VCCI_Góp ý Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi)

Kính gửi: Ủy ban Kinh tế của Quốc hội

Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam có một số ý kiến góp ý đối với Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) (phiên bản được sử dụng trong phiên họp Thường trực Ủy ban Kinh tế mở rộng ngày 10/4/2023) (sau đây gọi tắt là Dự thảo) như sau:

I. Một số quy định tại Dự thảo chưa đảm bảo tính thống nhất với các văn bản pháp luật liên quan

So với các phiên bản trước đây, phiên bản Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sau đây gọi tắt là Dự thảo) ngày 05.4.2023 đã có nhiều điều chỉnh để phù hợp với Dự thảo Luật Đất đai, các văn bản pháp luật khác có liên quan. Tuy vậy, một số quy định tại Dự thảo vẫn cần được xem xét để đảm bảo các quy định tại Dự luật này thống nhất với hệ thống pháp luật về kinh doanh.

1. Quyền sử dụng đất trong dự án chuyển nhượng: có hay không có Giấy chứng nhận?

Theo quy định tại điểm c khoản 1 Điều 53 Dự thảo Luật Đất đai (phiên bản lấy ý kiến nhân dân) thì “đối với các dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, khu nhà ở thì được chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án khi đã có Giấy chứng nhận.”. Có nghĩa, dự án được chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ khi đã có Giấy chứng nhận.

Tuy nhiên, khoản 4 Điều 41 Dự thảo lại quy định điều kiện khi chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản “Chủ đầu tư chuyển nhượng đã có quyết định giao đất, cho thuê đất thực hiện dự án của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất của dự án gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có) của dự án, phần dự án chuyển nhượng đối với Nhà nước mà không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với toàn bộ hoặc phần dự án chuyển nhượng”. Quy định này được hiểu, khi chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án thì chủ đầu tư chỉ cần hoàn thành các nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của dự án mà phần đất đó không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận, có nghĩa, không cần phải có Giấy chứng nhận.

Như vậy, giữa hai Dự thảo vẫn đang chưa thống nhất về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của dự án chuyển nhượng.

2. Điều kiện của nhà ở, công trình xây dựng đưa vào kinh doanh (Điều 15)

Điểm e khoản 3 Điều 15 Dự thảo quy định trường hợp bán, cho thuê mua các phần diện tích sàn xây dựng của công trình xây dựng thì phần diện tích sàn xây dựng được bán, cho thuê mua ngoài việc đáp ứng điều kiện: “công trình xây dựng phải được xây dựng trên đất có hình thức sử dụng đất được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê”.

Đề nghị rà soát quy định này với Dự thảo Luật Đất đai để thống nhất về hình thức trả tiền thuê đất một lần hay hằng năm, bởi vì Dự thảo Luật Đất đai đang có sự điều chỉnh về các trường hợp thuê đất trả tiền hàng năm và trả tiền một lần.

3. Thủ tục chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản: chưa thống nhất với Luật Đầu tư

Điều 42 Dự thảo quy định về thẩm quyền cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản theo đó:

• (1) Đối với dự án bất động sản được chấp thuận nhà đầu tư hoặc được cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư theo quy định của Luật Đầu tư, thẩm quyền, thủ tục chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản thực hiện theo quy định của Luật Đầu tư;
• (2) Đối với dự án bất động sản không thuộc trường hợp (1) thì thẩm quyền được thực hiện như sau: i) Thủ tướng Chính phủ quyết định cho phép chuyển nhượng toàn bộ dự án bất động sản đối với dự án bất động sản do Thủ tướng Chính phủ quyết định/chấp thuận chủ trương đầu tư, chấp thuận đầu tư; ii) Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định/chấp thuận chủ trương đầu tư, chấp thuận đầu tư; quyết định cho phép chuyển nhượng một phần dự án bất động sản đối với dự án bất động sản do Thủ tướng Chính phủ quyết định/chấp thuận chủ trương đầu tư, chấp thuận đầu tư.

Điều 43 Dự thảo quy định về thủ tục chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản.

