Tổng hợp góp ý Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi)

Kính gửi: Bộ Tư pháp

                 Bộ Xây dựng

Ngày 22/7/2026, Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) đã phối hợp với Bộ Tư pháp và Bộ Xây dựng tổ chức Hội thảo lấy ý kiến doanh nghiệp đối với Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản và Dự thảo Luật Nhà ở. VCCI gửi tới Quý Bộ bản tổng hợp ý kiến góp ý của doanh nghiệp, hiệp hội, chuyên gia tại Hội thảo đối với Dự thảo Luật Nhà ở (sau đây gọi tất là Dự thảo) như sau:

1. Về quy định quy hoạch, chương trình phát triển nhà ở (Điều 5, Điều 7 và Điều 8)

Khoản 4 Điều 5 quy định “UBND cấp tỉnh căn cứ quy hoạch phát triển nhà ở để quyết định cấp độ quy hoạch đô thị và nông thôn cần thiết khi phê duyệt dự án đầu tư xây dựng nhà ở”.  Điểm c khoản 1 Điều 7 Dự thảo Luật NO quy định một trong các căn cứ xây dựng quy hoạch phát triển nhà ở cấp tỉnh là “…quy hoạch đô thị và nông thôn…”. 

Điểm a khoản 2 Điều 8 quy định việc phát triển nhà ở và dự án nhà ở phải “..phù hợp với quy hoạch phát triển nhà ở cấp tỉnh”. Việc phát triển các loại nhà phải phù hợp với QH phát triển nhà ở cấp tỉnh. 

Điểm a khoản 1 Điều 149 quy định chuyển tiếp xác định “Trường hợp chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở cấp tỉnh đã phê duyệt trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà các nội dung đảm bảo phù hợp với nội dung của quy hoạch phát triển nhà ở theo quy định tại Luật này thì tiếp tục thực hiện theo nội dung chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở đã được phê duyệt”

Quy định tại Dự thảo đang có một số bất cập sau: 

Thứ nhất, Không quy định cụ thể mối quan hệ giữa quy hoạch phát triển Nhà ở với quy hoạch đô thị và nông thôn theo Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn 2024 (sửa đổi 2025). Khoản 3 Điều 5 quy định quy hoạch phát triển nhà ở là căn cứ để “quyết định cấp độ quy hoạch đô thị và nông thôn”là không phù hợp với Điều 7 và Điều 8 của Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn. Nói cách khác, theo khoản 3 Điều 5 thì quy hoạch phát triển nhà ở sẽ được ưu tiên so với quy hoạch đô thị và nông thôn. Tuy nhiên, đến điểm c khoản 1 Điều 7 Dự thảo lại quy định quy hoạch đô thị và nông thôn được duyệt là một trong các căn cứ để phê duyệt quy hoạch phát triển nhà ở cấp tỉnh. Như vậy, mối quan hệ, tương thích giữa quy hoạch phát triển nhà ở và quy hoạch đô thị và nông thôn chưa được làm rõ. 

Thứ hai, quy định chuyển tiếp chưa bảo đảm nguyên tắc ổn định của pháp luật. Dự thảo đã tích hợp chương trình vào kế hoạch phát triển nhà ở thành quy hoạch phát triển nhà ở. Như vậy, quy hoạch phát triển nhà ở là nội dung mới được quy định trong Dự thảo. Tuy nhiên, điểm a, khoản 1 Điều 149 quy định chuyển tiếp xác định “Trường hợp chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở cấp tỉnh đã phê duyệt trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà các nội dung đảm bảo phù hợp với nội dung của quy hoạch phát triển nhà ở theo quy định tại Luật này thì tiếp tục thực hiện theo nội dung chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở đã được phê duyệt”. Quy định trên sẽ dẫn đến việc “hồi tố” (quy định lùi thời gian áp dụng) với quy định về QH phát triển nhà ở. Mặt khác, quy định trên sẽ dẫn đến việc các địa phương sẽ phài rà soát chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở với QH phát triển nhà ở mới. Điều này là không hợp lý.

Để đảm bảo tính thống nhất, đề nghị: 

– Làm rõ vị trí pháp lý và mối quan hệ giữa quy hoạch phát triển nhà ở với quy hoạch đô thị và nông thôn. Đề nghị rà soát, sửa đổi khoản 3 Điều 5, Điều 7 và Điều 8 Dự thảo Luật Nhà ở theo hướng xác định rõ quy hoạch phát triển nhà ở là công cụ dự báo nhu cầu, phân bổ nguồn lực và định hướng phát triển nhà ở trên địa bàn; không phải là một cấp quy hoạch trong hệ thống quy hoạch đô thị và nông thôn. Đồng thời, cần quy định rõ nguyên tắc: “Quy hoạch phát triển nhà ở phải phù hợp với quy hoạch tỉnh, quy hoạch đô thị và nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; trường hợp có khác biệt thì thực hiện theo quy hoạch đô thị và nông thôn được phê duyệt.”

Quy định này sẽ bảo đảm thống nhất với Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn, tránh cách hiểu rằng quy hoạch phát triển nhà ở có thể làm thay đổi hoặc là căn cứ quyết định cấp độ quy hoạch đô thị và nông thôn.

– Hoàn thiện quy định chuyển tiếp đối với quy hoạch phát triển nhà ở. Đề nghị sửa đổi điểm a khoản 1 Điều 149 theo hướng không yêu cầu rà soát, đánh giá lại tính phù hợp của các chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở đã được phê duyệt trước ngày Luật có hiệu lực với quy hoạch phát triển nhà ở theo Luật mới. Có thể quy định: “Chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở cấp tỉnh đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành được tiếp tục thực hiện cho đến khi hết thời hạn hoặc được thay thế bằng quy hoạch phát triển nhà ở theo quy định của Luật này.”

