Đại biểu Nguyễn Quốc Bình TP Hà Nội góp ý dự thảo Luật nhà ở (sửa đổi) tại kì họp thứ 7 của QH

Nguyễn Quốc Bình - TP Hà Nội

Kính thưa Quốc hội,

Góp ý về dự thảo Luật nhà ở tôi xin có một số ý kiến như sau:

Thứ nhất, về khái niệm nhà ở, Khoản 1, Điều 3 dự thảo đã giải thích từ ngữ nhà ở là công trình xây dựng với mục đích để ở, sử dụng và có mục đích khác mà pháp luật không cấm của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân. Giải thích này không cho thấy có sự phân biệt và giới hạn rõ nét về nhà ở với các loại nhà được xây dựng không phải để ở, bởi mục đích sử dụng của chúng được kết hợp đan xen với nhau mà không chỉ duy nhất là để ở. Đồng thời giải thích này cũng sẽ xuất hiện cách hiểu khác nhau và sẽ có hai hướng áp dụng khác nhau.

Thứ nhất, nhà ở được xây dựng trước hết với mục đích chính là để ở. Việc sử dụng các công trình nhà ở này cho các mục đích khác mà pháp luật không cấm chỉ là yếu tố kết hợp của chủ sở hữu và sử dụng hợp pháp đối với nhà ở đó.

Thứ hai, nhà ở chỉ được xây dựng một phần của công trình, còn lại chủ yếu là sử dụng vào mục đích khác mà pháp luật không cấm. Trường hợp thứ hai sẽ bị lợi dụng xin cấp giấy phép là nhà ở để phù hợp với kế hoạch, nhưng sau đó chủ yếu là để sử dụng cho mục đích khác. Theo tôi nhà ở là công trình trước tiên phải đảm bảo sử dụng cho mục đích chủ yếu là để ở, các mục đích sử dụng khác chỉ là sự kết hợp sau khi nhằm mục đích để ở, nhưng phải đảm bảo không trái với quy định của pháp luật. Vì lẽ trên, tôi đề nghị sửa đổi Khoản 1, Điều 3 khái niệm về nhà ở như sau: Nhà ở là công trình xây dựng với mục đích sử dụng chủ yếu là để ở và được sử dụng kết hợp với các mục đích khác mà pháp luật không cấm của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân. Nhà ở quy định tại luật này bao gồm nhà ở riêng lẻ và nhà ở chung cư.

Về quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu nhà ở, tại Điều 11 của dự thảo quy định về quyền của sở hữu nhà ở và Điều 12 dự thảo quy định về nghĩa vụ của chủ sở hữu nhà ở hoặc người đi thuê, mượn, ở nhờ hoặc người được ủy quyền quản lý sử dụng nhà ở. Chúng tôi nhận thấy nội dung điều luật chưa thực sự đảm bảo quyền lợi thiết thực của người có quyền sở hữu nhà ở, đặc biệt đối với những người sở hữu nhà ở chung cư, người sử dụng nhà ở mà trong đó có phần diện tích thuộc sở hữu chung.

Cụ thể tại Điểm h, Khoản 1, Điều 12 quy định chủ sở hữu nhà ở và người sử dụng nhà ở có nghĩa vụ tạo điều kiện để các bên có liên quan và người có trách nhiệm thực hiện việc kiểm tra, theo dõi, bảo trì hệ thống trang thiết bị, hệ thống hạ tầng kỹ thuật phần diện tích thuộc sở hữu chung. Chúng tôi thiết nghĩ đây là những nghĩa vụ, nhưng đồng thời cũng là quyền rất quan trọng của chính các chủ thể có quyền sở hữu và sử dụng nhà. Việc thực hiện các nghĩa vụ này của các chủ sở hữu nhà và sử dụng nhà có thực hiện hay không, trên thực tế phụ thuộc vào trách nhiệm của cơ quan chức năng, các chủ thể có liên quan có thực thi nhiệm vụ kiểm tra, theo dõi và bảo trì các hệ thống thiết bị hạ tầng kỹ thuật hay không.

Đặc biệt đối với nhà ở chung cư đã được xây dựng từ lâu hoặc xây dựng mới, nhưng kém về chất lượng, theo đó hệ thống các thiết bị hạ tầng kỹ thuật xuống cấp, ảnh hưởng rất lớn tới an toàn và môi trường sống của người dân thì nhu cầu kiểm tra, theo dõi và bảo trì là vô cùng cần thiết. Vì vậy, quyền của người sở hữu nhà và sử dụng nhà ở trong những trường hợp nêu trên sẽ được đảm bảo hơn, thiết thực hơn. Nếu quy định bổ sung thêm quyền của chủ sở hữu nhà và sử dụng nhà có quyền được yêu cầu đề nghị các cơ quan chức năng thực hiện trách nhiệm nêu trên sẽ đảm bảo quyền lợi hơn cho chủ sở hữu nhà. Đó cũng là cơ sở để người dân có cơ sở kiểm tra, giám sát việc thực hiện trách nhiệm của các cơ quan nhà nước và các chủ đầu tư có liên quan khi thực hiện nhiệm vụ pháp luật quy định.

