VCCI_Góp ý Dự thảo Nghị định quy định việc quản lý, sử dụng và khai thác nhà, đất là tài sản công không sử dụng vào mục đích để ở giao cho Tổ chức có chức năng quản lý, kinh doanh nhà địa phương quản lý, khai thác

Kính gửi: Bộ Tài chính

Trả lời Công văn số 7352/BTC-QLCS của Bộ Tài chính về việc đề nghị góp ý Dự thảo Nghị định quy định việc quản lý, sử dụng và khai thác nhà, đất là tài sản công không sử dụng vào mục đích để ở giao cho Tổ chức có chức năng quản lý, kinh doanh nhà địa phương quản lý, khai thác (sau đây gọi tắt là Dự thảo), Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) có một số ý kiến ban đầu như sau:

1. Một số quy định tại Dự thảo liên quan đến tổ chức thuê nhà chưa hợp lý

a. Giá thuê nhà khi gia hạn

Điểm d khoản 6 Điều 10 Dự thảo, trường hợp được gia hạn thời hạn cho thuê nhà, giá cho thuê nhà được xác định theo Bảng giá cho thuê nhà (bao gồm cả trường hợp điều chỉnh) có hiệu lực tại thời điểm gia hạn; trường hợp giá cho thuê nhà theo Bảng giá (bao gồm cả trường hợp điều chỉnh) thấp hơn giá cho thuê nhà trước đó thì áp dụng theo đơn giá thuê nhà trước đó.

Quy định này là chưa hợp lý, bởi vì giá thuê nhà sẽ được xác định dựa trên Bảng giá cho thuê nhà. Bảng giá cho thuê nhà được xây dựng để đảm bảo nguyên tắc nguyên tắc phù hợp với giá cho thuê trên thị trường của tài sản cùng loại, có chất lượng tương đường, có cùng điều kiện cho thuê tại địa bàn có nhà, đất… (điểm a khoản 4 Điều 10). Như vậy, tại thời điểm gia hạn cho thuê, giá cho thuê dựa trên Bảng giá đất đã phù hợp với giá cho thuê trên thị trường của tài sản cùng loại, do đó yêu cầu phải áp dụng theo đơn giá thuê nhà trước đó trong trường hợp giá cho thuê nhà theo Bảng giá thấp hơn giá cho thuê nhà trước đó là chưa phù hợp với giá trị của tài sản cho thuê, chưa thống nhất với nguyên tắc xác định giá cho thuê quy định tại Dự thảo và chưa đảm bảo quyền lợi của tổ chức thuê nhà.

Đề nghị Ban soạn thảo bỏ quy định “trường hợp giá cho thuê nhà theo Bảng giá (bao gồm cả trường hợp điều chỉnh) thấp hơn giá cho thuê nhà trước đó thì áp dụng theo đơn giá thuê nhà trước đó”.

b. Chấm dứt hợp đồng trước thời hạn

Khoản 1 Điều 11 Dự thảo quy định “trường hợp cần thiết để đáp ứng yêu cầu thực hiện nhiệm vụ của cơ quan, tổ chức, đơn vị quy định tại khoản 2 Điều này, Tổ chức có chức năng quản lý kinh doanh nhà chấm dứt Hợp đồng trước thời hạn để bố trí cho cơ quan, tổ chức, đơn vị sử dụng tạm thời. Việc chấm dứt hợp đồng và xử lý các vấn đề liên quan phải thực hiện theo quy định của pháp luật và Hợp đồng cho thuê nhà đã ký”.

Việc chấm dứt hợp đồng trước thời hạn sẽ gây khó khăn và thiệt hại cho bên thuê nhà. Tuy nhiên quy định tại Dự thảo chưa đủ rõ ràng để đảm bảo quyền lợi hợp pháp cho bên thuê nhà, cụ thể:

• “Trường hợp cần thiết” là khái niệm chưa đủ rõ ràng, có thể khiến bên thuê nhà bị chấm dứt hợp đồng bất kì lúc nào;
• Việc chấm dứt hợp đồng cho thuê nhà sẽ tác động đến hoạt động của bên thuê nhà và bên thuê nhà cần có một thời gian hợp lý để chuẩn bị cho việc chuyển nhà, thuê nhà mới. Dự thảo không quy định cụ thể về vấn đề chấm dứt hợp đồng cho thuê nhà trên (ví dụ: phải thông báo trước ít nhất là bao nhiêu ngày …). Điều này có thể khiến cho bên thuê nhà bị yêu cầu rời đi bất kì lúc nào mà không có sự chuẩn bị trước hoặc thời gian chuẩn bị không đủ;
• Việc chấm dứt hợp đồng cho thuê nhà trước thời hạn trong trường hợp trên được xem là hành vi vi phạm hợp đồng của bên cho thuê nhà. Vì vậy, bên thuê cần được bồi thường thiệt hại. Dự thảo không quy định rõ về vấn đề này, trong khi lại quy định khá cụ thể về các mức phạt hoặc trường hợp chấm dứt hợp đồng khi bên thuê vi phạm nghĩa vụ thanh toán.

