Một số ý kiến góp ý về báo cáo rà soát Luật Đất đai năm 2003 – TS. Doãn Hồng Nhung, Khoa Luật, Đại học Quốc gia Hà Nội

MỘT SỐ Ý KIẾN GÓP Ý VỀ BÁO CÁO RÀ SOÁT LUẬT ĐẤT ĐAI NĂM 2003

 

TS. Doãn Hồng Nhung, Khoa Luật, Đại học Quốc gia Hà Nội

 

I.                     Dẫn nhập

Luật Đất đai năm 2003 được thực thi trong nhiều năm qua đã bộc lộ nhiều vấn đề chưa đáp ứng được những biến đổi trong thực tiễn cuộc sống. Việc nghiên cứu Luật đất đai năm 2003 đã cho chúng ta nhận diện được sự thiếu hụt, hạn chế trong quá trình thực thi , áp dụng luật trong cuộc sống.

Sau khi đọc bản báo cáo rà soát Luật đất đai năm 2003 với  43 trang, tôi nhận thấy đây là một công trình nghiên cứu công phu, rất nhiều quan điểm mới phát sinh từ thực tiễn nghiên cứu.

Báo cáo đã thể hiện cái nhìn bao quát, toàn diện đã phần nào thể hiện đúng quan điểm và tương đối đầy đủ các vấn đề còn vướng mắc trong quá trình thực thi pháp luật.  Những bất cập, những vướng mắc trong quá trình thực thi pháp luật về đất đai. Báo cáo đã dựa trên nhiều tiêu chí khác nhau để phân tích và bình luận các quy phạm pháp luật Đất đai. Những kết quả và thành công trong quá trình nghiên cứu của tác giả rất đáng được trân trọng.

II.                    Nội dung

Bên cạnh những thành công của  tác gỉa khi đánh giá , phân tích và bình luận các quy phạm pháp luật  Đất đai, theo quan điểm của cá nhân tôi thì có một số nội dung muốn trao đổi để nâng cao chất lượng của bản báo cáo!

 Thứ nhất: về hình thức của bản báo cáo

Thứ hai: về nội dung cụ thể của bản báo cáo

Thứ ba: về những nội dung cần được bổ sung và lựa chọn trong báo cáo.

2.1     Về hình thức của bản báo cáo:

Bản báo cáo với số lượng 43 trang  được trình bày mạch lạc theo những tiêu chí đặt ra  như tính minh bạch, tính thống nhất và tính khả thi.

Mặc dù được soạn thảo một cách công phu nhưng Bản Báo cáo vẫn có nhiều lỗi chính tả,lỗi diễn đạt và kỹ thuật tại các trang 6,trang 9, trang 14, trang 15 về ngày ban hành văn bản thi hành.

2.2     Về nội dung của bản báo cáo

-           Tại trang 2:  vấn đề sở hữu đất đai  tác giả bản báo cáo có khẳng định “Giữa chế độ sở hữu và hình thức sở hữu  và những vấn đề rất khác nhau. Sự không thống nhất này đã đem lại nhiều vướng mắc trong thực tiễn và lý luận cần được nghiên cứu sưả đổi cơ bản”. Theo quan điểm của tôi, sự không thống nhất và sự khác biệt đã gây ra những vướng mắc, hạn chế, khó khăn cho lý luận và triển khai áp dụng các quy phạm pháp luật đất đai thì nhận định sâu sắc hơn!

-           Trang 5, khi phân loại đất tác giả cho rằng Luật đất đai hiện hành không quy định riêng về loại đất vườn ao và  chế độ sử dụng đất vườn ao.  Thực ra đối với đất vườn ao đã được quy định cụ thể trong Nghị định số 181/NĐ-CP nghị định hướng dẫn thi hành Luật đất đai. Với nhận định được quy định  trong văn bản hướng dẫn thi hành đối với của Luật thì  Kiến nghị vẫn chưa thuyết phục và chư cụ thể. Khi nộp 50% giá trị của đất ( Nghị định số 120/2010/ NĐ-CP) phải được tính theo khung giá của Nhà nước hay thực thộp i đấu giá đất. Vấn đề này cần được tác giả bình luận và làm rõ hơn nữa.

