Còn thiết sự đảm bảo về mặt pháp lý – Luật sư Trương Thanh Đức – Giám đốc pháp chế Baovietbank

CÒN THIÉU SỰ ĐẢM BẢO VỀ MẶT PHÁP LÝ

                                                                           Luật sư TRƯƠNG THANH ĐỨC

                                                                       Giám đốc Pháp chế BAOVIET BANK

Yêu cầu đối với một Nghị định hướng dẫn nhiều Luật:

Giao dịch bảo đảm hiện nay được quy định trong gần 90 văn bản quy phạm pháp luật khác nhau. Riêng đăng ký giao dịch bảo đảm cũng đã liên quan trực tiếp đến ít nhất 5 đạo luật là Bộ luật Dân sự năm 2005, Bộ luật Hàng hải năm 2005, Luật Đất đai năm 2003, Luật Bảo vệ và phát triển rừng năm 2004, Luật Hàng không dân dụng Việt Nam năm 2006 và trong nhiều văn bản khác.

 Vì vậy cần tập hợp đầy đủ trong Nghị định này theo hướng xây dựng Dự thảo như phương án 1 với 80 điều, thay vì như phương án 2 với 54 điều. Nếu bỏ các mục 3 “Thủ tục đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng rừng, quyền sử dụng mặt nước biển để nuôi trồng thuỷ sản, tài sản gắn liền với đất”; mục 4 “Thủ tục đăng ký giao dịch bảo đảm bằng tàu bay” và mục 5 “Thủ tục đăng ký giao dịch bảo đảm bằng tàu biển” thì sẽ không bảo đảm sự thống nhất, đồng bộ tương đối về đăng ký giao dịch bảo đảm. Và các nội dung đó vẫn phải hướng dẫn trong các nghị định hoặc thông tư khác.

Các nội dung dưới đây bám theo Dự thảo 3, với 80 điều của Phương án 1.

Cần làm rõ ý nghĩa pháp lý thực tế của đăng ký giao dịch bảo đảm:

Vì vậy, Dự thảo Nghị định cần giải thích rõ quy định tại khoản 3, Điều 323 của Bộ luật Dân sự “Trường hợp giao dịch bảo đảm được đăng ký theo quy định của pháp luật thì giao dịch bảo đảm đó có giá trị pháp lý đối với người thứ ba, kể từ thời điểm đăng ký”. Giao dịch bảo đảm xuất phát từ sự tự nguyện, hợp pháp phải có hiệu lực pháp lý ngay với các bên giao dịch. Việc đăng ký giao dịch bảo đảm chỉ có giá trị với người thứ 3, chứ không phải lại có giá trị ngược lại, quyết định giá trị pháp lý của giao dịch bảo đảm như hiện nay.

Nếu không làm rõ nội dung trên, thì dù chỉ có một người duy nhất nhận thế chấp nhà đất, nếu không đăng ký thế chấp, thì cũng vẫn không được công nhận giá trị của giao dịch bảo đảm.

Điều 146 “Hợp đồng về quyền sử dụng đất’, Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29-10-2004 của Chính phủ Về thi hành Luật Đất đai dã quy định “hợp đồng thế chấp bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất”. Như vậy, quy định này chỉ công nhận hiệu lực của giao dịch thế chấp khi đã được đăng ký thế chấp, đồng thời chỉ thừa nhận quyền được ưu tiên thanh toán theo thứ tự đăng ký thế chấp. Như vậy là chỉ thừa nhận duy nhất hiệu lực “hành chính” chứ không mảy may thừa nhận hiệu lực “dân sự”. Những thoả thuận hoàn toàn tự nguyện, chính đáng và hợp pháp của các bên đều trở thành vô nghĩa. Pháp luật lại chỉ bảo vệ người đăng ký thế chấp trước, bất chấp đó là giao dịch rõ ràng bội ước, gian dối, lừa đảo. Chẳng hạn, dù cho hai bên đã công chứng hợp đồng thế chấp bất động sản, vì một lý do nào đó mà bất động sản đó lại được mang đi thế chấp cho người khác ngoài ý chí của bên nhận thế chấp ban đầu, thì người nhận thế chấp đầu tiên không đăng ký hoặc “chậm chân” đăng ký thế chấp sau sẽ hoàn toàn không được bảo vệ. Nếu như vậy, thì việc đồng thời bắt buộc phải thực hiện thủ tục công chứng và thủ tục đăng ký thế chấp bất động sản là một đòi hỏi phi lý, “hành dân”, tiếp tay cho sự gian lận, lật lọng, trốn tránh nghĩa vụ phát sinh trước.

