Dự thảo Nghị định hướng dẫn Luật Kinh doanh bất động sản

Cơ quan chịu trách nhiệm soạn thảo

Bộ Xây dựng

Trạng thái

Đã xong

Đối tượng chịu tác động

N/A,

Phạm vi điều chỉnh

Tóm lược dự thảo

CHÍNH PHỦ		CỘNG HOÀ XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự do - Hạnh phúc
Số :……/2006/NĐ-CP
		Hà Nội, ngày       tháng       năm 2006

NGHỊ ĐỊNH

Hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản
_____
 
CHÍNH PHỦ

Căn cứ Luật Tổ chức Chính phủ số 32/2001/QH10 ngày 25 tháng 12 năm 2001;
Căn cứ Luật Kinh doanh bất động sản số 63/2006/QH11 ngày 29 tháng 6 năm 2006;
Theo đề nghị của Bộ tr­ưởng Bộ Xây dựng, 

NGHỊ ĐỊNH:

  Chương I

NHỮNG QUY ĐỊNH CHUNG

Điều 1. Phạm vi điều chỉnh

Nghị định này quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản về: các loại bất động sản được đưa vào kinh doanh; vốn pháp định đối với tổ chức kinh doanh bất động sản; mua bán nhà, công trình xây dựng theo hình thức ứng tiền trước; điều kiện năng lực tài chính của chủ đầu tư dự án đầu tư kinh doanh bất động sản; chuyển nhượng toàn bộ dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp; đào tạo, bồi dưỡng kiến thức, cấp chứng chỉ môi giới, định giá bất động sản; điều kiện đối với người quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản và quản lý nhà nước về hoạt động kinh doanh bất động sản.

Điều 2. Các loại bất động sản được đưa vào kinh doanh (quy định tại Điều 6 của Luật)

1. Nhà, công trình xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng được đưa vào kinh doanh, bao gồm: công trình dân dụng, công trình công nghiệp, công trình giao thông, công trình thủy lợi, công trình hạ tầng kỹ thuật; trừ các loại nhà, công trình xây dựng sau: Nhà ở công vụ; trụ sở cơ quan nhà nước; công trình đã được công nhận là di tích lịch sử, văn hoá, danh lam thắng cảnh; công trình tôn giáo; công trình công cộng thuộc sở hữu nhà nước; công trình bí mật nhà nước; công trình an ninh, quốc phòng.
2. Quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai được tham gia thị trường bất động sản bao gồm quyền sử dụng các loại đất sau đây:
a) Đất sản xuất nông nghiệp, đất rừng sản xuất không phải là rừng tự nhiên được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân;
b) Đất nông nghiệp do hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng ổn định vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối đã được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất;
c) Đất nông nghiệp được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất đối với tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài;
d) Đất nông nghiệp được Nhà nước cho thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài;  
đ) Đất ở được Nhà nước giao cho hộ gia đình, cá nhân để làm nhà ở; đất ở được Nhà nước giao cho tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài để đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở; đất ở được Nhà nước cho thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài để đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở;
e) Đất ở do hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng vào mục đích làm nhà ở đã được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất;
g) Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất đối với tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài;
h) Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh được Nhà nước cho thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài;
i) Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh do hộ gia đình, cá nhân, tổ chức kinh tế đang sử dụng đã được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất;
k) Đất thuê của Nhà nước trả tiền thuê đất hàng năm mà tài sản gắn liền với đất được tham gia thị trường bất động sản bao gồm đất trồng cây lâu năm có vườn cây, đất rừng sản xuất có rừng, đất làm muối và đất nuôi trồng thuỷ sản đã đầu tư hạ tầng; đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh mà đã đầu tư hạ tầng hoặc có công trình gắn liền với đất.
3. Căn cứ tình hình thực tế phát triển kinh tế- xã hội và thị trường bất động sản, Thủ tướng Chính phủ điều chỉnh các loại bất động sản được đưa vào kinh doanh theo quy định tại Điều này phù hợp với tình hình thực tế.

Chương II :

KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN  

Điều 3. Vốn pháp định đối với doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh bất động sản (quy định tại khoản 1 Điều 8 của Luật)

1. Doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh bất động sản phải có mức vốn pháp định theo quy định sau đây:
a) Có 4 tỷ đồng đối với doanh nghiệp;
b) Có 2 tỷ đồng đối với hợp tác xã.
2. Việc xác nhận vốn thực hiện theo quy định sau đây:
a) Vốn của doanh nghiệp, hợp tác xã đang hoạt động được xác định thông qua báo cáo tài chính kèm theo quyết toán thuế hoặc báo cáo kiểm toán của năm trước đó;
b) Vốn của doanh nghiệp, hợp tác xã mới thành lập thì phải có văn bản xác nhận của ngân hàng.

