VCCI_Góp ý Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi)

Kính gửi: Bộ Tài nguyên và Môi trường

Thực hiện Nghị quyết số 671/NQ-UBTVQH15 ngày 23/12/2022 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội, Nghị quyết số 170/NQ-CP ngày 31/12/2022 của Chính phủ, Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) đã phối hợp với Bộ Tài nguyên và Môi trường tổ chức Hội thảo lấy ý kiến doanh nghiệp, hiệp hội đối với Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi). Trên cơ sở các ý kiến của doanh nghiệp, hiệp hội, chuyên gia thu nhận tại Hội thảo và trong quá trình lấy ý kiến qua văn bản, website www.vibonline.com.vn, VCCI tổng hợp các ý kiến góp ý Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) (sau đây gọi tắt là Dự thảo) như sau:

1. Thu hồi đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại

Dự thảo đang thiết kế quy định về cơ chế thiết lập quỹ đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại theo hướng:

• (1) Nhà nước thu hồi đất để tạo lập quỹ đất đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất đối với dự án nhà ở thương mại sử dụng các loại đất không phải là đất ở (Điều 78);
• (2) Nhà đầu tư thỏa thuận về quyền sử dụng đất ở và các loại đất không phải là đất ở để chuyển mục đích sử dụng đất thực hiện dự án đô thị, nhà ở thương mại, khu dân cư nông thôn (điểm c khoản 1 Điều 128). Trường hợp này Nhà nước không thu hồi đất (khoản 5 Điều 78);

Đây là một trong những nội dung nhận được sự quan tâm rất lớn của doanh nghiệp. Các doanh nghiệp cho rằng, đối với các dự án nhà ở thương mại, đô thị nhà đầu tư thực hiện theo cơ chế tự thỏa thuận với người sử dụng đất là … không khả thi và khiến cho dự án gặp nhiều khó khăn để thực hiện. Bởi vì, trong nhiều trường hợp, việc giải phóng mặt bằng sẽ bị “ách tắc” chỉ vì một hoặc một ít hộ dân không chịu thỏa thuận, hoặc yêu cầu mức giá quá cao. Trên thực tế doanh nghiệp không thể đàm phán, thoả thuận với hàng ngàn người dân trong một dự án lớn. Để có thể triển khai được dự án, doanh nghiệp cần có sự hỗ trợ của Nhà nước trong thu hồi đất.

Mặt khác, việc Dự thảo phân tách Nhà nước thu hồi đất, dựa vào tính chất của đất như trên (Nhà nước thu hồi đất không phải là đất ở; nhà đầu tư thỏa thuận đất ở và các loại đất không phải là đất ở) dường như chưa phù hợp. Bởi vì, có trường hợp, nhà đầu tư nhận chuyển nhượng các loại đất không phải là đất ở và các đất này phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là đất ở nhưng lại không thể thực hiện dự án đô thị, dự án nhà ở thương mại, vì theo quy định tại trường hợp (2), đất đó phải có một phần là “đất ở”. Đây cũng là trường hợp vướng mắc lớn trên thực tế mà doanh nghiệp đã phản ánh trong mấy năm vừa qua.

Liên quan đến quy định về sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư thông qua việc thỏa thuận về quyền sử dụng đất, giữa Điều 128 và Điều 78 đang quy định chưa thống nhất. Cụ thể, khoản 2 Điều 128 Dự thảo quy định điều kiện sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư thông qua thỏa thuận về quyền sử dụng đất là “việc sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư không thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất quy định tại Điều 77, khoản 1 Điều 78 của Luật này”. Có nghĩa, những đất thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi tại khoản 2 Điều 78 nhà đầu tư có thể thực hiện theo cơ chế thỏa thuận.

Nhưng, khoản 5 Điều 78 Dự thảo lại quy định “các dự án, công trình không thuộc quy định tại khoản 1, 2 và 3 của điều này thực hiện theo quy định tại Điều 121 và Điều 128 của Luật này”. Như vậy, dự án khu dân cư nông thôn sử dụng các loại đất không phải là đất ở quy định tại khoản 2 Điều 78 Dự thảo sẽ thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất hay là nhà đầu tư tự thỏa thuận?

Để đảm bảo khai thông các dự án đầu tư, các doanh nghiệp đề nghị cân nhắc sửa đổi quy định về tạo lập quỹ đất theo hướng:

• Bỏ cụm từ “sử dụng các loại đất không phải là đất ở” tại điểm a khoản 3 Điều 78; “đất ở và các loại đất không phải là đất ở để chuyển mục đích sử dụng đất” tại điểm c khoản 1 Điều 128;
• Thiết kế cơ chế có sự can thiệp của Nhà nước vào việc thu hồi đất trong trường hợp nhà đầu tư không thể thỏa thuận được với người sử dụng đất (có thể đặt ra tỷ lệ % đất không thể thỏa thuận được mà Nhà nước phải can thiệp).
• Rà soát lại quy định tại Điều 78, Điều 128 Dự thảo để đảm bảo thống nhất trong xác định các loại đất Nhà nước thu hồi, các loại đất nhà đầu tư được thực hiện theo cơ chế thỏa thuận.

2. Về chuyển từ hình thức trả tiền thuê đất một lần sang trả tiền thuê đất hàng năm

So với quy định hiện hành, Dự thảo đã có sự điều chỉnh khá lớn đối với các trường hợp Nhà nước cho thuê đất trả tiền hàng năm và các trường hợp Nhà nước cho thuê đất trả tiền một lần, theo đó chỉ có các trường hợp sau thuộc trường hợp Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê dất một lần cho cả thời gian thuê (khoản 2 Điều 120):

• Sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối;
• Sử dụng đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao

Như vậy, những dự án thương mại, dịch vụ, sản xuất phi nông nghiệp, dự án kinh doanh khác sẽ phải chuyển sang hình thức trả tiền hàng năm. Sự thay đổi lớn này khiến nhiều doanh nghiệp lo ngại, với những lý do chính như sau:

