Đại biểu Đinh Thị Mai Lan tỉnh Cao Bằng góp ý dự thảo Luật nhà ở (sửa đổi) tại kì họp thứ 7 của QH

Đinh Thị Mai Lan - Cao Bằng

Kính thưa Quốc hội.

Tôi xin đóng góp một số ý kiến vào dự thảo luật nhà ở như sau:

Thứ nhất, về quan điểm xây dựng luật. Không cần đến con số chứng minh cụ thể cũng có thể nhìn thấy tình trạng lộn xộn trong quy hoạch xây dựng nhà ở nước ta. Ngay ở những thành phố văn minh, tình trạng nhà ở tự phát cũng không được kiểm soát đúng mức, mặc dù chúng ta vẫn đang có luật điều chỉnh. Hệ quả là những khu nhà chắp vá, ổ chuột vẫn tồn tại và khu đô thị mới thì phát triển quá chênh lệch so với điều kiện cơ sở hạ tầng.

Dự thảo luật lần này mới chỉ dừng lại ở việc khắc phục những hạn chế mang tính tình huống, thủ tục trong luật hiện hành mà chưa quan tâm đến việc cải thiện toàn diện, diện mạo cho cảnh quan từ đô thị đến nông thôn. Đã đến lúc cần có một cuộc thay đổi mạnh mẽ tổng thể và nhất quán hơn về chính sách nhà ở. Không chỉ tạo sự hợp lý giữa nhu cầu và điều kiện đất nước mà còn mang tính định hướng cho các mục tiêu trong tương lai.

Để làm được điều này, trước hết phải xác định được trong luật những ưu tiên. Theo tôi nên ưu tiên phát triển loại hình nhà ở chủ đạo là các khu dân cư tập trung, chung cư, hạn chế dần việc xây dựng nhà ở cá nhân, đặc biệt là nhà ở tự phát, nhà để đầu cơ, nhà không theo nhu cầu. Bên cạnh đó Nhà nước cũng có trách nhiệm bảo đảm một tỷ lệ cần thiết nhà ở xã hội.

Thứ hai, về thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở. Tôi nhất trí với quy định tại Điều 13 của dự thảo. Đây là quy định phù hợp với thực tế, tạo thuận lợi cho các chủ thể thực hiện đầy đủ quyền sở hữu của mình khi thực hiện xong các giao dịch. Đồng thời hạn chế việc rủi ro cho người nhận quyền sở hữu nhà ở khi chưa được nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhất là trong điều kiện thủ tục này còn nhiều bất cập.

Để người nhận sở hữu thực hiện một cách đầy đủ và thuận lợi hơn quyền của mình, tôi đề nghị Ban soạn thảo xem xét điều chỉnh hai vấn đề sau:

Thứ nhất, thống nhất giữa Điều 13 và Điều 116 cho phép các chủ thể giao kết hợp đồng ngay khi được công nhận quyền sở hữu, tức là từ thời điểm được công nhận quyền sở hữu. Tại Điều 116 quy định chỉ cho phép giao kết hợp đồng mua bán khi có giấy chứng nhận quyền sở hữu của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Điều này mâu thuẫn với thời điểm chuyển quyền sở hữu tại Điều 13 khi pháp luật đã cho phép xác lập quyền sở hữu từ thời điểm thực hiện xong các nghĩa vụ dân sự thì đương nhiên từ thời điểm đó người sở hữu có đủ các quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt tài sản thuộc sở hữu của mình.

Đề nghị thứ hai, hiện nay tình trạng nhà ở được giao dịch nhiều lần, trước khi có giấy chứng nhận quyền sở hữu khá phổ biến, nhất là đối với nhà ở là chung cư. Do vậy, việc yêu cầu phải có giấy tờ cá nhân như chứng minh nhân dân, hộ khẩu của người giao dịch đầu tiên để cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở gây ra rất nhiều phiền hà cho người dân khi xin cấp giấy. Để tạo thuận lợi cho người dân xin cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở đối với nhà của mình, tôi đề nghị luật nên khẳng định mục tiêu đơn giản hóa thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, theo hướng chỉ yêu cầu người đăng ký cấp giấy chứng nhận xuất trình các chứng từ về giao dịch trước đó, liên quan đến xác thực quyền sở hữu và cung cấp giấy tờ về nhân thân của mình thay vì phải cung cấp giấy tờ cá nhân của người giao dịch đầu tiên.