Điều 4. Mua bán nhà, công trình xây dựng theo hình thức ứng tiền trước (quy định tại khoản 1 Điều 14 của Luật)

Chủ đầu tư dự án kinh doanh bất động sản và khách hàng được thỏa thuận trong hợp đồng về việc mua bán nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai theo hình thức ứng tiền trước theo nguyên tắc sau đây:
Việc ứng tiền trước phải được thực hiện nhiều lần, lần đầu chỉ được huy động khi chủ đầu tư đã hoàn thành công tác bồi thường giải phóng mặt bằng và xây dựng công trình hạ tầng kỹ thuật của toàn bộ dự án hoặc một phần dự án theo giai đoạn  đầu tư và nội dung của dự án đã được phê duyệt. Các lần huy động tiếp theo phải thực hiện phù hợp với tiến độ xây dựng nhà, công trình đó. Đối với nhà ở thì tổng số tiền ứng trước không vượt quá 70% giá trị hợp đồng.
Các bên phải thỏa thuận trong hợp đồng về việc khi chủ đầu tư giao nhà, công trình xây dựng không đúng chất lượng, không đúng cam kết trong hợp đồng thì khách hàng có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng, yêu cầu chủ đầu tư bồi thường thiệt hại.

Điều 5. Điều kiện năng lực tài chính đối với chủ đầu tư dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp (quy định tại khoản 3 Điều 18 của Luật)

1. Chủ đầu tư dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp phải có vốn sở hữu của mình đầu tư vào dự án theo mức sau đây:
a) Không nhỏ hơn 20% tổng mức đầu tư của dự án đối với dự án khu đô thị mới và dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp;
b) Không nhỏ hơn 15% tổng mức đầu tư dự án đối với dự án khu nhà ở.
2. Vốn thuộc sở hữu của chủ đầu tư là vốn thực có của chủ đầu tư tính đến năm gần nhất, được xác định thông qua báo cáo tài chính của doanh nghiệp kèm theo quyết toán thuế hoặc báo cáo kiểm toán. Đối với doanh nghiệp mới thành lập thì phải có văn bản xác nhận của ngân hàng hoặc tòa án về vốn thuộc sở hữu của doanh nghiệp.
3. Tổng mức đầu tư dự án bao gồm: chi phí cho công tác chuẩn bị dự án, chi phí tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất, chi phí cho bồi thường giải phóng mặt bằng, hỗ trợ tái định cư (nếu có), chi phí cho xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật trong phạm vi của toàn bộ dự án. Tổng mức đầu tư dự án không bao gồm các công trình hạ tầng kỹ thuật do Nhà nước đầu tư, các công trình xây dựng, kiến trúc thuộc dự án do chủ đầu tư cấp một và các chủ đầu tư thứ phát đầu tư xây dựng.

Điều 6. Chuyển nhượng toàn bộ dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp (quy định tại khoản 4 Điều 21 của Luật)

1. Chuyển nhượng toàn bộ dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp là việc chuyển toàn bộ quyền, nghĩa vụ và lợi ích hợp pháp từ chủ đầu tư cũ sang chủ đầu tư mới. Trường hợp chủ đầu tư chuyển nhượng một phần sản phẩm của dự án cho nhà đầu tư khác (chủ đầu tư thứ phát) thì không phải là chuyển nhượng toàn bộ dự án.
2. Dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp được chuyển nhượng toàn bộ trong các trường hợp sau đây:
a) Chủ đầu tư có nhu cầu chuyển nhượng dự án;
b) Chủ đầu tư bị phá sản theo quy định của pháp luật;
c) Chủ đầu tư vi phạm quy hoạch xây dựng, kiến trúc, không thực hiện đúng giấy phép, nội dung, tiến độ dự án đã được phê duyệt bị cơ quan nhà nước có thẩm quyền đình chỉ, thu hồi và chuyển cho chủ đầu tư khác tiếp tục thực hiện dự án.
3. Việc chuyển nhượng toàn bộ dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp phải làm lại thủ tục về cho phép đầu tư đối với chủ đầu tư mới để xác định quyền, nghĩa vụ của chủ đầu tư mới, đảm bảo dự án không bị thay đổi về nội dung đã được phê duyệt và các quy định của chính quyền địa phương và cơ quan có thẩm quyền đối với dự án.
4. Việc chuyển nhượng phải được thông báo kịp thời, đầy đủ và giải quyết thỏa đáng quyền lợi hợp pháp của các chủ thể có liên quan đến dự án.
5. Bên nhận chuyển nhượng có trách nhiệm thực hiện toàn bộ nghĩa vụ và được hưởng mọi quyền lợi của bên chuyển nhượng theo quy định tại Điều 19, Điều 20 của Luật Kinh doanh bất động sản và các quy định trong văn bản cho phép đầu tư của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
6. Việc chuyển nhượng toàn bộ dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp phải có văn bản chấp thuận của Chủ tịch Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh nơi có dự án, kể cả dự án do Thủ tướng Chính phủ cho phép đầu tư.

