Góp ý Dự thảo Nghị định của Chính phủ quy định chi tiết về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trong Nghị quyết của Quốc hội quy định một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai

Kính gửi: Bộ Tài chính

Trả lời Công văn số 18788/BTC-QLCS về việc góp ý Dự thảo Nghị định quy định chi tiết về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trong Nghị quyết của Quốc hội quy định một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai (sau đây gọi tắt là Dự thảo), Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) trên cơ sở góp ý của doanh nghiệp, có một số ý kiến như sau:

1. Về tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất

Điểm b khoản 3 Điều 3 Dự thảo quy định về cách tính tiền sử dụng đất trong trường hợp trong quyết định giao đất có chi phí xây dựng hạ tầng, trong đó “chi phí xây dựng hạ tầng được xác định theo quy định của pháp luật về xây dựng và ghi trong quyết định giao đất; Chi phí xây dựng hạ tầng tính trên 01 m2 đất được tính bằng tổng chi phí hạ tầng của khu đất, thửa đất chia (:) diện tích đất đã được xây dựng hạ tầng của khu đất, thửa đất”.

Việc tính chi phí xây dựng hạ tầng trên cơ sở diện tích đất “đã được xây dựng hạ tầng của khu đất, thửa đất” là chưa phù hợp, bởi vì theo quy định tại khoản 1 Điều 3 Dự thảo (bổ sung khoản 4 vào Điều 3 Nghị định 103/2024/NĐ-CP) thời điểm xác định chi phí xây dựng hạ tầng là thời điểm có quyết định giao đất (chi phí xây dựng hạ tầng được ghi trong quyết định giao đất). Tại thời điểm này, nhà đầu tư chưa xây dựng hạ tầng nên chi phí xây dựng không thể tính trên diện tích đất “đã được xây dựng hạ tầng của khu đất, thửa đất”. Đề nghị điều chỉnh quy định theo hướng, chi phí này được tính trên diện tích đất xây dựng công trình hạ tầng theo quy hoạch.

Đồng thời đề nghị rà soát toàn bộ Dự thảo để điều chỉnh quy định này tương ứng đối với các quy định liên quan đến xác định chi phí xây dựng hạ tầng.

2. Về xử lý chuyển tiếp của trường hợp hộ gia đình, cá nhân đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất

Điểm 4d khoản 6 Điều 3 Dự thảo quy định: “Trường hợp hộ gia đình, cá nhân đã nộp đủ tiền sử dụng đất theo thông báo của cơ quan thuế thì được đề nghị cơ quan thuế tính lại tiền sử dụng đất theo quy định tại Nghị quyết này; cơ quan thuế tính lại tiền sử dụng đất và thông báo cho người sử dụng đất. Trường hợp số tiền sử dụng đất sau khi tính lại thấp hơn so với số tiền đã nộp thì người sử dụng đất được Nhà nước hoàn trả số tiền chênh lệch bằng cách trừ vào nghĩa vụ về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; trường hợp không phát sinh nghĩa vụ tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì trừ vào nghĩa vụ tài chính khác theo quy định của pháp luật về quản lý thuế; trường hợp không còn nghĩa vụ tài chính nào khác để trừ thì hoàn trả bằng tiền theo quy định của pháp luật về ngân sách nhà nước hoặc pháp luật khác có liên quan”.

Đề nghị sửa đổi quy định trên theo hướng, trường hợp không còn nghĩa vụ tài chính nào khác tính đến thời điểm tính lại tiền sử dụng đất để đảm bảo tính rõ ràng của quy định, hạn chế tình trạng cơ quan thuế giữ lại để trừ dần vào tiền thuê đất, tiền sử dụng đất phi nông nghiệp trong tương lai.

3. Về nguyên tắc thực hiện miễn, giảm tiền thuê đất

Khoản 11 Điều 3 Dự thảo sửa đổi, bổ sung khoản 1 Điều 38 quy định về việc người được Nhà nước cho thuê đất phải làm thủ tục để được miễn tiền thuê đất một số năm, giảm tiền thuê đất, theo đó:

– Trường hợp không làm thủ tục để được miễn giảm thì phải nộp tiền thuê đất theo quy định.

