giới hành chính thuộc địa bàn ưu đãi đầu tư không. Như vậy,
quy định (1) tại Dự thảo dường như là mâu thuẫn với chính sách ưu đãi đầu tư
quy định tại Luật Đầu tư.

Nếu cho rằng các chính sách ưu đãi đầu tư vào khu
công nghiệp đang có nhiều bất cập và bất hợp lý thì cần điều chỉnh ở Luật Đầu
tư chứ không phải là ở cấp Nghị định này.

–
Quy định cho phép nhà đầu tư kinh doanh
kết cấu hạ tầng được quyền quyết định mức ưu đãi của nhà đầu tư thứ cấp dường
như là không phù hợp bởi theo nguyên tắc của pháp luật thì nhà đầu tư (dù là cấp
nào), cứ đáp ứng các điều kiện được hưởng ưu đãi theo pháp luật thì được hưởng
ưu đãi theo mức mà pháp luật quy định mà không phải phụ thuộc vào lựa chọn hay
quyết định của một chủ thể khác (ở đây là nhà đầu tư kinh doanh hạ tầng).

Vì
vậy, đề nghị Ban soạn thảo điều chỉnh các quy định liên quan để đảm bảo tuân thủ
đúng quy định của pháp luật về đầu tư và đảm bảo quyền của nhà đầu tư thứ cấp.

Trên đây là một số ý kiến của Phòng Thương mại và Công
nghiệp Việt Nam đối với Dự thảo Nghị định quy định bổ sung một số
nội dung về thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất. Rất mong quý Cơ quan soạn thảo cân nhắc để chỉnh sửa, hoàn thiện.

Ngoài ra gửi kèm theo một số góp ý cụ thể về Dự thảo mà một
số doanh nghiệp gửi cho Phòng Thương mại và Công nghiệp để Quý Cơ quan tham khảo.

Trân trọng cảm ơn sự hợp tác của quý Cơ quan.

[1] Nghị định số
46/2014/NĐ-CP của Chính phủ quy định về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước