VCCI_Góp ý về việc rà soát quy định của pháp luật về đăng ký biện pháp bảo đảm

Kính gửi: Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm, Bộ Tư pháp

Trả lời Công văn số 325/BTP-ĐKGDBĐ của Bộ Tư pháp về đề nghị rà soát quy định của pháp luật về đăng ký biện pháp bảo đảm, đánh giá sơ kết thực tiễn thi hành Nghị định số 102/2017/NĐ-CP của Chính phủ về đăng ký biện pháp bảo đảm, Phòng Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) gửi tới Quý Cơ quan tổng hợp các ý kiến ban đầu của doanh nghiệp, hiệp hội như sau:

I. Về việc thống nhất quy định về đăng ký biện pháp bảo đảm

Hiện tại, Dự thảo Nghị định quy định về thế chấp, cho thuê, góp vốn, chuyển nhượng quyền sử dụng khu vực biển để nuôi trồng thủy sản; bồi thường khi Nhà nước thu hồi khu vực biển được giao để nuôi trồng thủy sản vì mục đích công cộng, quốc phòng, an ninh đang được xây dựng, trong đó có quy định về trình tự, thủ tục đăng ký bảo đảm đối với trường hợp thế chấp quyền sử dụng khu vực biển và tài sản gắn liền với khu vực biển. Đây là các trường hợp không thuộc trường hợp phải đăng ký giao dịch bảo đảm theo quy định tại Điều 4 Nghị định 102/2017/NĐ-CP.

Vấn đề đặt ra là, Nghị định 102/2017/NĐ-CP có được hiểu là văn bản thống nhất quy định về trình tự, thủ tục đăng ký giao dịch bảo đảm hay chỉ là văn bản quy định về các trường hợp phải đăng ký và đăng ký theo yêu cầu được liệt kê tại Điều 4 và các văn bản quy phạm pháp luật khác có thể quy định về trình tự, thủ tục về đăng ký giao dịch bảo đảm?

Do đó, cần phải xác định phạm vi điều chỉnh của Nghị định 102/2017/NĐ-CP và nguyên tắc áp dụng pháp luật về giao dịch bảo đảm để đảm bảo tính thống nhất trong hệ thống pháp luật điều chỉnh vấn đề này.

II. Một số vướng mắc xuất phát từ quy định của Nghị định 102/2017/NĐ-CP

1. Trường hợp cơ quan đăng ký từ chối đăng ký biện pháp bảo đảm

Theo quy định điểm b khoản 1 Điều 15 Nghị định 102/2017/NĐ-CP thì cơ quan đăng ký có quyền từ chối đăng ký khi “phát hiện thông tin trong hồ sơ đăng ký không phù hợp với thông tin được lưu giữ tại cơ quan đăng ký hoặc có giấy tờ giả mạo”. Quy định này có thể hiểu, trường hợp các thông tin trong hợp đồng thế chấp, trong đơn yêu cầu không trùng khớp với thông tin được lưu giữ tại cơ quan đăng ký mà các thông tin này thay đổi theo văn bản của cơ quan có thẩm quyền thì cơ quan đăng ký có thể từ chối đăng ký biện pháp bảo đảm.

Trên thực tế, thông tin trong hợp đồng thế chấp và thông tin trên giấy chứng nhận hoặc thông tin được lưu trữ tại cơ quan đăng ký lại không trùng khớp do quy định của pháp luật có sự thay đổi. Cụ thể:

• Bộ Luật Dân sự năm 2015 quy định mới về chủ thể của quan hệ dân sự chỉ có cá nhân và pháp nhân. Do đó, doanh nghiệp tư nhân, hộ gia đình đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng dất (QSDĐ) trước đây thì thông tin trên giấy chứng nhận chỉ ghi tên chủ hộ (với QSDĐ cấp cho hộ gia đình) và ghi tên doanh nghiệp tư nhân (với QSDĐ cấp cho hộ gia đình) sẽ không trùng khớp với thông tin ghi trong hợp đồng thế chấp. Vì trong hợp đồng thế chấp sẽ là các cá nhân (chủ thể thế chấp là các thành viên của hộ gia đình có QSDĐ) hoặc là cá nhân (chủ doanh nghiệp tư nhân).
• Luật Hôn nhân và gia đình năm 2014 quy định những tài sản đăng ký quyền sở hữu chỉ ghi tên vợ hoặc chồng nhưng là tài sản chung của vợ chồng thì cả vợ và chồng đều đồng sở hữu. Do đó, khi thế chấp QSDĐ, chủ thể trong hợp đồng ghi tên cả hai vợ chồng nhưng thông tin trên giấy chỉ ghi tên có một người. Đây cũng là lý do để Văn phòng đăng ký cho rằng các thông tin trong hợp đồng thế chấp không trùng khớp với thông tin trên giấy chứng nhận.

