THUẾ NHÀ ĐẤT: THỬ TIẾP CẬN DƯỚI GÓC NHÌN CHIA SẺ CƠ HỘI, ThS Phạm Xuân Hoàng, ĐH Hoa Sen

THUẾ NHÀ ĐẤT: THỬ TIẾP CẬN DƯỚI GÓC NHÌN CHIA SẺ CƠ HỘI

ThS. Phạm Xuân Hoàng

Giảng viên luật, Khoa Kinh tế- Thương mại

Đại học Hoa Sen

Việt Nam là quốc gia nghèo, có thu nhập bình quân đầu người thấp nhưng giá bất động sản lại thuộc hàng cao nhất thế giới. Mặt khác, sự bất thường không chỉ biểu hiện ở giá đất đai “cao ngất trời”, mà Việt Nam còn là một quốc gia đất chật người đông, nhưng tài nguyên đất đai đang được sử dụng như một thảm cảnh, trong khi nông dân không có đất để canh tác thì hàng trăm, hàng nghìn ha đất nông nghiệp phì nhiêu được giao cho những dự án sân golf để rồi sau đó biến thành những bãi đất hoang[1]… Thực tiễn ấy cho thấy cơ hội tiếp cận nguồn tài nguyên đất đai chỉ được tập trung cho một nhóm người, và việc sử dụng, khai thác chúng chủ yếu chỉ vì lợi ích cục bộ của nhóm người này. Liệu có phải là mơ ước không, khi tìm một giải pháp sao cho mọi người dân đều có cơ hội tiệm cận và khai thác đất đai, làm cho việc sử dụng đất đai đem lại hiệu quả cao hơn. Bài viết dưới đây bước đầu góp vài lời bàn nho nhỏ về ý tưởng phân bổ cơ hội tiếp cận nguồn tài nguyên đất đai cho người dân thông qua việc xây dựng và thực thi luật thuế nhà, đất.

1. Chia sẻ cơ hội tiệm cận nguồn tài nguyên đất đai: mục tiêu cần được ưu tiên của luật thuế nhà, đất

Đất đai là tài nguyên khan hiếm, song lại có khả năng sinh lợi dường như vô tận, tuỳ thuộc vào khả năng khai thác của con người. Thuở ban đầu đất đai là một loại công sản, nghĩa là cùng với những loại công sản khác, đất đai thuộc về tất cả mọi người, thậm chí của tất cả các chủng loài khác, không riêng gì loài người[2]. Từ khi nền văn minh nông nghiệp xuất hiện, đất đai với tính cách là một công sản đã từng bước trở tài tài sản tư (tư sản). Quá trình chuyển từ công sản thành tư sản thì tài sản thường rơi vào tay một số người có quyền lực, cả quyền lực kinh tế lẫn quyền lực chính trị. Điều này có nghĩa là, khi những người có tiền, có quyền lực và thông tin giành được cơ hội chiếm giữ đất đai nhiều hơn thì sẽ cướp đi cơ hội của những người kém may mắn và yếu thế hơn, mà theo lẽ công bằng, giữa họ đều bình đẳng về cơ hội tiệm cận tài nguyên đất đai.

Ngày nay, hầu hết đất đai là tài sản thuộc quyền tư hữu. Song, cho dù đất đai là tài sản tư thì việc khai thác và sử dụng chúng ngoài việc mang lại những lợi ích tư cho người có quyền chấp hữu, chúng còn mang lại những giá trị công cộng rất lớn. Trong khi người dân và doanh nghiệp thiếu đất để sản xuất, kinh doanh thì hàng nghìn m2 đất bị bỏ hoang ngay tại nội thành của thành phố Hồ Chí Minh[3] là một sự lãng phí không thể chấp nhận, bao gồm cả sự lãng phí về cơ hội… Những sự lãng phí như vậy đáng bị lên án, song quan trọng hơn cần có sự điều tiết khôn ngoan từ chính sách pháp luật sao cho những thảm cảnh ấy không có cơ hội tồn tại và tái diễn. Vì lẽ ấy, việc xây dựng một hệ thống pháp luật tốt, có khả năng “can dự” một cách hiệu quả vào việc chiếm giữ và khai thác bất động sản của người có quyền chấp hữu là hết thức cần thiết ở Việt Nam hiên nay.

