Website xây dựng pháp luật của VCCI
DỰ ÁN TREO – TẠI SAO TREO?
DỰ ÁN TREO – TẠI SAO TREO?
“Dự án treo” đang là một điệp từ nóng gây nhiều bức xúc trong xã hội. Để giải thích hiện tượng “treo”, không ít người đã đem “trăm dâu đổ đầu tằm”, như: “tay không bắt giặc”(không có vốn); thủ đoạn ghim đất để đầu cơ; lập mưu duyệt dự án cốt để sang tay trục lợi, v.v... Và “tằm” ở đây được hiểu chính là các chủ đầu tư trong ngành bất động sản! Trong phạm vi bài viết này, chúng ta hãy nhìn hiện tượng dự án treo ở chiều ngược lại, chiều của “tằm”; thử xem sao.
Viễn cảnh về một dự án “không treo”
Dự án “không treo” là những dự án đã được đầu tư và khi đưa vào hoạt động đem lại hiệu quả cao cho nền kinh tế - xã hội và lợi nhuận cho các bên: Nhà nước, doanh nghiệp, cộng đồng. Trước khi nói đến hậu quả của dự án “treo”, chúng ta hãy cùng xem xét một dự án cụ thể - dự án đầu tư “Công viên nghĩa trang cao cấp”, và đặt dự án này trong tình huống “không treo”. Vì nhận dạng không đúng cái mất, sẽ không biết ta mất những gì; nhưng nếu đánh giá chưa hết cái được, thì cũng sẽ không biết ta được những gì.
Nắm bắt được yêu cầu thiếu nguồn cung cấp đất nghĩa trang, một doanh nghiệp dân doanh đã quyết định bỏ vốn đầu tư dự án với quy mô khoảng 50 hécta đất. Khi thuyết minh để duyệt dự án, chủ đầu tư đã được chính quyền các cấp tạo điều kiện bằng cách đưa ngay vào dự án quy hoạch sử dụng đất 1/2000 như một cách kết nối quy hoạch chi tiết (dự án) với quy hoạch tổng thể của địa phương. Tổ điều tra nguồn gốc đất liền được thành lập, chỉ vài ngày sau đã có số liệu cụ thể về người có đất và cả hoàn cảnh gia đình của từng hộ. Một phương án giải tỏa quỹ đất với tư duy có lợi nhất cho người có đất được chủ đầu tư và chính quyền thống nhất, như: thương lượng chuyển nhượng QSDĐ theo giá thỏa thuận, cộng với hợp đồng ghi nhớ sẽ đào tạo và ưu tiên nhận tất cả những người trong độ tuổi lao động vào làm việc ngay khi nghĩa trang được khởi công hoặc khi nghĩa trang đi vào hoạt động. Thủ tục thu hồi và giao đất dự án ở Sở Tài Nguyên và Môi Trường không quá một tuần, đến lúc này đã đủ cơ sở pháp lý để chủ đầu tư đặt vấn đề vay vốn ngân hàng. Ngân hàng không chỉ làm thủ tục cho vay mà còn xem xét về tính khả thi của dự án, tư vấn giúp chủ đầu tư sử dụng nguồn vốn vay sao cho có hiệu quả nhất và trả lãi thấp nhất.
Phần thủ tục dự án mất khoảng 60 ngày. Sau khi có đất và chủ động được nguồn vốn, dự án được chủ đầu tư phát lệnh khởi công. Hằng trăm hạng mục công trình kiến trúc trên đất được xây dựng. Vật liệu chủ yếu cung cấp cho dự án là sản xuất tại địa phương. Hàng ngàn công nhân cổ xanh, cổ trắng được mời vào công trường làm việc, đa số là người dân tại chỗ. Để cạnh tranh với các khu nghĩa trang của doanh nghiệp bạn và để thu hút khách hàng, chủ đầu tư đã quyết định bỏ vốn nâng cấp một số tuyến đường bên ngoài nghĩa trang từ 6m lên 20 m rộng. Toàn bộ các tuyến đường được tráng nhựa, trồng cây xanh và có hệ thống chiếu sáng rất bắt mắt. Và, để tạo tâm lý ổn định, gắn bó lâu dài cho công nhân viên chức phục vụ nghĩa trang, nhiều khu nhà ở tập thể được mọc lên cùng với nhiều công trình phúc lợi xã hội khác được chủ đầu tư bỏ vốn xây dựng. Vì là nghĩa trang cao cấp, cho nên bên trong khu nghĩa trang còn có nhiều dịch vụ để cho khách đoàn đi đưa tang, khách viếng mộ, khách tham quan sử dụng. Nghĩa trang không còn đơn thuần là nơi chôn cất, buồn bã, ảm đạm mà là một điểm thu hút hàng ngàn khách du lịch đến tham quan, thăm viếng, ăn uống, mua sắm mỗi ngày….
