Góp ý của ĐBQH Thân Đức Nam – TP Đà Nẵng đối với dự thảo Luật đất đai sửa đổi

Kính thưa Chủ tọa phiên họp,

Kính thưa Quốc hội,

Trước hết, tôi cho rằng dự thảo luật lần này đã tổng kết được thực tiễn thi hành luật 2003 của Luật đất đai và có nhiều vấn đề cụ thể, thiết thực đặt ra và tôi muốn làm rõ thêm những nội dung trong dự thảo. Tôi xin tập trung vào 4 vấn đề, nội dung sau đây.

Thứ nhất, cần xem việc lành mạnh hóa và thúc đẩy phát triển thị trường bất động sản là một trong những mục tiêu dự thảo Luật đất đai (sửa đổi), thị trường bất động sản là một trong những loại thị trường mà trong văn kiện của Đảng yêu cầu phải hoàn thiện và phát triển đồng bộ, trong quá trình hoàn thiện thể chế thị trường, định hướng xã hội chủ nghĩa, nền tảng của thị trường bất động sản là đất. Có thể nói pháp luật về đất đai là khung pháp lý có ý nghĩa quan trọng quyết định sự phát triển của thị trường bất động sản. Sự phát triển một cách thiếu máu của thị trường bất động sản hiện nay đang trong tình trạng đầu tư quá nhiều. Tình trạng để giá đất quá cao vượt sức chịu đựng của nền kinh tế, vượt sức mua của nhân dân. Tình trạng khiếu kiện về đất đai vừa gây bức xúc, vừa làm trì trệ nhiều dự án bất động sản. Sự trì trệ hiện nay đều có nguyên nhân từ sự bất cập trong chế định và thực thi pháp luật đất đai hiện hành.

Mặt khác, Luật đất đai là khung pháp lý quan trọng nhất, điều chỉnh quá trình đô thị hóa, phát triển đô thị mới, chỉnh trang đô thị cũ, phát triển cơ sở hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội đô thị hiện nay đang còn nhiều vấn đề bức xúc. Tuy nhiên, dự thảo luật có đã có nhiều điều, khoản quy định liên quan đến việc điều chỉnh thị trường bất động, nhưng chưa thể hiện được sự đồng bộ mang tính hệ thống thúc đẩy quá trình lành mạnh hóa và phát triển thị trường bất động sản ở nước ta trong giai đoạn mới.

Thứ nhất, cần đa dạng hóa các hình thức giao đất, thu hồi đất phù hợp đặc điểm với từng loại đất.

Về cơ chế thu hồi đất quy định tại Điều 16 đến Điều 22 của dự thảo luật về cơ bản không khác nhiều so với quy định hiện hành, theo Điều 17 thì Nhà nước thu hồi đất có 3 trường hợp.

Một là thu hồi để sử dụng vào mục đích an ninh quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và phát triển kinh tế-xã hội.

Hai là thu hồi đất do vi phạm pháp luật.

Ba là thu hồi do chấm dứt hợp đồng theo pháp luật và tự nguyện. Tôi cho rằng cơ chế thu hồi đất chỉ áp dụng với trường hợp thứ hai và ba. Đối với trường hợp thứ nhất nên áp dụng cơ chế nhà nước trưng mua quyền sử dụng đất với thẩm quyền của nhà nước như Hiến pháp đã quy định và phù hợp với thông lệ quốc tế. Trên thực tế nhà nước đã thu hồi nhưng phải bồi thường theo giá thị trường thì thực chất phải mua quyền sử dụng đất của người sử dụng đất theo giá thị trường nhưng nhà nước lại áp đặt giá cả thị trường thì từ đó phải mâu thuẫn với khái niệm thị trường nhưng nếu nhà nước sử dụng việc thu mua thì chính nhà nước có quyền quyết định trưng mua với quyền hạn của nhà nước như Hiến pháp đã cho phép.

Về cơ chế nhà nước trao quyền sử dụng đất quy định tại Điều 18. Cần phải phân biệt rõ nguồn gốc, chiếm hữu quyền và sử dụng đất. Nhà nước giao đất có thu tiền và không thu tiền với đất mà nhà nước đang chiếm hữu và sử dụng. Còn đối với đất mà người sử dụng đang chiếm hữu và sử dụng hợp pháp thì nhà nước công nhận quyền sử dụng đất và bảo hộ quyền này theo pháp luật dân sự, bởi vì nhà nước không thể giao cho người khác ngoài cái mình thực không có.