Cách quy định này bảo đảm nguyên tắc không hồi tố, tránh phát sinh thủ tục rà soát lại toàn bộ các chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở đã được phê duyệt, đồng thời tạo điều kiện để các địa phương chuyển đổi sang cơ chế quy hoạch phát triển nhà ở mới theo lộ trình phù hợp, không làm gián đoạn quá trình triển khai các dự án nhà ở đang thực hiện.

Đề nghị bổ sung quy định chuyển tiếp: Đối với dự án đầu tư phát triển nhà ở đã được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận hoặc phê duyệt nhưng chưa được xác định trong quy hoạch, chương trình hoặc kế hoạch phát triển nhà ở, dự án được tiếp tục triển khai và được cập nhật tại kỳ điều chỉnh gần nhất của quy hoạch, chương trình hoặc kế hoạch phát triển nhà ở. Quy định này sẽ bảo đảm tính liên tục của các quyết định đầu tư đã được cơ quan có thẩm quyền ban hành, tránh phải dừng hoặc thực hiện lại thủ tục chỉ vì nội dung dự án chưa kịp cập nhật vào công cụ quản lý phát triển nhà ở.

2. Về số lượng nhà ở mà tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu (Điều 23)

Khoản 1 Điều 23 Dự thảo quy định “1. Tổ chức, cá nhân nước ngoài quy định tại điểm b và điểm c khoản 1 Điều 21 của Luật này chỉ được mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế và sở hữu không quá 30% số lượng căn hộ trong một tòa nhà chung cư.”. So với quy định hiện hành, Dự thảo đã bỏ quy định “nếu là nhà ở riêng lẻ bao gồm nhà biệt thự, nhà ở liền kề thì trên một khu vực có quy mô về dân số tương đương một phường chỉ được mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế và sở hữu không quá 250 căn nhà”.

Doanh nghiệp đề nghị giữ lại quy định trên của Luật Nhà ở 2023 để đảm bảo ổn định chính sách và phù hợp với nhu cầu thực tế của người nước ngoài.

3. Thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại (Điều 27)

Khoản 2 Điều 27 quy định dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại phải dành tỷ lệ phát triển nhà ở cho thuê và tỷ lệ phát triển nhà ở xã hội trong dự án theo nhu cầu thực tế của từng địa phương. Doanh nghiệp kiến nghị bổ sung trường hợp không áp dụng như sau “Quy định về tỷ lệ phát triển nhà ở cho thuê và nhà ở xã hội trong dự án không áp dụng đối với dự án có tính chất đặc thù, bao gồm dự án lấn biển, khi việc bố trí trong dự án không phù hợp với tính chất, mục tiêu và điều kiện hạ tầng; Chính phủ quy định tiêu chí xác định.”. Bởi vì dự án lấn biển có điều kiện kỹ thuật, hạ tầng và mục tiêu phát triển đặc thù; việc bắt buộc bố trí nhà ở cho thuê, nhà ở xã hội trong nội bộ dự án có thể không phù hợp. Cần cho phép loại trừ theo tiêu chí cụ thể.

4. Chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại (Điều 28)

Điểm c khoản 1 Điều 28 Dự thảo quy định điều kiện làm chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại là “có năng lực, kinh nghiệm để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở theo quy định của pháp luật”.

Việc quy định chủ đầu tư phải có kinh nghiệm thực hiện dự án nhà ở chưa phản ánh đầy đủ năng lực thực hiện dự án trong tương lai. Trên thực tế, nhiều doanh nghiệp mới thành lập, doanh nghiệp khởi nghiệp hoặc doanh nghiệp mở rộng sang lĩnh vực đầu tư mới có năng lực tài chính, khả năng huy động vốn, đội ngũ quản lý và đơn vị tư vấn chuyên nghiệp nhưng không đáp ứng tiêu chí về kinh nghiệm.

Bên cạnh đó, xu hướng hoàn thiện pháp luật về đầu tư hiện nay là chuyển từ tiền kiểm sang hậu kiểm. Thực tiễn xây dựng pháp luật trong thời gian gần đây cũng cho thấy tiêu chí kinh nghiệm thực hiện dự án tương tự không còn được coi là điều kiện bắt buộc trong nhiều trường hợp lựa chọn nhà đầu tư. Thay vào đó, pháp luật tập trung kiểm soát thông qua năng lực tài chính, biện pháp bảo đảm thực hiện dự án, tiến độ đầu tư và cơ chế xử lý nếu nhà đầu tư vi phạm cam kết. Cách tiếp cận này vừa bảo đảm lựa chọn được nhà đầu tư có năng lực, vừa hạn chế việc tạo thêm rào cản gia nhập thị trường.

Đề nghị bỏ điều kiện phải có “kinh nghiệm” đối với chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại.

5. Đối tượng mua, thuê mua, thuê nhà ở thương mại giá phù hợp (Điều 30)

Điều 30 Dự thảo quy định đối tượng mua, thuê mua, thuê nhà ở thương mại giá phù hợp gồm:

– (1) Cá nhân trong nước là đối tượng được hưởng chính sách nhà ở xã hội

– (2) Doanh nghiệp, hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã, cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị – xã hội, đơn vị sự nghiệp công lập.

