DỰ THẢO LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN (SỬA ĐỔI)

Cơ quan chịu trách nhiệm soạn thảo

Bộ Xây dựng

Trạng thái

Đã xong

Đối tượng chịu tác động

N/A,

Phạm vi điều chỉnh

Tóm lược dự thảo

LUẬT

KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN (SỬA ĐỔI)

Căn cứ Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

          Quốc hội ban hành Luật kinh doanh bất động sản.

CHƯƠNG I

NHỮNG QUY ĐỊNH CHUNG

Điều 1. Phạm vi điều chỉnh

Luật này quy định về hoạt động kinh doanh bất động sản; quyền, nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân hoạt động kinh doanh bất động sản.

Điều 2. Đối tượng áp dụng

1. Tổ chức, cá nhân hoạt động kinh doanh bất động sản tại Việt Nam.

2. Tổ chức, cá nhân có liên quan đến hoạt động kinh doanh bất động sản tại Việt Nam.

Điều 3. Áp dụng pháp luật

1. Hoạt động kinh doanh bất động sản thuộc phạm vi điều chỉnh của Luật này phải tuân thủ quy định của Luật này. Các giao dịch về mua bán, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản là nhà ở áp dụng quy định của pháp luật về nhà ở.

2. Trường hợp điều ước quốc tế mà Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam là thành viên có quy định khác với quy định của Luật này thì áp dụng quy định của điều ước quốc tế đó.

Điều 4. Giải thích từ ngữ

Trong Luật này, các từ ngữ dưới đây được hiểu như sau:

1. Hoạt động kinh doanh bất động sản bao gồm kinh doanh bất động sản và kinh doanh dịch vụ bất động sản.

2. Kinh doanh bất động sản là việc đầu tư vốn để thực hiện một, một số hoặc tất cả các hoạt động sau đây nhằm mục đích sinh lợi: đầu tư tạo lập, mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản để bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản đó.

3. Kinh doanh dịch vụ bất động sản là việc thực hiện một, một số hoặc tất cả các dịch vụ: môi giới bất động sản, thẩm định giá bất động sản, sàn giao dịch bất động sản, tư vấn bất động sản, đấu giá bất động sản, quảng cáo bất động sản, quản lý bất động sản.

4. Sàn giao dịch bất động sản là nơi diễn ra các giao dịch bất động sản và cung cấp các dịch vụ cho kinh doanh bất động sản.

5. Đấu giá bất động sản là hình thức bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản công khai để chọn người mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê lại, thuê mua bất động sản trả giá cao nhất theo thủ tục đấu giá tài sản.

6. Mua bán, chuyển nhượng bất động sản trả chậm, trả dần là việc mua bán, chuyển nhượng bất động sản mà bên mua, bên nhận chuyển nhượng được trả chậm hoặc trả dần tiền mua, tiền chuyển nhượng bất động sản trong thời hạn thỏa thuận trong hợp đồng.

7. Thuê mua nhà, công trình xây dựng là hình thức kinh doanh bất động sản, theo đó bên thuê mua được thuê, sử dụng và trở thành chủ sở hữu nhà, công trình xây dựng đang thuê mua sau khi trả hết tiền thuê mua theo hợp đồng thuê mua.

8. Môi giới bất động sản là hoạt động nhằm hỗ trợ các bên trong việc mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản.

9. Thẩm định giá bất động sản là việc cơ quan, tổ chức có chức năng thẩm định giá xác định giá trị bằng tiền của các loại bất động sản theo quy định của Bộ luật Dân sự phù hợp với giá thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định, phục vụ cho mục đích nhất định theo tiêu chuẩn thẩm định giá.

10. Quản lý bất động sản là hoạt động của tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ bất động sản được chủ sở hữu nhà, công trình xây dựng hoặc chủ sử dụng đất uỷ quyền thực hiện việc bảo quản, vận hành và khai thác bất động sản theo hợp đồng quản lý bất động sản.

