Tổng hợp góp ý Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi)

Kính gửi: Bộ Tư pháp

                 Bộ Xây dựng

Ngày 22/7/2026, Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) đã phối hợp với Bộ Tư pháp và Bộ Xây dựng tổ chức Hội thảo lấy ý kiến doanh nghiệp đối với Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản và Dự thảo Luật Nhà ở. VCCI gửi tới Quý Bộ bản tổng hợp ý kiến góp ý của doanh nghiệp, hiệp hội, chuyên gia tại Hội thảo này đối với Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sau đây gọi tắt là Dự thảo) như sau:

1. Công khai thông tin hệ thống dữ liệu (Điều 5 và Điều 53-55)

Điều 5 Dự thảo yêu cầu chủ đầu tư tự công khai thông tin. Điều 53-55 thiết kế hệ thống tập trung liên thông nhưng không quy định giá trị pháp lý của dữ liệu.

Cách thiết kế hiện tại có nguy cơ biến hệ thống thành “kho dữ liệu tự khai” do chưa xác lập bước kiểm tra trạng thái pháp lý đã được cơ quan thẩm quyền xác thực. Việc bỏ nguyên tắc dữ liệu điện tử có giá trị pháp lý (như Điều 74 Luật 2023) làm yếu đi giá trị sử dụng của hệ thống.

Đề nghị khôi phục nguyên tắc giá trị pháp lý của dữ liệu đã được xác thực điện tử. Ghi nhận quyền tin cậy hợp lý của người mua thiện chí khi sử dụng dữ liệu đã xác thực làm căn cứ giao dịch. 

2. Điều kiện đối với tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản (Điều 7)

Điểm c khoản 2 Điều 7 Dự thảo yêu cầu doanh nghiệp phải có vốn chủ sở hữu không thấp hơn 20% tổng vốn đầu tư dự án đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 ha, không thấp hơn 15% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 ha trở lên.

Trên thực tế, đối với các dự án mà chủ đầu tư đã thực hiện một phần hoặc gần như toàn bộ dự án (nhưng chưa hoàn thành việc quyết toán), thì với quy định hiện hành, chủ đầu tư vẫn phải đáp ứng về tỷ lệ vốn chủ sở hữu cho dự án đó tính trên 100% tổng vốn đầu tư của dự án. Điều này gây khó khăn cho các chủ đầu tư thực hiện nhiều dự án do phải chứng minh năng lực tài chính với cùng tỷ lệ cho cả các dự án mới, các dự án đang thực hiện, lẫn các dự án đã sắp hoàn thành.

Ngoài ra, khi tăng tổng vốn đầu tư của dự án, thì chủ đầu tư phải tăng vốn chủ sở hữu để đảm bảo tỷ lệ theo đúng quy định. Do đó, với phần công trình của dự án đã được xây dựng và hoàn thành xây dựng cần có cơ chế giảm vốn chủ sở hữu tương ứng để tạo điều kiện cho chủ đầu tư triển khai tiếp các dự án mới.

Để đảm bảo tính hợp lý và tạo thuận lợi cho các chủ đầu tư triển khai dự án, đề nghị bổ sung tại điểm c khoản 2 Điều 7 Dự thảo quy định “Tại mỗi dự án bất động sản, vốn chủ sở hữu được điều chỉnh giảm tương ứng với phần dự án bất động sản đã được thực hiện và được nghiệm thu hoàn thành hạng mục công trình xây dựng, công trình xây dựng, công trình kỹ thuật, công trình xã hội của dự án đó theo quy định của pháp luật về xây dựng.”

3. Đối tượng được mua, thuê, thuê mua bất động sản của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản (Điều 9)

Điểm b khoản 2 Điều 9 Dự thảo quy định cá nhân nước ngoài, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài được “mua, thuê mua căn hộ du lịch và căn hộ kết hợp văn phòng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng”. Pháp luật về nhà ở đã cho phép cá nhân nước ngoài mua một số loại nhà ở. Việc bổ sung quyền mua nhà có mục đích lưu trú và công trình xây dựng có thời hạn sẽ mở rộng sản phẩm du lịch, thu hút nguồn lực xã hội đầu tư cơ sở hạ tầng và tăng khả năng huy động vốn cho phát triển du lịch. Đề nghị sửa đổi quy định tại điểm b khoản 2 Điều 9 thành “Mua, thuê mua nhà có mục đích lưu trú, căn hộ du lịch và căn hộ kết hợp văn phòng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng”.

4. Nguyên tắc kinh doanh bất động sản có sẵn (Điều 11)

– Đề nghị bổ sung nội dung “trên cùng một thửa đất” vào quy định tại điểm a khoản 1 Điều 11 như sau: “1. Việc mua bán, thuê mua bảo đảm nguyên tắc:

1. a) Phải gắn với chuyển quyền sử dụng đất, trừ trường hợp Luật Đất đai, Luật Nhà ở có quy định khác. Các chủ sở hữu đối với các căn hộ chung cư, căn hộ du lịch, căn hộ kết hợp văn phòng, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng, có nhiều chủ sở hữu trên cùng một thửa đất thì có quyền sử dụng đất theo hình thức sử dụng chung” để phù hợp với khoản 1 Điều 135 của Luật đất đai 2024 và Điểm b, Khoản 5, Điều 8 Thông tư 10/2024/TT-BTNMT được sửa đổi bởi Thông tư 23/2025/TT-BNNMT.

