VINACONEX góp ý dự thảo luật thuế nhà, đất

Việc ban hành Luật thuế nhà, đất thay thế Pháp lệnh thuế nhà, đất hiện hành giúp khắc phục những hạn chế của Pháp lệnh cũ ban hành năm 1991 về phương pháp tính thuế, sự bình đẳng trong việc thu thuế, đồng thời tăng cường vai trò quản lý, điều tiết của nhà nước đối với lĩnh vực nhà đất này trong bối cảnh chuyển dịch sang nền kinh tế thị trường.

Để dự thảo Luật ban hành đi vào cuộc sống, cần cân nhắc việc xây dựng những quy định cơ bản về căn cứ tính thuế, dự báo đến những tình huống có thể này sinh trên thực tế và tác động đối với các nhóm đối tượng chịu trách nhiệm thi hành. Tham luận dưới đây sẽ tập trung vào hai nội dung của dự thảo Luật thuế là (1) Căn cứ tính thuế (Giá tính thuế và Thuế suất) và (2) Tác động của dự thảo Luật đối với doanh nghiệp.

1. Về căn cứ tính thuế

Dự thảo Luật đã quy định việc tính thuế nhà, đất căn cứ vào hai tiêu chí cơ bản là Giá tính thuế và Thuế suất.

1.1 Về Giá tính thuế: Điều 6 của dự thảo Luật quy định Giá tính thuế được xác định theo diện tích chịu thuế (nhà ở hoặc đất). Tuy nhiên, dự thảo Luật đã đưa ra hai cơ sở pháp lý để xác định diện tích chịu thuế, đó là (1) Theo Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà/quyền sử dụng đất và (2) Diện tích thực tế đang sử dụng.

Nếu quy định Diện tích sử dụng thực tế làm căn cứ để xác định diện tích chịu thuế sẽ có nhiều bất cập trong quá trình áp dụng, bởi hiện nay tỷ lệ người được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà/quyền sử dụng đất chưa lớn, đặc biệt tại các đô thị. Đa phần các trường hợp gặp khó khăn khi cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà/sử dụng đất là nhà/đất không có giấy tờ, đang có tranh chấp, lấn chiếm..v.v. Do đó, khi áp dụng quy định của dự thảo Luật sẽ tạo ra một nghịch lý liên quan đến chênh lệch về số tiền thuế phải nộp giữa những người sử dụng đất hợp pháp (có Giấy chứng nhận) và số nguời được tính thuế căn cứ theo Diện tích thực tế đang sử dụng. Trong nhiều trường hợp, diện tích thực tế đang sử dụng sẽ bị tính thuế cao hơn so với diện tích được cấp theo Giấy chứng nhận.

VD: Trong 1 khu chung cư hai hộ cùng cơi nới và lấn chiếm một diện tích như nhau; một hộ có Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, một hộ không có. Căn cứ theo quy định tại dự thảo Luật. Hộ thứ nhất có Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà chỉ phải nộp thuế căn cứ trên diện tích ghi trên Giấy chứng nhận, không phải nộp thuế trên diện tích cơ nới, lấn chiếm; Hộ 2 không có Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà thì phải nộp thuế căn cứ trên toàn bộ diện tích nhà và cả diện tích lấn chiếm, cơi nới.

Ngoài ra, việc quy định nộp thuế trên diện tích nhà/đất đang sử dụng cũng rất khó thực hiện bởi liên quan đến chủ thể chịu trách nhiệm khai báo, tính toán/đo đạc số diện tích thực tế/đang sử dụng; cơ sở để so sánh giữa số diện tích được sử dụng và số diện tích lấn chiếm, tranh chấp..v..v.