11. Nhà, công trình xây dựng có sẵn là nhà, công trình xây dựng đã hoàn thành việc xây dựng và nghiệm thu bàn giao để đưa vào sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng.

12. Nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai là nhà, công trình xây dựng đang trong quá trình xây dựng theo thiết kế của dự án hoặc theo giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có giấy phép xây dựng.

13. Dự án bất động sản trong Luật này bao gồm: dự án phát triển nhà ở; dự án đầu tư xây dựng khu đô thị mới; dự án trung tâm thương mại; dự án văn phòng; dự án khách sạn; dự án khu công nghiệp; dự án khu chế xuất; dự án khu kinh tế; dự án khu công nghệ cao; dự án khu du lịch, nghỉ dưỡng, sinh thái; dự án bất động sản hỗn hợp nhiều mục đích; dự án tòa nhà hỗn hợp nhiều mục đích; dự án xây dựng nhà, công trình độc lập trong khu vực đô thị, nông thôn hiện hữu.

Điều 5. Nguyên tắc hoạt động kinh doanh bất động sản

1. Tổ chức, cá nhân hoạt động kinh doanh bất động sản bình đẳng trước pháp luật; tự do thỏa thuận trên cơ sở tôn trọng quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tham gia hoạt động kinh doanh bất động sản thông qua hợp đồng, không trái với quy định của pháp luật.

2. Bất động sản đưa vào kinh doanh phải có đủ điều kiện theo quy định của Luật này và các quy định khác của pháp luật có liên quan.

3. Hoạt động kinh doanh bất động sản phải công khai, minh bạch.

Điều 6. Các loại bất động sản được đưa vào kinh doanh

1. Các loại bất động sản được đưa vào kinh doanh bao gồm:

a) Các loại nhà, công trình xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng, bao gồm: công trình dân dụng; công trình công nghiệp; công trình giao thông; công trình hạ tầng kỹ thuật; công trình nông nghiệp và phát triển nông thôn, trừ một số loại nhà, công trình xây dựng sau đây: Nhà ở công vụ; trụ sở cơ quan nhà nước; công trình bí mật nhà nước; công trình an ninh, quốc phòng; công trình được công nhận là di tích lịch sử, văn hóa, danh lam thắng cảnh thuộc sở hữu nhà nước và các công trình khác mà pháp luật không cho phép kinh doanh;

b) Quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

2. Căn cứ vào tình hình phát triển kinh tế - xã hội, thị trường bất động sản và lộ trình hội nhập kinh tế quốc tế, Chính phủ quy định bổ sung các loại bất động sản được đưa vào kinh doanh.

Điều 7. Điều kiện của bất động sản được đưa vào kinh doanh

1. Nhà, công trình xây dựng đưa vào kinh doanh phải có các điều kiện sau đây:

a) Thuộc đối tượng được phép bán, cho thuê, cho thuê mua theo quy định của pháp luật;

b) Đối với nhà, công trình xây dựng mới phải bảo đảm chất lượng theo quy định của pháp luật về xây dựng; đối với nhà, công trình xây dựng đã qua sử dụng thì chất lượng theo thực trạng của nhà, công trình xây dựng đó;

c) Không có tranh chấp về quyền sở hữu;

d) Không bị kê biên để bảo đảm thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

đ) Không nằm trong khu vực cấm xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng;

e) Có hồ sơ bao gồm:

- Đối với nhà, công trình xây dựng có sẵn thì phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc giấy tờ hợp pháp về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng theo quy định của pháp luật về đất đai;

- Đối với nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai thì phải có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, giấy phép xây dựng (đối với trường hợp phải có giấy phép xây dựng) và giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật phục vụ cho bất động sản đó theo quy định của pháp luật về xây dựng.

2. Quyền sử dụng đất đưa vào kinh doanh phải đúng đối tượng và đủ điều kiện được phép chuyển nhượng, cho thuê theo quy định của pháp luật về đất đai.

