TS Nguyễn Minh Phong – Viện nghiên cứu PT KTXH HN: Một số ý kiến về Dự án Luật thuế nhà, đất

Tuy nhiên, để tăng tính thực tế, ổn định và sự đồng thuận xã hội, cũng như bảo đảm được mục tiêu đặt ra cho Luật thuế nhà, đất là: 1. Tăng cường quản lý Nhà nước đối với nhà, đất, khuyến khích tổ chức, cá nhân sử dụng đất tiết kiệm, có hiệu quả, góp phần hạn chế đầu cơ nhà, đất và khuyến khích thị trường bất động sản phát triển lành mạnh; 2. Khắc phục những mặt hạn chế của chính sách thuế nhà, đất hiện hành. Nâng cao tính pháp lý của pháp luật hiện hành về thuế nhà, đất trên cơ sở bổ sung mới và kế thừa các quy định còn phù hợp; 3. Tiếp cận với thông lệ quốc tế về thuế nhà, đất, tạo điều kiện thuận lợi cho việc hội nhập quốc tế; 4. Động viên hợp lý sự đóng góp của chủ sở hữu nhà và người sử dụng đất nhất là những đối tượng sử dụng nhà, đất vượt hạn mức quy định vào ngân sách nhà nước...thì bản Dự thảo (lần 4) này cần được tiếp tục chỉnh sửa kỹ hơn, cụ thể là:

Thứ nhất, về đối tượng chịu thuế và không chịu thuế: Theo Điều 2 Dự thảo thì đối tượng chịu thuế là 1. Nhà ở; 2. Đất ở; 3. Đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp. Đồng thời, Điều 3. của Dự thảo quy định đối tượng không thuộc diện chịu thuế là: 1. Đất sử dụng vào mục đích công cộng, phúc lợi xã hội hoặc từ thiện không vì mục đích kinh doanh; 2. Đất do các cơ sở tôn giáo sử dụng không vì mục đích kinh doanh; 3. Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa không vì mục đích kinh doanh; 4. Đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối không vì mục đích kinh doanh; 5. Đất xây dựng trụ sở cơ quan hành chính, sự nghiệp nhà nước, tổ chức xã hội, công trình văn hoá, đất sử dụng vào mục đích quốc phòng và an ninh.

Như vậy, rõ ràng đối tượng của Luật thuế nhà, đất này rất hẹp, chỉ bao gồm đối tượng là các diện tích đất và nhà dùng để ở và đất kinh doanh phi nông nghiệp, vì vậy, phải chăng nên điều chỉnh tên của Luật thuế nhà, đất thành Luật thuế nhà, đất ở và đất kinh doanh phi nông nghiệp để có sự phân biệt với các luật khác có liên quan đến quản lý nhà nước đối với diện tích đất đai dùng cho các mục tiêu sử dụng khác.

Mặt khác, Dự thảo luật cũng chưa có sự định nghĩa rõ thế nào là đất kinh doanh nông nghiệp và đất kinh doanh phi nông nghiệp, nhà ở thông thường với nhà ở trong các dự án nhà ở xã hội, nhà tái định cư ở đô thị, điều này sẽ gây nhiều tranh cãi, bỏ sót hoặc thu trùng trong vận dụng Luật thuế nhà, đất vào thực tiễn; Vì lẽ, trong thực tế cuộc sống, sẽ ngày càng khó có việc phân biệt rạch ròi giữa sản xuất kinh doanh nông nghiệp và sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp thuần tuý, nhất là khi có sự kết hợp 4 nhà: Nhà nước, nhà khoa hoc, nhà doanh nghiệp và nhà nông, nhất là khi có sự phát triển các tổ hợp kinh doanh nông-công nghiệp, trong đó có sự phối hợp đồng bộ và đan xen giữa các hoạt động nghiên cứu khoa học, trồng trọt, chăn nuôi và chế biến thành các sản phẩm theo quy mô công nghiệp hiện đại và khép kín. Thậm chí, không loại trừ sự phát triển của các loại hình kinh doanh du lịch trong khuôn khổ các dự án kinh doanh nông nghiệp. Hơn nữa, trong tương lai, sẽ ngày càng phát triển các dự án nhà ở cho công nhân, người lao động các khu công nghiệp và chế xuất, hoặc các dự án phát triển bất động sản phục vụ các mục tiêu tái định cư xã hội phi lợi nhuận cần được loại trừ khỏi danh sách đối tượng thu thuế nhà, đất ở.

