Thực tiễn giải quyết tranh chấp về bất động sản và yêu cầu đặt ra với pháp luật về đăng ký bất động sản

THỰC TIỄN GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP VỀ BẤT ĐỘNG SẢN
VÀ NHỮNG YÊU CẦU ĐẶT RA ĐỐI VỚI PHÁP LUẬT VỀ ĐĂNG KÝ BẤT ĐỘNG SẢN

Trong những năm gần đây, số lượng các vụ án dân sự - hôn nhân và gia đình có liên quan đến tranh chấp bất động sản ngày một gia tăng; thực tiễn xét xử của Toà án các cấp cũng cho thấy đây là loại án có tính chấp phức tạp, khó giải quyết, từ việc đánh giá chứng cứ, thu thập chứng đến việc áp dụng pháp luật. Do vậy, khi giải quyết các vụ án này, các Tòa án thường lúng túng, gặp rất nhiều khó khăn, thời gian giải quyết thường kéo dài, qua nhiều cấp xét xử và đôi lúc hướng giải quyết còn chưa thống nhất. Thực trạng này xuất phát từ nhiều nguyên nhân nhưng một trong những nguyên nhân quan trọng ảnh hướng lớn đến hiệu quả giải quyết tranh chấp bất động sản đó là hệ thống pháp luật về bất động sản nói chung và pháp luật về đăng ký bất động sản nói riêng hiện nay còn nhiều hạn chế, bất cập. Trong phạm vi bài viết này chúng tôi sẽ khái quát pháp luật về đăng ký bất động sản nhìn từ thực tiễn giải quyết các tranh chấp về bất động sản tại Tòa án. Những yêu cầu đặt ra đối với pháp luật về đăng ký bất động sản.

I. PHÁP LUẬT VỀ ĐĂNG KÝ BẤT ĐỘNG SẢN NHÌN TỪ THỰC TIỄN GIẢI QUYẾT CÁC TRANH CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN TẠI TÒA ÁN NHÂN DÂN.

1. Một số vướng mắc khi áp dụng quy định của pháp luật xác định thời điểm có hiệu lực của hợp đồng nhà, đất.

Khi giải quyết tranh chấp về giao dịch mà đối tương là nhà, đất thì việc áp dụng văn bản pháp luật như sau:

Đối tranh chấp giao dịch dân sự mà đối tương là nhà ở thì áp dụng quy định trong Bộ luật Dân sự, Luật nhà ở (có hiệu lực 01-7-2006), Nghị định 90 ngày 06-9-2006 của Chính phủ; còn tranh chấp giao dịch dân sự mà đối tượng là quyền sử dụng đất thì quy định trong Bộ luật Dân sự và Luật đất đai, Nghị định 181 ngày 29-10-2004 của Chính Phủ…

Trong khi đó các quy định liên quan thời điểm có hiệu lực của giao dịch có nhiều điểm khác nhau, như:

Điều 122 Bộ luật dân sự 2005 quy định:

“1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:

a) Người tham gia giao dịch có năng lực hành vi dân sự;

b) Mục đích và nội dung của giao dịch không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội;

c) Người tham gia giao dịch hoàn toàn tự nguyện.

2. Hình thức giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch trong trường hợp pháp luật có quy định”

Điều 124 BLDS quy định “Trong trường hợp pháp luật quy định giao dịch dân sự phải được thể hiện bằng văn bản, phải có công chứng hoặc chứng thực, phải đăng ký hoặc xin phép thì phải tuân theo các quy định đó »

Điều 127 BLDS quy định: « Giao dịch dân sự không có một trong các điều kiện được quy định tại Điều 122 của Bộ luật này thì vô hiệu». Đồng thời quy định cụ thể về thời điểm có hiệu lực của giao dịch dân sự mà đối tượng của giao dịch là nhà, đất, như : Điều 63, Nghị định 90 ngày 06-9-2006 của Chính phủ quy định: “Thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở đối với các giao dịch về mua bán, tặng cho, đổi, thuê mua, thừa kế nhà ở

1. Thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở đối với trường hợp mua bán nhà ở tính từ ngày hợp đồng mua bán nhà ở được công chứng hoặc chứng thực. Trường hợp mua bán nhà ở mà một bên là tổ chức có chức năng kinh doanh nhà ở thì thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở là thời điểm bên bán bàn giao nhà ở cho bên mua theo thoả thuận trong hợp đồng.

2. Thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở đối với trường hợp tặng cho nhà ở tính từ ngày hợp đồng tặng cho nhà ở được công chứng hoặc chứng thực. Trường hợp pháp nhân tặng cho nhà ở thì thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở cho bên được tặng cho được tính từ ngày bên tặng cho ký văn bản tặng cho.

3. Thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở đối với trường hợp đổi nhà ở được tính từ ngày hợp đồng đổi nhà ở được công chứng, chứng thực. Trường hợp hai bên đổi nhà ở là tổ chức có chức năng kinh doanh bất động sản nhà ở thỡ thời điểm chuyển quyền sở hữu đối với nhà ở nhận đổi là thời điểm bàn giao nhà ở theo thỏa thuận trong hợp đồng đổi nhà ở.

4. Thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở đối với trường hợp thuê mua nhà ở tính từ thời điểm kết thúc thời hạn thuê mua nhà ở và bên thuê mua đó thanh toỏn đủ tiền thuê hàng tháng theo quy định tại khoản 2 Điều 58 Nghị định này.

5. Thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở đối với trường hợp thừa kế nhà ở tính từ thời điểm mở thừa kế. Việc xác định tổ chức, cá nhân thừa kế nhà ở được thực hiện theo quy định của pháp luật về dân sự ».

Điều 692 BLDS 2005 quy định: «Việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất » và Điều 119 của Nghị định 181 ngày 29-10-2004 của Chính Phủ quy định: “Việc chứng nhận của công chứng nhà nước, chứng thực của Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn đối với hợp đồng hoặc văn bản khi người sử dụng đất thực hiện các quyền.

1. Hợp đồng hoặc giấy tờ khi người sử dụng đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải có chứng nhận của công chứng nhà nước hoặc chứng thực của Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn theo quy định sau:

a) Đối với tổ chức, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài thì phải có chứng nhận của công chứng nhà nước;

b) Đối với hộ gia đình, cá nhân thì phải có chứng nhận của công chứng nhà nước hoặc chứng thực của Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất;

c) Trường hợp thực hiện các quyền của người sử dụng đất mà một bên tham gia thuộc đối tượng quy định tại điểm a khoản này và bên còn lại thuộc đối tượng quy định tại điểm b khoản này thì phải có chứng nhận của công chứng nhà nước hoặc chứng thực của Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất.

2. Trường hợp thực hiện các quyền của người sử dụng đất mà bên tham gia có yêu cầu chứng thực của Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn thì trong thời hạn không quá ba (03) ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất có trách nhiệm chứng thực hợp đồng hoặc giấy tờ”.

Trong khi đó tại Điều 401 BLDS quy định :

«

1. Hợp đồng dân sự có thể được giao kết bằng lời nói, bằng văn bản hoặc bằng hành vi cụ thể, khi pháp luật không quy định loại hợp đồng đó phải được giao kết bằng một hình thức nhất định.

2. Trong trường hợp pháp luật có quy định hợp đồng phải được thể hiện bằng văn bản có công chứng hoặc chứng thực, phải đăng ký hoặc xin phép thì phải tuân theo các quy định đó.

Hợp đồng không bị vô hiệu trong trường hợp có vi phạm về hình thức, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác."

Như vậy, các quy định về thời điểm có hiệu lực về giao dịch dân sự mà đối tượng là nhà, đất trong nhiều các văn bản pháp luật dẫn đến có nhiều cách hiểu khác nhau, thậm chí có quy định mâu thuẫn nhau. Các quy định thể hiện đối với giao dịch dân sự mà đối tượng giao dịch là nhà ở thì thời điểm có hiệu lực khi đã có công chứng, chứng thực; đối hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền nhưng Khoản 2 Điều 401 quy định ““Hợp đồng không bị vô hiệu trong trường hợp có vi phạm về hình thức, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác” dẫn đến Tòa án các cấp lúng túng trong quá trình giải quyết vụ án:

Ví dụ 1: Vụ án tranh chấp hợp đồng tặng cho tài sản giữa nguyên đơn ông Ngụy Tuấn Đ với bị đơn là bà Ngụy Tuấn L, người có quyền nghĩa vụ liên quan là ông Ngụy S, bà Ngụy Bửu L.