Với trường hợp trên, cơ quan đăng ký từ chối đăng ký là chưa hợp lý. Để giải quyết trường hợp này, doanh nghiệp đề nghị bổ sung quy định chủ thể đăng ký thế chấp làm phiếu yêu cầu đính chính thông tin về chủ thể đồng thời với thủ tục đăng ký biện pháp thế chấp.

2. Hồ sơ chuyển tiếp đăng ký thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở (Điều 46)

Theo quy định tại Nghị định 102/2017/NĐ-CP thì khi chuyển tiếp đăng ký thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở sang đăng ký thế chấp nhà ở do nhà ở hình thành trong tương lai đã được hình thành trong hồ sơ đăng ký chuyển tiếp yêu cầu phải có hợp đồng thế chấp nhà ở có công chứng (điểm b khoản 2 Điều 46). Quy định này buộc ngân hàng phải ký được hợp đồng thế chấp nhà ở đã hình thành có công chứng với khách hàng. Tuy nhiên, trên thực tế khi đã có Giấy chứng nhận, việc ngân hàng yêu cầu khách hàng hoàn tất thủ tục công chứng hợp đồng thế chấp gặp khá nhiều khó khăn, nhất là đối với khách hàng nợ quá hạn, nợ xấu. Điều này khiến cho ngân hàng không thể đăng ký chuyển tiếp từ đăng ký thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở sang đăng ký thế chấp nhà ở do nhà ở hình thành trong tương lai đã được hình thành.

Việc không đăng ký chuyển tiếp được sang nhà ở đã hình thành trong trường hợp này gây nhiều rủi ro cho ngân hàng trong việc xử lý tài sản bảo đảm vì nếu ngân hàng yêu cầu xử lý tài sản là quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán đã đăng ký thì sẽ không nhận được sự phối hợp của chủ đầu tư dự án vì họ đã bàn giao Giấy chứng nhận và hợp đồng mua bán đã chấm. Do vậy, ngân hàng rất khó để xử lý tài sản này.

Trong trường hợp trên, ngân hàng có được quyền yêu cầu xử lý/bán nhà ở hay không? Cách thức xử lý trong trường hợp này là như thế nào? Nghị định 102/2017/NĐ-CP quy định chưa đủ rõ để có căn cứ thực hiện.

3. Vướng mắc khác

Về việc thực hiện thủ tục đăng ký, theo phản ánh của doanh nghiệp thì khi nhân viên ngân hàng nộp và nhận kết quả đăng ký biện pháp bảo đảm trực tiếp, một số Cơ quan đăng ký yêu cầu: i) phải có giấy ủy quyền có công chứng/chứng thực của chủ tài sản hoặc chính chủ tài sản đến nhận tài sản, Cơ quan đăng ký không chấp nhận Giấy giới thiệu của Ngân hàng; ii) phải có bộ hồ sơ pháp lý của ngân hàng và chữ ký mẫu của người đại diện của ngân hàng ký trên Đơn đăng ký.

Các văn bản pháp lý hiện hành không quy định rõ có cần phải thực hiện nộp bộ hồ sơ pháp lý cũng như mẫu chữ ký của người đại diện ngân hàng ký trên Đơn đăng ký hay không? Chính điều này khiến cho việc thực hiện trên thực tế thiếu thống nhất và cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã yêu cầu thêm những giấy tờ khác, gây khó khăn cho các chủ thể thực hiện đăng ký.

III. Một số vướng mắc xuất phát từ thực thi Nghị định 102/2017/NĐ-CP

Theo phản ánh của doanh nghiệp, trên thực tế triển khai Nghị định 102/2017/NĐ-CP, doanh nghiệp gặp một số khó khăn khi thực hiện thủ tục xuất phát từ việc thực thi của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền, ví dụ:

1. Về đăng ký bổ sung nghĩa vụ được bảo đảm

Theo quy định tại Điều 23 Nghị định 102/2017/NĐ-CP thì khi bổ sung nghĩa vụ được bảo đảm mới thì các bên có thể thực hiện:

• Ký Hợp đồng bảo đảm mới có hiệu lực độc lập với hợp đồng bảo đảm cũ đã đăng ký trước đó, thực hiện đăng ký giao dịch bảo đảm với hợp đồng mới mà không phải giải chấp hợp đồng cũ (khoản 1);
• Ký Hợp đồng bảo đảm mới thay thế hợp đồng bảo đảm cũ đã đăng ký trước đó, thực hiện xóa đăng ký bảo đảm trước đó để đăng ký lại theo Hợp đồng bảo đảm mới đã ký (khoản 2);
• Các trường hợp các bên không phải đăng ký thay đổi giao dịch bảo đảm đã đăng ký trong trường hợp bổ sung nghĩa vụ (khoản 3).