Điều 8. Phạm vi hoạt động kinh doanh bất động sản của tổ chức, cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài

1. Tổ chức, cá nhân trong nước và người Việt Nam định cư ở nước ngoài được kinh doanh bất động sản trong phạm vi sau đây:

a) Đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua;

b) Mua nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua;

c) Thuê nhà, công trình xây dựng để cho thuê lại;

d) Đầu tư xây dựng các công trình hạ tầng kỹ thuật trên đất thuê để cho thuê lại đất đã có hạ tầng kỹ thuật;

đ) Đầu tư xây dựng các công trình hạ tầng kỹ thuật trên đất được giao, đất nhận chuyển nhượng, đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp để chuyển nhượng, cho thuê đất đã có hạ tầng kỹ thuật;

e) Thuê quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật để cho thuê lại.

2. Tổ chức, cá nhân nước ngoài được kinh doanh bất động sản trong phạm vi sau đây:

a) Đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua;

b) Thuê nhà, công trình xây dựng để cho thuê lại;

c) Đầu tư xây dựng các công trình hạ tầng kỹ thuật trên đất thuê để cho thuê lại đất đã có hạ tầng kỹ thuật;

d) Thuê quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật để cho thuê lại.

3. Tổ chức, cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài được kinh doanh các dịch vụ bất động sản quy định trong Luật này.

Điều 9. Điều kiện đối với tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản

1. Tổ chức, cá nhân khi kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã (sau đây gọi chung là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản), phải có vốn pháp định và đăng ký kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.

Việc xác nhận vốn pháp định của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thực hiện theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp, hợp tác xã và đăng ký kinh doanh.

2. Trường hợp tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản nhưng không thường xuyên thì không bắt buộc phải thành lập doanh nghiệp, phải có vốn pháp định, phải đăng ký kinh doanh bất động sản theo quy định tại khoản 1 Điều này nhưng phải kê khai, nộp thuế theo quy định của pháp luật về thuế.

3. Chính phủ quy định cụ thể về vốn pháp định tại khoản 1 Điều này phù hợp điều kiện phát triển kinh tế-xã hội từng thời kỳ và việc mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân không thường xuyên quy định tại khoản 2 Điều này.

Điều 10. Điều kiện đối với tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ bất động sản

1. Tổ chức, cá nhân khi kinh doanh dịch vụ bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã (sau đây gọi chung là doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản), đăng ký kinh doanh dịch vụ bất động sản theo quy định của pháp luật và phải đáp ứng các điều kiện:

a) Khi kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản hoặc sàn giao dịch bất động sản phải có ít nhất hai người có chứng chỉ môi giới bất động sản theo quy định của Luật này;

b) Khi kinh doanh dịch vụ thẩm định giá bất động sản phải có ít nhất ba người có thẻ thẩm định viên về giá theo quy định của Luật giá;

c) Khi kinh doanh dịch vụ đấu giá bất động sản thì người đại diện theo pháp luật của doanh nghiệp phải có chứng chỉ hành nghề đấu giá theo quy định của pháp luật về bán đấu giá tài sản.

2. Cá nhân được kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản độc lập nhưng phải đăng ký kinh doanh theo quy định của pháp luật và có chứng chỉ môi giới bất động sản.         

Điều 11. Công khai thông tin về bất động sản đưa vào kinh doanh

1. Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có trách nhiệm công khai thông tin về bất động sản đưa vào kinh doanh.

2. Thông tin về bất động sản được công khai tại Trang tin điện tử (Website) của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, tại Ban Quản lý dự án bất động sản, tại cơ quan quản lý thị trường bất động sản cấp tỉnh. Trường hợp kinh doanh qua sàn giao dịch bất động sản thì phải công khai tại sàn giao dịch bất động sản.