Điều 7. Điều kiện chuyển nhượng dự án

Dự án được chuyển nhượng khi có đủ các điều kiện sau:
1. Dự án đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép đầu tư.
2. Dự án đã được người có thẩm quyền phê duyệt theo quy định của pháp luật về đầu tư xây dựng.
3. Chủ đầu tư có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc hợp đồng thuê đất.
4. Dự án đã được triển khai đầu tư xây dựng, ít nhất phải hoàn thành công tác bồi thường giải phóng mặt bằng, cắm mốc giới ở thực địa của toàn bộ dự án hoặc theo giai đoạn theo đúng nội dung dự án được duyệt.
5. Bên nhận chuyển nhượng (chủ đầu tư mới) phải là tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản có các điều kiện theo quy định tại khoản 1 Điều 8 của Luật Kinh doanh bất động sản và Điều 3 của Nghị định này; đáp ứng điều kiện về tài chính đối với chủ đầu tư dự án theo quy định tại Điều 5 của Nghị định này, được lựa chọn theo đúng quy định, bảo đảm công khai, minh bạch thông qua đấu thầu hoặc chỉ định thầu.
6. Được Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh cho phép.

Điều 8. Thủ tục chuyển nhượng dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp

1. Chủ đầu tư gửi hồ sơ xin chuyển nhượng dự án đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép đầu tư để được chấp thuận.
Hồ sơ xin chuyển nhượng dự án bao gồm:
a) Đơn xin chuyển nhượng dự án;
b) Văn bản cho phép đầu tư của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
c) Hồ sơ dự án đã được người có thẩm quyền phê duyệt theo quy định của pháp luật về đầu tư xây dựng;
d) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc hợp đồng thuê đất hoặc văn bản bàn giao mốc giới ở thực địa;
đ) Báo cáo tình hình thực hiện đầu tư dự án;
e) Báo cáo về việc lựa chọn chủ đầu tư mới;
g) Dự thảo hợp đồng chuyển nhượng dự án;
h) Phương án giải quyết quyền lợi, nghĩa vụ của các chủ thể có liên quan.
2. Trong vòng 15 ngày làm việc, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép đầu tư có trách nhiệm trả lời bằng văn bản cho chủ đầu tư về việc chuyển nhượng dự án và chịu trách nhiệm về việc cho phép chuyển nhượng dự án và giải quyết quyền lợi, nghĩa vụ của các bên có liên quan.

Điều 9. Hợp đồng chuyển nhượng dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp

1. Nội dung hợp đồng chuyển nhượng dự án do hai bên thỏa thuận, trong đó phải quy định rõ chủ đầu tư nhận chuyển nhượng có trách nhiệm thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ của chủ đầu tư đã chuyển nhượng theo nội dung dự án được duyệt và văn bản cho phép đầu tư của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; phải thực hiện quyền và nghĩa vụ của chủ đầu tư đối với các chủ thể có liên quan trong quá trình thực hiện dự án.
2. Hợp đồng chuyển nhượng dự án và hồ sơ quy định tại khoản 1 Điều 8 của Nghị định này phải được thông báo đến khách hàng và các bên có liên quan với chủ đầu tư cũ để thực hiện và các cơ quan liên quan để theo dõi, quản lý.

Điều 10. Thủ tục xử lý đối với dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp khi chủ đầu tư có vi phạm

1. Đối với dự án không thực hiện đúng quy định thì Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh xử lý, chuyển giao cho chủ đầu tư khác khi chủ đầu tư vi phạm quy hoạch, kiến trúc; không thực hiện đúng nội dung, tiến độ thực hiện dự án đã được phê duyệt hoặc khi chủ đầu tư bị phá sản theo quy định của pháp luật về phá sản.
2. Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm phối hợp với chủ đầu tư tổng hợp, đánh giá tình hình thực hiện dự án và xác định quyền, nghĩa vụ, trách nhiệm của các chủ thể liên quan.
3. Thông báo và tổ chức lựa chọn chủ đầu tư mới thông qua đấu thầu hoặc chỉ định thầu.
4. Quyết định giao dự án cho chủ đầu tư mới tiếp tục thực hiện và giải quyết quyền và nghĩa vụ của chủ đầu tư cũ.  

Chương III
ĐÀO TẠO, BỒI DƯỠNG KIẾN THỨC, CẤP CHỨNG CHỈ VÀ QUẢN LÝ HÀNH NGHỀ MÔI GIỚI, ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN

Điều 11. Đào tạo, bồi dưỡng kiến thức về môi giới, định giá bất động sản và quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản (quy định tại khoản 4 Điều 50, khoản 4 Điều 55 và khoản 4 Điều 57 của Luật)

1. Cá nhân hoạt động môi giới bất động sản, định giá bất động sản, quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản phải được đào tạo, bồi dưỡng kiến thức về pháp luật và chuyên môn tại các cơ sở đào tạo hợp chuẩn về kinh doanh bất động sản.
2. Cơ sở đào tạo hợp chuẩn về kinh doanh bất động sản là một tổ chức có tư cách pháp nhân và có đủ các điều kiện quy định tại Điều 12 của Nghị định này. Bộ Xây dựng ra quyết định công nhận và công bố các cơ sở đào tạo hợp chuẩn về kinh doanh bất động sản.
3. Cơ sở đào tạo hợp chuẩn về kinh doanh bất động sản được tổ chức đào tạo, bồi dưỡng kiến thức về môi giới bất động sản, định giá bất động sản, quản lý điều hành sàn giao dịch bất động sản và các nội dung khác đáp ứng yêu cầu của hoạt động kinh doanh và thị trường bất động sản.
4. Chương trình, nội dung, giáo trình đào tạo, bồi dưỡng kiến thức của cơ sở đào tạo hợp chuẩn về kinh doanh bất động sản phải phù hợp với chương trình khung do Bộ Xây dựng ban hành.