Khác với những tài sản khác, khi người chủ của một lượng bất động sản nào đó không có khả năng hoặc không có nhu cầu khai thác công năng của chúng thì họ phải “nhường” quyền khai thác đó cho người khác (để nhận đền bù) thay vì bỏ hoang, hoặc tích luỹ vì mục đích đầu cơ. Muốn vậy, cần phải xây dựng một hệ thống pháp luật hợp lý và hiệu quả. Thực tiễn đã chứng minh rằng sự “can dự” này không thể là những biện pháp như cấm đoán hay sự hô hào đạo đức suông mà phải là những cách thức tác động vào lợi ích của người đang có quyền chiếm giữ và sử dụng bất động sản. Kinh nghiệm ở các nơi khác cho thấy rằng việc xây dựng một chính sách thuế tài sản nhà đất hợp lý sẽ là một cách thức hiệu quả để phân bổ cơ hội được tiếp cận và khai thác tài sản nhà, đất cho mọi người dân. Người dân phải có khả năng mua nhà đất phù hợp với thu nhập của họ. Nghĩa là, chính sách thuế nhà đất nếu tốt sẽ làm cho người có tiền và thông tin không dám đầu cơ vào đất đai vì số thuế mà họ phải nộp sẽ bằng hoặc cao hơn lợi nhuận mà họ sẽ thu được tư việc đầu cơ. Không có lợi nhuận thì không còn động cơ thôi thúc người có tiền đầu cơ vào đất đai nữa mà họ sẽ tìm kiếm cơ hội đầu tư cho khu vực sản xuất xã hội khác trong hành trình truy tìm lợi nhuận. Khi ấy, những lĩnh vực sản xuất ra của cải cho xã hội có thêm nguồn vốn đầu tư và quan trọng hơn hàng hoá bất động sản sẽ đỡ khan hiếm, giá cả bất động sản cũng vì thế mà giảm, người nghèo và số đông dân chúng có điều kiện mua sắm đất đai cho những nhu cầu thực sự và chính đáng của họ, xã hội nhờ đó mà phát triển.

Nói tóm lại, mục tiêu cần được ưu tiên của chính sách thuế nhà đất thời nay phải nhắm tới sự phân bổ và tái phân bổ liên tục cơ hội tiệm cận nguồn tài nguyên đất đai cho mọi người dân, hoặc chí ít cũng là số đông dân chúng thay vì để đất đai chỉ được tích tụ trong tay các nhà đầu cơ và người có quyền lực như hiện nay ở Việt Nam.

2. Một vài bình luận nhỏ về dự luật thuế nhà, đất

Với cách tiếp cận vấn đề như vừa được trình bày, nhận xét đầu tiên của tôi về dự thảo lần thứ tư về luật thuế nhà, đất là chưa thể hiện được sự đột phá về mặt triết lý, chính sách so với Pháp lệnh thuế nhà, đất năm 1994. Những sửa đổi được thể hiện trong dự luật thuế nhà, đất đang được xem xét so với Pháp lệnh thuế nhà, đất năm 1994 dường như chỉ là những sửa đổi thuần tuý mang tính kỹ thuật.

Thêm nữa, các điều kiện tiên quyết để có thể áp dụng việc thu thuế nhà, đất như hệ thống thông tin, đăng ký, thống kê bất động sản chưa thực sự sẵn sàng. Vì vậy, nếu dự luật này được Quốc hội thông qua, có thể dự đoán rằng hiệu quả của nó so với các quy định về thuế nhà, đất hiện hành sẽ không đáng kể. Và như vậy, “hành trình” đi tìm nhằm trả lại “bộ mặt thật” cho thị trường nhà đất ở nước ta sẽ vẫn tiếp tục khó khăn và mờ mịt.