Cơ chế đăng ký giao dịch bảo đảm là nhằm tới việc bảo vệ quyền lợi cho người nhận thế chấp trong trường hợp có nhiều người nhận thế chấp hoặc có chủ thể khác có quyền đối với tài sản thế chấp. Như vậy, đáng lẽ trong trường hợp tài sản không có tranh chấp về quyền sở hữu, không dùng để bảo đảm cho nghĩa vụ nào khác, thì đương nhiên bên nhận thế chấp là người có quyền duy nhất. Tuy nhiên, thực tế Toà án hoàn toàn không thừa nhận quyền của chủ nợ có bảo đảm nhưng chưa đăng ký giao dịch bảo đảm, dù có là chủ nợ duy nhất. Như vậy, mặc dù là giao dịch dân sự, nhưng pháp luật lại coi trọng những quy định, thủ tục hành chính hơn là sự tự do, tự nguyện ý chí của các bên.

Khoản 1, Điều 3 “Giải thích từ ngữ” của Dự thảo Nghị định đã định nghĩa “Đăng ký giao dịch bảo đảm là việc cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm ghi nhận vào Sổ đăng ký giao dịch bảo đảm hoặc cơ sở dữ liệu về giao dịch bảo đảm về việc bên bảo đảm dùng tài sản để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên nhận bảo đảm, để giao dịch bảo đảm có giá trị pháp lý theo quy định của pháp luật…”. Như vậy là đã không làm rõ hơn thực chất của quy định “giao dịch bảo đảm đó có giá trị pháp lý đối với người thứ ba” tại Điều 323 nói trên của Bộ luật Dân sự, mà vẫn tiếp tục gây khó khăn, lệch lạc cho thực tế.

Cần quy định cụ thể về đăng ký thế chấp nhà ở

Nhà ở là một trong những loại bất động sản quan trọng nhất trong giao dịch bảo đảm, với những chế độ pháp lý riêng biệt. Tuy nhiên toàn bộ Dự thảo Nghị định chưa có điều khoản nào quy định rõ về việc đăng ký này, mà chỉ quy định gắn liền với quyền sử dụng đất.

Như vậy sẽ là một sự thiếu rõ ràng và không hợp lý trong trường hợp thế chấp nhà thuộc sở hữu của người này, còn đất thuộc quyền sử dụng của người khác; thế chấp nhà ở chung cư, mà quyền sử dụng đất là quyền sử dụng chung không thể tách rời; thế chấp nhà ở riêng và quyền sử dụng đất riêng. Mặc dù sắp tới nhà đất đều được cấp một giấy chứng nhận chung, nhưng vẫn tồn tại các loại giấy tờ riêng trong nhiều năm nữa, cũng như thực tế giao dịch thì vẫn có nhiều trường hợp tách riêng.

Việc vừa phải bắt buộc công chứng, vừa bắt buộc phải đăng ký hợp đồng thế chấp đối với nhà ở đã là sự đòi hỏi quá chặt chẽ. Vì vậy Nghị định này cũng cần bải bỏ quy định thừa về thông báo thế chấp nhà ở theo Điều 60 “Thế chấp nhà ở”, Nghị định số 90/2006/NĐ-CP ngày 06-9-2006 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở với các nội dung như sau:

“2. Ngay sau khi ký kết hợp đồng thế chấp, bên nhận thế chấp có trách nhiệm thông báo bằng văn bản cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có nhà ở nếu bên thế chấp là tổ chức, thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp huyện nếu bên thế chấp là cá nhân biết về việc thế chấp. Trong thông báo phải nêu rõ tên chủ sở hữu nhà ở, địa chỉ nhà ở thế chấp và thời gian thế chấp.