Việc xác định các đối tượng trên được mua, thuê mua, thuê nhà ở thương mại giá phù hợp cần được xem xét ở các điểm sau:

– Tính hợp lý: “Nhà ở thương mại giá phù hợp” là sản phẩm có sự hỗ trợ, ưu đãi từ Nhà nước để kiểm soát giá, hướng tới giải quyết nhu cầu chỗ ở cho người dân. Việc cho phép mọi loại hình “Tổ chức” (như doanh nghiệp, cơ quan nhà nước, đơn vị sự nghiệp) được quyền mua loại hình nhà ở này mà không đi kèm điều kiện ràng buộc về mục đích sử dụng là rất bất hợp lý. Điều này tạo ra một lỗ hổng pháp lý lớn để các tổ chức có tiềm lực tài chính gom hàng, đầu cơ, làm cạn kiệt nguồn cung, đẩy cá nhân có nhu cầu ở thực ra khỏi cơ hội tiếp cận chính sách.

– Tính thống nhất và minh bạch: Quy định nhóm cá nhân mua nhà thương mại giá phù hợp lại chính là “đối tượng được hưởng chính sách nhà ở xã hội ” làm mờ nhạt ranh giới giữa hai loại hình nhà ở này. Mục tiêu của “nhà ở thương mại giá phù hợp” trên thực tế thường được hiểu là để lấp đầy khoảng trống cho đối tượng thu nhập trung bình – những người có thu nhập vượt ngưỡng tiêu chuẩn của nhà ở xã hội nhưng chưa đủ khả năng mua nhà ở thương mại thông thường. Việc đánh đồng đối tượng sẽ dẫn đến sự chồng chéo trong quản lý và thực thi chính sách. Và cũng không khuyến khích nhà đầu tư thực hiện đầu tư cho dự án này. 

Đề nghị sửa đổi quy định về đối tượng được mua, thuê mua nhà ở thương mại giá phù hợp bao gồm: Cá nhân trong nước có nhu cầu về nhà ở (chưa có nhà ở thuộc sở hữu của mình hoặc diện tích nhà ở bình quân đầu người dưới mức quy định của Chính phủ); Doanh nghiệp, hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã được mua, thuê mua để bố trí chỗ ở cho người lao động của chính đơn vị mình và không được chuyển nhượng, cho thuê lại nhằm mục đích kinh doanh sinh lời.

6. Yêu cầu đối với bên mua, thuê mua nhà ở thương mại giá phù hợp (Điều 31)

Khoản 2 Điều 31 Dự thảo quy định “Bên mua, thuê mua nhà ở thương mại giá phù hợp quy định tại khoản 1 Điều này từ chủ đầu tư không được bán lại nhà ở trong thời hạn tối thiểu là 05 năm, kể từ ngày nhận bàn giao nhà ở”.

Điểm (e) khoản 1 Điều 85 Dự thảo quy định: “Bên mua, bên thuê mua nhà ở xã hội được bán lại nhà ở trong thời hạn theo quy định của Chính phủ” Khoản 8 Điều 85 dự thảo quy định “Chính phủ quy định trình tự, thủ tục bán, cho thuê mua bán lại nhà ở xã hội”.

Quy định về hạn chế chuyển nhượng nhà ở thương mại giá phù hợp cần được cân nhắc, xem xét ở các điểm sau:

– Thứ nhất, quy định về thời hạn hạn chế chuyển nhượng giữa nhà ở thương mại giá phù hợp và nhà ở xã hội chưa thống nhất. Trong khi Dự thảo quy định cứng thời hạn 05 năm đối với nhà ở thương mại giá phù hợp thì đối với nhà ở xã hội lại giao Chính phủ quy định. Việc áp dụng hai cơ chế khác nhau đối với các loại hình nhà ở có cùng mục tiêu chính sách là chưa thật sự hợp lý và làm giảm tính linh hoạt trong quá trình điều hành

– Thứ hai, chưa phân biệt bản chất giữa các nhóm đối tượng được mua nhà ở xã hội. Điểm e khoản 1 Điều 85 áp dụng chung cơ chế hạn chế chuyển nhượng đối với mọi đối tượng mua nhà ở xã hội, trong đó có đối tượng quy định tại điểm k khoản 1 Điều 48 là người bị Nhà nước thu hồi đất nhưng chưa được bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở. Đây là nhóm đối tượng có tính chất đặc thù. Theo Dự thảo Luật và Nghị quyết số 66.15/2026/NQ-CP ngày 13/02/2026, họ được mua nhà ở xã hội mà không phải đáp ứng điều kiện về nhà ở và điều kiện về thu nhập. Việc hỗ trợ nhóm đối tượng này không xuất phát từ chính sách an sinh đối với người có khó khăn về nhà ở hoặc thu nhập, mà nhằm bảo đảm quyền và lợi ích của người bị Nhà nước thu hồi đất.

Vì vậy, việc áp dụng cùng cơ chế hạn chế chuyển nhượng như đối với các nhóm chính sách xã hội khác chưa phản ánh đúng bản chất của chính sách và cần được nghiên cứu theo hướng có cơ chế riêng.

Đề nghị sửa đổi khoản 2 Điều 31 theo hướng bỏ quy định cứng về thời hạn tối thiểu 05 năm, thay bằng quy định: “Bên mua nhà ở thương mại giá phù hợp không được bán lại nhà ở trong thời hạn theo quy định của Chính phủ” để bảo đảm thống nhất với cơ chế áp dụng đối với nhà ở xã hội và tạo điều kiện cho Chính phủ chủ động điều chỉnh thời hạn phù hợp với từng giai đoạn phát triển của thị trường.

