VCC_Góp ý Dự thảo Nghị định về phát triển và quản lý nhà ở xã hội

Kính gửi: Bộ Xây dựng

Trả lời Công văn số 750/BXD-QLN của Bộ Xây dựng về việc đề nghị góp ý Dự thảo Nghị định về phát triển và quản lý nhà ở xã hội (sau đây gọi tắt là Dự thảo), Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) có một số ý kiến ban đầu như sau:

1. Đất để phát triển nhà ở xã hội (Mục 1 Chương II)

a. Các trường hợp chủ đầu tư dự án phải thực hiện để phát triển nhà ở xã hội

Mục 1 Chương II Dự thảo quy định các trường hợp chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại phải thực hiện nghĩa vụ để phát triển nhà ở xã hội, theo đó:

– Nếu thuộc trường hợp phải bố trí quỹ đất 20% để xây dựng nhà ở xã hội theo quy định tại Điều 3 Dự thảo nhưng chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại có quỹ đất khác đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật ngoài phạm vi dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại đó trong cùng đô thị có dự án đó thì chủ đầu tư có thể để xuất bố trí quỹ đất này để thay thế quỹ đất 20% của dự án (khoản 1 Điều 4).

– Trường hợp dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại thuộc trường hợp phải bố trí quỹ đất 20% theo quy định tại khoản 1 Điều 3, nhưng tại thời điểm chấp thuận chủ trương đầu tư, Ủy ban nhân dân (UBND) tỉnh đã bố trí đủ quỹ đất dành để phát triển nhà ở xã hội theo Chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở đã được phê duyệt thì chủ đầu tư được đóng tiền tương đương giá trị quỹ đất để xây dựng nhà ở xã hội (điểm b khoản 1 Điều 5).

Quy định tại Dự thảo đang chưa làm rõ cho trường hợp phải bố trí quỹ đất 20% theo quy định tại khoản 1 Điều 3 Dự thảo, chủ đầu tư có quỹ đất khác đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật ngoài phạm vi dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại trong cùng đô thị có dự án đó và UBND cấp tỉnh đã bố trí đủ quỹ đất dành để phát triển nhà ở xã hội hoặc trường hợp dự án thuộc đồ án quy hoạch phân khu xây dựng đã được phê duyệt mà đồ án đó đã bố trí đủ quỹ đất 20% dành để xây dựng nhà ở xã hội. Trong trường hợp này, chủ đầu tư được bố trí quỹ đất khác để thay thế quỹ đất 20% theo quy định tại khoản 1 Điều 4 hay là phải đóng tiền theo quy định tại điểm b khoản 1 Điều 5?

Để đảm bảo thuận lợi trong quá trình triển khai, đề nghị Ban soạn thảo quy định theo hướng chủ đầu tư có thể lựa chọn hoặc sử dụng quỹ đất thay thế hoặc nộp tiền với giá trị tương đương.

Mặt khác, theo quy định tại khoản 1 Điều 4 Dự thảo, chủ đầu tư phải thực hiện thủ tục đề xuất cơ quan có thẩm quyền cho phép bố trí quỹ đất khác để thay thế quỹ đất 20%. Tuy nhiên, Dự thảo lại không có quy định về thủ tục hành chính này, điều này có thể gây khó khăn trong quá trình thực hiện, đề nghị Ban soạn thảo quy định cụ thể về thủ tục này.

b. Trường hợp đóng tiền tương đương giá trị quỹ đất đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật (Điều 5)

Khoản 2 Điều 5 Dự thảo quy định số tiền mà chủ đầu tư phải nộp được xác định bằng giá trị tương đương giá trị quỹ đất đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để xây dựng nhà ở xã hội gồm “giá trị tiền sử dụng đất của phần diện tích đất ở dành để xây dựng nhà ở xã hội tính theo giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai hoặc tương đương giá sàn phải nộp ngân sách cao nhất theo quy định của pháp luật về đấu thầu”.