Điều 12. Điều kiện để được công nhận là cơ sở đào tạo hợp chuẩn

Cơ sở đào tạo có đủ các điều kiện sau đây thì được công nhận là cơ sở đào tạo hợp chuẩn về kinh doanh bất động sản:
1. Có tư cách pháp nhân;
2. Có đăng ký kinh doanh về đào tạo đối với doanh nghiệp; có chức năng, nhiệm vụ đào tạo đối với các tổ chức khác;
3. Có chương trình, giáo trình đào tạo về kinh doanh bất động sản phù hợp với chương trình khung do Bộ Xây dựng ban hành;
4. Có đội ngũ giảng viên có trình độ chuyên môn và kinh nghiệm giảng dạy đáp ứng yêu cầu của các môn học. Giảng viên là các nhà giáo chuyên nghiệp, các chuyên gia, các nhà quản lý, người có chứng chỉ và kinh nghiệm hoạt động 03 năm trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản; 5. Có cơ sở vật chất đáp ứng yêu cầu đào tạo, bồi dưỡng kiến thức về kinh doanh bất động sản.

Điều 13. Thủ tục đăng ký, công nhận cơ sở đào tạo hợp chuẩn

1. Các cơ sở đào tạo có đủ điều kiện quy định tại Điều 12 của Nghị định này và có nhu cầu đào tạo, bồi dưỡng kiến thức về bất động sản lập hồ sơ gửi về Bộ Xây dựng, bao gồm:
a) Đơn xin công nhận cơ sở đào tạo hợp chuẩn về kinh doanh bất động sản;
b) Tài liệu về tư cách pháp nhân;
c) Phạm vi đào tạo, bồi dưỡng kiến thức về kinh doanh bất động sản;
d) Chương trình, giáo trình giảng dạy;
đ) Danh sách giáo viên kèm theo hồ sơ về trình độ chuyên môn, kinh nghiệm giảng dạy, kinh nghiệm quản lý và hoạt động thực tế trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản;
e) Bảng kê danh mục số lượng, chất lượng của cơ sở vật chất phục vụ cho đào tạo, bồi dưỡng kiến thức về kinh doanh bất động sản.
2. Bộ Xây dựng thụ lý hồ sơ, kiểm tra tính hợp lệ của hồ sơ. Trường hợp hồ sơ thiếu hoặc chưa hợp lệ thì thông báo ngay trong thời hạn 05 ngày làm việc, kể từ khi nhận hồ sơ để bổ sung hoàn thiện. Trong thời gian 20 ngày làm việc, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Bộ Xây dựng xem xét, công nhận và công bố các cơ sở đào tạo hợp chuẩn về kinh doanh bất động sản trên hệ thống thông tin về thị trường bất động sản.

Điều 14. Tổ chức đào tạo, bồi dưỡng kiến thức về bất động sản

Thủ trưởng cơ sở đào tạo hợp chuẩn về kinh doanh bất động sản quyết định và chịu trách nhiệm về các nội dung sau đây:
1. Tổ chức các khoá đào tạo, lớp bồi dưỡng kiến thức về kinh doanh bất động sản trong phạm vi đã đăng ký;
2. Phê duyệt chương trình, giáo trình đào tạo, bồi dưỡng kiến thức về kinh doanh bất động sản trên cơ sở chương trình khung của Bộ Xây dựng; bảo đảm trang bị cho học viên kiến thức pháp luật về kinh doanh bất động sản và pháp luật có liên quan, kiến thức chuyên môn và kỹ năng môi giới bất động sản, định giá bất động sản, quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản;
3. Thu học phí trên cơ sở bảo đảm bù đắp chi phí và phù hợp với các quy định của nhà nước; 4. Tổ chức việc đánh giá kết quả học tập và cấp giấy chứng nhận hoàn thành khoá đào tạo, lớp bồi dưỡng kiến thức về kinh doanh bất động sản cho học viên;
5. Báo cáo Bộ Xây dựng về kết quả đào tạo, cấp giấy chứng nhận hoàn thành khoá đào tạo, lớp bồi dưỡng kiến thức về môi giới, định giá bất động sản, quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản, đồng thời thông báo cho Hiệp hội bất động sản để phối hợp quản lý.

Điều 15. Cấp chứng chỉ môi giới bất động sản (quy định tại khoản 4 Điều 50 của Luật)

1. Điều kiện cấp chứng chỉ môi giới bất động sản:
a) Các điều kiện quy định tại khoản 4 Điều 50 của Luật Kinh doanh bất động sản;
b) Không phải là cán bộ, công chức;
c) Không bị cấm hành nghề theo quyết định của cơ quan có thẩm quyền;
d) Không đang trong tình trạng bị truy cứu trách nhiệm hình sự, chấp hành án phạt tù.
2. Hồ sơ xin cấp chứng chỉ môi giới bất động sản, bao gồm:
a) Đơn xin cấp chứng chỉ có xác nhận của Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn (gọi là Uỷ ban nhân dân cấp xã) nơi cư trú về năng lực hành vi dân sự và quyền công dân của người xin cấp chứng chỉ;
b) 04 ảnh mầu cỡ 3 x 4 cm mới chụp trong thời hạn 6 tháng kèm theo chứng minh thư hoặc hộ chiếu của người xin cấp chứng chỉ;
c) Bản sao Giấy chứng nhận đào tạo về môi giới bất động sản.