– Trường hợp chậm làm thủ tục để được miễn, giảm thì chỉ được miễn, giảm tiền thuê đất cho thời gian ưu đãi miễn, giảm tiền thuê đất còn lại tính từ thời điểm làm thủ tục hợp lệ; khoảng thời gian chậm làm thủ tục không được miễn, giảm tiền thuê đất;

– Trường hợp tại thời điểm làm thủ tục để được miễn, giảm tiền thuê đất mà đã hết thời gian được miễn, giảm tiền thuê đất theo quy định thì người sử dụng đất không được miễn, giảm tiền thuê đất.

Quy định này cần được cân nhắc ở các điểm sau:

Trên thực tế, có một số trường hợp, người sử dụng đất sẽ không biết mình được giảm hoặc miễn tiền thuê đất một số năm, vì vậy không thực hiện thủ tục. Nếu trong trường hợp này, họ không được miễn, giảm (vì không làm thủ tục) sẽ thiệt thòi và ảnh hưởng đến quyền lợi của họ. Mặt khác, việc Nhà nước đặt ra chính sách miễn, giảm tiền thuê đất một số năm nhằm khuyến khích, hỗ trợ, tạo điều kiện cho người sử dụng đất. Với ý nghĩa của chính sách này, không nên thiết kế quy định theo hướng yêu cầu người sử dụng đất phải thực hiện thủ tục đúng hạn và tước bỏ quyền lợi này của họ nếu họ không làm thủ tục hoặc chậm làm thủ tục. 

Để tạo điều kiện và đảm bảo quyền lợi cho người sử dụng đất, đề nghị điều chỉnh quy định theo hướng:

Cơ quan nhà nước thông báo về việc người sử dụng đất thuộc trường hợp được miễn, giảm và yêu cầu người sử dụng đất thực hiện thủ tục để được miễn, giảm trong thời hạn nhất định. Trong trường hợp người sử dụng đất biết thông tin và không thực hiện thủ tục trong thời hạn thì xem như họ từ bỏ quyền lợi của mình và sẽ không được miễn, giảm.

4. Quy định chuyển tiếp đối với trường hợp của đơn vị sự nghiệp công lập

Khoản 14 Điều 3 Dự thảo quy định chuyển tiếp đối với trường hợp “đơn vị sự nghiệp công lập thuộc đối tượng phải chuyển sang thuê đất và được miễn tiền thuê đất theo quy định của Luật Đất đai 2013 và nay chuyển sang hình thức giao đất không thu tiền sử dụng đất theo quy định tại Luật Đất đai năm 2024 nhưng cơ quan thuế đã ban hành thông báo nộp tiền thuê đất và tiền chậm nộp tiền thuê đất (nếu có) mà đơn vị sự nghiệp công lập chưa nộp hoặc chưa nộp đủ theo thông báo thì nay không phải nộp tiền thuê đất và tiền chậm nộp tiền thuê đất (nếu có) đối với thời hạn đã sử dụng trước ngày Nghị quyết số…./NQ/2015/QH15 ngày…/…./2025 của Quốc hội có hiệu lực cho đến khi hoàn thành theo quy định tại điểm c khoản 9 Điều 4 của Nghị quyết. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chỉ đạo Thuế tỉnh,, thành phố khẩn trương rà soát và thực hiện điều chỉnh thông báo nộp tiền thuê đất và tiền chậm nộp tiền thuê đất đã ban hành trước đó trên cơ sở hồ sơ đề nghị của đơn vị sự nghiệp công lập có xác nhận của cơ quan chủ quản của đơn vị sự nghiệp công lập theo quy định của pháp luật về quản lý thuế; hoàn thành trước ngày 31/12/2026. Đối với trường hợp đã nộp tiền thuê đất và tiền chậm nộp (nếu có) trước ngày Nghị quyết … có hiệu lực thi hành thì Nhà nước không hoàn trả số tiền đã nộp”.

Quy định chuyển tiếp này cần được xem xét ở các điểm sau:

– Thủ tục chưa thuận lợi

Việc Dự thảo yêu cầu đơn vị sự nghiệp công lập phải nộp hồ sơ đề nghị và hồ sơ này phải có xác nhận của cơ quan chủ quản của đơn vị sự nghiệp công lập mới được điều chỉnh thông báo nộp tiền thuê đất và tiền chậm nộp tiền thuê đất đã ban hành trước đó là chưa hợp lý, tạo gánh nặng về thủ tục cho các tổ chức này. Đây là trường hợp, cơ quan nhà nước thực hiện chưa đúng khi tính tiền sử dụng đất đối với đối tượng được miễn tiền thuê đất. Trong trường hợp này, để tạo thuận lợi và bảo vệ quyền lợi cho đơn vị sự nghiệp công lập, cơ quan nhà nước cần phải rà soát và tự động điều chỉnh thông báo nộp tiền thuê đất và tiền chậm nộp tiền thuê đất, thay vì yêu cầu đơn vị sự nghiệp công lập phải lập hồ sơ đề nghị.