“Bên mua, bên thuê mua nhà ở xã hội được bán lại nhà ở trong thời hạn theo quy định của Chính phủ, trừ trường hợp đối tượng quy định tại điểm k khoản 1 Điều 48 của Luật này được thực hiện quyền chuyển nhượng theo quy định của pháp luật về dân sự và pháp luật về đất đai”

7. Cơ chế cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư (Chương VII)

Chương VII Dự thảo (từ Điều 97 đến Điều 109) quy định về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, bao gồm các nội dung về nguyên tắc thực hiện, lựa chọn chủ đầu tư, cơ chế ưu đãi, bồi thường, tái định cư, di dời, cưỡng chế di dời và phá dỡ nhà chung cư.

Quy định tại Dự thảo liên quan đến cơ chế cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư có một số điểm cần được xem xét như sau:

– Thứ nhất, chưa quy định các nguyên tắc cơ bản về xác định hệ số K. Điều 105 mới yêu cầu phương án bồi thường, tái định cư phải xác định hệ số K nhưng chưa quy định các nguyên tắc xác định, căn cứ tính toán, giới hạn áp dụng hoặc cơ chế xử lý khi chủ đầu tư và chủ sở hữu không đạt được thỏa thuận. Đây là nội dung ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi của người dân và nhà đầu tư, đồng thời là vấn đề dễ phát sinh tranh chấp nhất trong quá trình cải tạo chung cư. Vì vậy, Luật cần quy định khung nguyên tắc thay vì giao toàn bộ cho Chính phủ.

– Thứ hai, quyền lựa chọn phương án bồi thường của người dân chưa được bảo đảm đầy đủ. Điều 104 cho phép chủ sở hữu lựa chọn nhận nhà tái định cư, nhà ở xã hội, tiền hoặc quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, Dự thảo chưa quy định nguyên tắc xác định giá trị quy đổi hoặc phương pháp so sánh giá trị giữa các phương án bồi thường. Do đó, quyền lựa chọn mới dừng ở hình thức, trong khi người dân thiếu cơ sở để đánh giá phương án nào bảo đảm quyền lợi của mình.

– Thứ ba, quy định về lựa chọn chủ đầu tư chưa đầy đủ. Điều 103 quy định chủ đầu tư được lựa chọn thông qua Hội nghị nhà chung cư nhưng chưa xác định tỷ lệ biểu quyết thông qua hoặc cơ chế xử lý khi Hội nghị không đạt được sự đồng thuận. Điều này có thể kéo dài quá trình lựa chọn chủ đầu tư và phát sinh tranh chấp trong thực tiễn.

– Thứ tư, cơ chế hỗ trợ tài chính chưa đáp ứng yêu cầu thực tiễn. Nhiều dự án cải tạo chung cư cũ có hiệu quả tài chính thấp do bị khống chế chỉ tiêu quy hoạch, trong khi diện tích thương mại còn lại sau tái định cư không đủ bù đắp chi phí đầu tư. Việc chỉ miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất chưa tạo đủ động lực để thu hút nhà đầu tư. Dự thảo cũng chưa bổ sung các cơ chế hỗ trợ linh hoạt như hỗ trợ hạ tầng, hỗ trợ tài chính hoặc khai thác quỹ đất khác để tạo nguồn lực thực hiện dự án.

Đề nghị xem xét, bổ sung quy định tại Dự thảo theo hướng:  

– Điều 105 Dự thảo theo hướng “Trường hợp chủ đầu tư và chủ sở hữu không đạt được thỏa thuận về hệ số K sau thời hạn theo quy định của Chính phủ thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định hệ số K trên cơ sở kết quả tư vấn định giá độc lập và nguyên tắc bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, chủ sở hữu nhà chung cư và nhà đầu tư.”

– Bổ sung khoản mới tại Điều 103 theo hướng: “Đối với dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư có ý nghĩa về chỉnh trang, tái thiết đô thị hoặc không bảo đảm hiệu quả tài chính theo phương án đầu tư, Hội đồng nhân dân cấp tỉnh được quyết định các cơ chế hỗ trợ bổ sung, bao gồm hỗ trợ đầu tư hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, hỗ trợ tài chính hoặc các cơ chế khác theo quy định của pháp luật để bảo đảm tính khả thi của dự án.”

– Bổ sung quy định tại Điều 103 về lựa chọn chủ đầu tư theo hướng quy định rõ tỷ lệ biểu quyết tối thiểu để Hội nghị nhà chung cư thông qua việc lựa chọn chủ đầu tư (ví dụ trên 50% tổng số chủ sở hữu hoặc đại diện chủ sở hữu), đồng thời quy định cơ chế xử lý khi Hội nghị không đạt được tỷ lệ đồng thuận nhằm bảo đảm tính minh bạch và rút ngắn thời gian triển khai dự án.

8. Về quản lý, sử dụng nhà ở riêng lẻ trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở (Điều 113)

– Khoản 1 Điều 113 Dự thảo quy định “chủ sở hữu có trách nhiệm quản lý mặt ngoài của nhà ở riêng lẻ sau khi nhận bàn giao theo quy hoạch, quy chế quản lý kiến trúc được phê duyệt”. Đề nghị bổ sung nội dung theo “thỏa thuận với chủ đầu tư” vào quy định này nhằm bảo đảm sự thống nhất về kiến trúc, cảnh quan và mỹ quan của dự án đầu tư xây dựng nhà ở; hạn chế các trường hợp tự ý thay đổi mặt ngoài nhà ở làm ảnh hưởng đến tính đồng bộ của toàn khu. Ngoài ra cần có quy định cụ thể về quy chế kiến trúc được duyệt để chủ sở hữu có cơ sở áp dụng.

