Góp ý của ĐBQH Lê Trọng Sang – TP Hồ Chí Minh đối với dự thảo Luật đất đai sửa đổi

Kính thưa Quốc hội,

Ngày 7/11/2012 Quốc hội đã thảo luận về thực hiện chính sách pháp luật trong giải quyết khiếu nại tố cáo của công dân đối với các quyết định hành chính về đất đai. Nhiều đại biểu cho rằng nút thắt trong quá trình giải quyết khiếu nại, tố cáo về đất đai là giá đất bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất và sinh kế cho người dân, tôi đồng tình cao đánh giá này. Vậy, làm thế nào để cởi nút thắt đó và để góp tiếng nói chung vào việc sửa đổi Luật Đất đai tôi xin tập trung 2 vấn đề:

Một, về nguyên tắc bồi thường, hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất tại Điều 71, Chương VI. Thưa Quốc hội, thu hồi đất có liên quan chặt chẽ đến nguồn tài sản và nguồn sinh kế của dân. Nên việc bồi thường cho dân phải trên cơ sở bảo tồn mức tài sản và nguồn sinh kế tương đương cho họ. Theo nguyên tắc này giá trị bồi thường cho người dân khi bị thu hồi đất ngang bằng với giá mảnh đất và giá trị các tài sản gắn liền với đất hoặc ngang bằng với giá trị các điều kiện bảo đảm nguồn sinh kế tương đương cho người dân như trước khi họ bị thu hồi đất. Theo đó trong nhiều trường hợp giá đất chỉ là một phần trong toàn bộ giá trị đền bù cho người dân. Thực hiện nguyên tắc này sẽ đảm bảo cuộc sống của người bị thu hồi đất, nó còn tạo ra sự công bằng giữa người bị thu hồi đất với người không bị thu hồi đất là một loại công bằng được quan tâm trong chính sách bồi thường khi thu hồi đất.

Đối với trường hợp người bị thu hồi quyền sử dụng đất mà đất đó là thổ cư, trên đó có nhà để ở và là nơi tạo ra sinh kế cho người dân thì giá trị bồi thường phải bằng với giá mua lại một mảnh đất và có nhà trên đó tương đương. Kể cả tương đương về các điều kiện sinh kế và các chi phí liên quan đến sự chuyển đổi vị trí. Trong trường hợp này, giá trị bồi thường của Nhà nước có thể phải cao hơn giá thị trường để mua lại quyền sử dụng khu đất đó.

Khi Nhà nước mua lại quyền sử dụng những khu đất canh tác, theo tôi nên sử dụng một trong hai phương thức: Nếu có quỹ đất thì Nhà nước thực hiện bồi thường cho người có đất bị thu hồi bằng những khu đất tương đương cộng thêm chi phí phát sinh do chuyển đổi vị trí lập nghiệp mới. Nếu Nhà nước không có quỹ đất khác để bồi thường cho người dân bị thu hồi đất thì bồi thường bằng tiền, nhưng giá trị bồi thường phải bằng giá trị tạo ra một cơ sở kinh tế mới, có khả năng đem lại thu nhập hàng năm tương đương.

Lâu nay, trong chính sách bồi thường của Nhà nước chỉ việc bảo đảm sinh kế cho người dân bị thu hồi đất thường bị xem nhẹ. Ngay trong dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) lần này cũng chỉ dừng ở mức người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi thì được xem xét, hỗ trợ nhằm tổ chức lại sản xuất và bảo đảm đời sống. Theo tôi, quy định như vậy, có phần xem nhẹ, vừa không ràng buộc trách nhiệm, vừa thiếu cụ thể trong việc bảo đảm sinh kế của người bị thu hồi đất. Việc coi những chi phí liên quan đến việc bảo đảm sinh kế và ổn định cuộc sống của người bị thu hồi đất chỉ là khoản hỗ trợ được xem xét. Mà hỗ trợ cũng có thể hiểu là sự ban ơn, được xem xét có thể hiểu là có thể có, có thể không, có thể có nhiều mà cũng có thể có ít.

Vì các lý do trên, tôi đề nghị bổ sung quy tắc giá trị được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất dựa trên cơ sở sự bảo tồn mức tài sản và nguồn sinh kế cho người dân vào Điều 71 Chương VI dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi). Cũng từ nguyên tắc này, tôi đề nghị Ban soạn thảo và Quốc hội cần cụ thể hóa quan điểm nghị quyết Trung ương 6 Khóa XI của Đảng ta coi quyền sử dụng đất là một loại tài sản và hàng hóa đặc biệt và theo Điều 23 Hiến pháp 1992 cũng chỉ quy định trong trường hợp thật cần thiết vì lý do quốc phòng, an ninh, vì lợi ích quốc gia Nhà nước trưng mua hoặc trưng dụng có bồi thường tài sản của cá nhân hoặc tổ chức theo thời gian thị trường. Thể thức trưng mua, trưng dụng theo luật định. Vì vậy, Quốc hội cần sớm xây dựng và ban hành Luật Trưng mua, trưng dụng quyền sử dụng đất và các tài sản gắn liền với đất. Đó là giải pháp khắc phục sự bất cập, tùy tiện trong bồi thường, hỗ trợ khi thu hồi đất cũng như đảm bảo thực thi theo quy định của Hiến pháp.

