DỰ THẢO LUẬT NHÀ Ở (SỬA ĐỔI)

Cơ quan chịu trách nhiệm soạn thảo

Bộ Xây dựng

Trạng thái

Đã xong

Đối tượng chịu tác động

N/A,

Phạm vi điều chỉnh

Tóm lược dự thảo

Dự thảo lần thứ 11

(Phần in nghiêng là các sửa đổi, bổ sung)

LUẬT NHÀ Ở

            Căn cứ Hiến pháp nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 2013;

  Quốc hội ban hành Luật Nhà ở.

Chương I

NHỮNG QUY ĐỊNH CHUNG

Điều 1. Phạm vi điều chỉnh

 1. Luật này quy định về sở hữu nhà ở, phát triển nhà ở, quản lý việc sử dụng, giao dịch về nhà ở và quản lý nhà nước về nhà ở tại Việt Nam.

2. Nhà ở thuộc phạm vi điều chỉnh của Luật này bao gồm nhà ở riêng lẻ và nhà chung cư trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở, trong khu du lịch, sinh thái, nghỉ dưỡng, phục vụ thể thao và trong các khu dân cư hiện hữu tại khu vực đô thị và nông thôn.

Điều 2. Đối tượng áp dụng

Luật này áp dụng đối với tổ chức, cá nhân có liên quan đến sở hữu nhà ở, phát triển nhà ở, quản lý việc sử dụng, giao dịch về nhà ở và quản lý nhà nước về nhà ở tại Việt Nam.

Điều 3. Nguyên tắc áp dụng pháp luật

 Trường hợp có sự khác nhau giữa Luật Nhà ở và các Luật khác có liên quan về vấn đề sở hữu nhà ở, phát triển nhà ở, quản lý việc sử dụng, giao dịch về nhà ở và quản lý nhà nước về nhà ở thì áp dụng quy định của Luật này.                                    

Điều 4. Giải thích từ ngữ

Trong Luật này, các từ ngữ dưới đây được hiểu như sau:

1. Nhà ở là công trình xây dựng với mục đích để ở và sử dụng vào các mục đích khác mà pháp luật không cấm;

2. Nhà ở riêng lẻ là nhà ở được xây dựng trên thửa đất ở riêng biệt thuộc quyền sử dụng hợp pháp của tổ chức, cá nhân theo quy định của pháp luật (nhà ở riêng lẻ bao gồm nhà biệt thự, nhà ở liền kế và nhà ở độc lập có sân, vườn);

3. Nhà biệt thự là nhà ở có sân vườn, hàng rào và lối ra vào riêng biệt, được xây dựng từ cấp III trở lên theo quy chuẩn, tiêu chuẩn quốc gia;

4. Nhà ở liền kề là nhà ở được xây dựng liền kề nhau, có hệ thống kết cấu khung, cột, tường, móng riêng hoặc móng chung và có lối ra vào riêng biệt. Nhà ở liền kề có thể được xây dựng một tầng hoặc nhiều tầng;

5. Nhà ở độc lập có sân, vườn là nhà ở có lối ra vào riêng biệt, trong đó ngoài diện tích đất xây dựng nhà ở còn có thể có diện tích đất để xây dựng các công trình phụ trợ phục vụ sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân và sử dụng làm sân, vườn. Nhà ở độc lập có sân, vườn có thể được xây dựng một tầng hoặc nhiều tầng;

6. Nhà chung cư là nhà có từ 2 tầng trở lên, được thiết kế, xây dựng có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân và  tổ chức có sở hữu, sử dụng nhà ở. Nhà chung cư có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và được xây dựng với mục đích để ở hoặc có mục đích sử dụng hỗn hợp có khu căn hộ (dùng để ở và có khu để sử dụng vào các mục đích khác như làm trung tâm thương mại, dịch vụ, văn phòng…);

7. Căn hộ chung cư là căn hộ trong nhà chung cư được thiết kế, xây dựng theo kiểu khép kín, dùng vào mục đích để ở của hộ gia đình, cá nhân, đáp ứng các quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng và có diện tích phù hợp với từng loại nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở;

8. Phát triển nhà ở là việc đầu tư xây dựng mới, xây dựng lại hoặc cải tạo làm tăng diện tích nhà ở. Phát triển nhà ở bao gồm các hình thức: phát triển nhà ở thương mại, phát triển nhà ở xã hội, phát triển nhà ở công vụ, phát triển nhà ở tái định cư và phát triển nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân;

9. Phát triển nhà ở thương mại là việc các tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế tham gia đầu tư xây dựng nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua theo cơ chế thị trường;