– Đề nghị sửa đổi, bổ sung khoản 2 Điều 113 Dự thảo như sau: “. Chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở có trách nhiệm quản lý, khai thác, bảo trì hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội phục vụ cho các chủ sở hữu, người sử dụng nhà ở riêng lẻ trong dự án theo đúng nội dung dự án đã được phê duyệt khi chưa thực hiện bàn giao. Khi đến thời hạn bàn giao, căn cứ điều kiện cụ thể của địa phương, Nhà nước thỏa thuận để giao chủ đầu tư thực hiện quản lý, khai thác, bảo trì các công trình này. Chủ sở hữu, người sử dụng nhà ở riêng lẻ trong dự án có trách nhiệm đóng góp kinh phí quản lý, bảo trì hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội thuộc sở hữu chung, sử dụng chung của các chủ sở hữu, người sử dụng nhà ở riêng lẻ trong dự án theo thỏa thuận với chủ đầu tư”. Bổ sung này để làm rõ trách nhiệm của các chủ sở hữu nhà ở trong việc đóng góp kinh phí bảo trì phần sở hữu chung và hệ thống hạ tầng dùng chung của dự án, bảo đảm có nguồn kinh phí phục vụ công tác bảo trì, duy tu công trình sau khi đưa vào sử dụng và hạn chế phát sinh tranh chấp trong quá trình quản lý, vận hành và thống nhất với cơ chế áp dụng cho Nhà có mục đích lưu trú.

9. Phần sở hữu riêng và sở hữu chung trong nhà chung cư và cách xác định diện tích (Điều 121)

Điểm b khoản 2 Điều 121 Dự thảo liệt kê các không gian và hệ thống thuộc sở hữu chung của nhà chung cư. Tuy nhiên, quy định này vẫn chưa quy định đầy đủ. 

Trên thực tế, các tuyến ống cấp nước từ điểm đấu nối hoặc đồng hồ tổng đến bể chứa của tòa nhà/đường cáp quang, … không tạo ra giá trị sử dụng riêng cho bất kỳ căn hộ nào mà phục vụ đồng thời toàn bộ chủ sở hữu trong nhà chung cư. Việc sửa chữa, thay thế các tuyến ống này nhằm duy trì khả năng vận hành của hệ thống chung của công trình, không phải nhằm phục vụ lợi ích riêng của một chủ sở hữu cụ thể. Do đó, cần xác định đây là bộ phận của hệ thống kỹ thuật dùng chung, thuộc phần sở hữu chung của nhà chung cư và chi phí bảo trì, sửa chữa, thay thế được thực hiện từ kinh phí bảo trì phần sở hữu chung theo quy định của Luật. 

Đề nghị sửa đổi điểm b khoản 2 Điều 121 Dự thảo như sau:

1. b) Không gian và hệ thống kết cấu chịu lực, trang thiết bị sử dụng chung trong nhà chung cư bao gồm: khung, cột, tường chịu lực, tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, sàn, mái, sân thượng, hành lang, cầu thang bộ, thang máy, đường thoát hiểm, lồng xả rác, hộp kỹ thuật và tường bao hộp kỹ thuật (nếu có), hệ thống cấp điện, cấp nước, cấp ga, thoát nước, bể phốt, thu lôi, hệ thống phòng cháy, chữa cháy và các phần khác không thuộc phần sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư, hệ thống thông tin liên lạc, phát thanh, truyền hình thoát nước, bể phốt, thu lôi, hệ thống phòng cháy, chữa cháy và các phần khác không thuộc phần sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư; và toàn bộ công trình, đường ống, cáp kỹ thuật, thiết bị phục vụ việc tiếp nhận, truyền dẫn, phân phối các dịch vụ này đến nhà chung cư, bao gồm cả các công trình, đường ống, cáp kỹ thuật, thiết bị được lắp đặt ngoài phạm vi nhà chung cư nhưng chỉ phục vụ riêng cho nhà chung cư đó; các công trình, đường ống, cáp kỹ thuật, thiết bị này được xác định là một bộ phận của hệ thống kỹ thuật dùng chung và thuộc phần sở hữu chung của nhà chung cư.”

Đồng thời đề nghị bổ sung thêm điểm đ “đ) Đối với các thiết bị kỹ thuật thuộc hệ thống kỹ thuật dùng chung của nhà chung cư nhưng có chức năng đo đếm hoặc kiểm soát việc cung cấp dịch vụ cho từng căn hộ, việc bảo trì, kiểm định, sửa chữa và thay thế được thực hiện như đối với hệ thống kỹ thuật dùng chung và được sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung theo quy định của Luật này”. Bởi vì, đồng hồ nước là một cấu phần của hệ thống cấp nước chung, không phải là một thiết bị độc lập của căn hộ. Việc kiểm định, thay thế là yêu cầu để bảo đảm an toàn, vận hành liên tục và tính chính xác của toàn bộ hệ thống cấp nước.Vì vậy, kinh phí kiểm định và thay thế nên được coi là chi phí bảo trì hệ thống kỹ thuật dùng chung, đủ cơ sở sử dụng Quỹ bảo trì.

10. Chỗ để xe của nhà chung cư (Điều 122)

Điểm b Khoản 2 quy định chỗ để xe ô tô người mua thỏa thuận mua/thuê; nếu không thì thuộc sở hữu chủ đầu tư và chủ đầu tư không được tính vào giá bán, giá thuê mua căn hộ.

