Góp ý của Ông Nguyễn Ngọc Tuấn về Dự thảo Luật đất đai (sửa đổi) HT VCCI 09.10.2012

THAM LUẬN VỀ ĐỊNH GIÁ ĐẤT TRONG DỰ THẢO SỬA ĐỔI

 LUẬT ĐẤT ĐAI

                                                                       TS. Nguyễn Ngọc Tuấn

Chủ tịch Hội Thẩm định giá Việt Nam

                                                                      Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài chính

       Định giá đất, theo tôi là vấn đề trọng tâm của chương VIII Dự thảo sửa đổi Luật đất đai vì vấn đề này rất nhạy cảm, phức tạp liên quan đến lợi ích của Nhà nước, doanh nghiệp và hàng triệu người dân. Định giá đất cũng là trung tâm của chương tài chính về đất đai và giá đất. Tôi tán thành với nguyên tắc định giá đất nhìn chung phải theo nguyên tắc giá thị trường. Nguyên tắc định giá đất theo luật đất đai năm 2003 phải bảo đảm: “sát với giá thị trường”. Tức là giá đất do Nhà nước định phải là giá thị trường tại thời điểm, địa điểm nhất định. Vì giá thị trường là một biến số luôn thay đổi, gần như không ổn định cho nên phải sát với giá thị trường đây là một thông số rõ ràng cả về định tính và định lượng. Còn định giá đất theo Dự thảo này phải “bảo đảm nguyên tắc phù hợp với giá thị trường”. Thế nào là phù hợp với giá thị trường, sẽ có nhiều quan điểm khác nhau, mỗi người theo vị trí, lợi ích của mình mà có cách hiểu khác nhau về phù hợp với giá thị trường. Khái niệm này không rõ ràng, không minh bạch, không đảm bảo tính thống nhất.

       Trong thực tế có một số nơi chưa có giá thị trường đất đai, nhất là đối với đất nông nghiệp. Vì vậy không thể định giá đất ở đây theo giá thị trường, giá đất ở đây có thể do Nhà nước xem xét, quy định theo phương pháp thu nhập (tính cho người sử dụng đất trong bao nhiêu năm, thu nhập có được sẽ là bao nhiêu) sao cho phù hợp không để tiêu cực xảy ra.

       Một điều đang xảy ra trong thực tế cần phải chú ý là:

       Khi Nhà nước giao đất cho chủ đầu tư, đất đó còn chưa là đất sạch, chưa có hạ tầng cơ sở (đường xá, điện nước…) mặc dù giá đất khi đó đã sát với giá thị trường nhưng còn thấp nhiều so với giá đất thị trường hình thành khi nhà đầu tư đã đầu tư, làm xong cơ sở hạ tầng. Phải thấy rõ giá đất tăng lên nhiều so với trước là do chi phí phát triển cơ sở hạ tầng mà chủ đầu tư đã bỏ ra. Do đó phải giải quyết thỏa đáng điểm này, tránh đơn giản cho rằng khi đền bù cho dân thì giá thấp, khi bán lại thì giá cao. Nếu thực sự nhà đầu tư không đầu tư để phát triển hạ tầng cơ sở thì chênh lệch giá đó sau khi trừ lãi xuất vay vốn ngân hàng của nhà đầu tư thì nhà nước phải thu về để giải quyết thỏa đáng cho dân (Tức là theo tôi phải tính đến phần địa tô cấp sai có được đơn thuần do biến động giá đất, phải giành một phần cho chủ sử dụng đất bị thu hồi được hưởng). Nếu giá tăng cao do kết quả đầu tư phát triển hạ tầng cơ sở của nhà đầu tư thì nhà đầu tư được hưởng. Như vậy sẽ thỏa đáng và công bằng hơn.