Quy định trên cần xem xét ở các điểm sau:

• Đối với trường hợp (1): Quy định này là phù hợp với pháp luật về đầu tư, tuy nhiên cần phải chỉnh sửa câu chữ để phù hợp với điểm a khoản 2 Điều 46 Luật Đầu tư 2020, tránh trường hợp có nhiều cách hiểu khi triển khai trên thực tiễn;
• Đối với trường hợp (2): nếu dự án bất động sản do Thủ tướng Chính phủ “chấp thuận chủ trương đầu tư, chấp thuận đầu tư”, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chấp thuận chủ trương đầu tư, chấp thuận đầu tư thì trường hợp chuyển nhượng sẽ phải thực hiện theo quy định của pháp luật đầu tư, tức là thực hiện theo trường hợp (1). Như vậy, thiết kế quy định tại Dự thảo sẽ tạo ra tình trạng nhà đầu tư không biết phải thực hiện theo thủ tục nào.

Nếu trường hợp (2) này giải quyết cho các trường hợp không thuộc trường hợp phải thực hiện thủ tục theo quy định tại Luật Đầu tư 2020, cần phải quy định rõ ràng hơn để phân biệt được các trường hợp.

Để đảm bảo tính thống nhất, đề nghị thiết kế lại quy định về thủ tục chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản, trong đó xem Luật Đầu tư 2020 là luật gốc, để tránh chồng chéo trong quá trình thực hiện.

4. Giấy xác nhận giao dịch qua sàn (Điều 61)

Theo quy định tại khoản 5 Điều 61 Dự thảo, “người đại diện pháp luật của Sàn giao dịch bất động sản xác nhận các giao dịch bất động sản thực hiện thông qua sàn theo quy định của Luật này”. Giấy xác nhận này là cơ sở để các chủ thể tham gia giao dịch kê khai nộp thuế cho nhà nước, đăng ký biến động, sang tên quyền sở hữu tài sản, quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất.

Đề nghị rà soát lại quy định này với Dự thảo Luật Đất đai, pháp luật về công chứng để đảm bảo thống nhất. Bởi vì hiện này, pháp luật về đất đai đang quy định về đăng ký quyền sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không căn cứ vào giấy xác nhận giao dịch qua sàn. Pháp luật về công chứng quy định về việc công chứng các hợp đồng liên quan đến quyền sử dụng đất và đây được xem là các tài liệu quan trọng để thực hiện các bước tiếp theo như nộp thuế, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

5. Thời điểm xác lập quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng

Khoản 4 Điều 14 Dự thảo quy định về thời điểm xác lập quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng đối với bên mua, bên thuê mua, theo đó:

• (1) Trường hợp mua bán nhà ở, công trình xây dựng trong dự án bất động sản giữa chủ đầu tư dự án với người mua, thuê mua: thời điểm xác lập quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng là thời điểm bên mua đã nhận bàn giao nhà ở, công trình xây dựng từ bên bán hoặc bên mua, bên thuê mua đã thanh toán đủ tiền cho bên bán theo hợp đồng đã ký kết;
• (2) Trường hợp mua bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng giữa tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản với người mua, thuê mua không thuộc trường hợp (1) thì thời điểm xác lập quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng đối với bên mua, bên thuê mua là kể từ thời điểm các bên đã hoàn thành thủ tục đăng ký tài sản theo quy định của Bộ luật dân sự và pháp luật về đăng ký tài sản để bên mua, bên thuê mua được đăng ký quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng.

Theo quy định của Dự thảo Luật Đất đai (bản lấy ý kiến nhân dân), “đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được giao đất để quản lý, đăng ký quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu” (khoản 5 Điều 132); “việc đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất có hiệu lực kể từ thời điểm ghi vào Sổ địa chính”.

Như vậy, giữa Dự thảo và Dự thảo Luật Đất đai đang có hai thời điểm:

• Thời điểm bàn giao nhà ở, công trình xây dựng hoặc thanh toán đủ tiền – bên mua, bên thuê mua được xác lập quyền sở hữu và có thể thực hiện các quyền của chủ sở hữu;
• Thời điểm đất đai, tài sản gắn liền với đất (nhà ở, công trình xây dựng) được ghi vào Sổ địa chính – Nhà nước ghi nhận quyền sở hữu cho người có đất và tài sản gắn liền với đất.