• Doanh nghiệp trước khi tiến hành hoạt động đầu tư, kinh doanh phải xây dựng phương án tài chính và yếu tố chi phí tiền thuê đất là một trong những yếu tố tài chính quan trọng phương án tài chính này. Việc phải trả tiền thuê đất hàng năm và tiền thuê đất có thể thay đổi khiến doanh nghiệp đối mặt với rủi ro số tiền thuê đất tăng đột biến, phá vỡ các phương án tài chính của doanh nghiệp. Mặc dù, khoản 4 Điều 154 Dự thảo quy định, tính tiền thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm ổn định trong 05 năm để bảo đảm quyền lợi cho nhà đầu tư, tuy nhiên không có giới hạn nào cho mức tăng sau mỗi kỳ ổn định 05 năm. Trong khi chu kỳ đầu tư, kinh doanh thường luôn dài hơn 5 năm, vì vậy, nhà đầu tư vẫn phải đối mặt với những rủi ro về tài chính do nguy cơ tăng cao của các đợt tăng tiền thuê đất.
• Có thể tạo ra những rủi ro và tranh chấp pháp lý đối với một số lĩnh vực kinh doanh mà kỳ hạn trả tiền thuê đất và mua tài sản khác nhau. Ví dụ, trong nhiều loại hình kinh doanh bất động sản thì người mua có thể phải nộp tiền trước cả kỳ hạn sử dụng nhưng chủ đầu tư lại trả tiền thuê đất hàng năm (ví dụ: các căn hộ du lịch, biệt thự nghỉ dưỡng, căn hộ dịch vụ, …), điều này có thể dẫn đến rủi ro cho người mua, nhà đầu tư và Nhà nước trong việc đóng tiền thuê đất khi chủ đầu tư phá sản, giá đất tăng cao khiến cho dự án bị lỗ không có khả năng chi trả … Trong trường hợp này thì Nhà nước sẽ không biết phải thu tiền của ai. Do vậy, trong trường hợp này đề xuất đối với đất thuộc loại hình kinh doanh bất động sản phục vụ du lịch (các căn hộ du lịch, biệt thự nghỉ dưỡng, căn hộ dịch vụ …) thuộc trường hợp thuê đất trả tiền một lần.

Đi kèm với việc điều chỉnh các trường hợp trả tiền thuê đất một lần sang trả tiền thuê đất hàng năm, Dự thảo đã bổ sung quy định đối với trường hợp trả tiền thuê đất hàng năm, người sử dụng đất có thể thế chấp “quyền thuê” trong hợp đồng thuê đất tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam; Bán “quyền thuê”. Việc bổ sung quy định này để đảm bảo quyền lợi cho người sử dụng đất được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm. Mặc dù vậy, các doanh nghiệp vẫn có nhiều băn khoăn về những rủi ro các quyền trên bị hạn chế, giá trị bất động sản bị giảm giá, tạo ra thiệt hại khi chuyển sang hình thức trả tiền hàng năm.

Các doanh nghiệp đề nghị cho phép doanh nghiệp lựa chọn hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê hoặc trả tiền thuê đất hàng năm, tùy thuộc vào tình hình tài chính và phương án kinh doanh của doanh nghiệp, hoặc quy định trường hợp các dự án thương mại, dịch vụ (đặc biệt là đối với đất thuộc loại hình kinh doanh bất động sản phục vụ du lịch như căn hộ du lịch, biệt thực nghỉ dưỡng, căn hộ dịch vụ …) thuộc trường hợp thuê đất trả tiền một lần. Có các chính sách mang động lực kinh tế để khuyến khích doanh nghiệp chuyển sang trả tiền thuê đất hàng năm.

3. Tài chính về đất đai, giá đất

a. Nguyên tắc, phương pháp định giá đất (Điều 153)

Khoản 2 Điều 153 quy định “Giá đất phổ biến trên thị trường trong điều kiện bình thường quy định tại Điểm c Khoản 1 Điều này được xác định bằng bình quân của các mức giá giao dịch thực tế của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng trên thị trường xuất hiện với tần suất nhiều nhất thông qua thống kê tại một khu vực và trong một khoảng thời gian nhất định, không chịu tác động của các yếu tố gây tăng hoặc giảm giá đột biến, giao dịch có quan hệ huyết thống hoặc có những ưu đãi khác”.

Đây là một khái niệm rất quan trọng để xác định giá đất. Tuy nhiên, trong quy định này lại có nhiều cụm từ chưa thực sự đủ rõ ràng, ví dụ: “cùng mục đích sử dụng”, “tại một khu vực” và “trong khoảng thời gian nhất định” (là bao lâu? Tuần, tháng hay quý, năm?), “xuất hiện với tần suất nhiều nhất”. Việc yêu cầu người thực hiện định giá phải chứng minh số liệu thống kê sử dụng vào cơ sở dữ liệu phải “không chịu tác động của các yếu tố gây tăng hoặc giảm giá đột biến, giao dịch có quan hệ huyết thống hoặc có những ưu đãi khác” là khá khó khăn, vì đây là yếu tố mang tính định tính, rất khó xác định (ưu đãi, đầu cơ, giao dịch nội gián, giao dịch có yếu tố huyết thống, kể cả yếu tố thiên tai, địch họa, chiến tranh, dịch bệnh, yếu tố bất thường mang tính khách quan…), vì hạn chế về thông tin nội bộ; không thể hiện trong số liệu “thống kê” có thể ghi nhận được; không thể bắt buộc người cung cấp số liệu giao dịch phải chịu trách nhiệm; Ngoại trừ giao dịch có quan hệ huyết thống thể hiện trên các hợp đồng cho biếu tặng, …

Khái niệm “khu vực” trong quy định trên cũng chưa đủ rõ. Phạm vi của khái niệm này rất rộng, ví dụ như: cùng trên một tuyến đường kể cả cùng vị trí nhưng chỉ cách nhau một ngã ba, một cây cầu qua con mương, song thì giá đất đã rất khác nhau. Trong thực tế, các khu vực trung tâm hành chính cấp huyện, làng nghề chỉ có một vài vị trí đất có khả năng sinh lời (có thể vừa để ở vừa kinh doanh) còn lại chỉ phù hợp để ở. Do đó, quy định giá theo “khu vực” là chưa phản ánh được đặc tính về vị trí của dất đai.

