Góp ý của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam

            Sau khi nghiên cứu dự thảo Nghị định của Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản theo đề nghị tại Công văn số 2138/BXD-PC ngày 12/10/2006 của Quý Bộ, Ngân hàng Nhà nước có ý kiến như sau:

            1. Ý kiến chung:

            - Dự thảo Nghị định cần quy định chi tiết hơn, cụ thể hơn để thuận lợi trong quá trình thực hiện, tránh phải chờ văn bản hướng dẫn của các Bộ, ngành.

            - Dự thảo Nghị định thực tế chỉ hướng dẫn một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản. Vì vậy, tên gọi của dự thảo Nghị định nên đổi thành “Nghị định hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản” để phù hợp với nội dung của Nghị định.

            - Đề nghị Quý Bộ nghiên cứu, xem xét một số nội dung Luật Kinh doanh bất động sản giao cho Chính phủ hướng dẫn nhưng chưa được hướng dẫn tại Dự thảo Nghị định: quy định tại khoản 3 Điều 6 Luật Kinh doanh bất động sản “Các bất động sản khác theo quy định tại điểm c khoản 1 Điều 6 của Luật này được đưa vào kinh doanh phải có đủ điều điều kiện theo quy định của Chính phủ”; quy định tại khoản 2 Điều 10 Luật Kinh doanh bất động sản “…Chính phủ quy định các hoạt động khác về kinh doanh bất động sản của tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài…”…

            2. Ý kiến cụ thể:

            - Điều 2: Theo quy định tại Điều này thì có thể hiểu các loại bất động sản được đưa vào kinh doanh chỉ bao gồm: nhà, công trình xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng; quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai. Quy định này chưa phù hợp với quy định tại điểm c khoản 1 Điều 6 Luật Kinh doanh bất động sản, bởi vì ngoài hai loại bất động sản nói trên, các loại bất động sản khác theo quy định của pháp luật cũng có thể được đưa vào kinh doanh.

            - Điều 2 khoản 3: Đề nghị xem lại quy định “Thủ tướng Chính phủ điều chỉnh các loại bất động sản được đưa vào kinh doanh….”, vì theo quy định tại khoản 2 Điều 6 Luật Kinh doanh bất động sản thì “Chính phủ quy định cụ thể danh mục các loại bất động sản…được đưa vào kinh doanh”.

            - Điều 3 khoản 1: Theo quy định tại khoản 1 Điều 8 Luật Kinh doanh bất động sản, doanh nghiệp hoặc hợp tác xã kinh doanh bất động sản phải có vốn pháp định theo quy định của pháp luật. Thực tế thị trường thời gian qua cho thấy, các doanh nghiệp điều được thành lập với số vốn đăng ký đáp ứng vốn pháp định theo quy định của pháp luật, nhưng số vốn thực góp hoặc thực có của các doanh nghiệp thường đủ số vốn pháp định theo quy định. Vì vậy, để đảm bảo quy định chặt chẽ, tránh bị lợi dụng dẫn đến các doanh nghiệp không đủ năng lực tài chính vẫn được tham gia kinh doanh bất động sản, ảnh hưởng đến quyền lợi của những người liên quan, đề nghị tại khoản 1 Điều 3 dự thảo chỉnh sửa theo hướng quy định mức vốn thực góp (đối với các trường hợp doanh nghiệp mới thành lập) hoặc mức vốn thực có (đối với trường hợp doanh nghiệp đang hoạt động) phải lớn hơn mức vốn pháp định theo quy định tại khoản này.

            - Điều 3 khoản 2 điểm a và Điều 5 khoản 2: Việc việc xác định vốn của doanh nghiệp theo quy định tại điểm a khoản 2 Điều 3 và việc xác định vốn sở hữu của chủ đầu tư theo quy định tại khoản 2 Điều 5, đây là vấn đề được thực hiện dựa trên Bảng cân đối kế toán của doanh nghiệp. Theo quy định của pháp luật về kế toán doanh nghiệp hiện nay, doanh nghiệp có thể lựa chọn niên độ báo cáo tài chính khác với năm dương lịch, vì vậy nội dung dự thảo cần chỉnh sửa theo hướng quy định thời điểm xác định là thời điểm kết thúc niên độ báo cáo tài chính gần nhất.

            - Điều 3 khoản 2 điểm b và Điều 5 khoản 2: Đề nghị xem xét lại quy định “có văn bản xác nhận của ngân hàng”, vì ngân hàng chỉ có thể xác nhận số dư tiền gửi cho doanh nghiệp, hợp tác xã tại ngân hàng, chứ không thể xác nhận vốn nói chung của doanh nghiệp (vốn của doanh nghiệp có thể bao gồm các loại tài sản khác).

            - Điều 4: Đoạn cuối Điều này đề nghị bổ sung nội dung: Khách hàng được nhận lại toàn bộ số tiền ứng trước.

            - Điều 5 khoản 1: Về điều kiện năng lực tài chính đối với chủ đầu tư dự án khu đô thị mới, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp, dự án khu nhà ở, dự thảo cần chỉnh sửa theo hướng quy định mức vốn sở hữu của chủ đầu tư thực góp để đầu tư các dự án này không nhỏ hơn 30% tổng mức đầu tư của dự án. Quy định này sẽ góp phần hạn chế tình trạng đầu tư mỏng, hạn chế các doanh nghiệp không đủ năng lực tài chính vẫn làm chủ đầu tư dự án, qua đó hạn chế tình trạng đầu cơ và sự đỗ vỡ của thị trường bất động sản.