Vì lý do trên, chúng tôi đề nghị bổ sung thêm một khoản tại Điều 11 của dự thảo về quyền của chủ sở hữu và sử dụng nhà như sau: Có quyền yêu cầu các bên có liên quan hoặc người có trách nhiệm thực hiện kiểm tra, theo dõi, bảo trì hệ thống trang thiết bị, hệ thống hạ tầng kỹ thuật phần diện tích sở hữu chung khi phát hiện hệ thống trang thiết bị hạ tầng kỹ thuật phần diện tích thuộc sở hữu chung kém chất lượng, có nguy cơ ảnh hưởng đến sự an toàn của người dân.

Thứ ba, về thời điểm chuyển quyền sở hữu Điều 13, về thời điểm chuyển quyền sở hữu dự thảo luật đã đưa ra bốn trường hợp cụ thể khá thông thoáng và thuận lợi cho việc áp dụng.

Tuy nhiên, tôi vẫn chưa đồng tình với giải trình của Ban soạn thảo và tôi đồng ý với ý kiến của hai đại biểu Trần Văn Tấn và Nguyễn Minh Quang là cần phải xem xét lại về sự đồng bộ cho phù hợp với quy định của Bộ luật dân sự năm 2005 và Luật đất đai năm 2013. Vì nhà ở là loại tài sản đặc biệt được tạo ra trên đất và gắn liền với đất có đăng ký quyền sở hữu nhà ở và gắn liền với quyền sử dụng đất ở.

Quy định của Bộ luật dân sự năm 2005 và Luật đất đai năm 2003 là có sự thống nhất về thời điểm chuyển quyền sử dụng đất. Vì vậy không có lý do nào để Luật nhà ở chọn cho mình một thời điểm không thống nhất với hai luật trên. Nhà ở và quyền sử dụng đất ở luôn gắn liền với nhau về quyền cũng như sự tồn tại của chúng và chúng cũng phải có quy chế, pháp lý thống nhất chứ không thể thời điểm chuyển quyền sử dụng đất khác với thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà gắn liền với đất đó.

Vì vậy tôi đồng ý với ý kiến của đại biểu Tấn và đại biểu Quang là đề nghị Luật nhà ở cần quy định về thời điểm chuyển quyền sở hữu cần phải được quy định thống nhất với Bộ luật dân sự năm 2005 và Luật đất đai năm 2013.

Thứ tư, đất để thực hiện dự án xây dựng nhà ở tại Điều 24. Tại Khoản 2, Điều 24 quy định về các hình thức sử dụng đất để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại. Điều luật nêu trên mới chỉ ghi nhận 5 hình thức sử dụng đất mà nhà đầu tư có thể tiếp cận thông qua nhà nước hoặc thông qua thị trường để thực hiện các dự án đầu tư nhà ở thương mại, đó là:

Thứ nhất, đất được nhà nước giao.

Thứ hai, đất nhà nước cho thuê.

Thứ ba, đất do nhận chuyển nhượng hợp pháp từ người khác.

Thứ tư, được nhà nước công nhận.

Thứ năm, đất được nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng để đầu tư xây dựng nhà ở.

Với giới hạn nêu trên trong dự thảo cho thấy một mặt không bao quát hết được tất cả các hình thức sử dụng đất mà các chủ thể sử dụng đất được xác lập hợp pháp. Mặt khác chưa thể hiện được tính thống nhất và tính tương thích giữa Luật nhà ở và Luật đất đai trong mối quan hệ giữa hai luật này.

Với lý do nêu trên chúng tôi thiết nghĩ rằng Luật nhà ở chỉ nên quy định các nội dung có liên quan đến sở hữu quản lý nhà nước về nhà ở, phát triển nhà ở và việc quản lý sử dụng các giao dịch về nhà ở. Còn việc có đất hợp pháp bằng con đường nào để các nhà đầu tư thực hiện dự án phát triển nhà ở thì Luật đất đai năm 2013 đã quy định khá cụ thể và chi tiết từ điều kiện, tư cách chủ thể, quyền lựa chọn hình thức sử dụng đất và phương thức thực hiện nghĩa vụ tài chính, các quyền và nghĩa vụ của chủ thể sử dụng đất v.v... Vì lý do đó tôi đề nghị bỏ quy định tại Điều 24 về đất để thực hiện các dự án nhà ở thương mại trong dự thảo Luật nhà ở. Tôi xin hết. Xin cám ơn Quốc hội.