       Dự thảo quy định “Chính phủ quy định khung giá các loại đất, khi giá đất trên thị trường có biến động lớn thì điều chỉnh cho phù hợp” quy định này theo tôi không khả thi vì Chính phủ không có điều kiện theo dõi sát sao diễn biến của giá thị trường. Nên giao hẳn cho Chủ tịch UBND các tỉnh thành phố quy định và kịp thời điều chỉnh giá đất cho địa phương mình, như vậy khả thi hơn, sát với giá thị trường và nhanh hơn

       1. Tôi nhất trí bỏ việc UBND ban hành và công bố giá đất vào ngày 1 tháng 1 hàng năm. Thực tế đã chứng minh quy định này mang tính hình thức, hành chính, không khả thi.

       Tôi nhất trí giá đất Nhà nước quy định chỉ được sử dụng vào các mục đích như trong Dự thảo sửa đổi Luật đất đai lần này.

       2. Đối với hình thức giao đất không thu tiền sử dụng đất.

       Tôi nhất trí cần tiến tới xóa bỏ bao cấp trong sử dụng đất, thực hiện bãi bỏ quy định giao đất không thu tiền sử dụng đất đối với mọi đối tượng, kể cả các tổ chức sự nghiệp. Cần áp dụng hình thức thuê đất đối với các đối tượng này để họ sử dụng đất tiết kiệm, hiệu quả

       3. Về miễn giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất (Điều 94 trong Dự thảo)

       Tôi tán thành việc Nhà nước chỉ quy định một mức giá đất sát với giá thị trường cho mọi đối tượng sử dụng đất. Nhưng phải có chế độ miến giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với các trường hợp như Dự thảo nêu: (Từ a đến i). Nhưng phải công bố công khai, minh bạch, tránh tình trạng xin - cho dễ phát sinh tiêu cực

       Chúng ta phải làm như vậy để thu hút đầu tư, sản xuất kinh doanh vào các lĩnh vực và địa bàn cần ưu đãi để có thể phát triển sản xuất kinh doanh làm ra nhiều sản phẩm hàng hóa, từ đó thu thuế các loại. Điều đó mới mang lại lợi ích cơ bản, to lớn và lâu dài, bền vững cho đất nước.

       4. Điều 98 Định giá đất tại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương

       Tôi tán thành các điểm 1,2,3 nêu ra ở đây. Nhưng cần bổ sung thêm một điểm là các UBND ở vùng giáp ranh cần có sự bàn bạc thống nhất với nhau tránh để xảy ra quá chênh lệch về giá

       5. Điều 99: Tư vấn giá đất

       Tôi nhất trí các điểm nêu ra trong Dự thảo. Nhưng cần phải rõ để thực hiện những điểm này có nên đẻ ra một tổ chức mới về tư vấn giá đất hay tốt hơn, hợp lý hơn là sử dụng hệ thống công ty thẩm định giá độc lập hiện nay. Nước ta đã và đang có một hệ thống công ty thẩm định giá độc lập hoạt động trên 10 năm nay để tư vấn và định giá đất đai theo giá thị trường. Luật giá vừa được ban hành, có hiệu lực từ 1 tháng 1 năm 2013 đã có hẳn một chương gồm 19 điều quy định về thẩm định giá, quy định rõ tiêu chuẩn thẩm định giá, phương pháp thẩm định giá, điều kiện thành lập doanh nghiệp thẩm định giá, tiêu chuẩn về đạo đức nghề nghiệp của các thẩm định viên về giá, yêu cầu bồi dưỡng kiến thức và tổ chức thi cấp Thẻ Thẩm định viên về giá…Theo tôi xây dựng được một hành lang pháp lý cần thiết như vậy và một đội ngũ thẩm định viên về giá như vậy là tốn nhiều công sức của nhà nước trong những năm qua. Vì vậy, theo tôi tốt nhất, khả thi nhất và hiệu quả nhất là sử dụng ngay đội ngũ này để tư vấn và định giá đất, không nên đẻ r amootj hệ thống mới về tư vấn giá đất sẽ tốn công sức, tiền của mà chưa chắc đã có hiệu quả.

       Xin cám ơn Quý vị đã theo dõi phát biểu của tôi!