Nguồn gốc căn nhà số 1/1 ấp Châu Thành, thị trấn MX, huyện MX, tỉnh ST cả nguyên đơn và bị đơn cho rằng thuộc sở hữu của cha mẹ (các bên đều không cung cấp chứng cứ để chứng minh). Năm 1978 Nhà nước quản lý. Tại Quyết định số 261/QĐ.UBH.93 ngày 1-10-1993 Ủy ban nhân dân huyện MX trả căn nhà nêu trên cho bà Ngụy Bửu L, ông Ngụy Tuấn Đ.

Ngày 11-10-1994 giữa ông Đ và bà L phân chia căn nhà nêu trên, cụ thể: bà L được sở hữu 2 gian nhà, còn ông Đ được sở hữu 1 gian (các bên làm thủ tục sở hữu theo quy định).

Ngày 22-1-1998, ông Đ lập hợp đồng tặng cho (1 gian) nhà nêu trên cho bà L, có công chứng chứng thực nhưng sau đó ông Đ cho rằng đây là hợp đồng tặng cho có điều kiện, điều kiện đặt ra ông M cha của bà L hứa bảo lãnh ông Đ đi Mỹ. Nếu không đi được nước ngoài thì ông M phải mua căn nhà khác cho bà L, ông Đ nhưng ông M không thực hiện điều kiện ông Đ đặt ra nên yêu cầu hủy hợp đồng tặng cho nêu trên.

Ngày 03-1-2002 Phòng tổ chức hành chính Sở xây dựng có nhận hồ sơ xin đăng ký quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất của bà L nhưng do tranh chấp nên Tòa án nhân dân tỉnh ST có công văn yêu cầu tạm ngưng làm thủ tục.

Tại bản án phúc thẩm 109/12- 4-2005 của Tòa phúc thẩm công nhận hợp đồng tặng cho nêu trên, với nhận định hợp đồng tặng cho tài sản giữa ông Đ và bà L đã được công chứng, chứng thực hợp pháp nên có hiệu lực pháp luật.

Vụ án này hiện nay tồn tại hai quan điểm khác nhau về hướng giải quyết, quan điểm thứ nhất là quan điểm công nhận hợp đồng tặng cho của Tòa án cấp phúc thẩm, với lý do: mặc dù Điều 467 BLDS 1995 quy định hợp đồng tặng cho bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký nhưng Pháp lệnh về nhà ở quy định hợp đồng tặng cho bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm công chứng, chứng thực. Quan điểm thứ hai cho rằng, Bộ luật dân sự có giá trị pháp lý cao hơn Pháp lệnh về nhà ở nên phải tuân theo quy định của BLDS, hợp đồng tặng cho giữa ông Đ và bà L mới được công chứng chứng thực, nên chưa có hiệu lực, nên cần hủy hợp đồng tặng cho giữa ông Đ với bà L.

Ví dụ 2: Bà Nguyễn Thị L đứng tên chủ sở hữu nhà 35 B đường Nội Ô, thị trấn CT, tỉnh T. Ngày 12/7/2001, bà L cùng anh Nguyễn L (con bà L) ký hợp đồng tặng cho anh L căn nhà nêu trên tại Phòng công chứng. Sau 3 ngày, bà L đã giao nhà, giao giấy tờ sở hữu nhà cho anh L. Anh L đã mang hợp đồng đến UBND thị trấn xin xác nhận. Năm 2002, bà L đã xuất cảnh với mục đích đoàn tụ gia đình ở nước ngoài. Anh L đã đến cơ quan địa chính hỏi thủ tục nộp thuế trước bạ nhưng chưa nộp. Năm 2003, bà L trở về Việt Nam khởi kiện yêu cầu hủy việc tặng cho nhà với lý do chỉ gửi nhà cho con đi du lịch và nhà này thuộc đồng sở hữu của bà với con gái là Nguyễn Thị G.

