Sửa đổi, bổ sung luật đất đai 2003: Sẽ có lợi cho doanh nghiệp?

Theo đề xuất của Bộ TNMT, sẽ có 8 nội dung của LĐĐ 2003 cần được sửa đổi, bổ sung trong lần này, trong đó sẽ quy định rõ hơn trình tự, nội dung lập quy hoạch của các cấp; bổ sung và làm rõ các quy định về phạm vi lập quy hoạch sử dụng đất của cả nước. Những bổ sung này nhằm khắc phục tình trạng dự án được bàn giao nhưng chậm đưa vào sử dụng, sử dụng đất lãng phí, kém hiệu quả, tiêu cực nhũng nhiễu trong công tác giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, đầu cơ đất đai...

Nóng thu hồi đất

Việc thu hồi đất để thực hiện các dự án phát triển kinh tế vẫn là một trong những vấn đề nổi cộm ở phần lớn các địa phương, làm chậm tiến độ triển khai nhiều dự án đầu tư, gây khó khăn cho doanh nghiệp. Nguyên nhân là do chính sách bồi thường hỗ trợ giải phóng mặt bằng chưa sát với thị trường, có sự chênh lệch quá lớn giữa đô thị và nông thôn. Chênh lệch địa tô đang quá lớn sau khi chuyển đổi từ đất nông nghiệp sang đất đô thị là một trong những nguyên nhân chính gây cản trở việc giải phóng mặt bằng. Giá trị lợi nhuận gia tăng là do Nhà nước bỏ tiền làm cơ sở hạ tầng lại rơi vào tay doanh nghiệp và người đầu cơ nên người có đất bị thu hồi mới khiếu nại. Chính vì vậy theo nhiều ý kiến, điểm được nêu đầu tiên trong việc sửa chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư là minh bạch hóa quá trình giải phóng mặt bằng (GPMB), đảm bảo mọi đối tượng sử dụng khi bị thu hồi đất sẽ được đền bù theo giá trị thực tế của mảnh đất họ đang sử dụng. Đó là giá đất thị trường trong điều kiện bình thường.

Ông Nguyễn Khải - Vụ trưởng Vụ Đất đai cho biết: Việc sửa đổi luật cũng có điểm mới là thành lập tổ chức phát triển quỹ đất để giải quyết vấn đề chênh lệch địa tô và tái định cư. Sau này, về cơ bản sẽ không có chuyện doanh nghiệp tự giải tỏa mặt bằng mà việc này sẽ do tổ chức phát triển quỹ đất từ cấp tỉnh, cấp huyện tiến hành.

Đơn giản hóa thủ tục

Một thực tế gây cản trở cho nhà đầu tư và người sử dụng đất ở Việt Nam là tình trạng không rõ ràng trong việc ra quyết định liên quan đến giao đất, chuyển đổi mục đích sử dụng và đăng ký đất đai. Rất nhiều trường hợp, các quyết định do Chủ tịch và Phó Chủ tịch cấp tỉnh, huyện, xã ban hành trái với các quy hoạch phát triển hoặc giao đất thiếu minh bạch. Việc quy định giữa "sổ hồng", "sổ đỏ", việc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất khó khăn do thiếu cơ sở pháp lý để thực hiện thoả thuận giữa chủ đầu tư với người sử dụng đất... Theo Báo cáo của chương trình Phát triển kinh tế tư nhân MPDF: Trong nhiều hệ thống khác trên thế giới thì đất đai có thể được thông qua một giao dịch đơn giản mà không cần phải tính đến đặc điểm của dự án đầu tư hay nhà đầu tư. Việc sử dụng đất sau này chỉ phải tuân thủ theo các quy định và tiêu chí mang tính kỹ thuật liên quan đến đất đai. Theo các quy định áp dụng ở Việt Nam tất cả các yếu tố liên quan đến dự án đầu tư và mục đích sử dụng đất đều cần phải được xem xét, phê duyệt đối với cả việc giao đất cũng như việc giao dịch đất trên thị trường thứ cấp. Trong khi đó khoảng 70% các doanh nghiệp nhỏ và vừa được phỏng vấn cho biết có được đất để sử dụng là thông qua các giao dịch trên thị trường thứ cấp. Chỉ có một phần nhỏ là có đất trong khu công nghiệp. Cũng có một số lượng lớn doanh nghiệp nhỏ và vừa có đất trực tiếp từ chính quyền địa phương. Tỷ lệ trong thực tế số doanh nghiệp nhỏ và vừa có được đất từ thị trường thứ cấp chiếm khoảng hơn 70%, gấp 4 lần số doanh nghiệp có được đất từ các khu công nghiệp và từ chính quyền địa phương.

Điều chỉnh chính sách về đất đai giữa doanh nghiệp trong nước và nước ngoài cũng sẽ là nội dung được nhiều nhà đầu tư quan tâm. Hiện tại, chính sách cho thuê đất giữa doanh nghiệp nước ngoài và trong nước có chênh lệch trung bình 1/3 mức giá. Bên cạnh đó, sẽ điều chỉnh thời hạn cho thuê đất, có nơi kéo dài, có nơi sẽ rút ngắn mà không đổ đồng. Những bất bình đẳng như: doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài khi thực hiện dự án được lựa chọn trả tiền thuê một lần cho cả thời gian thuê hoặc trả tiền thuê đất hàng năm trong khi doanh nghiệp trong nước chỉ được phép chọn hình thức trả tiền thuê đất hàng năm, không được phép trả tiền thuê đất một lần cũng sẽ được xem xét.