Điều 16. Cấp chứng chỉ định giá bất động sản (quy định tại khoản 4 Điều 55 của Luật)

1. Điều kiện cấp chứng chỉ định giá bất động sản:
a) Các điều kiện quy định tại khoản 4 Điều 55 của Luật Kinh doanh bất động sản;
b) Không phải là cán bộ, công chức;
c) Không bị cấm hành nghề theo quyết định của cơ quan có thẩm quyền;
d) Không đang trong tình trạng bị truy cứu trách nhiệm hình sự, chấp hành án phạt tù.
2. Hồ sơ xin cấp chứng chỉ định giá bất động sản, bao gồm:
a) Đơn xin cấp chứng chỉ có xác nhận của Uỷ ban nhân dân cấp xã nơi cư trú về năng lực hành vi dân sự và quyền công dân của người xin cấp chứng chỉ;
b) 04 ảnh mầu cỡ 3 x 4 cm mới chụp trong thời hạn 6 tháng kèm theo chứng minh thư của người xin cấp chứng chỉ;
c) Bản sao Giấy chứng nhận đào tạo về định giá bất động sản;
d) Bản sao bằng tốt nghiệp cao đẳng trở lên.

Điều 17. Trình tự, thủ tục cấp chứng chỉ môi giới, chứng chỉ định giá bất động sản

1. Người xin cấp chứng chỉ môi giới, chứng chỉ định giá bất động sản gửi 02 bộ hồ sơ đến Sở Xây dựng, nơi cư trú hoặc hoạt động kinh doanh bất động sản;
2. Sở Xây dựng địa phương phối hợp với Hiệp hội bất động sản ở Trung ương và địa phương tiếp nhận và kiểm tra hồ sơ, yêu cầu bổ sung hồ sơ nếu thiếu hoặc không hợp lệ trong thời hạn 5 ngày sau khi nhận hồ sơ. Việc xét cấp chứng chỉ được thực hiện trong thời hạn 20 ngày làm việc, kể từ ngày nhận hồ sơ hợp lệ;
3. Người xin cấp phải nộp một khoản lệ phí cấp chứng chỉ môi giới, chứng chỉ định giá bất động sản là 200.000 (Hai trăm nghìn) đồng. Cơ quan cấp chứng chỉ được sử dụng lệ phí này cho việc cấp chứng chỉ.
4. Chứng chỉ môi giới, chứng chỉ định giá bất động sản có giá trị sử dụng trong thời hạn 05 năm. Nội dung và quy cách của chứng chỉ môi giới bất động sản, chứng chỉ định giá bất động sản do Bộ Xây dựng quy định và phát hành.

Điều 18. Quyền và nghĩa vụ của người xin cấp chứng chỉ, trách nhiệm của cơ quan cấp chứng chỉ môi giới, định giá bất động sản

1. Người xin cấp chứng chỉ môi giới, chứng chỉ định giá bất động sản có các quyền sau đây:
a) Yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền cung cấp thông tin liên quan đến việc đào tạo, cấp chứng chỉ và quản lý hành nghề môi giới, định giá bất động sản;
b) Yêu cầu được cấp chứng chỉ đúng thời hạn khi có đủ điều kiện;
c) Được hành nghề môi giới bất động sản, định giá bất động sản theo đúng nội dung chứng chỉ đ­ược cấp;
d) Khiếu nại, tố cáo các hành vi vi phạm trong việc đào tạo, cấp chứng chỉ và quản lý hành nghề môi giới, định giá bất động sản;
đ) Các quyền khác theo quy định của pháp luật.
2. Người xin cấp chứng chỉ môi giới, chứng chỉ định giá bất động sản có các nghĩa vụ sau đây:
a) Nộp hồ sơ xin cấp chứng chỉ hành nghề theo quy định và chịu trách nhiệm trước pháp luật về hồ sơ xin cấp chứng chỉ hành nghề của mình;
b) Nộp lệ phí theo quy định;
c) Các nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật.
3. Cơ quan cấp chứng chỉ có trách nhiệm công khai các thông tin, thủ tục, hồ sơ về cấp chứng chỉ, chịu trách nhiệm về việc cấp chứng chỉ sai hoặc có hành vi tiêu cực, gây phiền hà cho người xin cấp chứng chỉ, nếu gây thiệt hại thì phải bồi thường theo quy định của pháp luật.
Điều 19. Cấp lại chứng chỉ môi giới, chứng chỉ định giá bất động sản

1. Người đã được cấp chứng chỉ môi giới, chứng chỉ định giá bất động sản được đề nghị cấp lại chứng chỉ khi chứng chỉ cũ hết hạn sử dụng, bị rách nát hoặc bị mất.
2. Trường hợp xin cấp lại tại cơ quan đã cấp chứng chỉ lần trước thì hồ sơ gồm: Đơn xin cấp lại chứng chỉ và chứng chỉ cũ, rách nát hoặc hết hạn sử dụng. Nếu bị mất chứng chỉ thì phải có xác nhận của cơ quan công an hoặc chính quyền địa phương. Trường hợp xin cấp lại tại cơ quan khác với cơ quan đã cấp chứng chỉ lần trước thì hồ sơ và thủ tục như xin cấp lần đầu.
3. Nội dung, thời hạn của chứng chỉ cấp lại được ghi đúng như chứng chỉ cũ. Trường hợp có thay đổi bổ sung nội dung chứng chỉ thì phải bổ sung hồ sơ theo quy định.