10. Phát triển nhà ở công vụ là việc Nhà nước đầu tư vốn từ ngân sách để xây dựng hoặc mua nhà ở thương mại để bố trí cho các đối tượng thuộc diện được ở nhà công vụ quy định tại Luật này thuê trong thời gian đảm nhận chức vụ, công tác;

11. Phát triển nhà ở xã hội là việc Nhà nước hoặc các tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế bỏ vốn đầu tư xây dựng nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua cho các đối tượng có khó khăn về nhà ở theo cơ chế do Nhà nước quy định;

12. Phát triển nhà ở tái định cư là việc Nhà nước hoặc các tổ chức thuộc các thành phần kinh tế bỏ vốn đầu tư xây dựng hoặc mua nhà ở thương mại để phục vụ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, phát triển kinh tế - xã hội;

13. Phát triển nhà ở của hộ gia đình, cá nhân là việc hộ gia đình, cá nhân bỏ vốn đầu tư xây dựng nhà ở trên diện tích đất ở thuộc quyền sử dụng hợp pháp của mình;

14. Dự án đầu tư xây dựng nhà ở (bao gồm dự án đầu tư xây dựng khu đô thị có nhà ở tại khu vực đô thị, dự án đầu tư xây dựng nhà ở tại khu vực nông thôn và dự án xây dựng hỗn hợp có nhà ở) là tổng hợp các đề xuất có liên quan đến việc bỏ vốn để xây dựng mới nhà ở, các công trình  hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội phục vụ nhu cầu ở hoặc mở rộng cải tạo nhà ở trên một địa điểm hoặc một khu vực nhất định nhằm mục đích phát triển, duy trì, nâng cao chất lượng nhà ở trong một thời hạn nhất định;

15. Cải tạo nhà ở là việc nâng cấp hoặc mở rộng hoặc điều chỉnh cơ cấu diện tích của nhà ở hiện có;

16. Bảo trì nhà ở là việc duy tu, bảo dưỡng nhà ở theo định kỳ và sửa chữa khi có các hư hỏng nhằm duy trì chất lượng nhà ở;

17. Phần sở hữu riêng trong nhà chung cư là phần diện tích bên trong căn hộ hoặc phần diện tích khác trong nhà chung cư được công nhận là sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư và các thiết bị sử dụng riêng trong căn hộ hoặc trong phần diện tích khác của chủ sở hữu nhà chung cư theo quy định của Luật này;

18. Phần sở hữu chung trong nhà chung cư là phần diện tích còn lại của nhà chung cư ngoài phần diện tích thuộc sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư và các thiết bị sử dụng chung cho nhà chung cư theo quy định của Luật này;

19. Thuê mua nhà ở là việc người thuê mua nhà ở thanh toán trước cho bên cho thuê mua một khoản tiền nhất định theo thỏa thuận trong hợp đồng thuê mua, số tiền còn lại được tính thành tiền thuê nhà để trả hàng tháng hoặc trả theo định kỳ. Sau khi hết hạn thuê mua nhà ở theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật và khi người thuê mua đã trả hết số tiền còn lại thì được cơ quan nhà nước có thẩm quyền công nhận quyền sở hữu đối với nhà ở đó;

20. Chủ sở hữu nhà ở là tổ chức, cá nhân tạo lập hợp pháp nhà ở thông qua các hình thức xây dựng, mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế, nhận đổi nhà ở và các hình thức khác theo quy định của Luật này và pháp luật có liên quan;

21. Chủ sở hữu nhà chung cư là chủ sở hữu căn hộ chung cư và chủ sở hữu diện tích khác trong nhà chung cư;

22. Nhà ở hình thành trong tương lai là nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng theo hồ sơ thiết kế được duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào khai thác sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng;

23. Bảo đảm giao dịch nhà ở là việc chủ đầu tư ký kết với tổ chức tài chính hoặc ngân hàng thương mại đang hoạt động tại Việt Nam mà được pháp luật Việt Nam cho phép thực hiện nghiệp vụ bảo đảm giao dịch nhà ở (sau đây gọi là bên bảo đảm) hợp đồng bảo đảm giao dịch nhà ở, theo đó bên bảo đảm cam kết sẽ hoàn trả tiền mua nhà mà bên mua đã nộp trước cho chủ đầu tư nếu chủ đầu tư không thực hiện đúng các cam kết trong hợp đồng đã ký với khách hàng hoặc sẽ tiếp tục tổ chức thực hiện dự án để bàn giao nhà ở cho người mua nếu chủ đầu tư bị giải thể, phá sản trong quá trình thực hiện dự án;

24. Giấy chứng nhận là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Điều 5. Quyền có chỗ ở và quyền sở hữu nhà ở

Công dân có quyền có chỗ ở thông qua việc tạo lập nhà ở hợp pháp hoặc thông qua việc thuê, mượn, ở nhờ, quản lý nhà ở theo quy định của Luật này. Người tạo lập nhà ở hợp pháp có quyền sở hữu đối với nhà ở đó.

