Trích ý kiến đại biểu QH Đặng Văn Xướng – Tỉnh Long An

Trước hết, tôi đồng tình với dự thảo về tên gọi của luật và các loại bất động sản được đưa vào kinh doanh. Theo đó, tên gọi của luật là Luật Kinh doanh bất động sản không cần thiết phải mở rộng, có thể dùng tên luật là hoạt động kinh doanh bất động sản, tôi nghĩ rằng tên luật không nhất thiết phải thể hiện đầy đủ các nội dung đã nêu trong luật, chính điều đó đã được phản ảnh trong điều nói về phạm vi điều chỉnh. Trong tình hình hiện nay cũng như trong tương lai, các loại bất động sản được đưa vào kinh doanh hết sức đa dạng, phong phú. Tôi đồng ý theo phương án hai, tức là phương án Ban soạn thảo đã chọn đó là các loại bất động sản đã đưa vào kinh doanh thì nêu một cách khái quát bao gồm các loại nhà, công trình xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng, quyền sử dụng đất được tham gia thị trường bất động sản theo quy định của pháp luật về đất đai và các loại bất động sản khác.

Căn cứ vào tình hình phát triển kinh tế xã hội cũng như bất động sản và tiến trình hội nhập kinh tế Chính phủ sẽ có quy định cụ thể về các loại bất động sản được đưa vào kinh doanh cho phù hợp với từng thời kỳ, cũng như các loại bất động sản không được đưa vào kinh doanh.

Sau đây có thêm một số ý kiến về các điều khác.

Trước hết về khái niệm thù lao môi giới bất động sản nêu ở Khoản 10, Điều 4 và hoa hồng môi giới bất động sản. Theo tôi sau khi nghiên cứu Điều 45 và Điều 46 của dự thảo luật này, tôi thấy quy định như hai khoản này là không rõ. Thù lao môi giới bất động sản là khoản tiền tổ chức, cá nhân môi giới nhận được từ khách hàng theo thoả thuận trong hợp đồng môi giới không phụ thuộc vào giá bán bất động sản.

Còn hoa hồng môi giới bất động sản là khoản tiền tổ chức, cá nhân môi giới nhận được từ khách hàng trong hợp đồng môi giới tính theo phần trăm giá bán bất động sản hoặc phần trăm giá trị chênh lệch giữa giá bán bất động sản và giá của khách hàng đưa ra.
Theo tôi cách giải thích này không rõ ràng, dễ nhầm lẫn giữa hai khái niệm. Bởi vì dự thảo căn cứ vào cách tính mức hưởng thù lao hoa hồng trên giá bán để phân biệt hai khái niệm này. Theo tôi đó không phải là dấu hiệu chủ yếu để nói lên sự khác biệt giữa thù lao môi giới và hoa hồng môi giới bất động sản, mà chính thời điểm kể từ khi tổ chức, cá nhân môi giới nhận tiền thù lao, nhận tiền hoa hồng đó mới là căn cứ chủ yếu đặc trưng phản ảnh sự khác biệt giữa thù lao môi giới bất động sản và hoa hồng môi giới bất động sản. Theo đó, ở thù lao môi giới thì tổ chức, cá nhân môi giới nhận được từ khách hàng kể từ thời điểm ký kết hợp đồng môi giới và nó không hoàn toàn phụ thuộc vào bên được hợp đồng môi giới có ký kết hợp đồng để thực hiện giao dịch bất động sản hay không. Còn hoa hồng môi giới bất động sản là khoản tiền mà tổ chức, cá nhân môi giới nhận được từ khách hàng kể từ thời điểm bên được môi giới ký kết hợp đồng giao dịch bất động sản. Nghĩa là phải có ký kết hợp đồng giao dịch bất động sản xảy ra thì mới có hoa hồng môi giới bất động sản. Từ chỗ suy nghĩ như vậy, tôi đề nghị Khoản 10 thiết kế lại như sau: "Thù lao môi giới bất động sản là khoản tiền tổ chức, cá nhân môi giới nhận được từ khách hàng, kể từ thời điểm các bên ký kết hợp đồng môi giới và không phụ thuộc vào bên được môi giới có ký kết được hợp đồng giao dịch bất động sản hay không". Và Khoản 11 thiết kế là "Hoa hồng môi giới bất động sản là khoản tiền tổ chức, cá nhân môi giới nhân được từ khách hàng, kể từ thời điểm bên được môi giới ký kết hợp đồng giao dịch bất động sản". Đó là về giải thích từ ngữ.