1.2 Về Thuế suất: Điều 7 của dự thảo quy định về thuế suất cũng có nhiều vấn đề chưa gắn với thực tế.

a) Thuế suất áp dụng đối với nhà ở:

Dự thảo đưa ra áp dụng mức thuế suất 0% đối với nhà giá trị 600 triệu, còn trên 600 triệu là 0.03%. Trong điều kiện hiện nay, mức 600 triệu đồng có thể phù hợp với loại nhà dành cho người có thu nhập thấp, nhưng về lâu dài thì mức này không phù hợp với sự thay đổi của giá thị trường do những yếu tố như lạm phát, thay đổi về thu nhập trong tầng lớp dân cư; sự khác biệt mang tính khu vực khu vực và vùng miền ..v.v. Tại các thành phố lớn nơi tập trung nhiều dự án nhà ở, chung cư..v.v. thì mức thuế suất 0.03% là tương đối nhỏ so với nhà chung cư có giá trị thương mại lớn (Vd: nhà chung cư hiện nay thường có mức giá sàn 10 triệu/m²).

Ngoài ra, dự thảo Luật chưa quy định rõ cơ quan hay tổ chức có thầm quyền định giá nên rất khó thi hành trên thực tế. Bởi mức dưới 600 triệu sẽ được áp dụng mức thuế suất 0 %. Do vậy, đây có thể là cơ sở dẫn đến tham nhũng hoặc các hành vi trốn thuế.

b) Thuế suất áp dụng đối với đất ở:

Việc quy định thuế áp dụng đối với đất ở cần được tính toán một cách cụ thể nhằm sử dụng đất có hiệu quả và hạn chế việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất, đặc biệt trong bối cảnh đô thị hóa đang diễn ra nhanh chóng như hiện nay.

Theo dự thảo, đối với đất ở, diện tích đất trong hạn mức chịu thuế suất 0,03%. Đất vượt hạn mức nhưng không quá 3 lần, chịu thuế 0,06%. Diện tích vượt trên 3 lần hạn mức chịu thuế 0,09%. Mức thuế được tăng thêm (0.03%) căn cứ vào việc vượt 3 lần hạn mức như dự thảo tương đối thấp. Về nguyên tắc, cần khuyến khích những người sử dụng đất ở đúng hạn mức và hạn chế việc sử dụng đất ở vượt quá hạn mức của tổ chức, cá nhân.

Do vậy, có thể quy định thuế suất đối với những người sử dụng đúng hạn mức là 0%; và tính toán nâng cao mức thuế suất đối với việc vượt quá hạn mức 3 lần.

2. Đề xuất kiến nghị

Là một doanh nghiệp hoạt động kinh doanh trên lĩnh vực xây dựng và bất động sản, việc ban hành Luật thuế nhà, đất sẽ ảnh hưởng tương đối lớn đến các dự án kinh doanh nhà chung cư của Tổng công ty Vinaconex. Căn cứ theo các quy định tại dự thảo và theo mức giá bán các chung cư, hầu hết nhà trong các dự án phát triển đô thị, các khu đô thị của Tổng công ty Vinaconex tính từ thời điểm hiện nay đều thuộc diện chịu thuế. Trong tương lai gần, việc đánh thuế này vẫn đảm bảo là đối tượng chịu thuế vẫn có khả năng thanh toán.

Để đảm bảo nguyên tắc thu thuế nhằm nuôi dưỡng và phát triển nguồn thu; và đảm bảo tính khả thi của Luật thuế nhà, đất khi được ban hành, đề nghị Ban soạn thảo xem xét sửa đổi, bổ sung một số quy định trong dự thảo như sau:

1. Điều 6: Đưa ra khái niệm/định nghĩa cụ thể hơn về Diện tích thực tế đang sử dụng.

2. Khoản 1, Điều 7: Chia ra làm 3 mức thuế suất áp dụng đối với nhà ở: Thấp – Trung bình và Cao để làm rõ phân khúc thị trường nhà ở, áp dụng mức tính thuế phù hợp.

3. Điều 8: Bổ sung về vai trò của cơ quan hay tổ chức có thầm quyền định giá nhà ở mức 600 triệu để chủ sở hữu nhà nộp.

4. Khoản 2, Điều 7:

- Quy định thuế suất đối với những người sử dụng đúng hạn mức là 0%;

- Tính toán nâng cao mức thuế suất đối với việc vượt quá hạn mức 3 lần

Góp ý của Vinaconex