Quy định trên cần được xem xét ở các điểm sau:

– Về giá trị tiền sử dụng đất phải đóng: Theo quy định hiện hành, chủ đầu tư nộp 100% tiền sử dụng đất của dự án theo pháp luật về đất đai là hoàn thành nghĩa vụ về nhà ở xã hội. Cơ quan nhà nước sẽ trích 20% số tiền sử dụng đất của dự án dành để phát triển nhà ở xã hội (giải phóng mặt bằng, đầu tư hạ tầng cho quỹ đất khác làm nhà ở xã hội hoặc để đầu tư nhà ở xã hội bằng vốn nhà nước để cho thuê). Quy định tại Dự thảo đang chưa rõ việc nhà đầu tư đã nộp 100% tiền sử dụng đất theo dự án được xem là đã hoàn thành đóng tiền tương đương giá trị quỹ đất quy định tại Điều 5 Dự thảo hay là phải đóng thêm 20%? Nếu được hiểu theo nghĩa phải đóng thêm 20% sẽ tạo gánh nặng rất lớn cho chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại và sẽ ảnh hưởng đến giá thành của nhà ở thương mại;

– Căn cứ tính giá tiền: Quy định “giá trị tiền sử dụng đất của phần diện tích đất ở dành để xây dựng nhà ở xã hội tính theo giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất” có thể đưa đến nhiều cách hiểu khác nhau: nhà nước sẽ tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất và chủ đầu tư nhà ở thương mại buộc phải tham gia đấu giá quỹ đất được chuyển từ nhà ở xã hội thành nhà ở thương mại? Hay cơ quan nhà nước sẽ sử dụng giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất tại dự án khác trong khu vực lân cận để xác định nghĩa vụ tài chính?

Quy định “chi phí đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật của phần diện tích đất ở dành để xây dựng nhà ở xã hội tính theo bảng giá đất ban hành tại thời điểm hoàn thành việc đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật của phần diện tích đất này theo quy định của pháp luật về xây dựng” là chưa hợp lý, bởi vì sử dụng giá đất theo bảng giá đất để tính cho chi phí xây dựng hạ tầng có bản chất không phải là tiền sử dụng đất theo pháp luật đất đai mà là chi phí xây dựng theo pháp luật xây dựng.

Để đảm bảo tính hợp lý và rõ ràng, đề nghị Ban soạn thảo quy định rõ những vấn đề nêu trên và xem xét lại cách xác định số tiền mà chủ đầu tư phải nộp.

c. Trường hợp chủ đầu tư tự tạo lập quỹ đất để phát triển dự án nhà ở xã hội

Điểm c khoản 4 Điều 84 Luật Nhà ở quy định trường hợp nhà đầu tư “c) Được chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư làm chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội khi nhà đầu tư có quyền sử dụng đất thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất đối với loại đất được thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội hoặc đang có quyền sử dụng đất đối với loại đất được thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội theo quy định của Luật Đất đai”.

Như vậy, Luật Nhà ở 2023 cho phép nhà đầu tư tự tạo lập quỹ đất để xin chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư thực hiện dự án nhà ở xã hội. Tuy nhiên, toàn bộ Mục 1 Chương II Dự thảo Nghị định, quy định về đất để phát triển nhà ở xã hội chưa có quy định về việc nhà đầu tư tự tạo lập quỹ đất để làm nhà ở xã hội. Đề nghị Ban soạn thảo bổ sung quy định để làm rõ về trường hợp trên, đặc biệt cần làm rõ cách hoàn trả/khấu trừ chi phí mà nhà đầu tư đã chi để tạo lập quỹ đất phục vụ phát triển dự án nhà ở xã hội.