Tòa án cấp sơ thẩm đã hủy hợp đồng tặng cho nhà ngày 12/7/2001, buộc anh L trả lại giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà cho bà L với lý do nhà có công đóng góp xây dựng của chị G nhưng khi tặng cho không có ý kiến của chị G. Anh L kháng cáo. Tòa án cấp phúc thẩm đã sửa án sơ thẩm, xử công nhận hợp đồng tặng cho nhà đất ngày 12/7/2001, với nhận định chị G nếu có đóng góp xây dựng cũng không phải là chủ sở hữu nhà, chi G có quyền yêu cầu chủ sở hữu bồi thường khoản đóng góp này.

2. Nhận xét chung:

- Nhà, đất là loại tài sản có giá trị rất lớn đối với các bên đương sự, nên việc thắng- thua trong vụ kiện ảnh hưởng rất nhiều đến kinh tế của họ, nên giữa các bên tranh chấp với nhau rất quyết liệt, gay gắt;

- Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất rất chậm, trong khi BLDS và Luật đất đai 1993 đòi hỏi chuyển nhượng phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nên đã tạo ra giao dịch ngầm trong nhân dân. Nay Luật Đất đai năm 2003 không bắt buộc khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đất đó phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đây là một quy định phù hợp tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất còn chậm. Tuy nhiên, các quy định về đất đai trước đây có vi phạm các quy định về hình thức của hợp đồng, vi phạm về việc phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay không, nên xử lý thế nào? Coi vô hiệu hay chấp nhận thực tế là một vấn đề phải cân nhắc. Nghị quyết 02/2004 của Hội đồng thẩm phán TANDTC đã có những tháo gỡ quan trọng nhưng vẫn còn chưa bao quát hết các tình huống;

- Quản lý về nhà đất đai còn rất lỏng lẻo dẫn đến việc cung cấp chứng cứ cho Toà án thiếu chính xác, khi cung cấp đến Toà thì không xác định được tài liệu nào là sát thực;

- Các chính sách về nhà, đất đai ban hành nhiều, và cũng rất khác nhau văn bản pháp luật có nhiều mâu thuẫn, thiếu thống nhất hoặc quy định không cụ thể, có trường hợp mâu thuẫn giữa Luật đất đai và Bộ luật dân sự (BLDS), Luật nhà ở…;

- Trong thực tiễn xét xử còn tồn tại nhiều quan điểm khác nhau là do trong một thời gian dài, nhiều quy định pháp luật về đất đai không phù hợp với thực tiễn cuộc sống, nếu giải quyết việc tranh chấp phù hợp với cuộc sống thì lại trái với quy định của pháp luật ở thời điểm giao dịch (ví dụ: thời điểm cấm mua bán đất, nhưng vì nhu cầu người dân vẫn mua bán chui, chục năm sau khi giá đất lên mới tranh chấp….);

- Tính ổn định của pháp luật về đất đai rất thấp, trong khi đất đai gắn liền với mỗi người dân, mỗi gia đình, tổ chức kinh tế, xã hội. Vì vây, các quan hệ đất đai được hình thành ở những thời điểm khác nhau, nhưng khi pháp luật đất đai thay đổi, Nhà nước không ban hành các văn bản ổn định quan hệ hình thành trước đó, dẫn đến cách hiểu, vận dụng pháp luật khác nhau khi luật mới ra đời.

II. MỘT VÀI KIẾN NGHỊ ĐỐI VỚI PHÁP LUẬT VỀ ĐĂNG KÝ BẤT ĐỘNG SẢN.

1. Cần thống nhất quy định pháp luật về bất động sản và ban hành Luật đăng ký bất động sản.

Nhà, đất đều là bất động sản, có sự găn bó chặt chẽ với nhau, nhưng các nhà làm luật lại ban hành các đạo luật khác nhau để điều chỉnh, có nhiều nội dung khác nhau, ví dụ: Luật đất đai, Luật nhà ở (như chúng tôi đã trình bầy ở trên) và việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà được phân ra 02 loại khác nhau, trình tự cấp khác nhau. Do vậy trong thực tiễn áp dụng pháp luật giải quyết rất phức tạp. Do vậy, trong thời gian tới chúng ta cần thống nhất quy định pháp luật về bất động sản (bao gồm cả nhà và đất) trong các văn bản pháp luật, như: Bộ luật Dân sự, Luật Đất đai… Tiến tới ban hành Luật Đăng ký bất động sản, quy định trình tự, thủ tục đăng ký bất động sản, chịu sự chi phối của hệ thống pháp luật nói chung và Bộ luật Dân sự, Luật đất đai nói riêng; đồng thời phù hợp với điều kiện kinh tế xã hội hiện nay.