Điều 20. Quản lý hành nghề môi giới bất động sản, định giá bất động sản (quy định tại khoản 4 Điều 50 của Luật)

Cơ quan cấp chứng chỉ môi giới, chứng chỉ định giá bất động sản có trách nhiệm phối hợp với Hiệp hội bất động sản ở Trung ương và địa phương quản lý hành nghề môi giới, định giá bất động sản như sau:
1. Quản lý hành nghề môi giới, định giá bất động sản theo pháp luật và nội dung chứng chỉ được cấp;
2. Kiểm tra, thanh tra và quản lý việc sử dụng chứng chỉ của người được cấp chứng chỉ, xử lý các vi phạm của người được cấp chứng chỉ theo thẩm quyền hoặc đề nghị cơ quan có thẩm quyền xử lý theo pháp luật; báo cáo kịp thời về bất động sản và đưa lên hệ thống thông tin (trang Web) công bố công khai;
3. Thu hồi chứng chỉ khi người được cấp chứng chỉ vi phạm một trong các trường hợp sau:
a) Mất năng lực hành vi dân sự;
b) Hồ sơ xin cấp chứng chỉ không trung thực;
c) Tự ý tẩy xoá, sửa chữa chứng chỉ;
d) Cho người khác mượn, thuê chứng chỉ để hành nghề;
đ) Hành nghề không đúng với nội dung ghi trong chứng chỉ;
e) Vi phạm pháp luật kinh doanh bất động sản;
g) Bị phạt cảnh cáo đến lần thứ ba.
Người bị thu chứng chỉ không được cấp lại chứng chỉ trong thời hạn ba năm, kể từ ngày có quyết định thu hồi chứng chỉ.
4. Định kỳ hàng năm hoặc đột xuất theo yêu cầu, tổng hợp, báo cáo về Bộ Xây dựng tình hình cấp, thu hồi chứng chỉ và quản lý hành nghề môi giới bất động sản, định giá bất động sản tại địa phương, đồng thời thông báo Hiệp hội bất động sản biết, phối hợp quản lý.

Điều 21. Xử lý hiện trạng và chuyển tiếp

1. Cá nhân hành nghề môi giới bất động sản phải có chứng chỉ môi giới bất động sản, cá nhân hành nghề định giá bất động sản phải có chứng chỉ định giá bất động sản. Người không có chứng chỉ không được hành nghề độc lập, chỉ được hoạt động dưới sự quản lý, điều hành của người có chứng chỉ.
2. Cá nhân đã được cấp thẻ thẩm định viên về giá theo quy định tại Nghị định 101/2005/NĐ-CP ngày 3/8/2005 được cấp chứng chỉ định giá bất động sản sau khi đã được đào tạo, bồi dưỡng bổ sung một số môn học chuyên ngành về định giá bất động sản theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản và Nghị định này.
3. Người nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài nếu có chứng chỉ hành nghề về môi giới, định giá bất động sản do nước ngoài cấp thì được công nhận và sử dụng để hành nghề tại Việt Nam.
4. Chậm nhất đến ngày 01/01/2008, các tổ chức, cá nhân có liên quan phải thực hiện đầy đủ các quy định và yêu cầu về chứng chỉ môi giới bất động sản, chứng chỉ định giá bất động sản theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản và Nghị định này.

Điều 22. Điều kiện đối với người quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản (quy định tại khoản 4 Điều 57 của Luật)

 Người quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản phải đáp ứng các điều kiện sau đây:
1. Có năng lực hành vi dân sự đầy đủ;
2. Có giấy chứng nhận đào tạo về quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản do cơ sở đào tạo hợp chuẩn về kinh doanh bất động sản cấp;
3. Là một trong những người quản lý hoặc làm việc thường xuyên cho doanh nghiệp hoặc hợp tác xã;
4. Không đang trong tình trạng bị truy cứu trách nhiệm hình sự hoặc phạt tù;
5. Không bị cấm hoạt động theo quyết định của cơ quan có thẩm quyền.

