Đóng góp ý kiến của tuvanphapluat về dự thảo Dự thảo Dự án Luật Đất đai (sửa đổi)

Kính gửi: Ban soạn thảo Luật đất đai 2023 Tôi, luật sư Phạm Thanh Tuấn, xin có một số góp ý cho vào Chương V, chương VI và chương X của dự thảo Luật đất đai 2023 (“Dự thảo”) như sau: 1. Dự thảo quy định trường hợp giao đất, cho thuê đất chủ yếu thông qua hình thức đâu giá QSDĐ, đấu thầu QSDĐ. Về cơ bản đây là quy định hợp lý, minh bạch. Tuy nhiên, theo quy định của pháp luật về đầu tư và đấu thầu, các dự án có sử dụng đất thuộc nhà nước thu hồi đất khi tổ chức đấu thầu sẽ có 2 khả năng xảy ra: (i) Nếu có 2 nhà đầu tư đáp ứng yêu cầu năng lực kinh nghiệm sơ bộ thì UB tỉnh sẽ tổ chức đấu thầu => có căn cứ để giao/ cho thuê đất cho nhà đầu tư trúng thầu theo dự thảo; (ii) Nếu chỉ có một nhà đầu đáp ứng yêu cầu năng lực kinh nghiệm sơ bộ thì UB tỉnh không tổ chức đấu thầu nữa mà làm thủ tục chấp thuận nhà đầu tư theo quy định của Luật đầu tư 2020 và Nghị định 31/2021/NĐ-CP. Trong trường hợp này vì có một nhà đầu tư nên sẽ không còn hình thức đấu thầu nữa. Câu hỏi đặt ra là với hình thức chấp thuận cho nhà đầu tư duy nhất tham gia đấu thầu thì có được giao/ cho thuê đất không? Nếu cho trường hợp ii (có 1 nhà đầu tư đáp ứng) được giao đất thì Dự thảo đang mở rộng các trường hợp Nhà nước thu hồi đất vì thực tế đấu thầu dự án nhiều trường hợp chỉ có một nhà đầu tư đáp ứng; ngược lại nếu quy định trường hợp i (đấu thầu công khai) mới giao/ thuê đất thì cần có quy định xử lý chuyển tiếp cho các dự án có 1 nhà đầu tư được chấp thuận. 2. Điều 67 Dự thảo quy định các trường hợp thu hồi đất vào mục đích phát triển kinh tế khác với điều 62 Luật đất đai 2013 hiện nay. Dự thảo cần có quy định chuyển tiếp cho các dự án thuộc đối tượng thu hồi theo Luật 2013 nhưng không còn là đối tượng thu hồi theo Luật mới mà đã thực hiện một số thủ tục pháp lý về thu hồi đất (hoặc lựa chọn nhà đầu tư) thì sẽ xử lý chuyển tiếp như nào, có cho tiếp tục thu hồi đất hay không? Đây là các trường hợp phát sinh trên thực tế nhiều nên cần có quy định chuyển tiếp để xử lý. 3. Bổ sung các trường hợp được giao/ cho thuê đất không thông qua đấu giá, đấu thầu quy định tại khoản 1 Điều 63 Dự thảo gồm: (i) Giao/ cho thuê đất cho tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng, thuê, góp vốn bằng QSDĐ mà người sử dụng đất không có quyền chuyển nhượng QSDĐ nhưng tự nguyện trả lại đất cho Nhà nước để giao chủ đầu tư theo quy định của Chính phủ (hiện đang được quy định tại Nghị định 01/2017 và Nghị định 148/2020); (ii) Giao/ cho thuê đất trong trường hợp thửa đất do Nhà nước quản lý không đủ điều kiện tách thành thửa đất độc lập để tổ chức đấu giá QSDĐ theo quy định của Chính phủ (hiện đang được quy định tại Nghị định 01/2017 và Nghị định 148/2020 với trường hợp Chủ đâu tư tự đi thỏa thuận chuyển nhượng). 4. Không có cơ sở pháp lý để xác định “giá đất khởi điểm để đấu thầu dự án có sử dụng đất” theo quy định tại Khoản 4 Điều 64 Dự thảo Luật đất đai Dự thảo quy định trước khi đấu thầu 06 tháng phải xác định giá đất khởi điểm để đấu thầu. Trong khi đó điều 126 khoản 3 Dự thảo quy định thời điểm tính tiền sử dụng đất/ thuê đất khi có QĐ giao/ cho thuê đất. Thực tế, các dự án đấu thầu khi tổ chức đấu thầu là đất chưa BTGPMB (nếu đã là đất sạch thì phải đấu giá). Như vậy, khi chưa có QĐ giao đất/ cho thuê đất tại thời điểm đấu thầu thì không có căn cứ xác định được giá đất cụ thể/ tài chính về đất đai được. => Cách tiếp cân của Dự thảo có phần chưa hợp lý hoặc cần có quy định cụ thể để xác định về giá đất khởi điểm để đấu thầu (hiện chưa có quy định nào để xác định tương ứng trong chương tài chính về đất đai). 5. Thời điểm tính tiền sử dụng đất/ thuê đất/giá đất: Điều 125 khoản 3 khoản 4 của dự thảo quy định: “Thời điểm tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất là thời điểm…. kết quả trúng đấu thầu dự án có sử dụng đất” (khoản 3 điều 125) và “Giá đất để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải được ghi trong…. kết quả trúng đấu thầu dự án có sử dụng đất” (khoản 4 Điều 125). Giá đất cụ thể được sử dụng để làm căn cứ trong các trường hợp: “….xác định giá khởi điểm để đấu thầu dự án sử dụng đất”. (điều 131.2 khoản (e) dự thảo). Quy định khi trúng đấu thầu dự án có sử dụng đất phải có quyết định giao đất, quyết định xác định giá đất là không hợp lý và không khả thi khi triển khai. Theo quy định của Luật đấu thầu sau khi lựa chọn xong nhà đầu tư (tức có quyết định trúng đấu thầu dự án đầu tư) thì cơ quan nhà nước mới có căn cứ và bắt đầu thực hiện các thủ tục về BTGPMB (thông báo thu hồi đất, kiểm đếm, thu hồi đất…). Quy trình về thu hồi đất sau khi đấu thầu thường kéo dài từ 2 đến 3 năm hoặc lâu hơn tùy từng dự án. Như vậy, yêu cầu quy định khi nhà đầu tư trúng đấu thầu dự án có sử dụng đất phải có quyết định giao/cho thuê và giá đất là quy định không thực tế. Việc quy định giá giao/ cho thuê đất/ giá đất chỉ phù hợp với hình thức đấu giá QSDĐ. Trân trọng ! Phạm Thanh Tuấn - Đoàn LS Hà Nội Điện thoại 0904966448