Hai, về nguyên tắc và phương pháp định giá đất tại Điều 98 Mục 2 Chương VIII. Theo quy định hiện hành, giá đất do Nhà nước quy định sát với giá thị trường, nhưng trên thực tế bảng giá đất công bố tại các địa phương chỉ bằng 30%-60% giá thị trường. Mức cao nhất trong bảng giá đất Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh chỉ là 81 triệu đồng/1m2 cũng là mức tối đa trong khung giá đất của Chính phủ. Trong khi giá chuyển nhượng trên thị trường là vài trăm triệu đồng/1m2. Sự chênh lệch ấy cho thấy ngân sách Nhà nước đã thất thu và tạo ra cảm nhận cho người bị thu hồi đất là một sự thiệt thòi quá mức.

Vì vậy, khi dùng mức giá thấp này để tính toán bồi thường cho người dân thì thường bị phản ứng và khiếu kiện. Tôi cho rằng đây cũng là nguyên nhân chủ yếu khiến hơn 70% tổng số vụ khiếu nại, tố cáo có liên quan đến đất đai. Mặc dù, luật hiện hành đã đưa ra nguyên tắc bồi thường theo giá sát giá thị trường trong điều kiện bình thường, nhưng thực tế thì giá bồi thường cho đất bị thu hồi ở các địa phương luôn thấp hơn và thường thấp xa so với giá thị trường thực tế.

Do vậy, việc thu hồi đất trong nhiều trường hợp thời gian qua là chưa thành công, nhiều dự án kéo dài, làm tăng chi phí đầu tư mà không ít trường hợp đã gây ra lãng phí nghiêm trọng và là nguồn của quốc nạn tham nhũng mà nguyên nhân sâu xa của hiện tượng trên bắt nguồn từ sự mơ hồ của phạm trù sát giá thị trường, cũng chính sự mơ hồ này đã gây nên sự khó vận dụng và thiếu nhất quán ở các địa phương.

Để khắc phục tình trạng trên, trong dự thảo Luật đất đai (sửa đổi) lần này, Chính phủ đề xuất giá đất theo hướng do Nhà nước quy định phù hợp với giá đất phổ biến của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã thực hiện thành công trong các trường hợp chuyển nhượng là giá thị trường thay cho nguyên tắc sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường. Theo tôi thay đổi này vẫn không sáng sủa hơn. Bởi lẽ thế nào là phù hợp với giá thị trường, phù hợp với giá thị trường khác gì với sát giá thị trường. Giá thị trường ở đây là giá thị trường vào thời điểm nào, các trường hợp chuyển nhượng thành công được áp dụng là cá nhân hay tổ chức và bao nhiêu trường hợp thì được coi là phổ biến.

Thưa Quốc hội, theo tôi giá thị trường đối với đất bị thu hồi cần phải có sự phân biệt giữa giá thị trường khi không hoặc chưa thu hồi, chưa có dự án tức là giá thị trường trong điều kiện bình thường so với giá thị trường khi đã có dự án, có chủ trương, có quy hoạch, kế hoạch thu hồi. Giá thị trường để làm một trong những căn cứ cho việc bồi thường khi thu hồi đất, chính là giá thị trường trong điều kiện bình thường để thực hiện được. Chính phủ cần quy định rõ chức năng của chính quyền địa phương phường, xã ngoài quản lý bản đồ địa chính các thửa đất trên địa bàn, còn phải lập hồ sơ về mức giá thị trường đối với từng thửa đất đó. Đây là mức giá giao dịch mua, bán đất diễn ra ở từng địa phương, mức giá này cũng có thể khác nhau cho từng thửa đất tại địa phương. Hiện nay gần như không có địa phương nào không có những giao dịch về đất đai, hàng năm chính quyền địa phương cập nhật giá từng thửa đất căn cứ vào những giao dịch diễn ra trong từng địa phương, công bố công khai cho người dân địa phương và báo cáo cho chính quyền cấp trên.

Bên cạnh giá thị trường trong điều kiện bình thường thì ở địa phương nào có quy hoạch nằm trong vùng dự án, chắc chắn ở đó lại diễn ra các giao dịch mua, bán đất đai. Căn cứ vào đó chính quyền địa phương lại lập hồ sơ về giá thị trường mới, giá thị trường đất đai sau quy hoạch, giá này cũng cần được cập nhật cho đến lúc công bố quyết định thu hồi chính thức, chênh lệch giữa giá thị trường trong điều kiện bình thường và giá thị trường mới sau quy hoạch chính là địa tô phát sinh. Nếu những khoản địa tô phát sinh này công khai, minh bạch được thu hồi cho ngân sách nhà nước tôi nghĩ người dân sẽ cho đó là công bằng và sẵn lòng ủng hộ. Nếu địa tô phát sinh rơi vào túi cá nhân thì đó là sự bất công. Còn những vấn đề khác, tôi xin gửi đến đoàn chủ tịch để tham khảo. Xin cảm ơn Quốc hội.