Chương IV
QUẢN  LÝ NHÀ NƯỚC VỀ HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN

Điều 23. Nội dung quản lý nhà nước về hoạt động kinh doanh bất động sản

1. Xây dựng chiến lược, chính sách phát triển thị trường bất động sản.
2. Ban hành và hướng dẫn tổ chức thực hiện các văn bản pháp luật về quản lý hoạt động kinh doanh bất động sản;
3. Tổ chức đào tạo nguồn nhân lực hoạt động kinh doanh bất động sản và quản lý thị trường bất động sản; tổ chức cấp, thu hồi chứng chỉ môi giới bất động sản, định giá bất động sản; tổ chức quản lý hành nghề môi giới, định giá bất động sản.
4. Tổ chức nghiên cứu về thị trường bất động sản.
5. Tuyên truyền, phổ biến, giáo dục pháp luật về hoạt động kinh doanh bất động sản.
6. Hợp tác quốc tế trong lĩnh vực hoạt động kinh doanh bất động sản.
7. Tổ chức hệ thống thông tin về thị trường bất động sản.
8. Kiểm tra, thanh tra, giải quyết khiếu nại, tố cáo và xử lý các vi phạm về hoạt động kinh doanh bất động sản.

Điều 24. Trách nhiệm của các Bộ, ngành

1. Trách nhiệm của Bộ Xây dựng:
a) Soạn thảo trình cấp có thẩm quyền ban hành mới, sửa đổi, bổ sung hoặc ban hành theo thẩm quyền các văn bản quy phạm pháp luật về hoạt động kinh doanh bất động sản;
b) Xây dựng trình Thủ tướng Chính phủ ban hành chiến lược và chính sách phát triển thị trường bất động sản;
c) Chủ trì, phối hợp với các Bộ, cơ quan ngang Bộ, Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương trong việc quản lý hoạt động kinh doanh bất động sản theo các nội dung quy định tại Điều 23 của Nghị định này;
d) Quản lý việc tổ chức đào tạo, bồi dưỡng kiến thức về kinh doanh và dịch vụ kinh doanh bất động sản;
đ) Thành lập và quản lý vận hành hệ thống thông tin về thị trường bất động sản, quản lý hành nghề môi giới, định giá bất động sản;
e) Kiểm tra, thanh tra hoạt động kinh doanh bất động sản, xử lý vi phạm theo thẩm quyền hoặc trình cấp có thẩm quyền xử lý theo pháp luật;
g) Hàng năm tổng hợp tình hình hoạt động kinh doanh bất động sản báo cáo Thủ tướng Chính phủ. 
2. Bộ Tài nguyên và Môi trường trong phạm vi nhiệm vụ, quyền hạn của mình có trách nhiệm hướng dẫn thực hiện các quy định về quản lý các loại đất tham gia thị trường bất động sản.
3. Bộ Tài chính trong phạm vi nhiệm vụ, quyền hạn của mình có trách nhiệm hướng dẫn về chế độ thuế, phí, lệ phí, các nghĩa vụ tài chính khác áp dụng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản; hướng dẫn về bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp định giá bất động sản.
4. Ngân hàng Nhà nước Việt Nam trong phạm vi nhiệm vụ, quyền hạn của mình có trách nhiệm ban hành cơ chế, chính sách hỗ trợ về tín dụng và thanh toán trong giao dịch kinh doanh bất động sản.
5. Các Bộ, ngành có liên quan trong phạm vi nhiệm vụ, quyền hạn của mình có trách nhiệm phối hợp với Bộ Xây dựng tổ chức, quản lý hoạt động kinh doanh bất động sản.

Điều 25. Trách nhiệm của Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương

1. Thực hiện việc quản lý nhà nước đối với hoạt động kinh doanh bất động sản trên địa bàn do mình quản lý.
2. Cho phép đầu tư, chuyển nhượng các dự án kinh doanh bất động sản (dự án khu đô thị mới, khu nhà ở, hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp).
3. Trực tiếp đầu tư, hỗ trợ đầu tư hoặc có chính sách khuyến khích đầu tư đối với các dự án khu đô thị mới, khu nhà ở, hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp tại địa phương.
4. Chỉ đạo Sở Xây dựng cấp, thu hồi chứng chỉ môi giới bất động sản, chứng chỉ định giá bất động sản. 

Chương V:

ĐIỀU KHOẢN THI HÀNH

Điều 26. Hiệu lực thi hành

Nghị định này có hiệu lực thi hành sau 15 ngày, kể từ ngày đăng Công báo.

Điều 27. Trách nhiệm thi hành

Các Bộ trưởng, Thủ trưởng cơ quan ngang Bộ, Thủ trưởng cơ quan thuộc Chính phủ, Chủ tịch Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương chịu trách nhiệm thi hành Nghị định này./. 
 

Nơi nhận:                                                                          - Ban Bí thư Trung ương Đảng; - Thủ tướng, các Phó Thủ tướng Chính phủ; - Các Bộ, cơ quan ngang Bộ,   cơ quan thuộc Chính phủ; - HĐND, UBND các tỉnh,   thành phố trực thuộc Trung ương; - Văn phòng Trung ương và các Ban của Đảng; - Văn phòng Chủ tịch nước;                                                                   - Hội đồng Dân tộc và các ủy ban của Quốc hội;                                    - Văn phòng Quốc hội; - Toà án nhân dân tối cao;                                                         - Viện Kiểm sát nhân dân tối cao; - Cơ quan Trung ương của các đoàn thể;                                                - Học viện Hành chính quốc gia; - VPCP: BTCN, TBNC, các PCN, BNC,   Ban Điều hành 112,   Người phát ngôn của Thủ tướng Chính phủ,   các Vụ, Cục, đơn vị trực thuộc, Công báo; - Lưu: Văn thư,