Tóm lại, các doanh nghiệp cho rằng định nghĩa “giá đất phổ biến trên thị trường trong điều kiện bình thường” như quy định tại Dự thảo là rất khó để làm căn cứ “xây dựng bảng giá đất đến từng thửa đất theo vùng giá trị, thửa đất chuẩn”. Đề nghị nghiên cứu quy định cụ thể, khả thi hơn để tránh rủi ro pháp lý cho bộ phận định giá và xác định được giá đất phù hợp.

b. Bảng giá đất (Điều 154)

• Về việc sử dụng Bảng giá đất làm căn cứ tính giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất

Dự thảo quy định “Bảng giá đất được xây dựng theo vị trí. Đối với khu vực có bản đồ địa chính số và cơ sở dữ liệu giá đất thì xây dựng bảng giá đất đến từng thửa đất theo vùng giá trị, thửa đất chuẩn” (khoản 2 Điều 154). Bảng giá đất được áp dụng để “tính giá khởi điểm đối với trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất, cho thuê đất” (điểm k khoản 4 Điều 154).

Quy định trên cần được xem xét ở các điểm sau:

• Bảng giá đất được xây dựng định kỳ hàng năm, công bố áp dụng từ đầu năm (ngày 01/01). Giá đất để bán đấu giá được xác định theo thông tin kỹ thuật của thửa đất cụ thể, thời điểm định giá cụ thể. Thửa đất bán đấu giá là thửa đất được xác định rõ ràng với các đặc điểm quy hoạch cụ thể, có nghĩa là phải xác định theo phương pháp giá đất cụ thể để xác định thời điểm điểm phù hợp. Vì vậy, Bảng giá đất thường “lạc hậu” so với thời điểm bán đấu giá khoảng 01 năm, nhất là các vị trí đất có thông tin quy hoạch đầu tư hạ tầng, điều chỉnh địa giới hành chính, thay đổi mô hình quản lý hành chính từ huyện sang quận, …;
• Việc xây dựng Bảng giá đất sát với giá thị trường gặp nhiều thách thức như: giá giao dịch được ghi nhận trên hợp đồng có thể được điều chỉnh theo giá thực tế, vì đã được chấp thuận giá tính thuế theo Bảng giá đất, nhưng số liệu này có thể chưa đầy đủ để tập hợp thành cơ sở dữ liệu có mức độ tin cậy cao, chưa kể là rất khó loại trừ các yếu tố hình thành nên tổng giá trị giao dịch của bất động sản được xác định là căn cứ cứ xây dựng Bảng giá đất như: giá trị tài sản trên đất, thửa đất dị hình hay giao dịch phi thị trường. Đối với đất dịch vụ thương mại sẽ hầu như không có thông tin giao dịch thành công trên thị trường trong khu vực lân cận trong khoảng thời gian xây dựng Bảng giá đất.

Tóm lại, khi các quy định về Bảng giá đất còn đưa đến nhiều lo ngại về khả năng liệu có sát giá thị trường hay không, một số doanh nghiệp đề nghị cân nhắc không nên quy định Bảng giá đất làm căn cứ xác định giá khởi điểm bán đấu giá quyền tài sản.

• Về giá đất để tính tiền thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm

Khoản 4 Điều 154 quy định “Đối với các trường hợp tính thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, tính tiền thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thì giá đất để tính thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, tính tiền thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm ổn định trong 05 năm”.

Như phản ánh ở trên, một trong những lo ngại của doanh nghiệp khi điều chỉnh quy định các trường hợp Nhà nước cho thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê sang Nhà nước cho thuê đất trả tiền hàng năm là rủi ro cho phương án tài chính kinh doanh khi nguy cơ tiền thuê đất bị tăng lên. Quy định tại khoản 4 Điều 154 Dự thảo, mặc dù quy định tính tiền thuê đất trả tiền hàng năm ổn định trong 05 năm, nhưng lại không có giới hạn nào cho các lần tăng tiếp theo. Điều này sẽ tạo rủi ro cho các nhà đầu tư và ảnh hưởng đáng kể đến hoạt động kinh doanh.

Đề nghị cân nhắc bổ sung giới hạn điều chỉnh tăng tiền thuê đất hàng năm (có thể cân nhắc quy định theo hướng tốc độ tăng tối đa không quá 1,2 lần tốc độ tăng lạm phát hoặc giới hạn tỷ lệ mức tăng so với tiền thuê đất trả trong 05 năm đầu tiên).

c. Miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất (Điều 152)

Dự thảo đang gộp chung các trường hợp miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất quy định tại khoản 1. Điều này sẽ khiến việc xác định trường hợp nào là miễn, trường hợp nào là giảm sẽ gặp khó khăn và khiến cho quy định thiếu rõ ràng về mặt chính sách (khi không rõ các trường hợp nào thì Nhà nước sẽ miễn, trường hợp nào Nhà nước sẽ giảm).

Đề nghị tách rõ hai trường hợp miễn và giảm. Nếu trường hợp được miễn thì có thể là toàn bộ thời gian để thống nhất với khoản 35 Điều 3 Dự thảo; trường hợp được giảm tiền thuê đất thì nên tách rõ các trường hợp được giảm cho toàn bộ thời gian thuê và trường hợp được miễn trong một giai đoạn nhất định (ví dụ như thời gian xây dựng dự án, giai đoạn ảnh hưởng bởi dịch bệnh, thiên tai, …).

Đề nghị cân nhắc bổ sung các trường hợp miễn tiền sử dụng đất như sau:

• “Đất làm trụ sở cơ quan của các Hội quần chúng do Đảng, Nhà nước giao nhiệm vụ”:

Các hội quần chung do Đảng, Nhà nước giao nhiệm vụ (thuộc Danh sách đính kèm Kết luận số 32-KL-TW của Ban Bí thư về tiêu chuẩn, điều kiện đối với lãnh đạo Hội quần chúng do Đảng, Nhà nước giao nhiệm vụ ngày 30/3/2022) là các tổ chức hội hoạt động vì mục tiêu phi lợi nhuận, thực hiện các chức năng nhiệm vụ do Đảng, Nhà nước giao, được Nhà nước hỗ trợ một phần kinh phí. Trong nhiều trường hợp, Nhà nước đã giao đất xây dựng trụ sở cơ quan cho các Hội để đảm bảo hoạt động của các Hội này.