Ngoài ra, để tránh lạm dụng và tăng tiết kiệm, nâng cao hiệu quả sử dụng đất, Dự thảo cũng cần bổ sung các quy định về hạn mức sử dụng mặt bằng đất không thu thuế nhà, đất cho xây dựng các công trình tôn giáo, trụ sở các cơ quan hành chính nhà nước, sự nghiệp nhà nước và tổ chức xã hội, dù không vì mục đích kinh doanh...

Thứ hai, về cách tính thuế: Theo Dự thảo, Điều 6. Giá tính thuế đối với nhà ở:

1. Giá tính thuế đối với nhà ở được xác định theo diện tích nhà ở chịu thuế và giá tính thuế của 1m² nhà ở. Trong đó:

a) Diện tích nhà ở chịu thuế là toàn bộ diện tích sàn xây dựng (kể cả diện tích công trình phụ, diện tích ban công kèm theo nếu có) của một căn hộ chung cư hoặc nhà ở theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất, trường hợp chưa được cấp giấy chứng nhận thì theo diện tích thực tế đã xây dựng hoàn thành hoặc đang sử dụng.

b) Giá tính thuế của 1m² nhà ở được xác định theo tỷ lệ phần trăm trên đơn giá 1m² nhà ở xây dựng mới của nhà ở cùng loại (kể cả trường hợp sử dụng nhà ở để cho thuê hoặc kinh doanh) do cơ quan nhà nước có thẩm quyền quy định.

Chính phủ quy định cụ thể tỷ lệ phần trăm đối với từng loại nhà ở.

c) Trường hợp có quyền sở hữu nhiều nhà ở thì giá tính thuế là tổng giá trị các nhà ở chịu thuế.

2. Giá tính thuế đối với đất được xác định theo diện tích đất tính thuế và giá của 1m² đất:

a) Diện tích đất tính thuế là diện tích đất ghi trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất, trường hợp chưa được cấp giấy chứng nhận là diện tích đất thực tế đang sử dụng.

Trường hợp có quyền sử dụng nhiều đất ở thì diện tích tính thuế là tổng diện tích các thửa đất ở có quyền sử dụng.

b) Giá của 1m² đất tính thuế là giá đất theo mục đích sử dụng đất do cơ quan nhà nước có thẩm quyền quy định, cụ thể như sau:

- Trường hợp đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất (kể cả trường hợp sử dụng đúng mục đích hoặc không đúng mục đích trên giấy chứng nhận), là giá đất theo mục đích sử dụng được ghi trong giấy chứng nhận.

- Trường hợp chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất là giá đất theo mục đích đang sử dụng.

c) Đối với đất xây dựng nhà nhiều tầng, nhiều hộ ở, nhà chung cư (bao gồm cả trường hợp vừa để ở vừa để kinh doanh), giá tính thuế được xác định bằng việc áp dụng hệ số phân bổ cho các tầng theo quy định của Chính phủ.

3. Giá tính thuế đối với nhà, đất được ổn định trong vòng 5 năm kể từ năm tính thuế đầu tiên theo quy định của Luật này.

Với các quy định trên, việc triển khai Dự thảo luật thuế nhà, đất sẽ bộc lộ một số bất cập trong thực tiễn là:

- Đánh đồng các nhà đã hết thời hạn khấu hao, qua sử dụng nhiều năm với các nhà mới xây dựng, quy định này có thể tạo thuận lợi và mang lại nhiều lợi ích cho cơ quan thu thuế, nhưng chắc chắn sẽ gây thiệt thòi cho người dân nghèo. Hơn nữa, để bảo đảm sự đồng thuận xã hội cao, tránh tình trạng lỏng lẻo, tuỳ tiện của Luật hoặc biến quyền lập pháp từ Quốc hội vào Chính phủ, Luật cần định rõ nguyên tắc tính tỷ lệ phần trăm trên đơn giá 1m² nhà ở xây dựng mới của nhà ở cùng loại để tính giá tính thuế nhà ở, chứ không nên chuyển toàn bộ việc quan trọng này cho Chính phủ tự quyết định..

- Việc tính hệ số phân bổ cho các tầng nhà chung cư, nhà nhiều tầng và nhà nhiều hộ ở để tính giá thuế đất sẽ có 2 bất cập: Một mặt, sẽ không khuyến khích xây nhà cao tầng nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng đất như mục tiêu đặt ra ban đầu cho Luật thuế nhà, đất; Mặt khác, sẽ gây bất bình đẳng xã hội vì người ở tầng cao không có đất sao vẫn phải nộp thuế đất; hoặc người có đất xây nhà càng cao tầng càng phải nộp nhiều thuế đất, trong khi vẫn phải nộp nhiều thuế nhà hơn người xây ít tầng; Hơn nữa, trong bối cảnh sẽ có nhiều nhà cao tầng có nhiều tầng ngầm, thậm chí hàng vài tầng ngầm, thì sao Dự thảo không có quy định thu tiền thuế đất cho các tầng ngầm này. Rõ ràng, nên bỏ việc thu tiền thuế đất cho các tầng kể cả trên mặt đất, hay ngầm dưới đất, mà chỉ nên thu thuế nhà của các toà nhà cao tầng .