– Về thanh toán bất động sản có sẵn:

Dự thảo chỉ quy định về nguyên tắc thanh toán trong thuê mua bất động sản có sẵn, thanh toán trong mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai, mà chưa quy định về nguyên tắc thanh toán trong mua bán bất động sản có sẵn. Đề nghị bổ sung nguyên tắc “Việc thanh toán trong mua bán bất động sản có sẵn được thực hiện theo thỏa thuận của các bên” vào quy định tại điểm đ khoản 1 Điều 11 Dự thảo để chủ đầu tư và người mua có đủ cơ sở pháp lý trong việc thỏa thuận tiến độ cụ thể và các bên liên quan như ngân hàng cho người mua vay vốn có cơ sở thẩm định tiến độ giải ngân.

– Về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Đề nghị bổ sung nguyên tắc về cấp giấy chứng nhận cho Chủ đầu tư, người mua, người thuê mua bất động sản tương tự như nhà ở (được quy định tại Khoản 4, Điều 13 dự thảo Luật Nhà ở) “3. Đối với bất động sản được đầu tư xây dựng theo dự án để bán, cho thuê mua thì không cấp Giấy chứng nhận cho chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng bất động sản mà cấp Giấy chứng nhận cho người mua, thuê mua bất động sản, trừ trường hợp chủ đầu tư đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của Luật Đất đai. Trường hợp chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng bất động sản có nhu cầu cấp Giấy chứng nhận đối với bất động sản chưa bán, chưa cho thuê mua thì được cấp Giấy chứng đối với bất động sản đó; trường hợp chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng bất động sản để cho thuê thì được cấp Giấy chứng nhận đối với bất động sản đó”.

Nguyên tắc này sẽ giảm bớt thủ tục hành chính trong khâu cấp giấy chứng nhận cho người mua, thuê mua bất động sản và để chủ đầu tư hoàn thành thủ tục xin cấp giấy chứng nhận cho người mua, người thuê mua bất động sản trong thời gian sớm nhất có thể.

– Gia hạn thời hạn sử dụng đất, thời hạn sở hữu tài sản gắn liền với đất

Đề nghị bổ sung nguyên tắc “4. Khi hết thời hạn sử dụng đất và thời hạn sở hữu tài sản gắn liền với đất, thì người mua, người thuê mua được gia hạn thời hạn sử dụng đất, gia hạn thời hạn sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật về xây dựng và Luật này. Chính phủ quy định chi tiết khoản này”, tương tự của nhà có mục đích lưu trú được quy định tại khoản 3, 4 Điều 42 dự thảo Luật Nhà ở. Về pháp lý, có rất nhiều bất động sản không phải nhà ở được xây dựng trên đất không phải đất ở và thời hạn sử dụng đất, thời hạn sở hữu tài sản gắn liền với đất là có thời hạn. Luật Kinh doanh bất động sản 2014, 2023 đều chưa quy định về vấn đề này. Do đó, cần bổ sung để có cơ chế pháp lý thực hiện cho các loại bất động sản có thời hạn tại các dự án để đảm bảo rõ ràng, thuận lợi trong quá trình thực hiện.

5. Về điều kiện của bất động sản có sẵn đưa vào kinh doanh (Điều 12)

– Điều kiện về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Điểm đ khoản 2 Điều 12 Dự thảo quy định một trong các điều kiện để bất động sản có sẵn đưa vào kinh doanh là “có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất hoặc quyết định giao đất theo quy định của pháp luật về đất đai đối với đất gắn với bất động sản”. Đề nghị bổ sung “quyết định cho thuê đất, quyết định công nhận quyền sử dụng đất” vào quy định trên để phù hợp với các trường hợp phát sinh như trường hợp chủ đầu tư được cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất mà không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

– Đối với dự án bất động sản thực hiện trên quỹ đất thanh toán cho dự án PPP

Theo quy định tại điểm d khoản 2, khoản 3 Điều 12 Dự thảo quy định điều kiện để các loại bất động sản có sẵn trong dự án bất động sản được đưa vào kinh doanh phải đáp ứng điều kiện “chủ đầu tư dự án đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và các loại thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có) đối với Nhà nước theo quy định của pháp luật đối với đất gắn với bất động sản đưa vào kinh doanh”.

Quy định yêu cầu nhà đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với diện tích đất được giao trước khi được khai thác, kinh doanh quỹ đất để huy động vốn chỉ phù hợp đối với các dự án bất động sản thực hiện theo cơ chế thông thường, tức Nhà nước giao đất, cho thuê đất và nhà đầu tư nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trước khi khai thác dự án. Đối với quỹ đất thanh toán của dự án đầu tư theo hợp đồng BT, quy định này chưa phù hợp với cơ chế thanh toán đặc thù theo pháp luật về PPP và có thể gây khó khăn cho nhà đầu tư.