Ý kiến tiếp theo, về điều kiện để tổ chức, cá nhân được tham gia hoạt động kinh doanh bất động sản. Theo tôi Dự thảo này quy định khá chặt chẽ các điều kiện để các chủ thể tiến hành hoạt động kinh doanh bất động sản tuân theo không chỉ Luật này mà còn nhiều luật khác như Luật Xây dựng, Luật Thương mại, Luật Đầu tư v.v... nhất là Luật Doanh nghiệp. Cho nên tôi thấy không cần thiết phải quy định thêm những quy định mới mà nó cản trở, nó làm khó khăn cho doanh nghiệp. Tôi nghĩ tiến bộ của Dự thảo Luật này so với các lần trước là, đã khắc phục một cách cơ bản để cho hoạt động kinh doanh bất động sản được diễn ra một cách công khai, minh bạch đúng pháp luật bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tham gia.

Từ suy nghĩ như vậy tôi thấy quy định tại Khoản 4, Điều 7 nói về điều kiện đối với các tổ chức, cá nhân hoạt động kinh doanh bất động sản. Khoản 4 quy định tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản, kinh doanh dịch vụ bất động sản trước khi hoạt động phải thông báo với chính quyền địa phương nơi đặt trụ sở chính, theo tôi nên bỏ quy định này. Tương tự ở Điều 57, Khoản 4 cũng có quy định như thế, đó là sàn giao dịch bất động sản trước khi hoạt động phải thông báo với cơ quan có thẩm quyền tại địa phương.

Theo tôi quy định này nên để cho các cơ quan Nhà nước thực hiện. Trong điều kiện hiện nay chúng ta hoàn toàn có điều kiện để các cơ quan Nhà nước quan hệ với các địa phương để nắm những thông tin này, không cần nên quy định thêm. Bởi vì trong Luật doanh nghiệp Điều 27 đã quy định rõ: Trong điều kiện 7 ngày làm việc kể từ ngày cấp giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh hoặc chứng nhận thay đổi đăng ký kinh doanh, cơ quan đăng ký kinh doanh phải thông báo nội dung Giấy chứng nhận đó cho các cơ quan trong đó có Uỷ ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh và Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi doanh nghiệp đặt trụ sở chính. Nên tôi đề nghị bỏ quy định này.

Ý kiến tiếp theo, về điều 11, điều 11 ở Khoản 1, Điều 14 quy định về huy động tiền ứng trước của khách hàng.
Khoản 1. Chủ đầu tư dự án đầu tư kinh doanh bất động sản và khách hàng được thoả thuận trong hợp đồng về việc mua bán, chuyển nhượng bất động sản hình thành trong tương lai, theo phương thức ứng tiền trước phải bảo đảm các nguyên tắc sau đây:
Ở Điểm a. Việc ứng trước được thực hiện nhiều lần, lần thứ nhất chỉ được thực hiện khi chủ đầu tư đã xây dựng cơ sở hạ tầng phục vụ cho bất động sản, các lần huy động tiếp theo phù hợp với tiến độ thực hiện đầu tư tạo lập bất động sản.
Theo tôi quy định như thế này người ta hiểu là đã hoàn thành cơ sở hạ tầng rồi anh mới có quyền nhận tiền ứng trước lần đầu của các đối tác.

Thực tế việc đầu tư để tạo lập mặt bằng nhất là hạ tầng kinh tế kỹ thuật ở các khu, cụm công nghiêp, các khu đô thị mới, các dự án về nhà ở đòi hỏi vốn rất lớn, thường các doanh nghiệp làm theo phương thức cuốn chiếu, nhất là nó căn cứ vào mãi lực của thị trường và bám theo tiến độ của dự án đã được phê duyệt, chứ người ta không thể đầu tư xong hạ tầng rồi mới làm nhà ở, trên thực tế là như vậy. Do đó tôi đề nghị bổ sung thêm một đoạn là "Theo nội dung và tiến độ của dự án đã được phê duyệt" vào Điểm a. Đó là "Việc ứng tiền trước được thực hiện nhiều lần, lần đầu chỉ được thực hiện khi chủ đầu tư đã xây dựng cơ sở hạ tầng, phục vụ cho bất động sản theo nội dung và tiến độ của dự án đã được phê duyệt" Điều này phù hợp với Điểm e, Khoản 2, Điều 8 mà chúng ta đã nêu "Trường hợp chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất thuộc dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án khu công nghiệp thì phải có các công trình hạ tầng theo nội dung và tiến độ của dự án đã được phê duyệt".