2. Đẩy nhanh tiến độ về đăng ký bất động sản

Theo Điều 184 của Nghị đinh 181 ngày 29-10-2004 của Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật Đất đai năm 2003 thì: Kể từ ngày 01 tháng 01 năm 2007 người sử dụng đất phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới được thực hiện các quyền về chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Trong khi đó hiện nay việc cấp giấy chứng nhận còn chậm, còn nhiều nhà, đất chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Theo quy định Luật đất đai thì người sử dụng đất có một trong các giấy tờ quy định tại Khoản 1,2,5 Điều 50 Luật đất đai được được thực hiện các quyền về chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất nhưng thủ tục thực hiện quyền nêu trên rất phức tạp. Do vậy, thời gian tới cần phải đẩy nhanh hơn tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho nhân dân.

3. Về tính chính xác của bất động sản được đăng ký.

Thực tiễn giải quyết tại Tòa án nhân dân hiên nay, việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất thiếu chính xác, không đúng thực tế, dẫn đến xẩy ra tranh chấp giữa các nhà liền kề, tranh chấp giữa các bên tham gia giao dịch. Khi giải quyết Tòa án căn cứ vào các giấy chứng nhận không đúng này nên đã ban hành quyết định trái pháp luật, làm mất lòng tin trong nhân dân, việc khiếu kiện ngày càng gia tăng. Do vậy, trong thời gian tới phải củng cố công tác đăng ký bất động sản đảm báo độ chính xác cao. Vì có ý nghĩa quan trọng không chỉ với Tòa án mà còn thể hiện tính hiệu quả của hoạt động đăng ký bất động sản. Văn bản đăng ký bất động sản hay chứng thư xác nhận của cơ quan đăng ký bất động sản là một trong những căn cứ để xác định ai là người có quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất và giá trị pháp lý của giao dịch dân sự.

4. Về cung cấp thông tin về bất động sản.

Trong quá trình giải quyết các tranh chấp về bất động sản thông tin về bất động sản là tài liệu, chứng cứ quan trọng để đương sự tự bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình, là cơ sở để Tòa án căn cứ vào đó để ra bản án, quyết định công bằng, đúng pháp luật. Do vậy, việc xây dựng, hoàn thiện các quy định về cung cấp thông tin về nhà, đất cho cá nhân, tổ chức và Tòa án khi có yêu cầu là đòi hỏi thực tế hiện nay đối với các cơ quan có thẩm quyền đăng ký bất động sản. Trước mắt, trong khi chưa được công bố rộng rãi được tất cả các thông tin về nhà đất của tất cả các bất động sản. Cần xây dựng quy định bắt buộc cung cấp thông tin về bất động sản mỗi khi tổ chức, cá nhân có yêu cầu. Bên cạnh đó, cần đề cao trách nhiệm của cơ quan cung cấp thông tin bất động sản về tính chính xác, trung thực và giá trị pháp lý của thông tin cung cấp.

Hồ sơ về bất động sản cần phải nhanh chóng được xây dựng, chỉnh lý thống nhất theo hướng số hóa ở tất cả các cấp hành chính và thông tin liên quan đến nhà, đất cần được vi tính hoá và cập nhật thường xuyên, kịp thời, giữa các cơ quan có liên quan để có thể dễ ràng tìm kiếm, sử dụng khi cần thiết.

Nâng cao tính chủ động và hiệu quả trong cơ chế phối hợp giữa cơ quan quản lý nhà ở và cơ quan quản lý đất đai. Tiến tới thống nhất cơ quan cung cấp thông tin về nhà, đất để có thể phát huy được tốt nhất hiệu quả của hệ thống đăng ký bất động sản và cung cấp thông tin về bất động sản.