            - Điều 5 khoản 3: Các cụm từ “chủ đầu tư cấp một”, “chủ đầu tư thứ phát” chưa được giải thích rõ nghĩa tại dự thảo.

            - Điều 8 khoản 2: Tại khoản 6 Điều 7 đã quy định Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh là cơ quan có thẩm quyền cho phép chuyển nhượng dự án, do vậy tại khoản này cũng nên chỉ rõ cơ quan có thẩm quyền là Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh, không nên quy định là “cơ quan có thẩm quyền cho phép đầu tư”.

            - Điều 15 khoản 1 điểm a: Đề nghị xem xét lại là “khoản 4 Điều 50” hay là “khoản 1 Điều 50”.

            - Điều 16 khoản 1 điểm a: Đề nghị xem xét lại là “khoản 4 Điều 55” hay là “khoản 1 Điều 55”.

            - Điều 19 khoản 3: Đề nghị bổ sung quy định về hồ sơ đối với trường hợp có thay đổi bổ sung nội dung chứng chỉ quy định tại khoản này.

            - Điều 20 khoản 2: Đề nghị bổ sung thêm “…báo cáo kịp thời các trường hợp vi phạm của người được cấp chứng chỉ (họ tên và hành vi vi phạm)”.

            - Điều 20 khoản 3 điểm e, g: Đề nghị xem xét lại quy định tại các điểm này, bởi vì còn quá chung chung (điểm e) và chưa đầy đủ (điểm g). Nên quy định theo hướng viện dẫn đến các quy định của pháp luật về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản.

            - Điều 22: Cần bổ sung thêm điều kiện ràng buộc vật chất đối với người quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản để giảm thiểu các rủi ro đạo đức có thể xẩy ra gây thiệt hại cho người dân.

            - Điều 24 khoản 4: Về quy định trách nhiệm của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam:

            + Về cơ chế, chính sách tín dụng: Hoạt động kinh doanh  bất động sản cũng như các hoạt động kinh doanh khác, doanh nghiệp tham gia hoạt động kinh doanh này thực hiện việc vay vốn tại các tổ chức tín dụng theo cơ chế thương mại, trên cơ sở thoả thuận giữa doanh nghiệp vay vốn và tổ chức tín dụng cho vay. Việc cho vay của tổ chức tín dụng đối với khách hàng hiện này được thực hiện theo quy định tại Quyết định số 1627/2001/QĐ-NHNN ngày 31/12/2001 của Thống đốc NHNN về việc ban hành Quy chế cho vay của tổ chức tín dụng đối với khách hàng; Quyết định số 127/2005/QĐ-NHNN ngày 3/2/2005 của Thống đốc NHNN về việc sửa đổi, bổ sung một số điều của Quy chế cho vay của tổ chức tín dụng đối với khách hàng ban hành kèm theo Quyết định số 1627/QĐ-NHNN; Quyết định số 738/2005/QĐ-NHNN ngày 31/5/2005 của Thống đốc NHNN về việc sửa đổi khoản 6 Điều 1 của Quyết định số 127/2005/QĐ-NHNN. Mặt khác, với định hướng phát triển kinh tế thị trường và gia nhập Tổ chức thương mại thế giới trong thời gian tới, Luật Các tổ chức tín dụng đã quy định rõ về quyền tự chủ kinh doanh và tự chịu trách nhiệm của các tổ chức tín dụng, tách bạch tín dụng chính sách và tín dụng thương mại. Do vậy, đề nghị xem xét chỉnh sửa quy định này cho phù hợp với khoản 7 Điều 12 Luật Kinh doanh bất động sản (tổ chức tín dụng Nhà nước cho vay ưu đãi đầu tư đối với các dự án xây dựng nhà ở cho các đối tượng chính sách).

            + Về thanh toán: Theo quy định tại Khoản 1 Điều 69 Luật Kinh doanh bất động sản “Việc thanh toán trong giao dịch bất động sản do các bên thoả thuận lựa chọn theo các phương thức sau đây: a) Thanh toán thông qua tổ chức tín dụng hoạt động tại Việt Nam; b) Thanh toán trực tiếp cho bên bán, bên chuyển nhượng, bên cho thuê, bên cho thuê mua bất động sản”. Như vậy: Đối với việc thanh toán trực tiếp sẽ do các bên tự thực hiện; Đối với việc thanh toán thông qua các tổ chức tín dụng được thực hiện theo các quy định hiện hành của pháp luật về thanh toán: Nghị định số 64/2001/NĐ-CP ngày 20/9/2001 về hoạt động thanh toán qua các tổ chức cung ứng dịch vụ thanh toán và các văn bản hướng dẫn của Ngân hàng Nhà nước. Do vậy, dự thảo cũng không nên quy định Ngân hàng Nhà nước hướng dẫn về thanh toán trong giao dịch kinh doanh bất động sản.

            Riêng đối với các giao dịch kinh doanh bất động sản thông qua sàn giao dịch quy định tại Mục 3 Chương IV Luật Kinh doanh bất động sản, dự thảo Nghị định nên có quy định việc thanh toán đối với các giao dịch kinh doanh bất động sản thông qua sàn giao dịch bất động sản phải thực hiện thông qua các tổ chức tín dụng, để thuận lợi cho việc thực hiện giao dịch, đồng thời kiểm soát được hoạt động kinh doanh bất động sản để làm cơ sở cho việc xác định thu nhập của các bên liên quan trong việc tính thuế cũng như phục vụ cho các mục đích khác của các cơ quan quản lý nhà nước phù hợp với Luật Phòng, chống tham nhũng, phòng, chống rửa tiền…

Trên đây là một số ý kiến của Ngân hàng Nhà nước.