Hiệu quả mang lại từ những dự án “không treo” ví dụ như nghĩa trang nêu trên rất rõ ràng và cụ thể: (i) Nhà nước không tốn ngân sách, lại thu được thuế. (ii) Địa phương hưởng được lợi: có thêm một khu dịch vụ, thương mại; kết cấu hạ tầng được nâng cấp làm thay đổi bộ mặt địa phương; tiêu thụ được nhiều sản phẩm sản xuất tại chỗ; người dân có việc làm, có thu nhập ổn định, tệ nạn xã hội, gánh nặng xã hội nhờ vậy mà giảm đáng kể. (iii) Doanh nghiệp lớn mạnh nhờ mở rộng được nhiều hoạt động đầu tư - kinh doanh, tìm kiếm thêm nguồn lợi nhuận để tích lũy tái đầu tư. (iv) Thị trường cũng lợi vì được cung ứng nhiều sản phẩm, góp phần làm đa dạng hóa thị trường, thế độc quyền bị phá vỡ, nhờ thế môi trường kinh doanh cũng tốt hơn. (v) Khách hàng hưởng nhiều quyền lợi hơn vì có cơ hội để chọn lựa sản phẩm với giá cả hợp lý và chất lượng sản phẩm cao hơn, v.v...
Khi dự án nghĩa trang hoạt động khoảng một năm, quỹ mộ đã được khách hàng đặt mua hơn một nửa. Thế là ý tưởng về một dự án mới được manh nha, một địa phương khác sẽ đón chủ đầu tư đến đặt vấn đề, và một dòng vốn mới được quay vòng… Nhiều dự án bắt đầu và kết thúc như thế, sẽ kéo nền kinh tế tăng tốc, phát triển.
Dự án tại sao “ treo”?
Dự án “treo” là những dự án đã được chủ đầu tư phát lệnh khởi động về thủ tục, hoặc đã động thổ, khởi công nhưng vì nguyên nhân nào đó mà dừng lại “treo” giữa chừng, không hẹn ngày kết thúc. Trở lại phân tích dự án nghĩa trang cao cấp, lần này đặt nó trong tình huống “treo”. Việc này có thể giúp chúng ta hiểu dự án tại sao “treo”? Bởi vì, “đoạn trường ai có qua cầu mới hay”:
…Sau khi doanh nghiệp đã âm thầm nghiên cứu thị trường, chọn vị trí, khoanh vùng đất, chuẩn bị nguồn vốn, nhân lực; dự án nghĩa trang cao cấp được phát lệnh khởi động trong một phòng họp kín như bưng, thành phần họp chỉ có chủ đầu tư và các cộng sự tin cẩn nhất. Không tiệc tùng, cờ hoa như trên TV thường chiếu, mà việc đầu tiên là bàn việc thành lập ngay một tổ chuyên thương lượng chuyển nhượng QSDĐ trực tiếp với dân, tổ này toàn là... “cò đất” trung thành, đã theo chủ đầu tư qua nhiều dự án. Tại sao như vậy? Là vì chỉ cần quyết định đầu tư lọt ra ngoài là giá đất tại chỗ biến động theo cấp số nhân. Chính vì thế, chủ đầu tư cần phải kín kẽ, kín cả với chính quyền địa phương, nếu không muốn dự án “treo” từ trong trứng nước!
Theo quy định của pháp luật, hạn mức giao đất nông nghiệp của mỗi hộ gia đình, cá nhân tối đa là 3 hécta, nếu quy mô của dự án là 50 hécta thì cần đến khoảng 14 người đứng tên đất hộ. Thuận thảo thì trót lọt, nhưng nếu có ai đó động lòng tham thì phải tranh chấp, khiếu kiện,... “treo!”. Sau khi “lén” gom được khoảng 80% quỹ đất, chủ đầu tư mới chính thức xin chủ trương đầu tư với chính quyền địa phương, lập tức giá đất của 20% còn lại cao ngất trời. Nếu chủ đầu tư yếu vốn? - ... “treo!”. Thuận được chủ trương cấp địa phương thì làm thủ tục trình duyệt dự án tiếp lên cấp trên nữa nếu không, thì bán ngược đất đã lỡ chuyển nhượng lén,… “treo!”. Dự án lên được cấp thành phố để trình đến tổ liên ngành, tỷ lệ thông qua cửa này khá “mỏng”, muốn “dày” phải “biết điều”… Không thì “treo!”.