Thực hiện chính sách của Đảng, Nhà nước, nhiều hội quần chúng đã vươn lên tự chủ về tài chính như Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI). Thế nhưng với quy định của Luật Đất đai hiện hành thì các hội này được xác định là tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính và phải chuyển từ hình thức giao đất không thu tiền sử dụng đất sang hình thức thuê đất (điểm e khoản 1 Điều 56; khoản 2 Điều 60 Luật Đất đai 2013). Điều này đã gây khó khăn lớn cho hoạt động của các Hội, vì bản thân các Hội này hoạt động không vì mục tiêu lợi nhuận, các nguồn thu đều quay trở lại phục vụ cho hoạt động của Hội, thực hiện tốt nhất các nhiệm vụ do Đảng, Nhà nước giao.

Để tháo gỡ khó khăn tài chính cho các Hội quần chúng do Đảng, Nhà nước giao nhiệm vụ, đề nghị bổ sung các Hội quần chung do Đảng, Nhà nước giao nhiệm vụ vào trường hợp miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.

• “Đất xây dựng công trình cấp – thoát nước bao gồm: Công trình khai thác, xử lý nước sạch, nước thải; đất xây dựng, lắp đặt mương, bờ kè, cống dẫn nước thải, đường ống và công trình trên mạng lưới đường ống cấp nước sạch – nước thải và các công trình trực tiếp hỗ trợ quản lý, vận hành gắn liền với hệ thống cấp – thoát nước (nhà hành chính, nhà quản lý, điều hành, nhà xưởng, kho bãi vật tư, sân đường vườn)”

Bởi vì đất xây dựng hệ thống thoát nước đều là công trình thuộc lĩnh vực công ích phục vụ nhân nhân dân, do Nhà nước đầu tư, các doanh nghiệp thoát nước thực hiện đấu thầu vận hành, chỉ là tạm quản lý chứ không thuộc quyền thuê đất, khi hết hạn hợp đồng khai thác sẽ phải bàn giao lại cho doanh nghiệp trúng đấu thầu tiếp theo. Đây là đất xây dựng các công trình hạ tầng kỹ thuật công cộng và các công trình trực tiếp hỗ trợ quản lý, vận hành nên ấn định chung vào trường hợp được miễn tiền sử dụng đất, cho thuê đất. Hơn nữa, khi Nhà nước đấu thầu cung cấp dịch vụ thoát nước bằng ngân sách nhưng trong cơ cấu tính giá lại vẫn phải tính tiền thuê đất nên nhà thầu phải tăng chi phí vào giá chào thầu mà về lý thuyết Nhà nước sẽ thu lại chính khoản tiền này.

• Miễn có thời hạn: Đối với diện tích đất được phê duyệt dự án đầu tư sẽ được miễn tối đa 3 năm đầu tiên tính từ thời điểm giao đất, cho thuê đất. Để hỗ trợ chủ đầu tư trong thời gian đầu tư xây dựng, dự án chưa phát sinh doanh thu như quy định hiện nay.
• “Diện tích đất xây dựng công trình ngầm”. Đây là các trường hợp xây công trình ngầm như bãi đỗ xe độc lập có thu tiền nhưng việc hạ ngầm diện tích này có chi phí đầu tư rất cao trong khi doanh thu không tương xứng, cần khuyến khích đầu tư để tăng công trình hạ tầng, tiện ích cho xã hội, nâng cao hiệu quả sử dụng đất.
• “Miễn tiền thuê đất đối với diện tích đất xây dựng kết cấu hạ tầng sử dụng chung trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất”: Dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng khu công nghiệp đòi hỏi chủ đầu tư phải đầu tư số vốn rất lớn, thời gian thu hồi vốn chậm. Do đó, quy định về việc miễn tiền thuê đất đối với diện tích đất xây dựng kết cấu hạ tầng dùng chung trong khu công nghiệp là một hình thức ưu đãi đầu tư, hỗ trợ và thu hút các nhà đầu tư trong lĩnh vực này.

Đề nghị bổ sung quy định được giảm tiền thuê đất đối với trường hợp “diện tích đất trong hành lang an toàn lưới điện, an toàn đê điều, thủy lợi”. Trong thực tế có nhiều dự án, thửa đất cho thuê có sử dụng đất trong hành lang đê điều, an toàn lưới điện thuê đất hàng năm trả tiền hàng năm (không có thời hạn thuê đất) không cho xây dựng công trình dẫn đến giảm công năng sử dụng đất nhưng vẫn phải nộp tiền thuê đất như đất ngoài diện tích này là chưa phù hợp.

d. Quyền và nghĩa vụ của tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất (Điều 158)

Theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 157 Dự thảo tư vấn xác định giá đất được thực hiện trong trường hợp “xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất và giá đất cụ thể”. Để thực hiện được điều này, tổ chức tư vấn định giá đất cần được tiếp cận các thông tin về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và phát triển quỹ đất, cơ sở dữ liệu về đất đai của quốc gia và địa phương, đặc thù, cơ chế sử dụng các loại đất của đại phương …., đồng thời cần phải có trách nhiệm như không được giao dịch nội gián, đảm bảo khách quan, khoa học trong lựa chọn phương pháp định giá đất, …

Đề nghị bổ sung các quyền và nghĩa vụ trên của tổ chức tư vấn xác định giá đất quy định tại Điều 158 Dự thảo.

e. Thế chấp quyền sử dụng đất để vay vốn từ các tổ chức tài chính nước ngoài

Về việc thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất thế chấp tại các tổ chức tín dụng. Đây cũng là nội dung quan trọng và có liên quan mật thiết với vấn đề tài chính đất đai (giá đất, tín dụng, lãi suất…), ảnh hưởng trực tiếp tới năng lực tài chính và khả năng vượt qua khó khăn, phát triển bền vững của thị trường đất đai, bất động sản Việt Nam.

Theo Chương III về “Quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất”, Dự thảo đã mở rộng đối tượng nhận thế chấp bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất là “các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, tại các tổ chức kinh tế khác hoặc cá nhân theo quy định của pháp luật”. Tuy nhiên, các tổ chức, cá nhân Việt Nam chưa có quyền thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất tại tổ chức tài chính quốc tế. Quy định này ngăn cản các doanh nghiệp trong nước tiếp cận được các dòng vốn nước ngoài, đặc biệt là các khoản vay dài hạn để phát triển các dự án đầu tư. Vay nước ngoài có ưu điểm là lãi suất trung bình thường thấp hơn nhiều so với các khoản vay trong nước và giải quyết được nhiều giới hạn về hệ số an toàn khi các dự án lớn lớn vay ngân hàng trong nước.