 Quy định trên chưa giải quyết cho trường hợp, người mua chỗ để xe không còn là chủ sở hữu của căn hộ thì như thế nào. Trường hợp người mua chỗ để xe không còn là chủ sở hữu căn hộ thì việc tiếp tục giữ chỗ để xe sẽ làm giảm cơ hội tiếp cận của cư dân khác, cần có quy định phải chuyển nhượng lại để phục vụ đúng cư dân tòa nhà. Đề nghị bổ sung vào cuối điểm b khoản 2 đoạn sau: “Trường hợp người mua, thuê mua chỗ để xe ô tô mà không còn là chủ sở hữu nhà chung cư thì phải bán lại cho chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở hoặc bán lại chủ sở hữu nhà chung cư.”

11. Quản lý, bàn giao, khai thác công trình hạ tầng kỹ thuật khu vực có nhà chung cư (Điều 123)

Khoản 1, 2 Điều 123 Dự thảo quy định đối với công trình thuộc trường hợp phải bàn giao thì sau khi nghiệm thu chủ đầu tư có văn bản đề nghị bàn giao ngay khi công trình hoàn thành đưa vào sử dụng, cơ quan nhà nước tiếp nhận công trình hạ tầng kỹ thuật khu vực có nhà chung cư có trách nhiệm tiếp nhận để quản lý, khai thác, sử dụng, việc bàn giao, tiếp nhận phải được lập thành văn bản.

Đề xuất bổ sung cơ chế mở để linh động trong việc xử lý bàn giao hạng mục hạ tầng kỹ thuật tại dự án. Ví dụ: hệ thống xử lý nước thải đã hoàn thành và được nghiệm thu nhưng để đảm bảo điều kiện về vận hành cần có thời gian chạy thử,… Đồng thời bổ sung thời hạn để các bên thực hiện để tránh việc xử lý kéo dài ảnh hưởng đến trách nhiệm quản lý/sử dụng/duy tu. 

Đề nghị sửa đổi, bổ sung khoản 1, 2 Điều 123 như sau:

“1. Đối với công trình thuộc trường hợp phải bàn giao thì sau khi nghiệm thu theo quy định của pháp luật về xây dựng thì chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở có văn bản đề nghị bàn giao kèm theo hồ sơ công trình hạ tầng kỹ thuật phải bàn giao theo nội dung dự án được phê duyệt gửi cơ quan có thẩm quyền tiếp nhận ngay khi công trình hoàn thành đưa vào sử dụng hoặc khi hoàn thành đầu tư xây dựng dự án.

2. Trong vòng 30 ngày kể từ ngày tiếp nhận hồ sơ tại Khoản 1, Cơ quan tiếp nhận công trình hạ tầng kỹ thuật khu vực có nhà chung cư có trách nhiệm tiếp nhận để quản lý, khai thác, sử dụng trừ trường hợp có thỏa thuận để Chủ đầu tư tiếp tục quản lý, khai thác theo quy định tại Khoản 2 Điều 115 Luật này, việc bàn giao, tiếp nhận phải được lập thành văn bản”.

Đề nghị bổ sung Khoản 6: “6. Kinh phí bảo trì, quản lý vận hành công trình hạ tầng kỹ thuật quy định tại khoản 3 và khoản 5 Điều này do chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư đóng góp theo thỏa thuận với chủ đầu tư.” Nhằm bảo đảm nguyên tắc công bằng, người thụ hưởng dịch vụ có trách nhiệm đóng góp chi phí tương ứng, tạo cơ sở pháp lý minh bạch để chủ đầu tư thỏa thuận, thu kinh phí quản lý, bảo trì hạ tầng kỹ thuật khu vực có nhà chung cư.

12. Về Hội nghị nhà chung cư (Điều 124)

Khoản 2 Điều 124 Dự thảo quy định “2. …Việc tổ chức Hội nghị nhà chung cư được thực hiện thông qua hình thức họp trực tiếp hoặc trực tuyến; hoặc kết hợp họp trực tiếp và họp trực tuyến.”. Việc họp trực tuyến tiềm ẩn nhiều rủi ro liên quan đến tính công bằng, minh bạch trong biểu quyết. Đề nghị bổ sung vào cuối Khoản 2: “Chính phủ quy định chi tiết điều kiện, hình thức và các yêu cầu đối với hình thức họp trực tuyến.” để các cơ sở đủ điều kiện thì mới được tiến hành họp trực tuyến, tránh chủ đầu tư hoặc ban quản trị có yêu cầu không phù hợp.

13. Về Ban quản trị nhà chung cư (Điều 125)

Khoản 4 Điều 125 Dự thảo quy định “4. Trường hợp Ban quản trị không có đủ năng lực để thực hiện trách nhiệm của Ban quản trị thì được thuê đơn vị chuyên nghiệp để thực hiện một số chức năng của Ban quản trị.”. Cần gắn quyền hạn với trách nhiệm cụ thể để tránh trường hợp ban quản trị thoái thác trách nhiệm hoặc chồng chéo với Công ty quản lý vận hành, đồng thời giảm thiểu các rủi ro về việc ban quản trị yêu cầu ban quản lý kiểm soát kết quả công việc của các đơn vị do ban quản trị thuê. Đề nghị bổ sung vào cuối khoản 4 “Ban Quản trị vẫn là đơn vị chịu trách nhiệm trước cư dân, Hội nghị nhà chung cư về kết quả thực hiện công việc của đơn vị này và việc thực hiện chức năng, nhiệm vụ của Ban Quản trị theo Luật này và quy định pháp luật có liên quan.“.