Đối với trường hợp quy định tại khoản 1 và khoản 3, một số văn phòng đăng ký đất đai tại địa phương đã từ chối đăng ký vì lý do tài sản đã được đăng ký, mặc dù theo quy định thì một tài sản có thể được bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ.

2. Thời hạn giải quyết thủ tục

Khoản 1 Điều 16 Nghị định 102/2017/NĐ-CP quy định về thời hạn cơ quan có thẩm quyền giải quyết thủ tục đăng ký, cung cấp thông tin về biện pháp bảo đảm là: nếu nhận hồ sơ sau 15 giờ thì hoàn thành việc đăng ký, cung cấp thông tin trong ngày tiếp theo; trường hợp phải kéo dài thời gian giải quyết hồ sơ, thì cũng không quá 03 ngày làm việc.

Theo phản ánh của doanh nghiệp, có một số cơ quan đăng ký trả kết quả muộn hơn so với thời gian quy định hoặc đặt ra quy định trả kết quả không phù hợp với quy định trên (trả kết quả sau 16h). Điều này khiến cho các ngân hàng không kịp thời gian để giải ngân cho khách hàng trong cùng ngày, gây khó khăn cho các khách hàng dang cần nguồn vốn vay.

3. Một số vướng mắc khi thực thi khác

• Việc từ chối đăng ký

Theo quy định tại khoản 2 Điều 15 Nghị định 102/2017/NĐ-CP thì “trường hợp có căn cứ từ chối đăng ký theo quy định tại khoản 1 Điều này thì người tiếp nhận hồ sơ phải lập văn bản từ chối, trong đó nêu rõ lý do từ chối và hướng dẫn thực hiện theo đúng quy định của pháp luật”. Theo phản ánh của doanh nghiệp, thì nhiều Cơ quan đăng ký chỉ trả hồ sơ, không tiếp nhận và không phát hành văn bản từ chối.

• Về vấn đề cập nhật hoàn công, đăng bộ, chia tách thửa sau khi đã công chứng và đăng ký biện pháp bảo đảm

Hiện nay, việc thực hiện thủ tục này đang thực hiện chưa thống nhất, cụ thể: một số Cơ quan đăng ký yêu cầu phải xóa đăng ký trước khi thực hiện thủ tục tiếp theo, một số Cơ quan đăng ký lại không đồng ý tiếp nhận công văn ngân hàng hoặc đồng ý nhận nhưng không ký biên nhận hồ sơ.

• Cơ quan đăng ký yêu cầu thực hiện thêm các thủ tục không có trong quy định pháp luật, ví dụ: Giấy chứng nhận có chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là cây lâu năm (cây cà phê, vườn chè, …) nhưng một số Cơ quan đăng ký không chấp nhận việc đăng ký thế chấp phần tài sản này;
• Theo quy định của Luật Chứng khoán thì từ 01/01/2021 đối với chứng khoán lưu ký tại Tổng công ty lưu ký và bù trừ chứng khoán Việt Nam (VSD) thì tổ chức này được thực hiện việc đăng ký biện pháp bảo đảm.

Theo phản ánh thì hiện nay chưa có hệ thống để tra cứu tình trạng bảo đảm của tài sản đăng ký tại VSD, do đó các tổ chức tín dụng gặp khó khăn khi nhận cầm cố chứng khoán vì không biết được tình trạng cầm cố của chứng khoán, dẫn tới khả năng nhiều tổ chức tín dụng nhận cùng một số chứng khoán làm tài sản bảo đảm.

Tóm lại, qua phản ánh của doanh nghiệp về những khó khăn, vướng mắc trong quá trình thực thi quy định về đăng ký biện pháp giao dịch bảo đảm phần lớn xuất phát từ cách áp dụng thiếu thống nhất của các cơ quan thực hiện thủ tục hành chính. Để khắc phục bất cập này, cần phải có hướng dẫn và kiểm tra, giám sát việc thực thi của các cơ quan thực hiện một cách đồng bộ và hiệu quả.

Trên đây là một số ý kiến tổng hợp ban đầu của Phòng Thương mại và Công nghiệp Việt Nam đề nghị rà soát quy định của pháp luật về đăng ký biện pháp bảo đảm, đánh giá sơ kết thực tiễn thi hành Nghị định số 102/2017/NĐ-CP của Chính phủ về đăng ký biện pháp bảo đảm. Rất mong quý Cơ quan soạn thảo cân nhắc, xem xét.

Trân trọng cảm ơn sự hợp tác của quý Cơ quan./.