2. Nội dung lấy ý kiến thẩm định để chấp thuận chủ trương đầu tư đối với các dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội (Điều 8)

Theo quy định tại điểm h khoản 4 Điều 8 Dự thảo nội dung lấy ý kiến thẩm định để chấp thuận chủ trương đầu tư đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội là “Phương án kinh doanh các sản phẩm nhà ở xã hội và các sản phẩm khác của dự án”. Thẩm định nội dung này là chưa hợp lý, bởi vì việc bán các sản phẩm nhà ở xã hội phải theo quy định của Dự thảo mà không phải chủ đầu tư tự quyết định (ví dụ: phải đăng tải thông tin, cơ quan quản lý nhà nước xem xét danh sách người mua; cơ quan nhà nước thẩm định về giá bán, giá cho thuê mua …); các sản phẩm khác của dự án không thuộc phạm vi thẩm định về sản phẩm nhà ở xã hội.

Đề nghị Ban soạn thảo bỏ quy định tại điểm h khoản 4 Điều 8 Dự thảo.

3. Trình tự, thủ tục thẩm định giá bán, giá cho thuê mua nhà ở xã hội được đầu tư xây dựng không bằng vốn đầu tư công, nguồn tài chính công đoàn (Điều 32)

– Hồ sơ đề nghị thẩm định giá

Điểm b khoản 2 Điều 32 Dự thảo quy định trong Hồ sơ của chủ đầu tư đề nghị thẩm định giá phải có “Hồ sơ pháp lý của dự án (gồm có: chấp thuận chủ trương đầu tư; Quyết định giao đất; phê duyệt quy hoạch 1/500; Giấy phép xây dựng và các giấy tờ khác có liên quan)”. Việc yêu cầu chủ đầu tư phải cung cấp các giấy tờ này là chưa hợp lý, bởi vì cơ quan quản lý nhà nước đã có, để tạo thuận lợi về thủ tục hành chính, đề nghị Ban soạn thảo bỏ yêu cầu phải có các tài liệu này, tức là bỏ điểm b khoản 2 Điều 32 Dự thảo.

– Trình tự thẩm định

Theo quy định tại điểm d khoản 3 Điều 32 Dự thảo, trong thời hạn 60 ngày kể từ ngày quá thời hạn phải thẩm định, cơ quan chuyên môn của UBND cấp tỉnh phải có văn bản thông báo kết quả thẩm định. “Khi có văn bản thông báo kết quả thẩm định mà giá thẩm định cao hơn giá do chủ đầu tư đã ký hợp đồng thì chủ đầu tư không được thu thêm; trường hợp thấp hơn thì chủ đầu tư phải ký lại hợp đồng hoặc điều chỉnh bổ sung phụ lục hợp đồng và phải hoàn trả lại phần chênh lệch cho người mua, thuê mua nhà”.

Quy định này cần được xem xét lại bởi vì gây bất lợi một cách bất hợp lý cho chủ đầu tư. Chủ đầu tư đã thực hiện thủ tục thẩm định, nhưng cơ quan nhà nước có thẩm quyền, trong thời hạn quy định, không đưa ra văn bản thẩm định giá, chủ đầu tư được quyền ký hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở xã hội với khách hàng theo phương án giá đã trình thẩm định hoặc giá đề nghị trong hồ sơ dự thầu (điểm c khoản 3 Điều 32). Như vậy, việc chủ đầu tư ký hợp đồng với người mua nhà với phương án giá đã trình thẩm định hoặc giá đề nghị trong hồ sơ dự thầu là hợp pháp. Việc Dự thảo yêu cầu chủ đầu tư phải điều chỉnh lại giá bán trong trường hợp thấp hơn kết quả thẩm định giá của cơ quan quản lý nhà nước là thiếu căn cứ, trong khi việc ban hành văn bản thẩm định giá muộn là lỗi của cơ quan nhà nước.

Mặt khác, xét về tính công bằng, cùng sử dụng văn bản thông báo kết quả thẩm định giá của cơ quan nhà nước là căn cứ để xem xét giá bán, giá cho thuê mua, nhưng trường hợp chủ đầu tư bán giá thấp hơn lại không được điều chỉnh, trong khi bán giá cao hơn lại phải điều chỉnh, là chưa đảm bảo công bằng cho các bên trong giao dịch. Việc yêu cầu ký lại hợp đồng và hoàn lại phần chênh lệch cho người mua, thuê mua nhà sẽ ảnh hưởng đến việc thực hiện hợp đồng cho chủ đầu tư và cả khách hàng.