14. Đề xuất bổ sung Điều 126 (mới) về Giải quyết bất đồng giữa Ban quản trị và đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư

Hiện nay Luật quy định quyền, nghĩa vụ của Ban quản trị (BQT) và đơn vị quản lý vận hành (BQL), nhưng không có cơ chế xử lý khi hai chủ thể này phát sinh bất đồng trong quá trình quản lý vận hành. Hệ quả là nhiều vấn đề như: Phê duyệt kế hoạch bảo trì, sửa chữa; Lựa chọn nhà thầu; Quyết toán chi phí; Nhân sự vận hành; Chất lượng dịch vụ; Khai thác phần sở hữu chung… đều phải gửi UBND cấp huyện, Sở Xây dựng hoặc khởi kiện ra Tòa án. Quá trình này kéo dài nhiều tháng, thậm chí nhiều năm, ảnh hưởng trực tiếp đến hoạt động quản lý vận hành và quyền lợi của cư dân.

Đề nghị bổ sung Điều 126 (mới) sau Điều 125 (đẩy các điều khoản tiếp theo lùi lại) như sau: “Điều 126. Giải quyết bất đồng giữa Ban quản trị và đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư 1. Trường hợp phát sinh bất đồng giữa Ban quản trị và đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư… các bên có trách nhiệm ưu tiên thương lượng, hòa giải… 2. Trường hợp thương lượng, hòa giải không thành, một trong các bên có quyền đề nghị Ủy ban nhân dân cấp xã hoặc cơ quan quản lý nhà ở thực hiện hòa giải… trước khi khởi kiện. 3. Trong thời gian giải quyết bất đồng, Ban quản trị và đơn vị quản lý vận hành có trách nhiệm tiếp tục thực hiện đầy đủ các công việc cần thiết để bảo đảm việc quản lý vận hành… và không được đơn phương ngừng hoặc cản trở hoạt động quản lý vận hành… 4. Chính phủ quy định chi tiết trình tự, thủ tục hòa giải và giải quyết bất đồng…”

15. Về Nguyên tắc xác định giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư (Điều 127)

Điểm b khoản 3 Điều 127 Dự thảo quy định: “b) …trường hợp không thỏa thuận được giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư thì áp dụng mức giá trong khung giá dịch vụ do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành.”. Khung giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành hiện áp dụng cho nhà chung cư thuộc tài sản công thường ở mức thấp, không phản ánh đầy đủ chi phí quản lý vận hành thực tế của nhà chung cư thương mại. Việc quy định rõ áp dụng “mức tối đa” của khung giá khi các bên không thỏa thuận được nhằm bảo đảm quyền lợi hợp pháp của đơn vị quản lý vận hành, tránh tình trạng áp dụng tùy nghi mức giá thấp trong khung, đồng thời hạn chế tranh cãi phát sinh trong quá trình áp dụng, tương tự cách tiếp cận đã được quy định tại Thông tư số 37/2009/TT-BXD trước đây.

Đề nghị sửa đoạn cuối điểm b thành: “…áp dụng tạm thu theo mức tối đa trong khung giá dịch vụ do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành.”

16. Về kinh phí bảo trì của nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu (Điều 128)

Khoản 2 Điều 128 Dự thảo quy định: “2. Đối với căn hộ, phần diện tích khác… chủ đầu tư giữ lại… thì chủ đầu tư… phải đóng kinh phí bảo trì là 2% giá trị căn hộ… phần giá trị này được tính theo giá bán căn hộ có giá cao nhất của nhà chung cư đó…”.

Phần diện tích hầm để xe là tiện ích phục vụ chung cho cư dân và khách vãng lai tại dự án, không phải là một sản phẩm thương mại để kinh doanh như căn hộ chung cư hay shop thuộc nhà chung cư. Thực tế, diện tích hầm xe gần như tách biệt độc lập với hệ thống vận hành chung của khu căn hộ thuộc nhà chung cư. Vì vậy, cần làm rõ diện tích hầm để xe của nhà chung cư vào phạm vi loại trừ việc đóng kinh phí bảo trì nhà chung cư.

Với các căn hộ còn lại tại nhà chung cư mà Chủ đầu tư giữ lại không bán: thường là các căn hộ xấu. Vì vậy việc tính phí bảo trì theo đơn giá cao nhất của nhà chung cư thực sự không hợp lý. Theo đó, cần quy định theo hướng tính theo mức giá trung bình cộng của các căn hộ đã bán tính tới thời điểm nhà chung cư được đưa vào sử dụng hoặc tạm tính theo căn có đơn giá cao nhất, nhưng khi chủ đầu tư bán được thì sẽ tính lại kinh phí bảo trì theo đúng giá bán thực tế. Nếu thừa thì Chủ đầu tư được nhận lại phần thừa và nếu thiếu thì Khách hàng mua sẽ đóng bổ sung để đảm bảo Kinh phí bảo trì được thu theo đúng giá bán thực tế của từng căn hộ, đảm bảo công bằng giữa các chủ sở hữu của nhà chung cư

Đề nghị sửa khoản 2 như sau: “2. Đối với căn hộ, phần diện tích khác… chủ đầu tư… giữ lại… trừ phần diện tích thuộc sở hữu chung và diện tích hầm để xe thì chủ đầu tư… phải đóng kinh phí bảo trì là 2% giá trị căn hộ… Sau khi căn hộ, phần diện tích khác được bán cho chủ sở hữu thì kinh phí bảo trì sẽ được tính theo giá bán thực tế, trường hợp có chênh lệch sẽ được các bên thanh toán theo quy định.”.

17. Về Quản lý sử dụng nhà có mục đích lưu trú (Khoản 1 Điều 131)

Khoản 1 Điều 131 Dự thảo quy định: “1. Nhà có mục đích lưu trú được sử dụng đúng mục đích… và không được chuyển đổi thành nhà ở.”