Từ đoạn này trở đi, dự án mà bị “treo” đồng nghĩa với “treo cổ” chủ đầu tư, vì “lao” đã phóng quá sâu! Tiếp theo là thủ tục thu hồi và giao đất dự án. Nhà nước thu hồi quỹ đất mà chủ đầu tư đã tốn rất nhiều tiền và rất gian nan để có, rồi giao lại cho chủ đầu tư đúng quỹ đất này (?). Đã thế, chủ đầu tư còn phải nộp biết bao nhiêu khoản thuế mới được sử dụng, nếu không đủ tiền để nộp?... “treo!”. Sau khi được giao đất, nếu trong vòng 12 tháng dự án chưa khởi công, Nhà nước sẽ thu hồi lại quỹ đất mà không nói gì đến những khoản mà chủ đầu tư đã chi trước đó (?);… “treo”! Xong cấp thành phố lên đến cấp Bộ, vì dự án nghĩa trang nặng về yếu tố tâm linh, cho nên phải xin ý kiến nhiều Bộ, một trong các Bộ mà ách lại là phải “binh”. Không “binh” thì... “treo!”. Khi đã hội đủ điều kiện về thủ tục để vay vốn đầu tư, nhưng bị ngân hàng từ chối, hoặc ngân hàng đồng ý cho vay nhưng khoản “thối lại” quá cao. Chủ đầu tư không kham nổi?… “treo!”. Đang xây dựng, một cơ quan nào đó tạt qua kiểm tra, nêu ra hàng núi vi phạm, với một rừng lý do, công trình bị ách lại; thế là… “treo!”. Chuyện kiểm tra được lập đi lập lại hết đoàn này đến đoàn khác, nếu không biết cách làm cho tất cả các đoàn này vui (?), lại… “treo” v.v... và v.v...
Những tình huống “treo” được lấy làm ví dụ từ dự án nghĩa trang cao cấp không có gì lạ với chủ đầu tư. Thậm chí từ lâu họ đã coi như đó là “luật chơi” trong ngành BĐS. Từ thực tế nêu trên đã có thể cho ta đi đến kết luận: hậu quả của một dự án “treo” hoặc hiệu quả của một dự án “không treo” đều do chúng ta tạo ra. Nhưng có những thứ “treo” không tính được bằng tiền, đó là lỡ mất cơ hội, lãng phí tài nguyên và hơn nữa là dân và doanh nghiệp giảm lòng tin vào Nhà nước, người này với người kia giảm lòng tin với nhau.
Một chuỗi “treo” dài dằng dặc
Có lẽ chỉ có ở đất nước mình mới có cụm từ “treo” đầy ẩn dụ với nội hàm vô cùng phong phú. “Treo” dành để ám chỉ thực trạng “nửa chừng xuân” của tất cả những hoạt động liên quan đến TTBĐS, một thị trường quan trọng ảnh hưởng trực tiếp đến phát triển kinh tế. Ở nước ta hiện nay, không chỉ có dự án treo mà là một chuỗi “treo” dài dằng dặc. Bắt đầu là “quy hoạch treo”, quy hoạch xong bỏ đó không thực hiện. Tiếp đến “dự án treo”, duyệt dự án xong đóng vài ba cây cọc rồi… ngưng. Kế đó là “lời hứa treo”, liên tục dời ngày khởi công, ngày kết thúc dự án; xin lỗi dân nhiều lần, hứa đi hứa lại với dân, với doanh nghiệp, rồi đem lời hứa “gởi gió cho mây ngàn bay”. Rồi “lợi nhuận treo”, có những dự án không biết sinh ra để làm gì, mục đích đầu tư không rõ ràng; cho nên khi đưa vào sử dụng thì càng hoạt động càng lỗ. Và..., đặc biệt là khi phát hiện hành vi cố tình bắt dự án “treo” để trục lợi, thì tìm cách “treo” ngày xử án. Đến lúc không thể “treo vụ án” được nữa, thì tội lớn bằng “voi” xử thành “ruồi”, rồi áp án “tù treo”, v.v...
Hệ lụy thật rõ ràng: trong toàn khu vực Châu Á – Thái Bình Dương, chỉ có TTBĐS Việt
Không thể không day dứt trước “một chuỗi treo dài dằng dặc” ở nước ta, mà nguyên nhân “treo” lại là do chính chúng ta “tự treo mình”. Vì vậy, không còn cách nào khác là mỗi người trong chúng ta phải kiên quyết cắt đứt “dây treo” trong từng vụ, việc mà mình chịu trách nhiệm. Nếu không, nước ta sẽ còn phải “treo” hoài trong nhóm nước kém phát triển. Đó là điều mà không một người Việt
TẠ THỊ NGỌC THẢO