Hai thời điểm này là không khớp nhau, điều này có thể gây khó khăn trên thực tế khi giải quyết các tranh chấp liên quan đến thời điểm xác lập quyền sở hữu tài sản. Mặt khác, theo quy định tại điểm b khoản 1 Điều 19 Dự thảo, bên bán chỉ được thu tiền của bên mua không vượt quá 95% giá trị hợp đồng khi người mua chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Như vậy, sẽ có trường hợp người mua đã có Giấy chứng nhận nhưng chưa thanh toán hết cho người bán. Như vậy, theo quy định tại pháp luật đất đai, người mua đã là chủ sở hữu của nhà ở, công trình xây dựng, nhưng theo Dự thảo thì người mua chưa xác lập quyền sở hữu vì chưa thanh toán đủ tiền theo hợp đồng.

 Đề nghị xem xét lại quy định này để đảm bảo thống nhất với các văn bản pháp luật khác có liên quan, hạn chế những tranh chấp có thể phát sinh.

6. Về chế định kinh doanh đối với công trình xây dựng không phải là nhà ở

Trên thực tế, công trình xây dựng không phải là nhà ở đang tồn tại trong các dự án du lịch nghỉ dưỡng và được xây dựng trên loại đất thương mại dịch vụ. Các quy định pháp luật hiện hành đã cho phép đưa loại hình công trình xây dựng không phải là nhà ở vào kinh doanh bất động sản[1] và từng bước quy định cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình[2].

Tuy vậy, để đảm bảo thuận lợi, đồng bộ trong quá trình thực hiện, đề nghị cân nhắc, xem xét các vấn đề liên quan đến đầu tư, kinh doanh đối với loại hình bất động sản này như sau:

• Về nguyên tắc kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng

Khoản 1 Điều 14 Dự thảo quy định “việc mua bán nhà ở, công trình xây dựng phải gắn với quyền sử dụng đất”. Theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành và Dự thảo Luật đất đai, công trình xây dựng chỉ được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình. Đề nghị thống nhất với quy định của pháp luật đất đai về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản trên đất đối với công trình xây dựng này.

• Về đối tượng được mua, thuê, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng

Điều 16 Dự thảo quy định các đối tượng được mua, thuê, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, trong đó, cá nhân nước ngoài không được phép thuê, thuê mua các công trình xây dựng. Theo quy định của hiện hành và Dự thảo Luật Nhà ở cũng như Dự thảo này, cá nhân nước ngoài được phép sở hữu nhà ở (có kèm theo điều kiện). Điều này đã góp phần thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản. Với quan điểm tiếp cận cởi mở của việc sở hữu nhà ở của cá nhân nước ngoài, không rõ tại sao đối với công trình xây dựng, cá nhân nước ngoài lại không được phép “mua” mà chỉ được phép “thuê công trình xây dựng để sử dụng theo đúng công năng của công trình”? Nếu những lo ngại về vấn đề an ninh quốc gia, thì cơ chế quản lý tương tự như cơ chế áp dụng đối với sở hữu nhà ở của cá nhân nước ngoài có thể kiểm soát được vấn đề này đối với việc cá nhân nước ngoài mua công trình xây dựng.

Để thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản, đề nghị cân nhắc cho phép cá nhân, tổ chức nước ngoài được mua công trình xây dựng không phải là nhà ở, trừ những khu vực có yêu cầu về an ninh, quốc phòng – tương tự như cơ chế áp dụng đối với việc cá nhân nước ngoài mua nhà ở.