Quy định cấm thế chấp cho tổ chức, cá nhân nước ngoài có thể được hiểu là nhằm mục đích cấm việc cá nhân, tổ chức nước ngoài có được quyền sử dụng đất nếu bên đi vay không thể trả nợ. Tuy nhiên, cần lưu ý rằng nếu bên đi vay không trả được nợ trong quan hệ thế chấp, thì có hai khả năng xảy ra (1) bên nhận thế chấp nhận tài sản; (2) bên nhận thế chấp bán lại tài sản cho một bên khác. Việt Nam vẫn có thể cho tổ chức nước ngoài nhận thế chấp, nhưng khi bên đi vay không trả được nợ thì cấm việc chuyển nhượng tài sản cho phía nước ngoài mà chỉ cho phép họ bán lại cho một cá nhân, tổ chức khác tại Việt Nam.

Quy định này tương tự như quy định về thừa kế quyền sử dụng đất khi người nhận thừa kế là người nước ngoài. Theo quy định hiện nay, người nhận thừa kế sẽ không được phép nhận quyền sử dụng đất mà buộc phải bán cho một bên Việt Nam khác và chỉ được nhận tiền.

Có ý kiến lo ngại việc này có thể khiến việc vay nợ nước ngoài của doanh nghiệp Việt Nam tăng lên, tiềm ẩn nguy cơ rủi ro tài chính. Tuy nhiên, vấn đề này đã được giải quyết bằng các quy định về vay nợ nước ngoài của doanh nghiệp (tự vay tự trả, Chính phủ không bảo lãnh). Hơn nữa, các khoản vay mà có thế chấp quyền sử dụng đất thường là các khoản vay dài hạn để đầu tư dự án, chứ không phải là vay ngắn hạn. Mà vay dài hạn thì nguy cơ rủi ro tài chính thấp hơn vay ngắn hạn. Hơn nữa, việc nhập khẩu vốn cho các dự án đầu tư cũng vẫn là điều Việt Nam tiếp tục khuyến khích trong thời gian tới.

4. Về thu hồi đất và chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư

Bồi thường, hỗ trợ và tái định cư là chính sách tác động lớn đến cuộc sống của người dân. Dự thảo đã có những quy định nhằm đảm bảo quyền lợi cho người sử dụng đất khi bị thu hồi. Cụ thể, “Việc thu hồi đất chỉ được thực hiện sau khi hoàn thành bố trí tái định cư” (khoản 6 Điều 85); “Việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất phải bảo đảm người có đất bị thu hồi có chỗ ở, đảm bảo thu nhập và điều kiện sống bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ”.

Trên thực tế, khi thu hồi đất thì Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng sẽ căn cứ vào phương án bồi thường được phê duyệt để bố trí tái định cư cho người có đất bị thu hồi theo quy định pháp luật. Theo đó, quy định “bằng hoặc tốt hơn” là khái niệm chung chung, cảm tính, chưa có thước đo lường hay tiêu chí cụ thể để xác định, thuyết phục người dân có đất bị thu hồi, dễ gây bức xúc, hiểu nhầm trong khi áp dụng dẫn đến khiếu kiện kéo dài. Kéo theo đó là việc kéo dài tiến độ giải phóng mặt bằng, dẫn đến chi phí đền bù tăng mạnh, làm chậm tiến độ triển khai dự án, ảnh hưởng đến biên lợi nhuận dự báo của các nhà đầu tư.

Do vậy, đề nghị hoặc quy định các tiêu chí cụ thể để xác định điều kiện sống bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ hoặc điều chỉnh quy định trên theo hướng “việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất bảo bảo đảm người dân có đất bị thu hồi có chỗ ở, đảm bảo thu nhập”.

5. Về đấu giá quyền sử dụng đất và thầu thầu dự án có sử dụng đất để lựa chọn chủ đầu tư

a. Quy hoạch chi tiết 1/500

Theo quy định tại điểm d khoản 2 Điều 126 Dự thảo một trong các điều kiện để đất thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất là “Phải có quy hoạch chi tiết 1/500 được cơ quan có thẩm quyền lựa chọn”.

Một số doanh nghiệp cho rằng quy định này là chưa phù hợp. Bởi vì, tổ chức, cá nhân trúng đấu giá quyền sử dụng đất sẽ phải thực hiện dự án theo quy hoạch chi tiết 1/500 do tổ chức, cá nhân khác lập. Vì do tổ chức, cá nhân khác lập, nên tổ chức, cá nhân trúng đấu giá khó có thể là chủ thể thực hiện tốt nhất, hoặc phù hợp với mong muốn phát triển dự án của tổ chức, cá nhân trúng đấu giá. Trong khi đó, tổ chức, cá nhân là tác giả của quy hoạch chi tiết 1/500 có thể không phải là chủ thể trúng đấu giá. Mặt khác, việc phải có quy hoạch chi tiết 1/500 tại thời điểm đấu giá quyền sử dụng đất có thể cản trở/bó buộc những ý tưởng phát triển dự án đầu tư của các chủ đầu tư.

Đề nghị cân nhắc bỏ quy định phải có “quy hoạch chi tiết 1/500 được cơ quan có thẩm quyền lựa chọn” là một trong những điều kiện để thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất quy định tại điểm d khoản 2 Điều 126 Dự thảo.

b. Trách nhiệm của cơ quan có thẩm quyền

Khoản 2 Điều 126 Dự thảo quy định điều kiện để đất thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất là “phải có quy hoạch chi tiết 1/500 được cơ quan có thẩm quyền lựa chọn”. Tuy nhiên, trong nội dung về trách nhiệm của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, huyện trong thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất lại không bao gồm trách nhiệm lập quy hoạch chi tiết 1/500 hoặc tổ chức thi tuyển để lựa chọn phương án quy hoạch chi tiết 1/500.

Trong khi đó quy định về Đấu thầu dự án có sử dụng đất để lựa chọn nhà đầu tư tại Điều 127 không bắt buộc Đất để thực hiện đấu thầu phải có quy hoạch chi tiết 1/500 hay quy hoạch 1/2000. Nhưng, trong điều khoản quy định về trách nhiệm của UBND tỉnh trong hoạt động đấu thầu này, lại bao gồm việc tổ chức lập hoặc thi tuyển để lựa chọn phương án quy hoạch chi tiết 1/500 với ý tưởng tốt nhất.