Thứ ba, về thuế suất, tại Điều 7 Dự thảo quy định thuế suất đối với nhà ở, đất ở và đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp như sau:

1. Nhà ở: Áp dụng thuế suất theo biểu thuế luỹ tiến từng phần tính theo năm như sau:

Bậc thuế	Giá tính thuế của nhà ở	Thuế suất (%)
1	Đến 600 triệu đồng	0
2	Phần trên 600 triệu đồng	0,03

2. Đất ở: Áp dụng thuế suất theo biểu thuế luỹ tiến từng phần tính theo năm như sau:

Bậc thuế	Diện tích đất chịu thuế (m2)	Thuế suất (%)
1	Diện tích trong hạn mức	0,03
2	Phần diện tích vượt hạn mức nhưng không quá 3 lần hạn mức	0,06
3	Phần diện tích vượt trên 3 lần hạn mức	0,09

Trong đó: Hạn mức diện tích đất làm căn cứ tính thuế là hạn mức giao đất ở (đối với trường hợp được giao đất mới) hoặc hạn mức công nhận đất ở (đối với trường hợp đang sử dụng đất) theo quy định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

3. Đất ở nhà nhiều tầng, nhiều hộ ở, nhà chung cư, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp: Áp dụng một mức thuế suất là 0,03%.

Thực tế cho thấy, cần xem lại con số khởi điểm giá tính thuế nhà ở là 600 triệu đồng trên, vì lẽ không thể lấy đơn giá chính thức 4 triệu đ x 150m2 để thành con số 600 triệu đ đó được, vì tuyệt đại đa sô người dân đâu có mua được giá “ gốc ” như quy định của Luật, mà đều phải mua nhà theo giá cao hơn, có cộng thêm chênh lệch giá cho các trung gian, “cò” nhà đất. Hơn nữa, trong bối cảnh lạm phát và nhiều biến động thị trường như hiện nay, việc cố định con số tuyệt đối giá nhà, trong khi lại “thả nổi” tỷ lệ phần trăm trên đơn giá 1m² nhà ở xây dựng mới của nhà ở cùng loại để tính giá tính thuế nhà ở trong Điều 6 Khoản 1 Điểm b như trên đã phân tích, là chưa thoả đáng cả về tình và lý. Nói cách khác, hoặc cần nâng mức khởi điểm giá nhà tính thuế nhà ở lên cao hơn (ít nhất 2 lần, tức 1,2 tỷ đ.), hoặc chỉ cần xác định nguyên tắc tính giá khởi điểm này, rồi giao Chính phủ tính toán cụ thể cho từng giai đoạn cụ thể, sẽ phù hợp hơn cả với thực tế, cả với những quy định khác trong Dự thảo thuế nhà, đất.

Ngoài ra, cần nâng mức diện tích đất ở chịu thuể ở bậc 2 lên thành không quá 5 lần thay vì 3 lần, và ở bậc 3 là vượt quá 5 lần thay vì 3 lần như Dự thảo quy định tạị Điều 7 Khoản 2 để phù hợp thực tế lịch sử, cũng như xu hướng cải thiện điều kiện nhà, đất ở cho người dân.

Thứ tư, về miễn thuế, Điều 10 quy định việc miễn thuế được áp dụng cho các trường hợp sau:

1. Đất của dự án đầu tư thuộc lĩnh vực đặc biệt khuyến khích đầu tư; dự án đầu tư tại địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn; dự án đầu tư thuộc lĩnh vực khuyến khích đầu tư tại địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn.

2. Đất của cơ sở thực hiện xã hội hoá đối với các hoạt động trong lĩnh vực giáo dục, dạy nghề, y tế, văn hoá, thể thao, môi trường.

3. Đất xây dựng nhà tình nghĩa, trại trẻ mồ côi, trại cai nghiện, viện dưỡng lão.