Với những suy nghĩ như vậy, tôi cho rằng một vài điểm nho nhỏ sau đây cần được Ban soạn thảo xem xét:

Theo kết quả nghiên cứu của nhóm chuyên gia trong khuôn khổ một bài thảo luận chính sách của Chương trình giảng dạy Kinh tế Fulbright thì, bong bóng bất động sản đang là một mối đe dọa cho sự ổn định kinh tế và chính trị của Việt Nam, và “những nguyên nhân quan trọng hơn dẫn tới tình trạng bong bóng giá bất động sản bao gồm. Thứ nhất, nguồn tiền trong nền kinh tế quá dồi dào (do tăng cung tiền, tăng cung tín dụng đầu tư bất động sản, kiều hối, tiền tham nhũng và thất thoát trong đầu tư xây dựng cơ bản v.v…) trong khi đó lợi nhuận từ đầu cơ đất đai lại hấp dẫn hơn bất kỳ một hoạt động đầu tư sản xuất nào khác. Vì vậy, một phần rất lớn nguồn lực của nền kinh tế bị chuyển sang mục đích phi sản xuất có tính đầu cơ và không tạo ra giá trị gia tăng cho nền kinh tế. Thứ hai, trong khi cả nhu cầu thực, và đặc biệt, nhu cầu đầu cơ tăng mạnh thì nguồn cung nhà và đất lại hạn chế. Tình trạng mất cân bằng cung cầu tất yếu đẩy giá nhà đất lên cao”[4]. Từ đó, nhóm nghiên cứu đã khuyến cáo rằng, “khôn ngoan nhất là “xì hơi” bong bóng bất động sản một cách từ từ. Cách tốt nhất để xì hơi bong bóng bất động sản là đánh thuế bất động sản”[5].

Tôi cho rằng những nhận định và khuyến cáo của nhóm nghiên cứu trong báo cáo vừa nêu rất đáng để Ban soạn thảo dự luật quan tâm, coi đó là mục tiêu quan trọng cần được ưu tiên hàng đầu trong bối cảnh thị trường nhà đất hiện nay ở Việt Nam. Không còn nghi ngờ gì nữa, việc thu thuế nhà đất là một chính sách điểm trúng “tử huyệt” của vấn nạn. “Căn bệnh” đã được nhận diện và phác đồ điều trị cũng đã được đưa ra, vấn đề quan trọng hiện nay là Ban soạn thảo dự luật phải thiết kế được những loại “biệt dược” đủ mạnh để “điều trị” những chứng tật đã được phát hiện. Tuy nhiên, theo nhận xét chủ quan của cá nhân tôi, những gì đã được thiết kế trong dự thảo lần thứ tư về luật thuế nhà, đất dường như còn yếu ớt và đôi khi không mang tính khả quan. Bên cạnh những quan ngại đã được các chuyên gia cảnh báo được đăng tải trên báo chí thời gian qua, cá nhân tôi xin góp thêm một vài nhận xét sau đây:

Về thuế suất: với mức thuế suất theo quy định tại Điều 7 của Dự thảo 4, thì đối với nhà ở trong hạn mức thì áp thuế suất bằng không, đối với phần nhà ở ngoài hạn mức là 0,03%/năm; đối với đất ở, đất sản xuất phi nông nghiệp trong hạn mức là 0,03%/năm, là mức tương đương với mức thuế suất trung bình hiện nay trên cả nước (0,032%) có thể là phù hợp. Song, đối với phần đất ở, đất sản xuất phi nông nghiệp vượt hạn mức thì mức thuế suất là 0,06%/năm đối với phần diện tích vượt gấp hai lần hạn mức và 0,09%/năm đối với phần diện tích vượt từ ba lần hạn mức trở lên là quá thấp. Như đã phân tích ở trên, mục tiêu số 1 của luật thuế nhà đất là giảm thiểu cơ hội đầu cơ đất đai, còn đối với nhà ở thì phải cân nhắc giữa việc hạn chế đầu cơ với việc khuyến khích phát triển nhà ở. Một khi số tiền thuế đất phải nộp nhỏ hơn, thậm chí là nhỏ hơn một cách đáng kể so với phần lợi nhuận sẽ thu được thì động lực của đầu cơ đất đai vẫn còn, vì nhà đầu cơ bị lợi nhuận dẫn lối. Vì vậy, để có thể triệt tiêu động lực của các nhà đầu cơ, Ban soạn thảo cần nghiên cứu một mức thuế suất cao hơn đối với phần tài sản vượt hạn mức, mức thuế suất như đề xuất hiện nay chưa đủ mạnh để có thể chữa lành căn bệnh đầu cơ. Thuốc có đắng mới khỏi được bệnh.