-           Trang 7: Không nên gộp 2 thuộc tính khả thi và hợp lý khi  khi bình luận về vấn đề hạn mức sử dụng  đất. Việc tích tụ đất đai quá hạn điền đã được quy định. Nên chăng cần quy định mức diện tích; Mức thuế có thể tăng dần và luỹ tiến . Không thể “cho phép chuyển quyền sử dụng đất không hạn chế ”. bởi lẽ Luật đất đai đã quy định hạn mức sử dụng đất. Nên chăng việc cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần phân loại đối tượng, chủ thể là tổ chức hay hộ gia đình, cá nhân, doanh nghiệp(trong nước hay nước ngoài).

-           Trang 8 cần minh chứng cho việc phân tích Khoản 1 Điều 43 mới có thể thuyết phục. Những trải nghiệm trong vấn đề khi bất động sản bị tách rời quyền sử dụng đất.

-           Cần phải căn cứ vào đâu để có được tiêu chí phân loại

-           Trang 9: Vấn đề nhân dân không hợp tác nhận bồi thường của Nhà nước đòi hỏi Nhà nước phải có nghĩa vụ với nhân dân trong quá trình bồi thường. Sự không hợp tác trong vấn đề bồi thường của nhân dân có nhiều nguyên nhân trực tiếp và nguyên nhân sâu xa. Nếu giải quyết tốt vấn đề thì “không thể dẫn đến “bế tắc”.

-           Trang 10.  kiến nghị “ sự tham gia bắt buộc của Nhà nước vào việc thu hồi đất ”. Thực tế  việc có vai trò Nhà nước mang tính quyền lực. Thu hồi đất  sẽ có quy định về “ cưỡng chế thu hồi đất ”và “ Thỏa thuận về cơ chế thu hồi”. Giá đất công bố của UBND vào ngày 1/1/ hàng năm nên việc xác định khung giá không thể bị phụ thuộc vào dự án ( thời hạn của dự án 20,50 năm…)

-           Trang 12 Khuyến nghị cần cân nhắc khi Trình độ quản lý của cán bộ cấp tỉnh Việc trao thêm cho tổ chức kinh tế của Việt nam

-           Khuyến nghị cần cân nhắc Việc trao thêm cho tổ chức kinh tế nước ngoài thì Vấn đề An ninh quốc phòng và vấn đề An ninh lương thực và phát triển kinh tế.

-           Tôi không đồng tình với quan điểm “không phân biệt nhà đầu tư trong nước hay nước ngoài”- Nhà nước Việt Nam cần phải có chính sách bảo hộ đất đai cho Doanh nghiệp trong nước  . Không quy định cụ thể thì các vị trí “ đắc địa ” lại thuộc hầu hết  DN nước ngoài( tiềm lực công nghệ và taì chính mạnh hơn các DN trong nước )

-           Trang 12: Luật các tổ chức tín dụng và giao dịch bảo đảm .

Nhà nước ta cho phép QSD Đ được thế chấp tại các tổ chức tín dụng hoạt động tại Việt Nam ( trong nước và nước ngoài ).Nhưng trong thực tiễn, các tổ chức tín dụng nước ngoaì lại rất ngần ngại không nhận thế chấp là quyền sử dụng đất vì lý do tài sản đất đai lại thuộc về Nhà nước. chính các NH nước ngoài không dam nhận chứ không phải là Nhà nước không cho.

Trang 16: Cần kiến nghị thời hiệu của hợp đồng thế chấp cụ thể – Xử lý tài sản bảo đảm. Tài sản như thế nào mới được thế chấp.

Trang 17:  Cần được phân tich đối với độ cạnh tranh của Doanh nghiệp trong nước và doanh nghiệp nước ngoài.

Nhận định “ luật đất đai không quy định rõ việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với đất là bắt buộc hay theo nhu cầu của người sử dụng đất” là không chính xác. Tại Điều 10 của Luật Đất đai năm 2003 quy định về “ các bảo đảm của Nhà nước thì hoạt động Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất  là một bảo đảm  của nhà nước đối với người sử dụng đất. Đồng thời trong Điều 105 Quy định các quyền  chung của người sử dụng đất thì “ Quyền được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ” được quy định là quyền đầu tiên.