7. Chấm dứt hoạt động của dự án bất động sản (Điều 88)

Điểm a khoản 3 Điều 88 Dự thảo quy định trường hợp chấm dứt hoạt động của dự án bất động sản: “Cơ quan có thẩm quyền chấp thuận chủ chương đầu tư dự án hoặc cơ quan đăng ký đầu tư quyết định chấm dứt một phần hoặc toàn bộ hoạt động của dự án bất động sản trong trường hợp chủ đầu tư dự án vi phạm các quy định của pháp luật về đầu tư, xây dựng, quy hoạch, kiến trúc mà không có giải pháp khắc phục theo yêu cầu của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và những trường hợp dự án thuộc diện bị thu hồi đất theo quy định của pháp luật về đất đai, trừ trường hợp dự án có chủ đầu tư đề nghị được nhận chuyển nhượng theo quy định của Luật này”.

Quy định trên được hiểu, dự án đầu tư thuộc trường hợp chấm dứt một phần hoặc toàn bộ hoạt động sẽ không bị chấm dứt nếu “dự án có chủ đầu tư đề nghị được nhận chuyển nhượng theo quy định của Luật này”. Điều này là chưa phù hợp với quy định của Luật Đầu tư 2020.

Theo quy định tại Luật Đầu tư 2020, một trong những điều kiện để được chuyển nhượng dự án đầu tư là không thuộc trường hợp chấm dứt dự án đầu tư. Quy định trên đã thuộc trường hợp chấm dứt dự án đầu tư thì sẽ không đủ điều kiện để thực hiện chuyển nhượng dự án.

Để đảm bảo thống nhất, đề nghị bỏ cụm từ “trừ trường hợp dự án cho chủ đầu tư đề nghị được nhận chuyển nhượng theo quy định của Luật này”.

II. Một số quy định tại Dự thảo có thể tạo sự phức tạp, khó khăn cho hoạt động đầu tư kinh doanh của doanh nghiệp

Một trong những mục tiêu quan trọng khi xây dựng Dự thảo là thúc đẩy cải cách thủ tục hành chính, tạo thuận lợi hơn cho doanh nghiệp khi thực hiện hoạt động đầu tư kinh doanh. Mục tiêu này là phù hợp với những nỗ lực trong thời gian gần đây của Nhà nước khi tiến hành mạnh mẽ các hoạt động cắt giảm chi phí tuân thủ cho doanh nghiệp, khai thông các hoạt động đầu tư kinh doanh.

Tuy vậy, rà soát toàn bộ Dự thảo, vẫn còn một số quy định chưa thể hiện được tinh thần cải cách thủ tục hành chính, thậm chí còn làm hoạt động kinh doanh kém thuận lợi hơn vì phải thực hiện thêm nhiều thủ tục, cụ thể:

1. Các thủ tục trước khi thực hiện các giao dịch bất động sản

Dự thảo đang thiết kế quy định theo hướng trước khi thực hiện các giao dịch bất động sản như:

• Bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai (khoản 2 Điều 25);
• Ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật theo hình thức phân lô bán nền (khoản 4 Điều 32)

Chủ đầu tư dự án phải gửi văn bản thông báo tới cơ quan có thẩm quyền quản lý kinh doanh bất động sản cấp tỉnh về việc đủ điều kiện, cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ tiến hành kiểm tra thực tế và ra văn bản về việc có đáp ứng điều kiện để thực hiện giao dịch hay không.

Đây được xem là một dạng “giấy phép con” trong quá trình hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp và làm cho hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp trở nên phức tạp, khó khăn hơn.

Việc kiểm soát điều kiện nhà ở hình thành trong tương lai hay quyền sử dụng đất có đủ điều kiện để thực hiện giao dịch hay không có thể kiểm soát thông qua hình thức hậu kiểm và chế tài áp dụng nếu chủ đầu tư dự án vi phạm.

Đề nghị bỏ quy định về các thủ tục trước khi thực hiện các giao dịch quy định tại khoản 2 Điều 25, khoản 4 Điều 32 Dự thảo.

2. Các thủ tục liên quan đến hoạt động của tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ bất động sản

Theo quy định tại Điều 71, Điều 73 Dự thảo, tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ tư vấn bất động sản, kinh doanh dịch vụ quản lý bất động sản ngoài việc phải thành lập doanh nghiệp không phải đáp ứng bất kì điều kiện nào khác. Trước khi hoạt động kinh doanh, các chủ thể này phải gửi thông tin về doanh nghiệp đến Sở Xây dựng địa phương nơi thành lập doanh nghiệp để được đăng tải thông tin lên cổng thông tin của Sở Xây dựng đó.

