VCCI_Góp ý Dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định thuộc lĩnh vực quản lý nhà nước của Bộ Xây dựng

Kính gửi: Bộ Xây dựng

Trả lời Công văn số 1985/BXD-PC ngày 03/06/2022 của Bộ Xây dựng về việc lấy ý kiến Dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định thuộc lĩnh vực quản lý nhà nước của Bộ Xây dựng, (sau đây gọi tắt là Dự thảo), Phòng Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI), sau khi tham vấn ý kiến các doanh nghiệp và chuyên gia, có một số ý kiến ban đầu như sau:

1. Hình thức một Nghị định sửa đổi nhiều Nghị định

Cơ quan soạn thảo đề xuất hình thức một nghị định sửa đổi nhiều nghị định thuộc lĩnh vực quản lý của một bộ. Hình thức này có ưu điểm là giúp tiết kiệm thời gian, nhanh chóng điều chỉnh được những vướng mắc trên thực tế. Tuy nhiên, thực tiễn thời gian qua cho thấy hai vấn đề của hình thức xây dựng pháp luật này.

Thứ nhất, do có quá nhiều vấn đề nhỏ trong một dự thảo khiến cá nhân, tổ chức liên quan và cả cơ quan có thẩm quyền ban hành khó theo dõi và đánh giá một cách tổng thể tác động của quy định được đề xuất. Hình thức này phù hợp với việc điều chỉnh các vướng mắc mang tính kỹ thuật chứ không nên đưa ra các chính sách mới, có tác động lớn, hoặc để xử lý các vấn đề phức tạp với nhiều bên liên quan. Do đó, đề nghị cơ quan soạn thảo, cân nhắc việc xử lý các vấn đề mới, phức tạp trong Nghị định này (góp ý cụ thể dưới đây).

Thứ hai, tình trạng các cơ quan có thẩm quyền chậm thực hiện công tác hợp nhất văn bản gây rất nhiều khó khăn cho các doanh nghiệp khi cần tra cứu quy định để áp dụng. Do đó, đề nghị cơ quan soạn thảo nhanh chóng công bố các văn bản hợp nhất sau khi Nghị định này được ban hành.

2. Quy hoạch tổng mặt bằng

Dự thảo bổ sung việc các dự án đầu tư xây dựng phải lập quy hoạch chi tiết rút gọn (gọi là quy hoạch tổng mặt bằng) và phải xin phê duyệt để làm cơ sở lập dự án đầu tư xây dựng và cấp giấy phép xây dựng. Như vậy, quy định này đã bãi bỏ quy định miễn lập và thẩm định quy hoạch chi tiết đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 5ha (dưới 2ha đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở chung cư). Mặc dù gọi là quy hoạch chi tiết rút gọn, tuy nhiên, Dự thảo quy định trình tự thủ tục thẩm định phê duyệt quy hoạch này tương tự như trình tự thủ tục thẩm định phê duyệt đồ án quy hoạch chi tiết. Như vậy, việc sửa đổi này sẽ tạo thêm thủ tục hành chính, gây gánh nặng chi phí và thời gian tuân thủ cho doanh nghiệp.

Lý giải cho sửa đổi này, cơ quan soạn thảo cho rằng, khi không có quy hoạch chi tiết hoặc quy hoạch tổng mặt bằng thì sẽ dẫn đến khó khăn trong việc cấp phép xây dựng. Tuy nhiên, vấn đề này có thể được khắc phục bằng việc có hướng dẫn chi tiết hơn khi cấp giấy phép xây dựng đối với các trường hợp chưa có quy hoạch chi tiết. Hiện nay, Luật Xây dựng và Nghị định 15/2021/NĐ-CP đã có quy định điều kiện cấp giấy phép xây dựng khi không có quy hoạch chi tiết thì sẽ dựa trên quy hoạch phân khu xây dựng và phải phù hợp với các quy định về quản lý kiến trúc, mục đích sử dụng đất, an toàn công trình, an toàn hạ tầng kỹ thuật, các hành lang bảo vệ, khoảng cách an toàn, bảo vệ môi trường, phòng chống cháy, nổ.

Do đó, đề nghị cơ quan soạn thảo cân nhắc phương án hướng dẫn cụ thể hơn việc cấp giấy phép xây dựng khi không có quy hoạch chi tiết, thay vì yêu cầu doanh nghiệp phải làm thêm thủ tục hành chính lập, thẩm định và xin phê duyệt quy hoạch tổng mặt bằng.