3. Nội dung thông tin về bất động sản bao gồm:

a) Loại bất động sản;

b) Vị trí bất động sản;

c) Thông tin về quy hoạch có liên quan đến bất động sản;

d) Quy mô, diện tích của bất động sản;

đ) Đặc điểm, tính chất, công năng sử dụng, chất lượng của bất động sản. Đối với bất động sản là tòa nhà hỗn hợp nhiều mục đích sử dụng thì phải công khai thông tin về từng loại mục đích sử dụng và phần diện tích sử dụng chung của tòa nhà hỗn hợp đó;

e) Thực trạng các công trình hạ tầng, các dịch vụ liên quan đến bất động sản;

g) Tình trạng pháp lý của bất động sản bao gồm hồ sơ, giấy tờ về quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng, quyền sử dụng đất và giấy tờ có liên quan đến việc đầu tư xây dựng bất động sản; lịch sử về sở hữu, sử dụng bất động sản;

h) Các hạn chế về quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản (nếu có);

i) Giá bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản;

k) Quyền và lợi ích của bên thứ ba có liên quan;

l) Các thông tin khác.

Điều 12. Chính sách đầu tư kinh doanh bất động sản

1. Nhà nước khuyến khích tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế đầu tư kinh doanh bất động sản phù hợp với các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội của đất nước trong từng thời kỳ và từng địa bàn.

2. Nhà nước khuyến khích và có chính sách miễn giảm thuế, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, cho vay ưu đãi đối với các tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản đầu tư tạo lập nhà ở xã hội để bán, cho thuê, cho thuê mua đối với các đối tượng chính sách xã hội theo quy định của pháp luật về nhà ở và pháp luật về đất đai.

3. Nhà nước đầu tư xây dựng công trình hạ tầng kỹ thuật ngoài hàng rào của dự án; hỗ trợ đầu tư xây dựng công trình kỹ thuật trong hàng rào đối với các dự án được ưu đãi đầu tư.

4. Nhà nước đầu tư và khuyến khích tổ chức, cá nhân đầu tư dự án dịch vụ công ích đô thị, công trình hạ tầng xã hội trong phạm vi dự án đầu tư kinh doanh bất động sản.

5. Nhà nước có cơ chế, chính sách bình ổn thị trường bất động sản khi có biến động, bảo đảm lợi ích cho nhà đầu tư và khách hàng.

Điều 13. Các hành vi bị cấm

1. Hoạt động kinh doanh bất động sản không đăng ký kinh doanh; kinh doanh dịch vụ bất động sản mà không có chứng chỉ hoặc thẻ hành nghề theo quy định; sàn giao dịch bất động sản thành lập không theo quy định của Luật này.

2. Cung cấp, công khai thông tin về bất động sản không đầy đủ và trung thực.

3. Gian lận, lừa dối trong hoạt động kinh doanh bất động sản.

4. Huy động hoặc chiếm dụng vốn trái phép; sử dụng vốn huy động và tiền ứng trước của bên mua, bên thuê, bên thuê mua bất động sản không đúng mục đích theo cam kết.

5. Không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ các nghĩa vụ tài chính với Nhà nước.

6. Lợi dụng chính sách ưu đãi của Nhà nước để thực hiện kinh doanh bất động sản trái pháp luật.

7. Cấp và sử dụng chứng chỉ, thẻ hành nghề không đúng quy định

8. Thu phí, lệ phí và các khoản tiền liên quan đến hoạt động kinh doanh bất động sản trái quy định của pháp luật.

9. Lợi dụng chức vụ, quyền hạn để vụ lợi hoặc can thiệp trái phép vào hoạt động kinh doanh bất động sản.

10. Rửa tiền trong hoạt động kinh doanh bất động sản; không thực hiện các biện pháp phòng, chống rửa tiền trong hoạt động kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật về phòng, chống rửa tiền.

11. Các hành vi bị cấm khác theo quy định của pháp luật.

Lĩnh vực liên quan