Theo quy định tại Dự thảo, các ngành nghề này không phải là ngành nghề kinh doanh có điều kiện, là một ngành nghề kinh doanh thông thường khác. Với tính chất này thì yêu cầu doanh nghiệp phải thực hiện thông báo tới cơ quan quản lý trước khi hoạt động dường như không cần thiết và tạo thêm thủ tục hành chính cho doanh nghiệp. Nếu cơ quan quản lý nhà nước muốn biết thông tin về các doanh nghiệp này có thể lấy thông tin từ cơ quan đăng ký kinh doanh.

Để tạo thuận lợi về thủ tục hành chính, đề nghị bỏ quy định doanh nghiệp phải thực hiện thủ tục thông báo trước khi hoạt động kinh doanh quy định tại Điều 71, Điều 73 Dự thảo.

3. Thủ tục chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản trong trường hợp bên nhận chuyển nhượng là tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài

Khoản 3 Điều 43 Dự thảo quy định, trường hợp bên nhận chuyển nhượng là tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài thì sau khi có quyết định cho phép chuyển nhượng của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và các bên đã ký hợp đồng chuyển nhượng, thủ tục sẽ thực hiện như sau: i) bên chuyển nhượng thực hiện thủ tục trả lại đất cho Nhà nước; ii) bên nhận chuyển nhượng sau khi được công nhận là chủ đầu tư dự án được Nhà nước giao đất, cho thuê đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

Việc thiết kế nhà đầu tư phải thực hiện thủ tục theo hướng: bên chuyển nhượng trả lại đất rồi Nhà nước giao đất cho bên nhận chuyển nhượng sau khi được công nhận là chủ đầu tư dự án, sẽ làm phức tạp thêm thủ tục và kéo dài thời gian thực hiện hoạt động chuyển nhượng. Việc cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển nhượng có nghĩa các yếu tố, điều kiện của bên nhận chuyển nhượng đã được thẩm định. Do đó, thiết kế thủ tục thành hai bước như Dự thảo dường như là quá mức cần thiết.

Đề nghị cân nhắc thiết kế thủ tục chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản trong trường hợp bên nhận chuyển nhượng là tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài tương tự như các trường hợp chuyển nhượng của tổ chức kinh tế có vốn trong nước.

III. Sàn giao dịch bất động sản

1. Các giao dịch bất động sản phải thông qua sàn giao dịch môi giới bất động sản

Luật Kinh doanh bất động sản 2006 yêu cầu “Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản khi bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản phải thông qua sàn giao dịch bất động sản”. Tuy nhiên, quy định này đã được bỏ tại Luật Kinh doanh bất động sản 2014 bởi vì “tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản, cũng như tạo điều kiện thuận lợi, giảm thiểu các thủ tục hành chính cho các cá nhân, tổ chức khi tham gia thị trường”. Bãi bỏ quy định này “nhằm phù hợp với bối cảnh “trầm lắng” của thị trường bất động sản” tại thời điểm xây dựng Luật 2014.

Hiện tại, Dự thảo khôi phục lại yêu cầu một số các giao dịch bất động sản phải thông qua sàn môi giới bất động sản tại Điều 57. Các doanh nghiệp cho rằng, việc yêu cầu các giao dịch bất động sản phải thực hiện qua sàn có thể sẽ khiến những vướng mắc cũ quay trở lại, tạo thêm về thủ tục cho các bên trong giao dịch, từ đó ảnh hưởng đến lượng giao dịch về bất động sản trên thị trường.

Mặc dù, các giao dịch bất động sản trên sàn sẽ tạo nên sự minh bạch về thông tin, giúp nhà nước quản lý được thông tin về thị trường bất động sản, tuy nhiên quy định này đã từng bị đặt vấn đề về tính khả thi và buộc phải sửa đổi sau một thời gian áp dụng.