Để đảm bảo tính hợp lý và tăng tính trách nhiệm từ cơ quan thẩm định giá của nhà nước, đề nghị Ban soạn thảo bỏ quy định tại điểm d khoản 3 Điều 32 Dự thảo.

– Trường hợp sử dụng giá trúng thầu

Khoản 4 Điều 32 Dự thảo quy định “trường hợp chủ đầu tư sử dụng giá trúng đấu thầu thì không phải thực hiện thẩm định lại giá bán, giá cho thuê mua nhà ở”. Quy định này chưa rõ ở điểm, trong trường hợp sử dụng giá trúng đấu thầu thì chủ đầu tư có phải thực hiện thủ tục thông báo giá bán, giá cho thuê mua nhà ở xã hội đến cơ quan quản lý nhà nước trước khi thực hiện ký kết hợp đồng không? Đề nghị Ban soạn thảo quy định rõ vấn đề này để đảm bảo thuận lợi trong quá trình triển khai.

4. Trình tự, thủ tục bán nhà ở xã hội được đầu tư xây dựng theo dự án và không sử dụng vốn đầu tư công, nguồn tài chính công đoàn (Điều 35)

 – Báo cáo trước khi bán nhà ở xã hội

Điểm b khoản 1 Điều 35 Dự thảo quy định, trước khi thực hiện việc bán, chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội có trách nhiệm báo cáo bằng văn bản về tổng số căn hộ sẽ bán và thời điểm bắt đầu bán để Sở Xây dựng biết và kiểm tra.

Theo quy định tại điểm c khoản 3 Điều 88 Luật Nhà ở 2023, trước khi bán, cho thuê mua, cho thuê nhà ở xã hội hình thành trong tương lai phải thực hiện thủ tục thông báo với cơ quan quản lý nhà nước cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua.

Quy định trên tại Dự thảo đang không rõ, thủ tục báo cáo quy định tại điểm b khoản 1 Điều 35 Dự thảo và thủ tục thông báo về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua quy định tại Luật Nhà ở 2023 có mối liên hệ không? Nếu đây là hai thủ tục độc lập thì đề nghị xem xét lại, bởi chủ đầu tư phải thực hiện quá nhiều thủ tục hành chính trong quá trình. Mặt khác, quy định này đang chưa rõ Sở Xây dựng sẽ kiểm tra vấn đề gì?

Để đảm bảo tính rõ ràng và thuận lợi về thủ tục, đề nghị Ban soạn thảo quy định rõ các vấn đề trên, cân nhắc việc tích hợp các thủ tục để giảm việc thủ tục hành chính cho doanh nghiệp.

– Bán nhà cho các đối tượng đặc biệt

Đoạn 3 khoản 2 Điều 35 Dự thảo quy định, trường hợp dự án có đối tượng là người có công với cách mạng hoặc người khuyết tật thì được ưu tiên mua, thuê mua, thuê nhà nhà ở mà không phải bốc thăm với “tỷ lệ nhất định”. Quy định này đang chưa rõ tỷ lệ này do chủ thể nào quyết định? Căn cứ vào tiêu chí nào? Đề nghị Ban soạn thảo quy định rõ về vấn đề này.

5. Góp ý khác

a. Lựa chọn chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội (Điều 10)

Khoản 2 Điều 10 Dự thảo quy định các hình thức lựa chọn chủ đầu tư xây dựng dự án nhà ở, tuy nhiên vẫn chưa có hướng dẫn cho trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 84 Luật Nhà ở 2023 “Trường hợp phải dành quỹ đất trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại để đầu tư xây dựng nhà ở xã hội theo quy định tại khoản 2 và khoản 3 Điều 83 của Luật này thì giao chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại trực tiếp đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, trừ trường hợp Nhà nước sử dụng diện tích đất này để giao cho tổ chức khác thực hiện đầu tư xây dựng nhà ở xã hội”. Đề nghị Ban soạn thảo bổ sung hướng dẫn cho trường hợp này tại Dự thảo.

