Đại biểu Đào Văn Bình TP Hà Nội góp ý dự thảo Luật nhà ở (sửa đổi) tại kì họp thứ 7 của QH

Đào Văn Bình - TP Hà Nội

Kính thưa Quốc hội,                               

Tôi xin góp ý vào sửa Luật nhà ở 3 vấn đề như sau:

Vấn đề thứ nhất, về thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở Điều 13. Thời điểm chuyển quyền sở hữu  nhà ở tại dự thảo luật quy định trường hợp mua bán nhà không thuộc diện quy định tại Khoản 3 điều này, trường hợp thuê mua nhà thì thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà kể từ thời điểm bên mua, bên thuê mua đã thanh toán đủ tiền mua, thuê mua nhà. Trường hợp tặng, cho, đổi nhà ở thời điểm chuyển quyền sở hữu kể từ thời điểm bên nhận tặng cho bên đổi nhận bàn giao nhà ở từ bên tặng cho bên đổi nhà ở. Trường hợp mua bán nhà giữa chủ đầu tư và người mua thì thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở kể từ thời điểm người mua nhận bàn giao nhà từ chủ đầu tư. Trường hợp thừa kế nhà thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở là thời điểm mở thừa kế theo quy định của pháp luật thừa kế.

 Theo nội dung trên có nghĩa là người mua, người nhận nhà ở có quyền sở hữu nhà và thực hiện các quyền sở hữu ngày khi chưa thực hiện việc đăng ký sở hữu hoặc khi khai nhận thừa kế. Quy định như vậy có hai hệ quả.

Thứ nhất, trái với quy định Bộ luật dân sự năm 2005 và Luật đất đai vừa thông qua năm 2013.

Thứ hai, trái với quy định và không khả thi khi thực hiện các quyền của chủ sở hữu liên quan đến việc mua, bán, tặng, cho, đổi nhà theo quy định pháp luật về công chứng vì người được cho có quyền sở hữu không có văn bản, giấy tờ theo quy định của pháp luật về công chứng. Ví dụ cụ thể vi phạm như sau:

Đối với Luật dân sự, đây là bộ luật gốc của các quan hệ dân sự, trái với Điều 168. Khoản 1, trái với Điều 439, Khoản 2, trái với Điều 440, Khoản 2, trái với Điều 633, Khoản 1. Đặc biệt quy định trường hợp thừa kế nhà ở, thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở là kể từ thời điểm mở thừa kế theo quy định của pháp luật về thừa kế thì không thể thực hiện được vì những người thừa kế tại thời điểm mở thừa kế là chưa thể hiện, chưa xác định nếu không làm thủ tục khai nhận thừa kế.

Đối với Luật đất đai, trái với Điều 3, Khoản 16, trái với Điều 104, Khoản 1, trái với Điều 168, Khoản 1, trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Trái với Điều 194, Khoản 1, Điểm b, trái với Điều 188, Khoản 1.

Dự thảo cần thiết phải sửa còn liên quan đến thực tế hiện nay về việc thực hiện các quyền của chủ sở hữu nhà ở. Theo quy định của pháp luật về công chứng, các giao dịch liên quan đến nhà ở phải được công chứng, khi công chứng chủ sở hữu phải xuất trình được chứng thư pháp lý về quyền của mình. Do vậy, nếu như đăng ký sang tên chưa thể thực hiện các quyền của chủ sở hữu được. Vì hiện nay đã có hệ thống tra cứu thông tin liên quan đến quyền chủ sở hữu nhà trên mạng và tài nguyên môi trường và phải công chứng nhằm tránh các giao dịch vô hiệu. Tôi kiến nghị sửa nội dung điều này cho đúng với quy định của Bộ luật dân sự, theo hướng dẫn đã được thực hiện của Luật đất đai năm 2013 để bảo đảm tính thống nhất của hệ thống văn bản.

Vấn đề thứ hai về thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai ở Điều 144, về nguyên tắc có thể chấp nhận cho thế chấp tài sản hình thành trong tương lai. Tuy nhiên, để tránh trường hợp thế chấp hai lần, dự thảo đã quy định chủ đầu tư phải giải chấp trước khi ký hợp đồng mua bán nhà với khách hàng nhưng chưa quy định trường hợp ngược lại, do vậy tôi đề nghị bổ sung vào Khoản 3 hai điều kiện như sau: điều kiện thế chấp chủ đầu tư chỉ được thế chấp dự án nhà ở khi chưa ký hợp đồng mua bán, cho thuê, mua với khách hàng. Thứ hai là khách hàng mua nhà hình thành trong tương lai khi thế chấp phải đăng ký và được sự chấp nhận của chủ đầu tư và phải tiến hành giải chấp trước khi lập hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận sở hữu nhà.