Tôi ủng hộ quy định tại Điều 22: nhà nước được quyền ưu tiên nhận quyền chuyển nhượng sử dụng đất, mua tài sản gắn liền với đất. Thực chất đây là quyền ưu tiên mua của nhà nước đối với đất vì lợi ích nhà nước mà thông lệ quốc tế đã áp dụng. Tuy nhiên điều, khoản này với chế định về nguyên tắc xác định hay trường hợp ưu tiên mua mà chưa làm rõ khái niệm lợi ích của nhà nước nên chưa thể hình dung được ta sẽ áp dụng vào những trường hợp nào trên thực tế. Đề nghị tại điều này cần bổ sung một khoản xác định nội dung của khái niệm, lợi ích của nhà nước để làm rõ cho Chính phủ quy định cụ thể trong nghị định hướng dẫn.

Thứ ba, nên chuyển những trường hợp thu hồi đất theo quy định tại Điều 53 của dự thảo luật: cơ chế trưng mua và mở rộng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tự nguyện theo quan hệ dân sự đối với các dự án bất động sản theo Nghị định quy định tại Điều 58. Nhưng quan điểm của tôi đã nêu trên các trường hợp thu hồi đất gồm mục đích: an ninh, quốc phòng, lợi ích quốc gia, công cộng quy định tại Khoản 1, 2 Điều 53 nên chuyển sang cơ chế nhà nước trưng mua quyền sử dụng đất, đồng thời sửa đổi lại Điều 60 về việc cưỡng chế thu hồi đất phù hợp với quy định quyền trưng mua của nhà nước. Nên mở rộng phạm vi làm rõ các trường hợp nhà đầu tư thỏa thuận mua quyền sử dụng đất của các tổ chức, cá nhân đang sử dụng để thực hiện các dự án phù hợp với quy hoạch, quy định tại Điều 58, cần xác định rõ đây hoàn toàn là quan hệ dân sự.

Tuy nhiên, để có thể thực hiện quy định này nhà nước nên công bố, công khai quy hoạch các khoản thuế và phí nhà nước sẽ thu và nhà nước chỉ quản lý về quy hoạch và không can thiệp sâu vào quá trình của người sử dụng đất và chủ đầu tư.

Thứ ba, cần mở rộng quỹ đất sạch để đấu giá thực hiện để thông qua các dự án, tổ chức phát triển quỹ đất quy định tại Điều 59 và một số điều, khoản có liên quan. Từ thực tiễn của quá trình chỉnh trang mở rộng phát triển đô thị một số địa phương trong thời gian qua cho thấy việc nhà nước chủ động tạo quỹ đất sạch để thu hút các nhà đầu tư tham gia xây dựng các công trình theo quy hoạch thông qua cơ chế đấu giá rất thành công, với cơ chế này đã giải quyết được tương đối hài hòa lợi ích nhà nước với lợi ích của người có đất, lợi ích với nhà đầu tư, chủ động hơn việc phân cấp quỹ đất sạch trên thị trường bất động sản, tạo được nguồn vốn chủ yếu cho ngân sách xây dựng cơ sở hạ tầng và xã hội. Do đó, tôi đề nghị mở rộng phạm vi thực hiện cơ chế này, đồng thời quy định rõ hơn về tính công khai minh bạch về công tác đấu giá, đấu thầu, quyền hạn và trách nhiệm của chính quyền địa phương về quản lý phát triển quỹ đất sạch, đồng thời giải quyết vấn đề cơ chế đổi đất lấy hạ tầng trong phát triển đô thị, đặc biệt là phát triển giao thông.

Kính thưa Quốc hội, tuy dự thảo luật đã có nhiều cố gắng để hoàn thiện Luật đất đai hiện hành mà thực tiễn đòi hỏi, tuy nhiên đối với ý kiến về mục đích sửa đổi và nội dung dự kiến sửa đổi còn có nhiều khoảng cách rất lớn. Tôi đề nghị cần tập trung đầu tư nhiều hơn nữa, lấy thực tiễn làm căn cứ hoàn thiện nội dung của luật, tổ chức lấy ý kiến rộng rãi nhân dân để hoàn thiện dự thảo những nội dung có thể cụ thể được thì cụ thể luôn và không chờ Chính phủ quy định. Có thể nâng Luật đất đai lên Bộ Luật đất đai như Bộ luật dân sự, Bộ luật hình sự và có thể thông qua trong những kỳ họp của năm 2013. Xin cảm ơn Quốc hội.