Góp ý Dự thảo Luật Nhà ở của Công ty luật EPLegal – Hội thảo VCCI (Tp.HCM ngày 21/3/2014)

GÓP Ý DỰ THẢO LUẬT NHÀ Ở

(Công ty luật EPLegal, www.eplegal.com)

1.       Bảo đảm giao dịch nhà ở

Một trong những mục tiêu của dự thảo luật nhà ở là tạo thuận lợi cho việc huy động vốn phát triển nhà ở. Một trong những biện pháp đó là quy định về bảo đảm giao dịch nhà ở đối với giao dịch bán nhà ở hình thành trong tương lai. Quyền lợi của bên mua được đảm bảo có thể khuyến khích họ tham gia tích cực hơn trong giai đoạn xây dựng tạo lập nhà ở.

Tuy nhiên, cũng nên xem xét liệu quy định bắt buộc này có thực sự cần thiết trong trường hợp người mua nhà hình thành trong tương lai là tổ chức kinh doanh bất động sản?

-       Một mặt, việc tham gia đảm bảo của tổ chức tài chính/tín dụng đương nhiên sẽ tốn phí đảm bảo/bảo lãnh, do đó làm tăng chi phí đầu tư, chi phí giao dịch dẫn đến tăng giá nhà thành phẩm sau này.

-       Mặt khác, trong nhiều trường hợp việc bảo đảm này cũng tương đương với việc cấp tín dụng, do đó thu xếp tìm đơn vị đảm bảo cho các giao dịch giá trị lớn  với các tổ chức kinh doanh bất động sản không phải dễ dàng.

-       Hơn nữa, các khách hàng là các tổ chức kinh doanh chuyên nghiệp vốn phải có năng lực đánh giá rủi ro, đàm phán với chủ đầu tư để tự bảo vệ quyền lợi của họ để đạt được một giá tối ưu cho giao dịch của mình.

è Góp ý: Không áp dụng bắt buộc quy định này trong giao dịch với khách hàng là tổ chức kinh doanh BDS chuyên nghiệp.

Giải quyết tranh chấp

Dự thảo quy định nếu xảy ra tranh chấp giữa bên đảm bảo và chủ đầu tư về thanh toán phí, các bên có quyền yêu cầu tòa án giải quyết tranh chấp. Quy định này có thể gây hiểu nhầm rằng tranh chấp nói trên chỉ có thể giải quyết ở tòa án bởi:

-       Tranh chấp là tranh chấp liên quan đến hoạt động thương mại và theo luật trọng tài thương mại, tranh chấp này có thể giải quyết bằng trọng tài thương mại nếu 2 bên có thỏa thuận trọng tài,

Và trong trường hợp không đạt được thỏa thuận trọng tài

-       Việc các bên có tranh chấp và khởi kiện tại tòa án (theo quy định của pháp luật) (nếu vẫn còn thời hiệu giải quyêt) là quyền đương nhiên.

è Góp ý: Bỏ khoản 4 điều 118 tại dự thảo do không có ý nghĩa thay đổi trên thực tế, gây nhầm lẫn

2.       Quyền sở hữu nhà ở

Thời điểm chuyển giao quyền sở hữu nhà ở (tại Điều 14)

Hiện tại, dự thảo quy định thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở giữa các cá nhân với nhau là từ khi bên mua, bên thuê mua đã thanh toán đủ tiền mua, thuê mua nhà ở. Ở đây cần phân biệt mua trả chậm và thuê mua. Quy định về thời điểm chuyển quyền này là hợp lý và phù hợp với tính chất giao dịch thuê mua và các quy định khác liên quan đến chấm dứt hợp đồng thuê mua, quyền và nghĩa vụ các bên trong trường hợp thuê mua quy định tại dự thảo. Tuy nhiên quy định như vậy lại hạn chế tự do thỏa thuận của các bên trong trường hợp mua nhà (trả trước hay trả chậm).

è Đề xuất:

-       giữ nguyên đối với trường hợp thuê mua,

-       đối với giao dịch mua bán, thời điểm chuyển quyền sở hữu theo thỏa thuận của các bên tại hợp đồng mua bán/tặng nhà. Nếu không thỏa thuận: từ khi hợp đồng mua bán/tặng cho nhà ở có hiệu lực theo quy định pháp luật.

-       Đồng thời sửa đổi quy định về quyền bảo lưu quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất tại khoản 3 điều 16 (thanh toán trong giao dịch BDS) của dự thảo luật KDBDS cho phù hợp.

Quyền sở hữu nhà ở (bao gồm nhà ở riêng lẻ) của người nước ngoài

Dự thảo luật có quy định cho phép người nước ngoài được mua, sở hữu nhà ở như người Việt Nam đối với nhà ở thương mại nhưng chưa rõ quyền này sẽ được thực hiện như thế nào trong khi luật đất đai chưa ghi nhận quyền sở hữu nhà ở gắn liền với đất ở của người nước ngoài (Điều 186 Luật đất đai sửa đổi chỉ đề cập đến quy định công nhận trên đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài: “Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc các đối tượng có quyền sở hữu nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở thì có quyền sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam”

GÓP Ý DỰ THẢO LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN

3.       Chuyển nhượng một phần dự án bất động sản (thông qua chuyển nhượng, cho thuê một phần diện tích đất)

Một trong những điểm đáng chú ý nhất trong dự thảo là đưa thêm quy định chuyển nhượng một phần dự án bất động sản. Điều 42 của dự thảo về điều kiện chuyển nhượng/cho thuê một phần diện tích đất dự án yêu cầu bên nhận chuyển nhượng, bên thuê (không nhằm mục đích xây dựng nhà, công trình để sử dụng) phải ký quỹ cam kết triển khai dự án đúng tiến độ. Quy định này là không cần thiết hoặc tạo khó khăn cho chủ dự án mới bởi nếu số tiền ký quỹ nhỏ thì không thể đảm bảo cho mục đích ký quỹ. Còn nếu buộc ký quỹ với số tiền lớn thì ảnh hưởng đến nguồn tài chính để thực hiện dự án của chủ dự án. Số tiền ký quỹ thay vì được đưa vào đầu tư xây dựng thì lại phải đóng băng để đảm bảo triển khai dự án? Mặt khác, quy định này sẽ là bất công vì chính chủ đầu tư ban đầu không phải thực hiện ký quỹ như vậy mới được giao đất và triển khai dự án.

è Đề xuất: Thay vì quy định ký quỹ bắt buộc thì quy định cơ quan có thẩm quyết xem xét năng lực của bên nhận chuyển nhượng, bên thuê đảm bảo rằng năng lực của bên này thỏa mãn yêu cầu đối với chủ đầu tư ban đầu hoặc bên nhận chuyển nhượng, bên thuê có thể chứng minh đơn giản bằng cách ký quỹ.