Đề nghị điều chỉnh lại quy định về điều kiện đấu giá, đấu thầu và trách nhiệm của cơ quan có thẩm quyền để đảm bảo thống nhất và thuận lợi khi thực hiện.

c. Các trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất

Điểm a khoản 1 Điều 126 Dự thảo quy định “sử dụng đất nông nghiệp, sử dụng đất phi nông nghiệp không phải là đất ở để thực hiện dự án đô thị, dự án khu dân cư nông thôn, dự án xây dựng nhà ở thương mại” là một trong các trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất.

Đề nghị bổ sung quy định loại trừ các trường hợp quy định tại Điều 128 Dự thảo để đảm bảo tinh minh bạch của quy định, vì Điều 128 Dự thảo quy định trường hợp sử dụng đất thực hiện dự án đầu tư thông qua thỏa thuận về quyền sử dụng đất có trường hợp “thỏa thuận về quyền sử dụng đất ở và các loại đất không phải là đất ở để chuyển mục đích sử dụng đất thực hiện dự án đô thị, nhà ở thương mại, khu dân cư nông thôn”.

d. Thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi thu hồi đất

Theo quy định tại điểm c khoản 4 Điều 127 Dự thảo thì trường hợp đấu thầu dự án sử dụng đất để lựa chọn chủ đầu tư, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm “lập, thống nhất phương án bồi thường, hỗ trợ tái định cư và tổ chức thực hiện phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, thu hồi đất theo quy định của Luật này”. Quy định này được hiểu, Nhà nước sẽ thực hiện bồi thường, hỗ trợ trong trường hợp thu hồi đất để đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư.

Theo quy định hiện hành, đấu thầu dự án có sử dụng đất phần lớn là đất chưa giải phóng mặt bằng. Chủ đầu tư sẽ tự ứng chi phí bồi thường, hỗ trợ, giải phóng mặt bằng. Quy định này sẽ khiến cho các địa phương phải chuẩn bị nguồn kinh phí lớn, nhất là đối với trường hợp “dự án đô thị, nhà ở thương mại có quy mô từ 50ha trở lên tại khu vực nông thôn và 20 ha trở lên tại khu vực đô thị”, điều này tạo áp lực lên ngân sách của địa phương.

Để đảm bảo tính hợp lý, đề nghị Dự thảo điều chỉnh quy định theo hướng, cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ thực hiện giải phóng mặt bằng, chủ đầu tư hỗ trợ kinh phí và sau đó được trừ vào tiền sử dụng đất phải nộp.

6. Tính thống nhất giữa Dự thảo Luật Đất đai với các văn bản pháp luật khác có liên quan

a. Thời điểm được thực hiện các quyền của người sử dụng đất (Điều 29)

Khoản 2 Điều 29 Dự thảo quy định “Thời điểm người thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc cho thuê; chuyển nhượng quyền sử dụng đất đồng thời chuyển nhượng toàn bộ dự án đối với dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê sau khi có Giấy chứng nhận và có đủ điều kiện theo quy định tại Luật này.”.

Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản đang được soạn thảo, trong đó có các quy định điều chỉnh về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong các dự án bất động sản. Theo đó, đối với các thửa đất trong dự án bất động sản khi đưa vào kinh doanh không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhưng chủ đầu tư dự án phải có Giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất đối với toàn bộ hoặc phần dự án bất động sản có thửa đất chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại.

Như vậy, để tạo cách hiểu thống nhất giữa các đối tượng áp dụng, đề nghị điều chỉnh quy định tại khoản 2 Điều 29 Dự thảo theo hướng quy định rõ yêu cầu Giấy chứng nhận là áp dụng cho toàn bộ hoặc phần dự án có thửa đất chuyển nhượng, cho thuê chứ không phải từng thửa đất (được đưa vào kinh doanh) trong dự án.

b. Cá nhân, tổ chức nước ngoài với việc sử dụng đất ở Việt Nam

Theo quy định tại Dự thảo Luật Đất đai cá nhân, tổ chức nước ngoài không phải là người sử dụng đất.

Theo quy định của Dự thảo Luật Nhà ở, Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản thì cá nhân, tổ chức nước ngoài được quyền sở hữu nhà ở (có giới hạn về địa điểm, phạm vi và các điều kiện). Hai luật này cũng quy định việc “việc mua bán nhà, công trình xây dựng phải gắn với quyền sử dụng đất”.

Trong tổng kết thi hành Luật Nhà ở, vấn đề cấp Giấy chứng nhận cho cá nhân nước ngoài mua nhà ở riêng lẻ trong dự án đang gặp khó khăn xuất phát từ việc thiếu rõ ràng trong quy định của hai hệ thống pháp luật về đất đai và nhà ở liên quan đển sở hữu bất động sản là nhà ở gắn liền với đất của cá nhân nước ngoài.

Thực tế cho thấy, đây là một điểm vướng mà giữa hai hệ thống pháp luật chưa giải quyết một cách thỏa đáng, gây lúng túng trong quá trình thực thi.

c. Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thực hiện dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, khu nhà ở; dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê (Điều 53)

Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản đang quy định về các điều kiện đối với việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất (quyền sử dụng đất đã đầu tư xong hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản cho cá nhân tự xây dựng nhà ở; cho tổ chức để đầu tư xây dựng nhà ở, công trình xây dựng).

Điều 53 Dự thảo quy định về các điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thực hiện dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, khu nhà ở (hình thức phân lô, bán nền).

Việc cả hai Dự thảo đang cùng quy định về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án bất động sản sẽ dẫn tới tình trạng chồng lấn và chưa thống nhất với nhau. Đề nghị rà soát hai Dự thảo này để thống nhất quy định về điều kiện chuyển nhượng dự án bất động sản tại một văn bản, văn bản còn lại dẫn chiếu tới nội dung có liên quan.

d. Quyền bề mặt

Theo quy định tại Điều 267 Bộ luật Dân sự 2015, quyền bề mặt là quyền của một chủ thể đối với mặt đất, mặt nước, khoảng không gian trên mặt đất, mặt nước và lòng đất mà quyền sử dụng đất đó thuộc về chủ thể khác. Nội dung của quyền bề mặt được quy định tại Điều 271, trong đó chủ sở hữu quyền bề mặt có “quyền khai thác, sử dụng mặt đất, mặt nước, khoảng không gian trên mặt đất, mặt nước và lòng đất thuộc quyền sử dụng đất của người khác để xây dựng công trình, trồng cây, canh tác”, “có quyền sở hữu đối với tài sản được tạo lập”.