Trang 18: Cần minh chứng cho khuyến nghị mới thuyết phục. Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở và tài sản khác gắn liền với đất nếu được cấp chỉ bị hủy khi giấy đó được cấp mà hệ quả từ hành vi sai trái, lừa dối, gian dối ,lừa đảo thì mới bị hủy( TTsố 01/TANDTC/VKSNDTC/  Bộ TNMT) chứ không phải “ bị hủy bởi Tòa án bất cứ lúc nào” như nhận định của tác giả.

Trang 19: Mốc 10-30 năm (tính từ thời điểm nào). Khuyến nghị có điểm không phù hợp với Bộ Luật Dân sự năm 2005(  Điều khoản - tính lại thời hiệu )

Thuật ngữ “ Mua bán đất” cần chỉnh sửa “ Chuyển nhượng đất trái pháp luật”

Trang 20 : Quy hoạch đất đai phải được cơ quan có thẩm quyền  xét duyệt. Cần nâng cao hiệu quả của quy hoạch – hạn chế quy hoạch kém khả thi, quy hoạch “treo”.

Trang 21: cần cân nhắc của giấy tờ hợp pháp và giấy tờ hợp lệ.

Trang 22: Xác định giá đất ( Giá của 3 tổ chức định giá độc lập) các chứng thư định giá Bất động sản chỉ có giá trị tham khảo cho các bên trước khi  thực hiện giao dịch mà thôi.

Trang 23: cần quy định Giá sàn đấu giá phải bằng hoặc  lớn hơn khung giá đất quy định tại thời điểm định giá đất nơi có đất  được tổ chức đấu giá.

Trang 24: Bảng giá từ 3-5năm  thì quá cứng nhắc.Khung giá đó  không thể linh hoạt trong việc sản xuất kinh doanh cho người sử dụng đât.

Trang 27: Trốn thuế cần minh chứng để làm rõ.

Trang 30: Thu hồi đất quy định có sự bất cập. Luật Xây dựng năm 2003 quy định “ bồi thường và giải phóng mặt bằng thuộc trách nhiệm của nhà đầu tư” còn luật đất đai năm 2003 lại quy định trách nhiệm giải phóng mặt bằng lại thuộc về cơ quan Nhà nước. Đây là hạn chế của hai luật được thông qua cùng một kỳ họp và cùng có hiệu lực một ngày. Cầm cố khác với thế chấp tài sản.

Trang 36: Công chứng Nhà nước và công chứng tư không phân biệt. Công chứng hợp đồng liên quan đến đất đai và nhà ở cần được lựa chọn để bảo vệ khối tài sản có giá trị lớn.

Trang 38: Cần cân nhắc về khả năng phát mại tài sản trong xủ lý tài sản.

Trang 39:  Phân tích quy phạm cần tính đến thiếu sự hợp tác của bên bị kiện.

Trang 40: Khuyến nghị cần cân nhắc đến năng lực của cán bộ của các công ty con có đủ trình độ để thực thi hay không?

2.3     Về những nội dung cần được bổ sung và lựa chọn trong báo cáo

Một là: Thủ tục cải cách hành chính trong lĩnh vực giao, cho thuê, chuyển mục đích  sử dụng đất

Hai là :  Pháp luật và chính sách thu hồi đất, bồi thường và tái định cư cho người sử dụng đất

Ba là: Vai trò của Nhà nước trong hoạt động xúc tiến Dự án đầu tư trọng điểm cấp quốc gia đối với quá trình quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất của toàn quốc.

Bốn là: Cơ chế  bảo vệ quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất trong quá trình thực hiện thu hồi đất của nhà nước .

Năm là: Bảo vệ tài nguyên, môi trường trong quá trình khai thác tài nguyên đất đai. Bảo vệ đa dạng sinh học theo quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất trong  sự nghiệp Công nghiệp hóa và hiện đại hóa đất nước.