4. Nhà ở, đất ở của người dân tộc thiểu số tại địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn.

5. Nhà ở, đất ở của: Người tham gia, người hoạt động cách mạng trước ngày 19/8/1945; thương binh hạng 1/4, 2/4; người hưởng chính sách như thương binh hạng 1/4, 2/4; bệnh binh hạng 1/3; Bà mẹ Việt Nam anh hùng; thân nhân liệt sỹ được hưởng trợ cấp hàng tháng; người hoạt động cách mạng bị nhiễm chất độc màu da cam; người bị nhiễm chất độc màu da cam mà hoàn cảnh gia đình khó khăn.

6. Nhà ở, đất ở của người tàn tật, người chưa đến tuổi thành niên và người già cô đơn không nơi nương tựa không có khả năng nộp thuế; nhà ở, đất ở của đối tượng là hộ nghèo theo quy định của Chính phủ.

7. Hộ gia đình, cá nhân trong năm thuộc diện thu hồi nhà, đất theo quy hoạch, kế hoạch được cấp có thẩm quyền phê duyệt thì được miễn thuế nhà, đất trong năm thực tế có thu hồi nhà, đất tại nơi bị thu hồi nhà, đất và nơi ở mới.

8. Người nộp thuế gặp khó khăn do sự kiện bất khả kháng được miễn thuế nhà, đất nếu giá trị thiệt hại về nhà, đất trên 50% tổng giá trị nhà, đất chịu thuế.

9. Các trường hợp khác theo quy định của Chính phủ.

Còn Điều 11. quy đinh việc giảm 50% thuế trong các trường hợp sau:

1. Đất của dự án đầu tư thuộc lĩnh vực ưu đãi đầu tư; dự án đầu tư tại địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn.

2. Nhà ở, đất ở của thương binh hạng 3/4, 4/4; người hưởng chính sách như thương binh hạng 3/4, 4/4; bệnh binh hạng 2/3, 3/3; thân nhân liệt sỹ không được hưởng trợ cấp hàng tháng; anh hùng lực lượng vũ trang nhân dân, anh hùng lao động.

3. Người nộp thuế gặp khó khăn do sự kiện bất khả kháng nếu giá trị thiệt hại về nhà, đất từ 20% đến 50% tổng giá trị nhà, đất chịu thuế.

4. Nhà ở, đất ở của hộ gia đình, cá nhân tại các xã, phường, thị trấn thuộc địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn ngoài đối tượng quy định tại khoản 4 Điều 10 Luật này; Nhà ở, đất ở của người dân tộc thiểu số ở các xã, phường, thị trấn thuộc địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn.

5. Đất sử dụng để sản xuất kinh doanh của hợp tác xã;

6. Các trường hợp khác theo quy định của Chính phủ.

Những quy định trên về cơ bản là phù hợp thực tiễn và chủ trương khuyến khích đầu tư và chính sách xã hội của Nhà nước, tuy nhiên cần đặc biệt nhấn mạnh sự loại trừ các dự án kinh doanh Sân gôn khỏi danh mục các dự án xã hội hoá thể thao và văn hoá, nhằm tránh sự lạm dụng và phát triển tràn lan, “lợi bất cập hại” của các dự án nhiều “cỏ dại “ này…

Ngoài ra, cũng cần phân biệt việc miễn và giảm thuế nhà, đất cho các đối tượng chính sách chỉ có giá trị khi và chỉ khi các đối tượng này còn sống và trực tiếp sử dụng nhà, đất ở cho nhu cầu sinh tồn của mình, còn khi chúng đã bị chuyển đổi cho các chủ mới thì sẽ không còn được coi là đối tượng được hưởng miễn, giảm thuế nhà đất nữa.

Cuối cùng, cần xem lại quy định giảm 50% thuế cho Đất sử dụng để sản xuất kinh doanh của hợp tác xã ở Điều 11 Khoản 5, vì trong xu hướng sẽ xuất hiện nhiều doanh nghiệp trong các HTX, như vậy sẽ tạo bất bình đẳng giữa các loại hinh doanh nghiệp trong kinh doanh theo các cam kết hội nhập kinh tế quốc tế. Thậm chí, hơn thế nữa, quy định này dễ gây lạm dụng bằng cách các doanh nghiệp sẽ lách luật, thành lập nhiều HTX danh nghĩa để mượn mác HTX nhăm mục đích trốn thuế nhà, đất do họ sở hữu đích thực, tạo ra sự bùng nổ cơn sốt thành lập các HTX và sự sụt giảm tương ứng nguồn thu thuế nhà , đất cho NSNN các cấp… /.

TS. Nguyễn Minh Phong  - Trưởng phòng nghiên cứu kinh tế - Viện nghiên cứu phát triển KT-XH Hà Nội