Thứ ba, về nhà ở xã hội tại Chương IV, mục tiêu phát triển nhà ở xã hội tại dự thảo luật lần này cho thấy chính sách đúng đắn về nhà ở trong việc quan tâm đến nhóm người yếu thế trong xã hội, mở ra cơ hội cho người thu nhập thấp, người có hoàn cảnh khó khăn có chỗ ở. Tuy nhiên, những quy định cụ thể trong luật rất khó áp dụng vào thực tế, bằng cách nào bảo đảm được mục tiêu phát triển nhà bằng ngân sách nhà nước, trong khi nguồn ngân sách và quỹ đất quá hạn hẹp so với số đối tượng có nhu cầu. Làm sao thu hút được các tổ chức, doanh nghiệp, cá nhân đầu tư xây dựng nhà ở xã hội trong khi lợi nhuận không cao mà vẫn đảm bảo chất lượng công trình. Làm thế nào hỗ trợ cho người nghèo, người có hoàn cảnh khó khăn ở nông thôn, miền núi, hải đảo khi chưa xác định đối tượng và mức hỗ trợ rõ ràng. Đây là những vấn đề cần tính đến trước khi luật được ban hành. Tôi đề nghị Ban soạn thảo cân nhắc kỹ tính khả thi của các quy định từ đó lược bỏ những quy định mang tính hình thức, những quy định mang tính cào bằng, chung chung, nhấn mạnh hơn trách nhiệm, vai trò của nhà nước cũng như trách nhiệm của các nhà đầu tư thương mại trong đầu tư nhà ở xã hội, đồng thời đề ra cơ chế áp dụng nghiêm túc, nếu không nhà ở xã hội sẽ chỉ là một chế định cho các nhà đầu tư và các đối tượng trung gian tìm kiếm ưu đãi trong khi người thực sự có nhu cầu lại không có cơ hội.

Vấn đề thứ tư, đề nghị Ban soạn thảo làm rõ vai trò, tính chất, chức năng của Hội nghị nhà chung cư và Ban quản trị chung cư. Nếu theo các quy định tại dự thảo thì mô hình Hội nghị nhà chung cư và Ban quản trị nhà chung cư giống như một hợp tác xã tự quản, các chủ sở hữu là những người tự quyết định việc quản lý, sử dụng chung, vận hành chung, cũng như quyết định các dịch vụ cho mình, thậm chí tự mình thuê dịch vụ vận hành, bảo trì nhà chung cư. Điều này không còn phù hợp với mô hình nhà ở chung cư hiện đại mà hầu hết các dịch vụ tại chung cư đều do chủ đầu tư thực hiện. Trước hết, tôi đề nghị Ban soạn thảo làm rõ khái niệm chủ đầu tư và chủ sở hữu trong mục này, để từ đó xác định vai trò, trách nhiệm của từng chủ thể một cách rành mạch. Trường hợp nào các chung cư phải tổ chức mô hình tự quản, trường hợp nào chủ đầu tư phải chịu trách nhiệm cung cấp dịch vụ một cách đầy đủ và bảo đảm chất lượng theo thoả thuận.

Về Hội nghị nhà chung cư và Ban quản trị nhà chung cư chỉ nên thành lập vì mục tiêu bảo vệ quyền lợi cho chủ sở hữu cũng như người sử dụng nhà chung cư, kiểm soát chất lượng quản lí, vận hành và các dịch vụ mà nhà đầu tư cung cấp, bảo đảm nhà đầu tư phải  cung cấp đầy đủ các dịch vụ như đã cam kết, ngay cả khi chủ đầu tư uỷ thác cho một chủ thể khác  thực hiện thì những  dịch vụ này vẫn phải được bảo đảm duy trì. Nếu quy định theo hướng này, luật không nên đặt ra hàng loạt các quy định về giá dịch vụ, quản lí vận hành, về kinh phí bảo trì nhà chung cư hay giới hạn các dịch vụ cung cấp cho người sử dụng nhà ở. Bởi vì dịch vụ sẽ do chủ đầu tư cam kết chịu trách nhiệm, nước ta nên khuyến khích phát triển những dịch vụ này để người sử dụng nhà ở và chung cư được lựa chọn nhiều hơn những tiện ích cho đời sống của mình. Tôi đã phát biểu xong. Xin chân thành cám ơn.