Góp ý Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản của Luật sư Võ Thành Vị – Đoàn luật sư Thành phố Hồ Chí Minh – Hội thảo VCCI (Tp.HCM ngày 21/3/2014)

THAM LUẬN

Về một số nội dung của luật kinh doanh bất động sản (sửa đổi)

và luật nhà ở (sửa đổi)

                                                                                    Luật sư Võ Thành Vị

                                                                                    Đoàn luật sư Thành phố Hồ Chí Minh

1. LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN (SỬA ĐỔI)

       I.    Về phạm vi hoạt động kinh doanh bất động sản

        Luật kinh doanh bất động sản (sửa đổi) có mở rộng phạm vi hoạt động kinh doanh bất động sản của người Việt Nam định cư ở nước ngoài được kinh doanh bất động sản như tổ chức, cá nhân trong nước. Tại điểm a, khoản 1 Điều 8 cho phép người Việt Nam định cư ở nước ngoài được “Mua nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua”. Việc mở rộng phạm vi hoạt động kinh doanh bất động sản của người Việt Nam định cư ở nước ngoài được mua nhà, công trình xây dựng là phù hợp với chủ trương, chính sách của Nhà nước trong giai đoạn hiện nay. Nhà nước đã công  nhận người Việt Nam định cư nước ngoài là một bộ phận không thể tách rời với cộng đồng dân tộc Việt Nam.

    II.    Tại Điều 13 quy định các hành vi bị cấm       

        Cần bổ sung một nội dung: không thực hiện dự án theo đúng tiến độ đã được phê duyệt . Trong thời gian qua có một số dự án không thực hiện dự án theo tiến độ đã được phê duyệt có nhiều lý do, trong đó có lý do thiếu vốn để đầu tư xây dựng. Luật kinh doanh bất động sản (sửa dổi) lần này đã đề ra một nguyên tắc là Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải đảm bảo nguồn tài chính để thực hiện dự án theo đúng tiến độ đã được phê duyệt. Đã là nguyên tắc thì bắt buộc tất cả các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải thực hiện, không thực hiện thì bị xử lý vi phạm.

 III.    Khoản 6 Điều 4 Dự thảo

        “Khuyến khích các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thực hiện việc bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản thông qua sàn giao dịch bất động sản, thông qua doanh nghiệp và cá nhân môi giới bất động sản”. Luật kinh doanh bất động sản năm 2006 bắt buộc  tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản khi bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản phải thông qua sàn giao dịch bất động sản ( khoản 1 Điều 59)

        Luật kinh doanh bất động sản (sửa dổi) không bắt buộc mà chỉ khuyến khích các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có quyền lựa chọn hình thức giao dịch bất động sản phù hợp với tình hình thực tế của nước ta hiện nay. Quy định giao dịch về nhà ở không bắt buộc phải thông qua sàn giao dịch bất động sản là nhằm mục đích không làm tăng thêm dịch vụ trung gian, không làm tăng thêm thủ tục và chi phí, và có tác dụng không làm giá bất động sản.

 IV.    Về hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản

        Tại khoản 2, Điều 45 dự thảo quy định: “Hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản phải được lập thành văn bản, việc công chứng hợp đồng do các bên thỏa thuận, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác”.

        Quy định như vậy vừa không rõ ràng, vừa làm phức tạp đối với người dân kém hiểu biết pháp luật. Các loại hợp đồng dịch vụ kinh doanh bất động sản thường có tranh chấp luật cần phải quy định rõ ràng: Hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản phải được lập thành văn bản, có công chứng hoặc chứng thực. Căn cứ vào quy định về hình thức và nội dung hợp đồng của các Bộ ban hành, Phòng công chứng hoặc Ủy ban nhân dân có thẩm quyền khi công chứng hoặc chứng thực kiểm tra tính hợp pháp của hợp đồng, góp phần hạn chế các sai sót để không làm thiệt hại đến quyền lợi hợp pháp của các bên