Bình luận về Dự thảo báo cáo rà soát Luật Đất đai – TS Pham Sỹ Liêm, PCT Tổng hội Xây dựng Việt Nam

  BÌNH LUẬN VỀ DỰ THẢO BÁO CÁO RÀ SOÁT LUẬT ĐẤT ĐAI - TS PHAM SỸ LIÊM, PCT TỔNG HỘI XÂY DỰNG VIỆT NAM

 

 

1.     Nhận xét chung

Tác giả của Dự thảo Báo cáo rà soát Luật Đất đai là TS Trần Quang Huy, một chuyên gia luật kinh tế của Trường Đại học Luật Hà Nội. Phương pháp rà soát là gom các Điều, khoản của Luật lại thành 32 vấn đề để phân tích cụ thể và đưa ra các khuyến nghị sửa đổi bổ sung. Cách trình bày của Báo cáo mạch lạc, rõ ràng, dễ hiểu.

Do thời gian hạn hẹp, tôi không có điều kiện bình luận về nội dung phân tích và khuyến nghị đối của tác giả đối với toàn bộ 32 vấn đề, mà chỉ bình luận vắn tắt vào một số vấn đề mà tôi quan tâm hơn cả.

2.     Về vấn đề sở hữu đất đai (vấn đề 1)

Tôi đồng ý với khuyến nghị thay khái niệm sở hữu toàn dân bằng sở hữu nhà nước. Tuy vậy có một số chủ đề cần làm rõ:

1)    Trước tiên phải sửa đổi Điều 17 Hiến pháp rồi mới đưa được “sở hữu nhà nước vể đất đai” vào Luật Đất đai.

2)    Nhà nước là một phạm trù khá rộng, nên rà soát kỹ hơn nội dung các Điều 5, 6 và 7 xem có gì cần làm rõ hay điều chỉnh không, vì hiện nay đã xuất hiện tình trạng bản vị cục bộ địa phương, vượt quyền, thiếu giám sát hoặc giám sát không hiệu lực (như cho thuê đất rừng rộng mênh mông, sân gôn khắp nơi, khai khoáng tràn lan, thu hồi đất nông nghiệp tùy tiện, phá núi lấn biển thoải mái…), đất đai là lĩnh vực có tham nhũng hàng đầu, mà không ai phải chịu trách nhiệm.

3.     Về cơ chế thu hồi đất (vấn đề 5, 13)

Điều 23 Hiến pháp quy định đất đai “trong trường hợp thật cần thiết vì lý do quốc phòng an ninh và vì lợi ích quốc gia, Nhà nước trưng mua hoặc trưng dụng có bồi thường tài sản của cá nhân hoặc tổ chức theo thời giá thị trường”, trong khi Điều 38 Luật Đất đai ngoài quy định đó còn bổ sung thêm “lợi ích công cộng, phát triển kinh tế”! Vậy Luật có quyền quy định như thế không, có vi hiến không, có cần đến một tòa án Hiến pháp để xem xét không?

Tôi chưa thấy một quốc gia nào đưa phát triển kinh tế vào mục đích thu hồi đất, vì  họ rất coi trọng quyền sở hữu tài sản của công dân, chỉ “trong trường hợp thật cần thiết…” thì mới động chạm đến nó, cũng như Hiến pháp nước ta vây. Dù rằng Điều 40 Luật Đất đai xác định mục đích phát triển kinh tế chỉ là “xây dựng khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế và các dự án đầu tư lớn theo quy định của Chính phủ”thì vẫn là không nên, và người dân có quyền hỏi thế thu hồi đất nông nghiệp để cấp cho dự án sân gôn thì vì mục đích cao cả nào vậy? Vì mở rộng tràn lan phạm vi thu hồi đất ra quá tầm kiểm soát như vậy nên không có gì lạ khi thu hồi đất đã trở thành tiêu điểm của phần lớn bất ổn xã hội, và cũng là cơ hội tham nhũng cho một số quan chức. Tôi đề nghị thi hành đúng Hiến pháp, nếu muốn thì có thể thay lợi ích quốc gia thành lợi ích công cộng như thông lệ các nước, vì đã là lợi ích công cộng thì đã bao hàm lợi ích quốc gia rồi!

