VCCI_Góp ý Dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 101/2015/NĐ-CP về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư – phiên bản thẩm định ngày 27/4/2021

Kính gửi: Cục Quản lý nhà và thị trường Bất động sản

                                                          Bộ Xây dựng

Trả lời Công văn số 1282/BXD-QLN của Bộ Xây dựng về việc đề nghị góp ý Dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 101/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư – phiên bản thẩm định ngày 27/4/2021 (sau đây gọi tắt là Dự thảo), Phòng Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) có một số ý kiến ban đầu như sau:

1. Về nguyên tắc thực hiện cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư (khoản 2 Điều 1 Dự thảo sửa đổi, bổ sung Điều 4 Nghị định 101/2015/NĐ-CP)

Dự thảo quy định “đối với trường hợp đã thực hiện lựa chọn chủ đầu tư mà quá 24 tháng kể từ thời điểm được lựa chọn mà chủ đầu tư không triển khai thực hiện dự án thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thực hiện thu hồi dự án và lựa chọn lại chủ đầu tư theo quy định của Nghị định này”. Quy định về trường hợp thu hồi dự án tại Dự thảo là chưa phù hợp với Luật Đầu tư 2020 và Luật Đất đai 2013.

Luật Đầu tư 2020 quy định “Dự án đầu tư thuộc trường hợp bị thu hồi đất do không đưa đất vào sử dụng, chậm đưa đất vào sử dụng theo quy định của pháp luật về đất đai” sẽ bị cơ quan có thẩm quyền

Theo quy định tại điểm I khoản 1 Điều 64 Luật Đất đai 2013 quy định “Đất được Nhà nước giao, cho thuê để thực hiện dự án đầu tư mà không được sử dụng trong thời hạn 12 tháng liên tục hoặc tiến độ sử dụng đất chậm 24 tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư kể từ khi nhận bàn giao đất trên thực địa phải đưa đất vào sử dụng; trường hợp không đưa đất vào sử dụng thì chủ đầu tư được gia hạn sử dụng 24 tháng và phải nộp cho Nhà nước khoản tiền tương ứng với mức tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với thời gian chậm tiến độ thực hiện dự án trong thời gian này; hết thời hạn được gia hạn mà chủ đầu tư vẫn chưa đưa đất vào sử dụng thì Nhà nước thu hồi đất mà không bồi thường về đất và tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp do bất khả kháng” sẽ thuộc trường hợp bị thu hồi đất.

Như vậy, quy định tại Dự thảo chưa thống nhất với Luật Đất đai 2013 về:

• Thời điểm xác định thời hạn vi phạm: Dự thảo quy định là tính từ thời điểm chủ đầu tư được lựa chọn trong khi Luật Đất đai 2013 lại xác định là thời điểm “nhận bàn giao đất trên thực địa”;
• Thời hạn không triển khai dự án bị xem là vi phạm để quyết định thu hồi: Dự thảo quy định là quá 24 tháng, trong khi Luật Đất đai 2013 quy định chủ đầu tư có thể được gia hạn thêm 24 tháng, phải nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất cho thời gian chậm và hết thời hạn gia hạn mà chưa đưa vào sử dụng thì mới bị thu hồi.

Từ những phân tích trên, đề nghị Ban soạn thảo xem xét và giải trình thêm về tính thống nhất với Luật Đất đai 2013 và Luật Đầu tư 2020.

2. Yêu cầu về quy hoạch đối với khu vực cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, khu chung cư (khoản 6 Điều 1 Dự thảo sửa đổi, bổ sung Điều 8 Nghị định 101/2015/NĐ-CP)

Theo quy đinh tại khoản 4 Điều 8 (được sửa đổi) thì nhà đầu tư có thể xin phép Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chấp thuận việc thay đổi một số chỉ tiêu sử dụng đất quy hoạch xây dựng và quy mô dân số hoặc chuyển đổi mục đích sử dụng một phần diện tích đất của dự án sang xây dựng các công trình dịch vụ, thương mại, văn phòng, giáo dục, y tế, văn hóa, thể thao và hạ tầng xã hội khác.

Tuy nhiên, Dự thảo lại không quy định về trình tự, thủ tục để xin chấp thuận sự điều chỉnh trên, đề nghị Ban soạn thảo quy định rõ tại Dự thảo.

3. Lựa chọn chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư đối với trường hợp các chủ sở hữu thỏa thuận với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản (khoản 7 Điều 1 Dự thảo sửa đổi, bổ sung Điều 9 Nghị định 101/2015/NĐ-CP)

Dự thảo thiết kế quy trình lựa chọn chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư đối với trường hợp chủ sở hữu thỏa thuận với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản theo hướng:

• Cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành các tiêu chí lựa chọn chủ đầu tư, tiếp nhận hồ sơ đăng ký làm chủ đầu tư và phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, tạm cư;
• Cơ quan nhà nước có thẩm quyền tổ chức lấy ý kiến các chủ sở hữu về việc lựa chọn chủ đầu tư thực hiện dự án. Việc lựa chọn chủ đầu tư dự án phải có ít nhất 70% số lượng chủ sở hữu có sở hữu diện tích sử dụng hợp pháp trên tổng diện tích sử dụng nhà chung cư, khu chung cư đó tham gia cho ý kiến và doanh nghiệp được lựa chọn phải được tối thiểu 75% số lượng chủ sở hữu diện tích sử dụng hợp pháp của nhà chung cư, khu chung cư đó đồng ý;
• Cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ phê duyệt việc lựa chọn chủ đầu tư và phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và tạm cư
• Doanh nghiệp được lựa chọn là chủ đầu tư sẽ phải thực hiện thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư và chấp thuận nhà đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư

Quy trình trên được chia làm hai giai đoạn: (1) lựa chọn chủ đầu tư theo quy định tại Nghị định này và (2) chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư theo quy định của pháp luật đầu tư. Trong giai đoạn (1), cơ quan có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư tham gia ngay từ đầu về việc phê duyệt biên bản thống nhất lựa chọn chủ đầu tư và phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và tạm cư của chủ đầu tư được chọn, trong giai đoạn (2) chủ đầu tư đã được lựa chọn lại phải thực hiện thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư ở chính cơ quan đã phê duyệt ở giai đoạn (1). Điều này khiến cho chủ đầu tư phải thực hiện các thủ tục phức tạp, có tính chất lặp lại (vì ở giai đoạn thực hiện thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư và chấp thuận nhà đầu tư, cơ quan đăng ký đầu tư phải lấy ý kiến các cơ quan chuyên môn liên quan – những cơ quan này đã có ý kiến ở giai đoạn (1), lại tiếp tục có ý kiến ở giai đoạn (2), cơ quan chấp thuận chủ trương đầu tư đã phê duyệt về phương án lựa chọn chủ đầu tư ở giai đoạn (1) lại tiếp tục chấp thuận chính chủ đầu tư đó ở giai đoạn (2)).

Mặt khác, theo quy định tại Luật Đầu tư 2020 thì “Chấp thuận chủ trương đầu tư là việc cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận về mục tiêu, địa điểm, quy mô, tiến độ, thời hạn thực hiện dự án; nhà đầu tư hoặc hình thức lựa chọn nhà đầu tư và các cơ chế, chính sách đặc biệt (nếu có) để thực hiện dự án đầu tư” (khoản 1 Điều 3). Ngay từ giai đoạn (1), cơ quan có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư đã căn cứ “quy mô diện tích đất, dự kiến tổng mức đầu tư của dự án, các yêu cầu về bồi thường, hỗ trợ tái định cư và tạm cư, thời gian, tiến độ thực hiện dự án” để “xây dựng, ban hành các tiêu chí để lựa chọn chủ đầu tư”, các hoạt động này tương tự như hoạt động chấp thuận chủ trương đầu tư của pháp luật về đầu tư. Do đó, việc Dự thảo thiết kế quy trình lựa chọn chủ đầu tư theo quy định trên là chưa hợp lý và chưa thực sự tạo thuận lợi cho nhà đầu tư về thủ tục.

Tóm lại, để đảm bảo tính hợp lý và phù hợp với Luật Đầu tư 2020, đề nghị Ban soạn thảo cân nhắc, xem xét điều chỉnh lại quy trình lựa chọn chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư đối với trường hợp các chủ sở hữu thỏa thuận với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản theo hướng sau:

• Cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ chấp thuận chủ trương đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư theo quy định tại khoản 2 Điều 33 Luật Đầu tư 2020;
• Đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư, trong quá trình lựa chọn chủ đầu tư thì cần lấy ý kiến của chủ sở hữu tương tự như quy định tại khoản 5 Điều 9 (sửa đổi);
• Phê duyệt lựa chọn chủ đầu tư

4. Đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư (khoản 8 Điều 1 Dự thảo bổ sung thêm Điều 9a Nghị định 101/2015/NĐ-CP)

Khoản 3 Điều 9a quy định “trường hợp một dự án có nhiều nhà đầu tư cùng tham gia đấu thầu và trúng đấu thầu thì các nhà đầu tư này phải ủy quyền cho một nhà đầu tư hoặc thành lập doanh nghiệp, hợp tác xã có đủ tiêu chí do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành để làm thủ tục công nhận chủ đầu tư dự án theo quy định của pháp luật về nhà ở”.

Quy định này cần được xem xét ở các điểm sau:

• Tính thống nhất: theo quy định tại Nghị định 25/2020/NĐ-CP quy định về lựa chọn nhà đầu tư, thì trong quy trình lựa chọn nhà đầu tư theo quy định của pháp luật về đấu thầu thì kết quả lựa chọn sẽ có một nhà đầu tư trúng thầu. Không thấy có quy định về trường hợp có nhiều nhà đầu tư cùng trúng thầu. Do đó, cần xem xét lại quy định này tại Dự thảo với Nghị định 25/2020/NĐ-CP để đảm bảo tính thống nhất;
• Tính hợp lý: việc yêu cầu các nhà đầu tư phải thành lập doanh nghiệp hoặc ủy quyền cho một nhà đầu tư để thực hiện dự án cần được xem xét lại ở góc độ: thành lập doanh nghiệp hay ủy quyền cho một nhà đầu tư được thực hiện trên cơ sở tự nguyện và dựa trên sự thống nhất về lợi ích đạt được của các bên. Do đó, việc bắt buộc các nhà đầu tư phải cùng thành lập doanh nghiệp hoặc ủy quyền cho một nhà đầu tư thực hiện sẽ gặp tình trạng các nhà đầu tư không tìm được “tiếng nói chung” trong việc thành lập doanh nghiệp,  phân chia quyền lợi, nghĩa vụ … Trong trường hợp các nhà đầu tư không thống nhất được các vấn đề này thì sẽ giải quyết như thế nào? Có phải thực hiện đấu thầu lại để lựa chọn chủ đầu tư?.

Đề nghị Ban soạn thảo rà soát lại quy định này và điều chỉnh để thống nhất với quy định của pháp luật về đấu thầu hoặc giải trình về các vấn đề được nêu về tính hợp lý ở trên.

Trên đây là một số ý kiến ban đầu của Phòng Thương mại và Công nghiệp Việt Nam đối với Dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 101/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư. Rất mong quý Cơ quan soạn thảo cân nhắc để chỉnh sửa, hoàn thiện.

Trân trọng cảm ơn sự hợp tác của quý Cơ quan./.