Một số doanh nghiệp, đề nghị giữ nguyên quy định hiện hành, trao quyền quyết định việc giao dịch bất động sản cho nhà đầu tư, điều này tạo ra cơ chế thông thoáng cho hoạt động kinh doanh bất động sản.

2. Đăng ký hoạt động của Sàn giao dịch bất động sản

Điều 58 Dự thảo quy định về thành lập sàn giao dịch bất động sản, theo đó:

• Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản phải thành lập doanh nghiệp;
• Người quản lý, điều hành sàn và người đại diện theo pháp luật phải đáp ứng điều kiện quy định tại Điều 59;
• Tên gọi theo quy định tại Luật Doanh nghiệp nhưng phải có cụm từ “Sàn giao dịch bất động sản”.

Về nguyên tắc, hồ sơ cấp phép thành lập, các tài liệu phải chứng minh đáp ứng điều kiện hoạt động của Sàn. Tuy nhiên, hồ sơ đăng ký hoạt động của Sàn tại khoản 2 Điều 60 Dự thảo dường như chưa thể hiện được nguyên tắc này. Có những tài liệu không thể hiện bất kỳ điều kiện thành lập nào, chẳng hạn như: Quy chế hoạt động của sàn, quy trình giao dịch; Giấy tờ, tài liệu chứng minh về: địa điểm hoạt động hợp pháp của sàn giao dịch bất động sản; cơ sở vật chất, kỹ thuật đáp ứng yêu cầu; có năng lực về tài chính.

Xét về tính hợp lý và tính minh bạch, không rõ như thế nào được cho “cơ sở vật chất, kỹ thuật đáp ứng yêu cầu”? “Năng lực về tài chính” có phải là yêu cầu về số vốn pháp định không? Sàn giao dịch bất động sản có thể là sàn giao dịch điện tử vì vậy, cần phải làm rõ và tính cần thiết phải yêu cầu về “giấy tờ, tài liệu chứng minh về hoạt động hợp pháp của sàn giao dịch bất động sản”.

Đề nghị cân nhắc bỏ yêu cầu phải có tài liệu chứng minh về năng lực tài chính, địa điểm hoạt động, cơ sở vật chất. Những nội dung này cần thiết thì có thể cho vào bản mô tả hoạt động của doanh nghiệp.

IV. Một số góp ý khác

1. Điều kiện khi chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản

Theo quy định tại khoản 4 Điều 41 Dự thảo khi chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản, chủ đầu tư chuyển nhượng “đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất của dự án bao gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có) của dự án, phần dự án chuyển nhượng đối với Nhà nước”.

Các doanh nghiệp cho rằng yêu cầu phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư mới được phép chuyển nhượng là chưa phù hợp, bởi vì nghĩa vụ tài chính này sẽ được bên nhận chuyển nhượng thực hiện – dựa trên thỏa thuận của các bên và Nhà nước sẽ kiểm soát vấn đề này trong quá trình xem xét để cho phép việc chuyển nhượng này. Về mặt quản lý, Nhà nước sẽ vẫn thu được và thu đủ tiền sử dụng đất, các loại thuế, phí liên quan. Do đó, đề nghị cân nhắc bỏ quy định này.

2. Về áp dụng hợp đồng mẫu

Điều 20 Dự thảo quy định áp dụng, thực hiện ký hợp đồng mua, thuê, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng đúng theo quy định về hợp đồng mẫu và các quy định liên quan về hợp đồng trong kinh doanh bất động sản. Quy định này chưa phù hợp với nguyên tắc tự do thỏa thuận hợp đồng theo quy định của pháp luật dân sự. Do vậy, đề nghị Dự thảo chỉ quy định các điều khoản cơ bản và chủ yếu tại Điều 47, không nên quy định bắt buộc phải tuân theo quy định của Hợp đồng mẫu trong kinh doanh bất động sản.

Trên đây là một số ý kiến góp ý của Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam đối với Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi). Rất mong quý Cơ quan cân nhắc để chỉnh sửa, hoàn thiện.

Trân trọng cảm ơn sự hợp tác của quý Cơ quan.

[1] Nghị định số 02/2022/NĐ-CP

[2] Nghị định số 10/2023/NĐ-CP