3. Sau khi bên thế chấp thanh toán đủ nghĩa vụ cho bên nhận thế chấp hoặc trường hợp nhà ở thế chấp được phát mại để thanh toán nghĩa vụ thế chấp thì bên nhận thế chấp phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở biết về việc đã giải chấp hoặc nhà ở thế chấp được xử lý phát mại. 

4. Khi nhận được thông báo nêu tại khoản 2 và khoản 3 Điều này, cơ quan quản lý nhà ở phải vào sổ đăng ký quyền sở hữu nhà ở để theo dõi việc thế chấp. Trong trường hợp phát hiện chủ sở hữu đã dùng nhà ở để thế chấp tại một tổ chức tín dụng khác thì cơ quan quản lý nhà ở phải có văn bản thông báo ngay cho bên nhận thế chấp biết.”

Một số nội dung “đáng ngờ” khác:

Mục đích của đăng ký giao dịch bảo đảm là để giành quyền thứ tự ưu tiên thanh toán. Nhưng nếu quy định một nội dung mới như tại Điều 36 “Trong trường hợp tài sản bảo đảm là hàng hoá luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh thì người yêu cầu đăng ký chỉ cần nộp hồ sơ đăng ký lần đầu và không phải đăng ký thay đổi khi thay thế tài sản bảo đảm là hàng hóa cùng loại.” Như vậy, thì không thể phân biệt được thứ tự ưu tiên thanh toán nếu có nhiều giao dịch bảo đẩm được đăng ký, vì không thể bác bỏ được quyền của các chủ nợ đăng ký giao dịch bảo đảm sau đối với những hàng hoá rõ ràng không có sự liên kết pháp lý chặt chẽ với những tài sản đã được đăng ký giao dịch bảo đảm trước đó.

Mục 2 về “Thù tục đăng ký giao dịch bảo đảm bằng tài sản khác” của Chương III về “Thủ tục đăng ký giao dịch bảo đảm”, phải để ở cuối của chương, vì phải đề cập hết các thủ tục đăng ký tài sản có tên gọi riêng, thì mới đến mục tài sản khác, chứ không thể xếp trước các mục III, IV và V.

Điểm e, khoản 1, Điều 48 “Hồ sơ đăng ký giao dịch bảo đảm” quy định: “Trong trường hợp thực hiện việc đăng ký thế chấp đồng thời với việc tách thửa, hợp thửa (nếu có yêu cầu) thì ngoài những giấy tờ nêu tại các điểm a, b, c, d  khoản này còn phải nộp thêm đơn xin tách thửa hoặc hợp thửa theo mẫu 16/ĐK ban hành kèm theo Thông tư số 09/2007/TT-BTNMT ngày 02 tháng 8 năm 2007 hướng dẫn việc lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính.” Đây là một điều ngược đời, không bao giờ một văn bản có hiệu lực pháp lý cao hơn là Nghị định lại viện dẫn điều khoản liên quan của một văn bản có hiệu lực pháp lý thấp hơn là Thông tư.

Dự thảo Nghị định này do Cục Đăng ký Quốc gia Giao dịch bảo đảm trực tiếp soạn thảo, nhưng không hiểu tại sao tên của Trung tâm trực thuộc Cục lại được viết khác nhau trong 30 lần xuất hiện, trong đó có 8 lần “Trung tâm Đăng ký giao dịch, tài sản” 12 lần “Trung tâm Đăng ký giao dịch bảo đảm”?

Đặc biệt về kết cấu điều khoản đối với các điều được phân chia thành nhiều khoản, điểm nhưng lại có rất nhiều đoạn văn không nằm trong khoản nào hay điểm nào của điều luật.

Địa chỉ liên hệ:

Luật sư Trương Thanh Đức

Giám đốc Pháp chế BAOVIET BANK

Địa chỉ: Số 8, Lê Thái Tổ, Hà Nội

Điện thoại: 090.345.9070

E-mail: truongthanhduc@yahoo.com