TM. CHÍNH PHỦ Thủ tướng Nguyễn Tấn Dũng

                                   
Phụ lục 1
CHƯƠNG TRÌNH KHUNG ĐÀO TẠO, BỒI DƯỠNG KIẾN THỨC VỀ MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN
(Ban hành kèm theo Nghị định số…../2006/NĐ-CP
ngày….tháng…. năm 2006 của Chính phủ) 

STT	Nội dung	Thời gian học lý thuyết/tiết	Thời gian thực hành/tiết
A	Môn học
I	Các môn về pháp luật:	45	12
1.	Pháp luật về kinh doanh bất động sản	10	2
2.	Pháp luật về nhà ở	10	2
3.	Pháp luật về đất đai	5	2
4.	Pháp luật về dân sự	5	2
5.	Pháp luật về thương mại	5	2
6.	Pháp luật về đầu tư xây dựng	10	2
II	Các môn cơ sở:	60	40
1.	Bất động sản và thị trường bất động sản	10	5
2.	Quy hoạch sử dụng đất	10	5
3.	Quy hoạch xây dựng	10	5
4.	Giao dịch bất động sản trong quan hệ dân sự	5	5
5.	Hợp đồng trong hoạt động kinh doanh bất động sản	5	5
6.	Kỹ năng đàm phán trong giao dịch bất động sản	10	5
7.	Thông tin về bất động sản	5	5
8.	Khoa học phong thuỷ	5	5
III	Các môn chuyên ngành:	45	25
1.	Giá trị và giá cả bất động sản	10	5
2.	Kỹ năng giao tiếp trong môi giới bất động sản	10	5
3.	Kỹ thuật soạn thảo Hợp đồng trong kinh doanh bất động sản	10	5
4.	Quảng cáo bất động sản	5	5
5.	Thù lao, hoa hồng môi giới bất động sản	10	5
B	Hội thảo, hỏi đáp	5
C	Thời gian tổng cộng:	155	77

 
Ghi chú:
 1. Thời gian kiểm tra: Phần I- 60 phút, Phần II -90 phút, Phần III-90 phút
2. Hình thức thi: Viết hoặc vấn đáp    
   
Phụ lục 2
CHƯƠNG TRÌNH KHUNG ĐÀO TẠO, BỒI DƯỠNG KIẾN THỨC VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
(Ban hành kèm theo Nghị định số…../2006/NĐ-CP
ngày….tháng….năm 2006 của Chính phủ) 

STT	Nội dung	Thời gian học lý thuyết/tiết	Thời gian thực hành/tiết
A	Môn học
I	Các môn về pháp luật:	55	14
1.	Pháp luật về kinh doanh bất động sản	10	2
2.	Pháp luật về nhà ở	10	2
3.	Pháp luật về đất đai	5	2
4.	Pháp luật về dân sự	5	2
5.	Pháp luật về thương mại	5	2
6.	Pháp luật về đầu tư xây dựng	10	2
7.	Pháp luật về giá	10	2
II	Các môn cơ sở:	50	35
1.	Bất động sản và thị trường bất động sản	10	5
2.	Quy hoạch sử dụng đất	10	5
3.	Quy hoạch xây dựng	5	5
4.	Hợp đồng trong hoạt động kinh doanh bất động sản	5	5
5.	Kỹ năng đàm phán trong giao dịch bất động sản	10	5
6.	Thông tin về bất động sản	5	5
7.	Khoa học phong thuỷ	5	5
III	Các môn chuyên ngành:	60	30
1.	Giá trị, giá cả bất động sản	10	5
2.	Nguyên tắc trong hoạt động định giá bất động sản	10	5
3.	Kỹ năng định giá bất động sản	10	5
4.	Quy trình và phương pháp định giá bất động sản	10	5
5.	Các nhân tố ảnh hưởng đến giá bất động sản	10	5
6.	Bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp định giá bất động sản	10	5
B	Hội thảo, hỏi đáp	5
C	Thời gian tổng cộng:	170	79

Ghi chú:
 1. Thời gian kiểm tra: Phần I- 60 phút, Phần II -90 phút, Phần III-90 phút
2. Hình thức thi: Viết hoặc vấn đáp
  

Phụ lục 3 MẪU QUY CHẾ HOẠT ĐỘNG CỦA SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN 
  

1. Chức năng, nhiệm vụ của sàn giao dịch bất động sản
2. Tổ chức, bộ máy và cơ chế hoạt động của sàn giao dịch bất động sản
3. Điều kiện hoạt động của sàn giao dịch bất động sản
4. Trách nhiệm của người quản lý, điều hành và các nhân viên làm việc tại sàn giao dịch bất động sản
5. Nguyên tắc, lề lối làm việc tại sàn
6. Tiếp nhận, xử lý thông tin về bất động sản
7. Thẩm quyền ký các hợp đồng giao dịch
8. Chế độ quản lý tài chính 9. Mối quan hệ công tác, tổ chức họp, tiếp khách hàng
10. Chương trình, kế hoạch công tác

Lĩnh vực liên quan