Vấn đề bồi thường theo thời giá thị trường rõ ràng là không đơn giản, vì lẽ đối với đất đô thị thì giá trị của đất phụ thuộc vào vị trí thửa đất, mà mỗi vị trí đó lại là duy nhất trên trái đất! Không những thế, giá thị trường phụ thuộc vào quan hệ cung cầu và quan hệ cạnh tranh nên biến động luôn, còn bối thường là một quá trình kéo dài, vậy chọn giá thị trường tại thời điểm nào? Rõ ràng chỉ có thể nói đến mặt bằng giá bình quân trong một khu vực cụ thể tại thời đoạn cụ thể mà thôi, rồi gia giảm trong quá trình thương lượng thỏa thuận với người có quyền sử dụng đất. Tại các nước, công việc này được giao cho các chuyên viên giá đất và BĐS chuyên nghiệp được đào tạo bài bản, có kinh nghiệm và kỹ năng cần thiết, được cấp phép hành nghề qua thi cử, chứ không phải là công việc nghiệp dư của công chức như ở nước ta.

Trong vấn đề bồi thường có vấn đề tái định cư cũng đang gây nhiều bức xúc cho dân, nhất là trong đô thị và tại các công trình thủy điện lớn.

Trong cải tạo các khu đô thị cũ, vấn đề bồi thường và tái định cư có những đặc thù cần được tính đến.

Hiển nhiên không thể đề cập dù vắn tắt về vấn đề thu hồi đất tại đây, nhưng tôi đề nghị Đảng và Nhà nước ta xuất phát từ mục tiêu dân giàu, nước mạnh, dân chủ, công bằng, van minh, để thực hiện chủ trương “khẩn trương nghiên cứu, hoàn thiện hệ thống pháp luật, chính sách đất đai, bảo đảm hài hòa các lợi ích của Nhà nước, của người giao lại quyền sử dụng đất và của nhà đầu tư; tạo điều kiện để sử dụng đất đai có hiệu quả;khắc phục tình trạng sử dụng lãng phí và tham nhũng đất đai. Khuyến khích các tổ chức và cá nhân bị thu hồi đất tham gia góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất vào các dự án đầu tư, kinh doanh”(Văn kiện Đại hội XI, tr 212),  mà chấp nhận quan điểm không coi các đối tượng bị thu hồi đất không phải là những người bị thiệt hại trong quá trình phát triển, mà trái lại, đó là những người đóng góp đất đai vào phát triển đất nước, và phải được hưởng lợi từ kết quả của phát triển, cũng như những người bỏ vốn đầu tư và thu được lợi nhuận. Nếu quan điểm này được chấp nhận thì nhất định sẽ tìm được cách quàn triệt nó trong thực tiễn thu hồi đất.

Một vấn đề rất quan trọng trong thu hồi đất là mối quan hệ của thu hồi đất với thị trường quyền sử dụng đất, gọi tắt là thị trường đất đai. Do đất đai thuộc sở hữu nhà nước nên đất được Nhà nước thu hồi rồi giao cho các chủ sử dụng là nguồn cung nguyên thủy cho thị trường đất đai, rồi sau đó những người đã nhận được quyền sử dụng đất chuyển nhượng nó lại cho người khác. Như vậy ở nước ta tồn tại hai thị trường đất đai: thị trường đất cấp 1 mà Nhà nước là bên cung duy nhất nên dễ xẩy ra tình trạng độc quyền; và thị trường đất cấp 2 trong đó bên có quyền sử dụng đất chuyển nhượng cho người có nhu cầu đất. Hai thị trường đó có quan hệ mật thiết với nhau, tác động lẫn nhau rất phức tạp, riêng về vấn đề giá thì giá hai thị trường này đẩy nhau lên theo dạng xoắn ốc, dẫn tới tình trạng giá đất đô thị nước ta vào loại cao hàng đầu trên thế giới, khiến chi phí phát triển tăng cao và hiệu quả đầu tư giảm xuông! Theo nghiên cứu của tôi, chỉ có áp dụng chế độ dự trữ đất thì mới phá vỡ được cái vòng luẩn quẩn đó.

4.     Kết luận

Báo cáo rà soát Luật Đất đai được soạn thảo tốt, công phu, rất bổ ích. Nói chung tôi nhất trí với các phân tích và khuyến nghị của Báo cáo, tiếc rằng vì thời gian hạn hẹp nên tôi chỉ bình luận về hai vấn đề quan trọng mà tôi quan tâm.