Đề nghị bỏ cụm từ “trên cơ sở hồ sơ đề nghị của đơn vị sự nghiệp công lập có xác nhận của cơ quan chủ quản của đơn vị sự nghiệp công lập theo quy định của pháp luật về quản lý thuế” tại khoản 14 Điều 3 Dự thảo.

– Chưa bao quát hết các trường hợp 

 Trên thực tế, một số thửa đất làm trụ sở của chi nhánh VCCI (là tổ chức chính trị – xã hội – nghề nghiệp được Nhà nước giao nhiệm vụ) ở một số địa phương bị chuyển mục đích sử dụng đất từ “giao đất không thu tiền sử dụng đất” sang “thuê đất” để thực hiện quy định tại Điều 60 Luật Đất đai 2013. Tuy nhiên, VCCI lại không thuộc trường hợp thuê đất quy định tại Điều 56 Luật Đất đai 2013, chính vì vậy việc chuyển mục đích sử dụng đất đối với một số thửa đất là trụ sở của chi nhánh VCCI là chưa phù hợp. Chính vì lý do này, VCCI đã chưa nộp tiền thuê đất. 

Theo quy định tại Điều 118 Luật Đất đai 2024, đất xây dựng trụ sở của những đối tượng như VCCI thuộc trường hợp giao đất không thu tiền sử dụng đất.

Hiện nay, các quyết định thu tiền thuê đất, thậm chí là truy thu tiền thuê đất của VCCI tại một số địa phương vẫn đang còn hiệu lực và cơ quan ở địa phương vẫn chưa biết phải giải quyết như thế nào vì chưa có cơ sở pháp lý.

Trường hợp này của VCCI cũng có tính chất như trường hợp của đơn vị sự nghiệp công lập quy định tại khoản 14 Điều 3 Dự thảo: bị chuyển sang hình thức “thuê đất” nhưng không thuộc trường hợp phải “thuê đất” và cơ quan thuế đã ban hành thông báo nộp tiền thuê đất, tiền chậm nộp nhưng chưa nộp. 

Để có cơ sở pháp lý giải quyết cho tình trạng này, đề nghị khoản 14 Điều 3 Dự thảo bổ sung quy định sau:

Đối với tổ chức chính trị – xã hội; tổ chức chính trị xã hội – nghề nghiệp, tổ chức xã hội – nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ chức khác được thành lập theo quy định của pháp luật và được Nhà nước giao nhiệm vụ, hỗ trợ kinh phí hoạt động thường xuyên  phải chuyển sang thuê đất theo quy định của Luật Đất đai 2013 và nay chuyển sang hình thức giao đất không thu tiền sử dụng đất theo quy định tại Luật Đất đai năm 2024 nhưng cơ quan thuế đã ban hành thông báo nộp tiền thuê đất và tiền chậm nộp tiền thuê đất (nếu có) mà các tổ chức này chưa nộp hoặc chưa nộp đủ theo thông báo thì nay không phải nộp tiền thuê đất và tiền chậm nộp thuê đất. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chỉ đạo Thuế tỉnh,, thành phố khẩn trương rà soát và thực hiện điều chỉnh thông báo nộp tiền thuê đất và tiền chậm nộp tiền thuê đất đã ban hành trước đó; hoàn thành trước ngày 31/12/2026. Đối với trường hợp đã nộp tiền thuê đất và tiền chậm nộp (nếu có) trước ngày Nghị quyết … có hiệu lực thi hành thì Nhà nước không hoàn trả số tiền đã nộp.

Trên đây là một số ý kiến của Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam đối với Dự thảo Nghị định quy định chi tiết về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trong Nghị quyết của Quốc hội quy định một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai. Rất mong quý Cơ quan cân nhắc để chỉnh sửa, hoàn thiện.

Trân trọng cảm ơn sự hợp tác của quý Cơ quan.