Từ những phân tích trên, đề nghị Ban soạn thảo quy định rõ về việc chấm dứt hợp đồng trước thời hạn trong trường hợp trên, ít nhất ở các điểm: i) thời hạn thông báo việc chấm dứt hợp đồng trước thời hạn; ii) các trường hợp chấm dứt trước thời hạn hợp đồng; ii) vấn đề về bồi thường thiệt hại, phạt vi phạm hợp đồng trong trường hợp chấm dứt hợp đồng trước thời hạn.

Góp ý tương tự đối với quy định chấm dứt hợp đồng trước thời hạn trong trường hợp cơ quan có thẩm quyền quyết định xử lý nhà, đất quy định tại Điều 12 Dự thảo.

c. Điều khoản chuyển tiếp

Điều 2 Điều 23 Dự thảo quy định, trong trường hợp giá cho thuê tại Hợp đồng đã ký trước thời điểm Nghị định này có hiệu lực thấp hơn giá quy định tại khoản 4 Điều 10 Nghị định này thì được xác định lại theo quy định tại khoản 6 Điều 10 Nghị định này; trường hợp giá thuê xác định lại theo quy định tại khoản 4 Điều 10 Nghị định này thấp hoặc bằng giá thuê theo hợp đồng đã ký thì tiếp tục áp dụng giá cho thuê theo hợp đồng đã ký.

Quy định này là chưa đảm bảo công bằng cho bên thuê nhà. Giá thuê nhà được xác định trong hợp đồng thuê nhà đã ký kết của hai bên. Việc điều chỉnh giá thuê theo hướng có lợi cho bên cho thuê là chưa phù hợp với tính chất của hợp đồng. Mặt khác, quy định áp dụng hiệu lực trở về trước theo hướng không có lợi cho bên thuê nhà dường như chưa phù hợp với nguyên tắc áp dụng pháp luật theo quy định của Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật. Đề nghị Ban soạn thảo điều chỉnh lại quy định trên theo hướng giá cho thuê sẽ được áp dụng theo Hợp đồng đã ký kết, hết thời hạn của Hợp đồng, nếu tiếp tục gia hạn hợp đồng thì sẽ điều chỉnh giá cho thuê theo quy định tại Nghị định này.

2. Một số quy định tại Dự thảo chưa rõ ràng, cụ thể, có thể gây khó trong quá trình áp dụng

a. Giải quyết trường hợp người được thuê nhà không ký hợp đồng

Khoản 4 Điều 10 Dự thảo chưa giải quyết cho trường hợp, khi người được quyền thuê nhà không ký hợp đồng thuê nhà với Tổ chức có chức năng quản lý, kinh doanh nhà (sau khi đã được bốc thăm) thì Tổ chức có chắc năng quản lý, kinh doanh nhà có tổ chức lại cuộc bốc thăm để xác định người được quyền thuê nhà không? Hay là tổ chức lại thu tục cho thuê nhà theo quy định tại điểm d, đ, e và g khoản 4?

Đề nghị Ban soạn thảo quy định rõ trường hợp trên để đảm bảo thuận lợi khi thực hiện.

b. Việc xác định lại giá khởi điểm cho thuê nhà

Theo quy định tại điểm đ khoản 5 Điều 10 Dự thảo, trường hợp sau 03 lần tổ chức đấu giá để cho thuê mà không có người đăng ký tham gia đấu giá thì Tổ chức có chức năng quản lý, kinh doanh nhà báo cáo cơ quan có thẩm quyền, rà soát nguyên nhân. Trường hợp xác định nguyên nhân không có người đăng ký tham gia đấu giá do giá khởi điểm cho thuê cao, không còn phù hợp với giá thuê trên thị trường thì xác định lại giá khởi điểm cho thuê nhà.