3. Xây dựng các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và các công trình tiện ích khác trong khu đô thị

Dự thảo đề xuất quy định yêu cầu các chủ đầu tư khu đô thị phải hoàn thành việc đầu tư xây dựng các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, công trình khác trong dự án theo kế hoạch xây dựng thì mới được đưa công trình vào khai thác, sử dụng. Trên thực tế, đúng là có tình trạng một số chủ đầu tư chậm trễ trong việc triển khai cung cấp các dịch vụ như trường học, bệnh viện, công viên và các dịch vụ khác cho cư dân tại các khu đô thị vì nhiều lý do khác nhau, gây tác động đến đời sống của cư dân trong khu đô thị. Tờ trình của cơ quan soạn thảo cũng xác định hiện nay pháp luật chưa có quy định ràng buộc các chủ đầu tư khu đô thị phải thực hiện việc này và việc bổ sung quy định là cần thiết. Tuy nhiên, đây là vấn đề tương đối phức tạp và quy định được đề xuất chưa chắc đã là phương án tốt nhất.

Theo quy định của Luật Nhà ở, chủ đầu tư sẽ được thu đến 95% giá trị nhà ở khi bàn giao nhà cho người dân vào ở, và 5% giá trị còn lại chỉ được thu khi người mua nhà được cấp Giấy chứng nhận sở hữu. Khoản tiền 5% này là động lực để các chủ đầu tư hoàn thành nốt các hạng mục công trình, đặc biệt là vấn đề phòng chống cháy nổ. Mặc dù vậy, đã xuất hiện tình trạng một số dự án nhà ở, do sai sót trong quá trình xây dựng khiến cho chi phí để chủ đầu tư hoàn thiện hoàn thiện nghiệm thu phòng cháy chữa cháy quá lớn. Một số chủ đầu tư đã có dấu hiệu chấp nhận mất 5% giá trị nhà ở trên và không hoàn thiện nốt công trình, khiến cư dân không được cấp Giấy chứng nhận sở hữu.

Theo quy định trên tại dự thảo, trong trường hợp mà chi phí để hoàn thiện dự án (gồm cả hạng mục phòng cháy chữa cháy, thủ tục giấy tờ chứng nhận sở hữu, xây dựng tất cả các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, công trình khác) lớn hơn so với mức 5% giá trị nhà ở, các chủ đầu tư sẽ có động lực để không hoàn thiện các công trình trên. Vô hình trung, quy định này sẽ càng làm kéo dài thời gian từ lúc bàn giao nhà ở cho đến khi chính thức đưa vào khai thác, sử dụng, khiến các hộ dân chậm được cấp các loại giấy tờ sở hữu.

Đây là vấn đề với quan hệ nhiều bên (Nhà nước, các hộ dân, chủ đầu tư khu đô thị và các chủ đầu tư thứ cấp cho các dịch vụ y tế, giáo dục, văn hoá,…), nên cần được nghiên cứu kỹ lưỡng hơn, nhằm tìm ra giải pháp hài hoà. Giải pháp đưa ra có thể sẽ không chỉ dừng lại ở việc sửa Nghị định mà có thể sẽ phải sửa Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở. Do đó, đề nghị cơ quan soạn thảo nghiên cứu sâu hơn về vấn đề này và đưa giải pháp tổng thể.

4. Kiểm tra việc thực hiện pháp luật trong lĩnh vực quản lý nhà nước của Bộ Xây dựng

Điều 10 của Dự thảo quy định về kiểm tra việc thực hiện pháp luật trong các lĩnh vực quản lý nhà nước của Bộ Xây dựng. Quy định này giúp minh bạch hoạt động kiểm tra của các cơ quan quản lý nhà nước về xây dựng. Tuy nhiên, hoạt động kiểm tra chuyên ngành xây dựng quy định ở đây sẽ trùng lặp với hoạt động thanh tra chuyên ngành xây dựng hiện đang được thực hiện theo Luật Thanh tra và các văn bản hướng dẫn. Điều này sẽ dẫn đến nguy cơ một doanh  nghiệp đồng thời vừa bị thanh tra, vừa bị kiểm tra về cùng một nội dung tạo gánh nặng về thời gian và chi phí cho doanh nghiệp. Do đó, đề nghị cơ quan soạn thảo bổ sung thêm một số quy định sau:

• Có sự phối hợp, trao đổi thông tin giữa các cơ quan nhà nước có cùng chức năng nhiệm vụ kiểm tra và thanh tra chuyên ngành về xây dựng để tránh sự trùng lặp về nội dung, đối tượng được kiểm tra, thanh tra.
• Doanh nghiệp được quyền từ chối kiểm tra hoặc thanh tra hoặc từ chối cung cấp thông tin, trả lời câu hỏi nếu việc thanh tra, kiểm tra quá một lần mỗi năm (theo đúng chỉ đạo của Thủ tướng tại Chỉ thị 20/CT-TTg nă 2017) hoặc thanh tra, kiểm tra vào các nội dung đã được thanh tra, kiểm tra trước đó.

Trên đây là một số ý kiến ban đầu của Phòng Thương mại và Công nghiệp Việt Nam về Dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định thuộc lĩnh vực quản lý nhà nước của Bộ Xây dựng. Rất mong cơ quan soạn thảo cân nhắc để chỉnh sửa, hoàn thiện.

Trân trọng cảm ơn sự hợp tác của Quý Cơ quan./.