Điều 6. Bảo hộ quyền sở hữu nhà ở

1. Nhà nước công nhận và bảo hộ quyền sở hữu hợp pháp về nhà ở của các chủ sở hữu theo quy định của Luật này.

2. Nhà ở thuộc sở hữu hợp pháp của tổ chức, cá nhân không bị quốc hữu hoá. Trường hợp thật cần thiết vì lý do quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và phát triển kinh tế - xã hội, Nhà nước quyết định thu hồi đất ở và giải tỏa nhà ở thì Nhà nước bồi thường, hỗ trợ và thực hiện chính sách tái định cư cho chủ sở hữu nhà ở theo quy định của pháp luật; trường hợp Nhà nước trưng dụng hoặc trưng mua nhà ở thì chủ sở hữu nhà ở được Nhà nước giải quyết theo quy định của pháp luật về trưng mua, trưng dụng tài sản.

Điều 7. Trách nhiệm của Mặt trận Tổ quốc Việt Nam và các tổ chức thành viên của Mặt trận

Mặt trận Tổ quốc Việt Nam và các tổ chức thành viên của Mặt trận trong phạm vi nhiệm vụ, quyền hạn của mình có trách nhiệm tuyên truyền, vận động nhân dân thực hiện và giám sát việc thực hiện pháp luật về nhà ở.

Điều 8. Những hành vi bị nghiêm cấm trong phát triển, quản lý, sử dụng nhà ở

1. Xâm phạm, cản trở việc thực hiện các quyền và nghĩa vụ về sở hữu, sử dụng nhà ở, giao dịch về nhà ở của tổ chức, cá nhân.

2. Cấp Giấy phép xây dựng, cải tạo nhà ở đối với trường hợp không được phép xây dựng, cải tạo nhà ở theo quy định của Luật này và pháp luật xây dựng; cấp giấy phép kinh doanh hoạt động các ngành nghề thuộc diện bị cấm kinh doanh tại nhà ở theo quy định của Luật này và pháp luật có liên quan.

3. Xây dựng nhà ở không có Giấy phép xây dựng hoặc sai Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng hoặc xây dựng nhà ở trong khu vực cấm xây dựng; xây dựng nhà ở trên đất không đúng mục đích sử dụng đất ở.

4. Xây dựng nhà ở không đúng tiêu chuẩn thiết kế, tiêu chuẩn diện tích đối với từng loại nhà ở mà Nhà nước có quy định về tiêu chuẩn thiết kế, tiêu chuẩn diện tích nhà ở.

5. Chiếm dụng diện tích nhà ở trái pháp luật; lấn chiếm không gian và các phần thuộc sở hữu chung hoặc của các chủ sở hữu khác dưới mọi hình thức; sử dụng phần diện tích và các trang thiết bị thuộc quyền sử dụng chung vào mục đích riêng.

6. Lợi dụng chức vụ, quyền hạn hoặc vượt quá quyền hạn hoặc thiếu trách nhiệm trong việc thực hiện các quy định của pháp luật về nhà ở.

7. Sử dụng sai mục đích nguồn vốn huy động hoặc tiền mua nhà ở trả trước cho phát triển nhà ở theo quy định của Luật này hoặc theo thỏa thuận của các bên.

8. Thực hiện cấp Giấy chứng nhận không đúng với quy định về quyền sở hữu nhà ở quy định tại Luật này hoặc không đúng với tiêu chí phân loại, phân cấp nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở và pháp luật về xây dựng.

9. Bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng, không đúng điều kiện quy định của Luật này.

10. Tự ý cho thuê, cho mượn hoặc chuyển nhượng nhà ở đang thuê, thuê mua.

11. Sử dụng nhà chung cư vào các mục đích kinh doanh vật liệu gây cháy, nổ, kinh doanh các dịch vụ gây ô nhiễm môi trường, tiếng ồn hoặc các hoạt động khác làm ảnh hưởng đến cuộc sống của các hộ gia đình, cá nhân trong nhà chung cư theo quy định của Chính phủ.

12. Sử dụng nhà ở riêng lẻ vào các mục đích kinh doanh vật liệu cháy nổ, kinh doanh các dịch vụ gây ô nhiễm, tiếng ồn, ảnh hưởng đến trật tự, trị an, sinh hoạt của khu dân cư mà không tuân thủ các quy định của pháp luật về điều kiện kinh doanh và không được sự cho phép của cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền theo quy định.

13. Những hành vi bị nghiêm cấm khác trong việc xây dựng, cải tạo, quản lý sử dụng, giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật có liên quan.

Lĩnh vực liên quan