Dự thảo đã bước đầu có những quy định về quyền bề mặt, tuy nhiên chưa đủ rõ ràng và tương thích với quy định tại Bộ luật Dân sự 2015, cụ thể:

• Đất xây dựng các công trình công cộng có hành lang bảo vệ an toàn (Điều 201):

Khoản 2 Điều 201 Dự thảo quy định “Việc sử dụng đất xây dựng công trình công cộng có hành lang bảo vệ an toàn phải bảo đảm kết hợp khai thác cả phần trên không và trong lòng đất, bố trí kết hợp các loại công trình trên cùng một khu đất nhằm tiết kiệm đất và phải tuân theo các quy định của pháp luật chuyên ngành có liên quan về bảo vệ an toàn”. Quy định này mới chỉ mang tính nguyên tắc, chưa có quy định cụ thể về việc thuê đất trên không, dưới lòng đất;

• Không gian sử dụng đất, đất xây dựng công trình ngầm, đất xây dựng công trình trên không (Điều 207)

Khoản 3 Điều 207 Dự thảo quy định “Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất cho tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài để xây dựng công trình ngầm, công trình trên không theo quy định sau đây: a) Giao đất không thu tiền sử dụng đất đối với trường hợp sử dụng đất để xây dựng công trình ngầm, công trình trên không không nhằm mục đích kinh doanh; b) Cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm hoặc thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê đối với trường hợp sử dụng đất để xây dựng công trình ngầm, công trình trên không nhằm mục đích kinh doanh”.

Đề nghị điều chỉnh quy định trên theo hướng Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giao, cho thuê “không gian ngầm”, “khoảng không” chứ không phải là “giao đất”, “cho thuê đất”. Bởi vì, có thể có trường hợp quyền sử dụng đất và không gian ngầm khoảng không là thuộc về các chủ thể khác nhau. Quy định này chỉ đang tập trung điều chỉnh về không gian ngầm, khoảng không. Điều này cũng phù hợp với quy định về quyền bề mặt tại Bộ luật Dân sự 2015.

7. Các quy trình thủ tục tại Dự thảo Luật Đất đai cần xét trong mối quan hệ với các luật có liên quan để đảm bảo thuận lợi khi thực thi

Một số quy định về thủ tục liên quan đến thực hiện hiện dự án đầu tư tại Luật Đất đai cần phải được xem xét với các quy định tại pháp luật đầu tư để đảm bảo không tạo gánh nặng về thủ tục cho các nhà đầu tư.

a. Thủ tục gia hạn thời hạn sử dụng đất của dự án

Theo quy định tại Điều 169 Dự thảo thì để được điều chỉnh thời hạn sử dụng đất đối với dự án đầu tư khi chưa hết thời hạn sử dụng đất, chủ đầu tư phải “Có văn bản đề nghị điều chỉnh thời hạn sử dụng đất của dự án đầu tư”; “Có văn bản của cơ quan có thẩm quyền về việc điều chỉnh dự án đầu tư theo quy định của pháp luật mà có thay đổi thời hạn hoạt động của dự án”.

Theo quy định của pháp luật về đầu tư, trong trường hợp hết thời hạn hoạt động của dự án đầu tư, nhà đầu tư có nhu cầu tiếp tục thực hiện dự án đầu tư khi kết thúc thời hạn hoạt động được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư, cơ quan đăng ký đầu tư xem xét, quyết định gia hạn thời hạn hoạt động của dự án đó nếu đáp ứng các điều kiện[1]: i) Phù hợp với quy hoạch cấp quốc gia, quy hoạch vùng, quy hoạch tỉnh, quy hoạch đô thị và quy hoạch đơn vị hành chính – kinh tế đặc biệt (nếu có); phù hợp với mục tiêu, định hướng phát triển đô thị, chương trình kế hoạch phát triển nhà ở (đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở, khu đô thị); ii)  Đáp ứng điều kiện giao đất, cho thuê đất theo quy định của pháp luật về đất đai (đối với trường hợp đề nghị gia hạn sử dụng đất).

Trong quá trình thẩm định hồ sơ, cơ quan đăng ký đầu tư sẽ lấy ý kiến cơ quan quản lý đất đai về điều kiện giao đất, cho thuê đất cho trường hợp đề nghị gia hạn sử dụng đất[2].

Như vậy, việc Dự thảo Luật Đất đai quy định chủ đầu tư phải thực hiện thủ tục điều chỉnh thời hạn sử dụng đất sẽ dẫn tới trường hợp chủ đầu tư phải thực hiện hai thủ tục và yếu tố xem xét điều kiện cho phép chủ đầu tư điều chỉnh thời gian sử dụng đất sẽ được xem xét hai lần với các hồ sơ khác nhau.

Đề nghị xem xét lại thủ tục này để tránh tình trạng các thủ tục chồng lấn giữa các luật có liên quan và tạo thêm gánh nặng về thủ tục cho chủ đầu tư.

b. Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất rừng sản xuất

Khoản 1 Điều 122 Dự thảo quy định “Cơ quan nhà nước có thẩm quyền chỉ được quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất rừng sản xuất sau khi có Nghị quyết của Hội đồng nhân dân cấp tỉnh thông qua và phù hợp với quy định tại Điều 116 của Luật này”.

Theo quy định tại điểm b khoản 1 Điều 30 Luật Đầu tư 2020 “Dự án đầu tư có yêu cầu chuyển mục đích sử dụng đất rừng đặc dụng, rừng phòng hộ đầu nguồn, rừng phòng hộ biên giới từ 50 ha trở lên; rừng phòng hộ chắn gió, chắn cát bay và rừng phòng hộ chắn sóng, lấn biển từ 500 ha trở lên; rừng sản xuất từ 1.000 ha trở lên” sẽ do Quốc hội chấp thuận chủ trương đầu tư.