b. Lựa chọn chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội trong trường hợp chỉ có 01 nhà đầu tư quan tâm (Điều 17)

Điểm c khoản 1 Điều 17 Dự thảo quy định điều kiện chấp thuận nhà đầu tư trong trường hợp chỉ có 01 nhà đầu tư quan tâm đăng ký làm chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội là “có kinh nghiệm để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở theo quy định của pháp luật”. Quy định này không rõ như thế nào được cho là có kinh nghiệm và theo quy định của văn bản pháp luật nào? Để đảm bảo tính rõ ràng, đề nghị Ban soạn thảo quy định rõ vấn đề này.

c. Việc cập nhật thông tin các đối tượng được mua, thuê mua, thuê nhà ở xã hội (Điều 41)

Theo quy định tại Điều 41 Dự thảo, các thông tin của các đối tượng được mua, thuê mua, thuê nhà xã hội sẽ được cập nhật trên Cổng thông tin điện tử của Sở Xây dựng và Bộ Xây dựng gồm các nội dung như “số chứng minh nhân dân/thẻ căn cước công dân/số định danh cá nhân hoặc thẻ quân nhân”. Đây là những thông tin cá nhân, việc công khai thông tin này cần được cân nhắc, đề nghị Ban soạn thảo bỏ quy định tại điểm b khoản 2 Điều 41 Dự thảo.

d. Nguyên tắc thực hiện chính sách vay vốn ưu đãi (Điều 43)

Khoản 4 Điều 43 Dự thảo quy định “Khách hàng là hộ gia đình, cá nhân khi vay vốn ưu đãi từ Ngân hàng Chính sách xã hội để mua, thuê mua nhà ở xã hội phải thực hiện việc gửi tiết kiệm tại Ngân hàng Chính sách xã hội hàng tháng, với thời gian tối thiểu 12 tháng và mức gửi theo quy định của bên cho vay.”. Quy định này là khó khả thi vì khách hàng thuộc đối tượng mua nhà ở xã hội là những người thu nhập thấp, phải vay vốn ưu đãi mua nhà thì khó có điều kiện để gửi tiết kiệm. Đề nghị Ban soạn thảo cân nhắc bỏ quy định này.

e. Quy định chuyển tiếp

Điểm a khoản 2 Điều 85 Luật Nhà ở 2023 quy định “Chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội không bằng vốn quy định tại khoản 1 Điều này được hưởng các ưu đãi sau đây: a) Được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với toàn bộ diện tích đất của dự án; chủ đầu tư không phải thực hiện thủ tục xác định giá đất, tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất được miễn và không phải thực hiện thủ tục đề nghị miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, trừ trường hợp quy định tại điểm d khoản này;”

Đề nghị Ban soạn thảo bổ sung điều khoản chuyển tiếp “Trường hợp dự án xây dựng nhà ở xã hội được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo điểm a khoản 1 Điều 9 Nghị định số 100/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ về phát triển và quản lý nhà ở xã hội (và các quy định sửa đổi, bổ sung tương ứng tại Nghị định số 49/2021/NĐ-CP ngày 01/4/2021 của Chính phủ, Nghị định số 35/2023/NĐ-CP ngày 20/6/2023 của Chính phủ) mà đến ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành chưa được ban hành quyết định miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì áp dụng điểm a khoản 2 Điều 85 Luật Nhà ở năm 2023 để miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.”. Quy định này sẽ rút ngắn thủ tục xác định giá đất, tính tiền sử dụng đất được miễn và thủ tục đề nghị miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.

Trên đây là một số ý kiến ban đầu của Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam đối với Dự thảo Nghị định về phát triển và quản lý nhà ở xã hội. Rất mong quý Cơ quan cân nhắc để chỉnh sửa, hoàn thiện.

Trân trọng cảm ơn sự hợp tác của quý Cơ quan.