Về việc áp dụng thuế suất theo biểu thuế luỹ tiến từng phần: Về mặt lý thuyết, việc áp dụng biểu thuế luỹ kế có tác dụng hạn chế đầu cơ một cách hiệu quả. Song, trong điều kiện hệ thống đăng ký, quản lý, cập nhật thông tin bất động sản còn sơ khai và yếu như ở Việt Nam hiện nay thì việc áp dụng cách áp thuế này rất khó mang lại hiệu quả. Chúng ta không ngạc nhiên khi biết rằng những nhà đầu cơ, những vị quan tham nhũng mới là những người chủ thật sự của những biệt thự sang trọng, nhưng lô đất lớn giàu tiềm năng chứ không phải những người đang đứng tên trên giấy đăng ký của những bất động sản đó. Thêm nữa, một người có thể có nhiều bất động sản ở nhiều địa phương khác nhau, trong điều kiện chia sẻ thông tin về đăng ký bất động sản giữa các địa phương còn rất yếu như hiện nay thì cách kê khai thuế như giải trình của Ban soạn thảo e là khó thực hiện. Vì vậy, theo tôi thay vì chúng ta lựa chọn giải pháp mặc dù là tốt nhưng trong lúc bộ máy thực thi chưa đủ khả năng kiểm soát thì nên áp dụng chiến lược theo từng giai đoạn theo phương châm “đánh chắc, tiến chắc”, hay “mèo nhỏ bắt chuột con”.

Việc sử dụng hiệu quả nguồn thuế thu được từ nhà đất: Dự thảo luật thuế nhà, đất không đề cập đến việc sẽ sử dụng nguồn thuế thu được từ nhà đất như thế nào và vào mục đích gì. Tôi cho rằng đó là một thiếu sót. Bởi lẽ, bên cạnh mục tiêu giảm tối đa cơ hội đầu cơ vào đất đai nhằm chia sẻ cơ hội tiệm cận nguồn tài nguyên khan hiếm này cho mọi người dân, thì việc tăng thêm nguồn thu ngân sách cũng rất quan trọng. Tuy nhiên, thuế chỉ phát huy được tác dụng khi nó được sử dụng một cách hiệu quả cho các chi tiêu công cộng.

Theo tôi, dự luật cần có thêm quy định nhằm phân định rõ ràng rằng tiền thuế thu được từ nhà đất sẽ được giao toàn bộ cho cấp xã phường nơi có bất động sản toạ lạc quản lý và sử dụng hoàn toàn vào mục đích đầu tư cho cơ sở hạ tầng như đường xá, xây dựng trường học, bệnh viện, xây dựng khu vui chơi công cộng… ngay tại xã/phường đó, thay vì nộp vào ngân sách quốc gia.

Thay cho lời kết

Thu thuế bất động sản không còn là ý tưởng mới mẻ trên thế giới. Là nước đi sau, Việt Nam có nhiều bài học để có thể vận dụng một cách thành công chính sách thuế này. Vấn đề còn lại chỉ là liệu chúng ta có đủ quyết tâm để thực hiện hay không mà thôi, xin được dẫn lời ông Nguyễn Sĩ Dũng để kết thúc bài viết nhỏ này: “lập pháp là một thiết chế với những triết lý sâu xa. Tuy nhiên, cho dù sâu xa đến mấy, thì “châu Mỹ” cũng đã được khám khá từ lâu. Vấn đề là chúng ta nên tận dụng những thành tựu đã được khám phá, hay nhất quyết đi tìm “châu Mỹ của mình[6]”. “Họ khác, ta khác” có lẽ là cách tư duy cần phải xem xét lại trong bối cảnh hiện nay ở Việt Nam.