Việc chuyển đổi công năng sang nhà ở được thực hiện khi pháp luật có liên quan cho phép và đáp ứng đủ điều kiện. Cấm tuyệt đối là chưa phù hợp với nguyên tắc chung của Dự thảo Luật Nhà ở. Đề nghị bỏ cụm từ “và không được chuyển đổi thành nhà ở”.

18. Về Thế chấp nhà ở, dự án nhà ở (Điểm b Khoản 2 Điều 140)

Đề xuất sửa đổi khoản 2 Điều 140 như sau: “2. Việc thế chấp nhà ở, dự án đầu tư xây dựng nhà ở được thực hiện như sau:

1. a) Chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở được thế chấp một phần hoặc toàn bộ dự án hoặc thế chấp nhà ở xây dựng trong dự án tại tổ chức tín dụng, tổ chức kinh tế đang hoạt động tại Việt Nam, cá nhân theo quy định của pháp luật để vay vốn phục vụ cho việc đầu tư dự án đó hoặc xây dựng nhà ở đó; việc thế chấp dự án hoặc nhà ở phải bao gồm cả thế chấp quyền sử dụng đất, trừ trường hợp thế chấp nhà chung cư.
2. b) Trường hợp chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở đã thế chấp một phần hoặc toàn bộ dự án hoặc nhà ở mà có nhu cầu huy động vốn theo quy định của pháp luật về nhà ở hoặc có nhu cầu bán, cho thuê mua nhà ở đó thì phải giải chấp một phần hoặc toàn bộ dự ánhoặc nhà ở và quyền sử dụng đất khi ký hợp đồng huy động vốn, hợp động mua bán, thuê mua nhà ở với khách hàng,trừ trường hợp được bên góp vốn, bên tài trợ, bên mua, thuê mua nhà ở và bên nhận thế chấp đồng ý không phải giải chấp hoặc bên mua, bên thuê mua đồng ý trở thành bên thế chấp theo quy định của pháp luật dân sự. Trước khi hợp đồng huy động vốn, hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, thì chỉ cần bên nhận thế chấp đồng ý không phải giải chấp.”.

Cần làm rõ thời điểm xin chấp thuận của từng chủ thể liên quan: tại thời điểm ký hợp đồng mà chưa giải chấp thì cần sự đồng ý của bên thế chấp và bên ký kết hợp đồng là bên tham gia góp vốn, bên tài trợ, bên mua, thuê mua nhà ở và bên nhận thế chấp. Trước khi ký các hợp đồng này, cụ thể là khi thực hiện thủ tục xin chấp thuận huy động vốn tại Sở Xây dựng các địa phương thì chỉ cần có công văn chấp thuận không cần phải giải chấp của bên nhận thế chấp vì ở thời điểm này về thực tế chưa có bên tham gia góp vốn, bên tài trợ, bên mua, bên thuê mua nhà ở.

19. Về Quy định chuyển tiếp (Điểm h Khoản 6 Điều 146)

Điểm h khoản 6 Dự thảo quy định: “h) Trường hợp chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội đã dành diện tích nhà ở xã hội trong dự án… để cho thuê… nhưng đến ngày Luật này có hiệu lực thi hành chưa cho thuê được thì được bán…”.

Hiện nay, pháp luật chưa có quy định hoặc tiêu chí cụ thể để xác định thế nào là trường hợp chủ đầu tư “đã dành” diện tích nhà ở xã hội để cho thuê. Việc sử dụng từ “đã” có thể dẫn đến nhiều cách hiểu và phát sinh vướng mắc trong quá trình xác định đối tượng được áp dụng quy định chuyển tiếp.

Trong khi đó, bản chất của quy định chuyển tiếp là xử lý đối với các dự án nhà ở xã hội được phê duyệt theo quy định trước đây và có bố trí quỹ nhà ở để cho thuê theo yêu cầu của pháp luật tại thời điểm thực hiện dự án. Do đó, việc sử dụng cụm từ “có diện tích nhà ở xã hội để cho thuê” sẽ phản ánh chính xác hơn phạm vi điều chỉnh của quy định, dễ áp dụng và tránh phát sinh cách hiểu khác nhau trong thực tiễn.

Đề nghị sửa đoạn đầu điểm h: “h) Trường hợp theo hồ sơ dự án chủ đầu tư dự án… đã có dành diện tích nhà ở xã hội… nhưng đến ngày Luật này có hiệu lực thi hành chưa cho thuê được hoặc chưa cho thuê thì được bán, cho thuê mua quỹ nhà ở này theo điều kiện, trình tự, thủ tục quy định của Luật này.”

20. Kỹ thuật soạn thảo văn bản

Đề nghị rà soát lại toàn bộ Dự thảo về dẫn chiếu các điều khoản, bởi vì trong Dự thảo có nhiều điều khoản dẫn chiếu chưa chính xác, ví dụ: khoản 2 Điều 82 Dự thảo quy định “2. Giá bán, giá thuê mua nhà ở xã hội không bao gồm kinh phí bảo trì do người mua phải nộp theo quy định tại Điều 127 của Luật này.”. Dẫn chiếu sai điều khoản. Kinh phí bảo trì của nhà chung cư được quy định tại Điều 128. Đề nghị sửa “Điều 127” thành “Điều 128”.

Trên đây là tổng hợp ý kiến của các doanh nghiệp, hiệp hội đối với Dự thảo Luật Nhà ở. Rất mong cơ quan soạn thảo cân nhắc để chỉnh sửa, hoàn thiện Dự thảo này.

Trân trọng cảm ơn sự hợp tác của Quý Cơ quan./.