Như vậy, quy định tại khoản 1 Điều 122 Dự thảo sẽ dẫn tới trường hợp dự án có yêu cầu chuyển mục đích sử dụng đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất đã được Quốc hội chấp thuận chủ trương đầu tư thì để được chuyển mục đích sử dụng đất cần phải có thêm Nghị quyết của Hội đồng nhân dân cấp tỉnh thông qua. Trong trường hợp này, cần phải có Nghị quyết của Hội đồng nhân dân là không cần thiết (vì Quốc hội đã chấp thuận chủ trương đầu tư rồi) và có thể làm kéo dài thêm thủ tục của dự án đầu tư. Đề nghị loại trừ trường hợp dự án đầu tư đã được Quốc hội chấp thuận chủ trương đầu tư trong quy định tại khoản 1 Điều 122.

c. Về khái niệm khu vực quản lý nghiêm ngặt chuyển mục đích sử dụng đất

Khoản 30 Điều 3 Dự thảo quy định: “Khu vực quản lý nghiêm ngặt chuyển mục đích sử dụng đất là khu vực không được thay đổi mục đích sử dụng đất, gồm: đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất là rừng tự nhiên, khu bảo tồn thiên nhiên, khu di sản thiên nhiên, đất trồng lúa 02 vụ trở lên, đất quốc phòng, đất an ninh cần bảo vệ trừ những trường hợp đặc biệt quan trọng cần thu hồi đất để sử dụng vào mục đích công trình quan trọng quốc gia do Quốc hội quyết định và các công trình hạ tầng phục vụ quản lý chặt chẽ các khu vực này.”

Luật Lâm nghiệp, Luật Đầu tư và Luật Di sản văn hóa đã có các quy định về trường hợp và thẩm quyền chủ trương đầu tư tại nơi có đất rừng, đất di sản văn bóa và chuyển mục đích sử dụng rừng và đất rừng. Ngoài ra, Điều 116 và Điều 122 của Dự thảo cũng có quy định về điều kiện cho giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, trong đó giao Chính phủ quy định cụ thể về trường hợp và tiêu chí chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất rừng sản xuất sau khi có Nghị quyết của Hội đồng nhân dân cấp tỉnh thông qua. Vì vậy, đề nghị điều chỉnh quy định trên theo hướng không quy định nội dung về khu vực quản lý nghiêm ngặt chyển mục đích sử dụng đất rừng, bao gồm: đất rừng, khu bảo tồn thiên nhiên và khu di sản thiên nhiên.

d. Giao đất, cho thuê đất trong trường hợp chấp thuận nhà đầu tư

Theo quy định tại pháp luật về đầu tư, “trường hợp tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất mà chỉ có một người đăng ký tham gia hoặc đấu giá không thành theo quy định của pháp luật về đất đai hoặc trường hợp tổ chức đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư mà chỉ có một nhà đầu tư đăng ký theo quy định của pháp luật về đấu thầu, cơ quan có thẩm quyền thực hiện thủ tục chấp thuận nhà đầu tư khi nhà đầu tư đáp ứng các điều kiện theo quy định của pháp luật có liên quan” (khoản 3 Điều 29).

Như vậy, sẽ có trường hợp Nhà nước chấp thuận nhà đầu tư trong trường hợp dự án thuộc trường hợp đấu giá, đấu thầu. Tuy nhiên, mục 2 Chương IX Dự thảo mới chỉ ghi nhận những trường hợp về giao đất, cho thuê đất: i) không đấu giá quyền sử dụng đất, không đấu thầu dự án có sử dụng đất; ii) đấu giá quyền sử dụng đất; iii) đấu thầu dự án có sử dụng đất và iv) thỏa thuận quyền sử dụng đất. Điều này sẽ gây khó khăn trên thực tế triển khai.

Đề nghị bổ sung quy định giao đất, cho thuê đất đối với trường hợp chấp thuận nhà đầu tư.

8. Về đất khu công nghiệp (Điều 194)

 Khoản 8 Điều 194 Dự Thảo quy định: “Chủ đầu tư kết cấu hạ tầng khu công nghiệp có trách nhiệm dành quỹ đất công nghiệp đã đầu tư kết cấu hạ tầng để cho thuê lại đối với các doanh nghiệp vừa và nhỏ, các cơ sở di dời do ô nhiễm môi trường… Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào tình hình thực tế tại địa phương và ý kiến thống nhất của Bộ Kế hoạch và Đầu tư, Bộ Tài nguyên và Môi trường để xác định quỹ đất dành cho các doanh nghiệp vừa và nhỏ, các cơ sở di dời do ô nhiễm môi trường.”

Quy định này đang chưa thống nhất với pháp luật về đầu tư, theo đó khoản 1 Điều 9 Nghị định 35/2022/NĐ-CP về điều kiện đầu tư hạ tầng khu công nghiệp: “Dành tối thiểu 5 ha đất công nghiệp hoặc tối thiểu 3% tổng diện tích đất công nghiệp của khu công nghiệp (bao gồm cả nhà xưởng, văn phòng, kho bãi) để cho các doanh nghiệp nhỏ và vừa, doanh nghiệp công nghiệp hỗ trợ, doanh nghiệp đổi mới sáng tạo, đối tượng được hưởng ưu đãi đầu tư theo quy định tại điểm e, điểm g khoản 2 Điều 15 của Luật Đầu tư, các doanh nghiệp khác thuộc diện được ưu tiên, hỗ trợ về mặt bằng sản xuất, kinh doanh theo quy định của pháp luật thuê đất, thuê lại đất.”

Hơn nữa, quy định này của Dự Thảo khiến cho chủ đầu tư hạ tầng khu công nghiệp gặp lúng túng trong quá trình áp dụng, ở vào thế bị động trong việc xây dựng phương án kinh doanh của dự án do mình đầu tư xây dựng, và có thể dẫn đến hoạt động kinh doanh kém hiệu quả so với kỳ vọng do khó thu hút được các nhà đầu tư thứ cấp thuộc đối tượng được xác định nêu trên, tỷ lệ lấp đầy thấp. Do vậy, đề nghị sửa đổi quy định này thống nhất với quy định của pháp luật về đầu tư.

Trên đây là một số ý kiến tổng hợp góp ý Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam đối với Dự thảo Luật Đất đai. Rất mong quý Cơ quan cân nhắc để chỉnh sửa, hoàn thiện.

Trân trọng cảm ơn sự hợp tác của quý Cơ quan.

 

[1] Điều 27 Nghị định 31/2021/NĐ-CP

[2] Điều 55 Nghị định 31/2021/NĐ-CP