Điều kiện kinh doanh “Dịch vụ định giá bất động sản”?

Luật Kinh doanh Bất động sản (LKDBĐS) đã được Quốc hội nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam khoá XI, kỳ họp thứ 9 thông qua ngày 29 tháng 6 năm 2006, sẽ có hiệu lực thi hành từ ngày 01/01/2007.

Dịch vụ định giá bất động sản theo quy định tại LKDBĐS dường như tách bạch và không chịu sự điều chỉnh của các quy định về dịch vụ thẩm định giá theo Pháp lệnh Giá số 40/2002/PL-UBTVQH10 ngày 26/04/2002 của Uỷ ban thường vụ Quốc Hội, Nghị định số 170/2003/NĐ-CP ngày 25 tháng 12 năm 2003 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Pháp lệnh Giá và Nghị định số 101/2005/NĐ-CP ngày 03/08/2005 của Chính phủ về Thẩm định giá.

Trên thực tế và theo logic thì ”định giá bất động sản” rõ ràng là một lĩnh vực chuyên biệt của ”thẩm định giá”. Nhiều doanh nghiệp thẩm định giá đã được thành lập với một trong những hoạt động chủ yếu là thực hiện dịch vụ ”thẩm định giá” bất động sản theo quy định tại Nghị định số 101/2005/NĐ-CP. Về nội dung, ý nghĩa, mục đích và phương thức thực hiện của ”thẩm định giá” bất động sản và ”định giá bất động sản” là hoàn toàn như nhau, chỉ có sự khác nhau về câu chữ.

Theo LKDBĐS, doanh nghiệp kinh doanh ”dịch vụ định giá bất động sản” cần có hai người có Chứng chỉ định giá bất động sản. Chứng chỉ định giá bất động sản sẽ do UBND cấp tỉnh cấp cho những cá nhân có đủ những điều kiện theo quy định tại Khoản 1 Điều 55 LKDBĐS như sau:

“a) Có năng lực hành vi dân sự đầy đủ; b) Có trình độ từ cao đẳng trở lên; c) Đã được đào tạo về định giá bất động sản; d) Có hồ sơ xin cấp chứng chỉ định giá bất động sản”.

Điều 10 LKDBĐS cho phép tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài (đối tượng không phải là công dân Việt Nam) được kinh doanh dịch vụ định giá bất động sản.

Trong khi đó, doanh nghiệp kinh doanh ”dịch vụ thẩm định về giá” phải có ít nhất ba Thẩm định viên về giá. Thẻ thẩm định viên về giá do Bộ trưởng Bộ tài chính xem xét cấp cho những người có đủ điều kiện theo quy định tại Điều 17 Nghị định số 170/2003/NĐ-CP như sau:

“a) Là công dân Việt Nam; b) Có bằng tốt nghiệp đại học trong nước hoặc nước ngoài về chuyên ngành liên quan đến nghiệp vụ thẩm định giá; c) Có chứng chỉ đã qua đào tạo nghiệp vụ chuyên ngành về thẩm định giá do trường đại học, cao đẳng hoặc cơ sở có chức năng đào tạo chuyên ngành thẩm định giá cấp. Người đã có bằng tốt nghiệp đại học trong nước hoặc nước ngoài về chuyên ngành thẩm định giá thì không cần phải có chứng chỉ đã qua đào tạo nghiệp vụ chuyên ngành về thẩm định giá; d) Có thời gian làm việc liên tục từ 3 năm trở lên theo chuyên ngành được đào tạo tại cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội, doanh nghiệp và các tổ chức khác”.

Rõ ràng, các quy định pháp luật về giá và thẩm định giá đưa ra những điều kiện khắt khe hơn về trình độ chuyên môn, kinh nghiệm công tác, thủ tục cấp Thẻ đối với Thẩm định viên về giá cũng như về số lượng chuyên gia tối thiểu cần phải có đối với doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ thẩm định giá. Ngoài ra, Thẩm định viên về giá bắt buộc phải là công dân Việt Nam, doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ thẩm định giá là công ty hợp danh thì tất cả thành viên hợp danh phải là Thẩm định viên về giá, đối với các doanh nghiệp khác thì người đại diện hợp pháp của doanh nghiệp phải là Thẩm định viên về giá, đối với doanh nghiệp tư nhân thì chủ doanh nghiệp phải là Thẩm định viên về giá.

Có thể các nhà lập pháp cho rằng dịch vụ định giá bất động sản chỉ là một lĩnh vực nhỏ và không quá phức tạp của thẩm định giá nên không đưa ra điều kiện quá cao đối với tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ này. Lập luận như vậy là khó có thể chấp nhận. Muốn thực hiện dịch vụ định giá bất động sản thì người thực hiện phải là những chuyên gia cả về thẩm định giá và bất động sản. Định giá bất động sản hay thẩm định giá bất động sản đòi hỏi rất cao về chuyên môn nghiệp vụ cũng như kinh nghiệp công tác. Thực tế đào tạo Thẩm định viên về giá cho thấy chương trình đào tạo nghiệp vụ thẩm định giá bất động sản là một phần chính và chiếm khối lượng lớn.

Theo phân tích ở trên, khi LKDBĐS có hiệu lực thi hành sẽ xảy ra các trường hợp như sau:

Xét về mặt hình thức pháp lý

thì LKDBĐS là một đạo luật nên có giá trị pháp lý cao hơn Pháp lệnh Giá và các văn bản hướng dẫn thi hành Pháp lệnh Giá. Do đó, nếu theo hướng này, sẽ tồn tại độc lập “dịch vụ định giá bất động sản” bên cạnh “dịch vụ thẩm định giá”. Các chuyên gia định giá bất động sản và các doanh nghiệp cung cấp dịch vụ bất động sản không cần phải đáp ứng các điều kiện khắt khe của các quy định pháp luật về thẩm định giá. Ngược lại các chuyên gia có Thẻ thẩm định viên về giá đáng kính của chúng ta (đã là bậc thầy) có thể sẽ phải tham gia những khoá đào tạo để xin cấp Chứng chỉ định giá bất động sản!?

Xét về mặt nội dung và bản chất pháp lý thì dịch vụ định giá bất động sản là một lĩnh vực chuyên biệt của dịch vụ thẩm định về giá. Vì vậy có sự xung đột giữa LKDBĐS và các quy định pháp luật về thẩm định giá. LKDBĐS không có quy định giải quyết xung đột này, Khoản 1, 2 Điều 3 LKDBĐS quy định:

“1. Hoạt động kinh doanh bất động sản và quản lý hoạt động kinh doanh bất động sản phải tuân theo quy định của Luật này và các quy định khác của pháp luật có liên quan.

2. Trường hợp đặc thù về hoạt động kinh doanh bất động sản quy định tại luật khác thì áp dụng quy định của luật đó.”

Theo tinh thần đó thì muốn kinh doanh dịch vụ định giá bất động sản, trước hết các tổ chức, cá nhân phải đáp ứng các điều kiện kinh doanh dịch vụ thẩm định về giá. Mà các điều kiện kinh doanh dịch vụ thẩm định về giá đã rất cao và khắt khe nên các quy định của LKDBĐS về điều kiện kinh doanh dịch vụ định giá bất động sản sẽ không có giá trị thực tiễn.

 

Người viết bài: Đỗ Tiến Đạt, Chuyên viên tư vấn Công ty Cp Dịch vụ tư vấn Gia Cát (Gia Cat Consulting)