Điểm a khoản 5 Điều 10 Dự thảo quy định giá khởi điểm xác định theo giá cho thuê nhà trong Bảng giá. Như vậy, trường hợp phải xác định giá khởi điểm cho thuê trên có phải điều chỉnh lại Bảng giá cho thuê nhà không? Đề nghị Ban soạn thảo quy định rõ vấn đề này.

c. Xử lý, nhà đất

Theo quy định tại điểm b khoản 3 Điều 14 Dự thảo, Nhà nước sẽ thu hồi nhà, đất trong trường hợp Tổ chức có chức năng quản lý, kinh doanh nhà sử dụng sai mục đích, khai thác cho thuê không đúng quy định. Tuy nhiên, Dự thảo không quy định xử lý cho trường hợp chấm dứt hợp đồng với bên thuê nhà khi Tổ chức có chức năng quản lý, kinh doanh nhà khai thác cho thuê không đúng quy định. Điều này có thể gây khó khăn cho các bên trong thực tế áp dụng, đề nghị Ban soạn thảo bổ sung quy định vấn đề này.

d. Xử lý vi phạm đối với tổ chức, cá nhân thuê nhà

Điểm a khoản 8 Điều 21 Dự thảo quy định “tổ chức, cá nhân thuê nhà có hành vi vi phạm pháp luật về quản lý, khai thác nhà đất thì tùy theo tính chất, mức độ vi phạm bị xử phạt vi phạm hành chính hoặc bị truy cứu trách nhiệm hình sự”.

Quy định này vừa chưa rõ ràng (vì không rõ các hành vi vi phạm pháp luật về quản lý, khai thác nhà đất là những hành vi nào và cần phân biệt với các hành vi vi phạm hợp đồng) vừa chưa phù hợp (các quy định này nên chuyển sang pháp luật về xử lý vi phạm hành chính).

Đề nghị Ban soạn thảo bỏ nội dung này quy định tại điểm a khoản 8 Điều 21 Dự thảo.

3. Một số góp ý khác

a. Thanh toán tiền thuê nhà

Điểm a khoản 8 Điều 10 Dự thảo quy định “tiền thuê nhà được thanh toán hàng quý trước ngày 10 của tháng đầu quy đó”. Dự thảo quy định cứng vấn đề này là không cần thiết, các bên có thể thỏa thuận về thời hạn thanh toán có thể theo tháng, quý, 6 tháng hoặc cả năm. Để tạo sự linh hoạt trong hoạt động, đề nghị Ban soạn thảo bỏ quy định này.

b. Bố trí nhà, đất cho cơ quan, tổ chức, đơn vị sử dụng tạm thời (Điều 11)

Khoản 6 Điều 11 Dự thảo quy định “trong thời gian được bố trí nhà, đất sử dụng tạm thời, cơ quan, tổ chức, đơn vị có trách nhiệm sử dụng nhà, đất đúng mục đích được bố trí, thực hiện chi trả chi phí điện, nước, nhân công phục vụ, chi phí cải tạo, sửa chữa (nếu có) và các chi phí khác có liên quan (không bao gồm chi phí khấu hao/hao mòn tài sản) và được hạch toán vào chi phí hoạt động của cơ quan, tổ chức, đơn vị hoặc tính vào chi phí đầu tư xây dựng mới, sửa chữa, nâng cấp, cải tạo trụ sở, cơ sở hoạt động sự nghiệp theo dự án được cơ quan, người có thẩm quyền phê duyệt.”

Quy định các chi phí trên được hoạch toán vào chi phí hoạt động của cơ quan, tổ chức, đơn vị là không cần thiết, vì không thuộc phạm vi điều chỉnh của Nghị định này, đề nghị Ban soạn thảo bỏ nội dung “được hạch toán vào chi phí hoạt động của cơ quan, tổ chức, đơn vị hoặc tính vào chi phí đầu tư xây dựng mới, sửa chữa, nâng cấp, cải tạo trụ sở, cơ sở hoạt động sự nghiệp theo dự án được cơ quan, người có thẩm quyền phê duyệt.” quy định tại khoản 6 Điều 11 Dự thảo.

Trên đây là một số ý kiến ban đầu của Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam đối với Dự thảo Nghị định quy định việc quản lý, sử dụng và khai thác nhà, đất là tài sản công không sử dụng vào mục đích để ở giao cho Tổ chức có chức năng quản lý, kinh doanh nhà địa phương quản lý, khai thác. Rất mong quý Cơ quan cân nhắc để chỉnh sửa, hoàn thiện.

Trân trọng cảm ơn sự hợp tác của quý Cơ quan.