Cụ thể, đối với các dự án BT quy mô lớn hoặc dự án đặc thù quy định tại khoản 4 và khoản 5 Điều 16 Nghị định số 257/2025/NĐ-CP, Nhà đầu tư được Nhà nước giao toàn bộ quỹ đất thanh toán ngay sau khi ký hợp đồng BT, mặc dù công trình BT chưa hoàn thành, với điều kiện phải cung cấp bảo lãnh ngân hàng tương ứng với giá trị công trình BT. Tuy nhiên, theo khoản 3 Điều 25 Nghị định số 257/2025/NĐ-CP, việc ghi thu, ghi chi ngân sách nhà nước đối với giá trị quỹ đất thanh toán chỉ được thực hiện tương ứng với giá trị khối lượng công trình BT đã hoàn thành và được nghiệm thu. Khi đó, Nhà đầu tư mới được coi là hoàn thành nghĩa vụ tài chính đối với quỹ đất thanh toán.

Như vậy, mặc dù Nhà đầu tư đã được giao đất và đã cung cấp bảo lãnh ngân hàng theo đúng cơ chế của pháp luật về PPP, nhưng vẫn không thể khai thác, kinh doanh hoặc triển khai dự án trên quỹ đất thanh toán để huy động vốn cho đến khi có khối lượng công trình BT được nghiệm thu và thực hiện ghi thu, ghi chi ngân sách nhà nước. Quy định này làm giảm hiệu quả của cơ chế giao đất sớm nhằm hỗ trợ huy động vốn cho dự án BT theo Nghị định số 257/2025/NĐ-CP, đồng thời có nguy cơ phát sinh vướng mắc trong quá trình triển khai các dự án BT quy mô lớn.

Do đó, để bảo đảm tính thống nhất giữa pháp luật về kinh doanh bất động sản và pháp luật về PPP, dự thảo Luật cần bổ sung quy định loại trừ hoặc có cơ chế áp dụng riêng đối với quỹ đất thanh toán của dự án BT, bảo đảm phù hợp với cơ chế thanh toán quy định tại Nghị định số 257/2025/NĐ-CP, đồng thời tạo điều kiện cho nhà đầu tư khai thác quỹ đất theo đúng mục tiêu huy động nguồn lực và đẩy nhanh tiến độ thực hiện dự án.

Cụ thể, đề nghị sửa đổi bổ sung khoản 3 theo hướng:

“3. Đối với dự án bất động sản thực hiện trên quỹ đất thanh toán cho dự án đầu tư theo hình thức hợp đồng xây dựng – chuyển giao (BT) mà được cơ quan có thẩm quyền quyết định giao quỹ đất cho nhà đầu tư thực hiện dự án BT theo quy định của pháp luật về đầu tư theo phương thức đối tác công tư, chủ đầu tư được đưa bất động sản vào kinh doanh khi đáp ứng các điều kiện quy định tại các điểm a, b, c, đ, e của khoản 2 Điều này và đáp ứng việc xác định hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai theo một trong các điều kiện sau:

a) Nhà đầu tư, doanh nghiệp dự án hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định tại điểm d khoản 2 Điều này; 

b) Nhà đầu tư, doanh nghiệp dự án thực hiện biện pháp bảo đảm bằng bảo lãnh của tổ chức tín dụng hoặc nộp tiền vào tài khoản phong tỏa do cơ quan nhà nước có thẩm quyền mở tại tổ chức tín dụng hoặc Kho bạc Nhà nước hoặc các biện pháp bảo đảm khác thực hiện theo quy định của pháp luật về đầu tư theo phương thức đối tác công tư;

c) Trường hợp nhà đầu tư, doanh nghiệp dự án áp dụng kết hợp các biện pháp bảo đảm quy định tại điểm b khoản này thì giá trị bảo đảm được tính bằng tổng giá trị các biện pháp bảo đảm tối thiểu phải bằng giá trị công trình BT được quy định tại Hợp đồng BT thực hiện theo quy định của pháp luật về đầu tư theo phương thức đối tác công tư”.

Tương tự, đề nghị điều chỉnh quy định tại khoản 6 Điều 19 về điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh như sau:

“6. Đáp ứng điều kiện quy định tại các điểm b, c, d, đ khoản 1, điểm a và điểm d khoản 2 Điều 12 của Luật này. 

Đối với dự án bất động sản thực hiện trên quỹ đất thanh toán cho dự án đầu tư theo hình thức hợp đồng xây dựng – chuyển giao (BT) mà được cơ quan có thẩm quyền quyết định giao quỹ đất cho nhà đầu tư thực hiện dự án BT theo quy định của pháp luật về đầu tư theo phương thức đối tác công tư, Chủ đầu tư dự án được đưa bất động sản vào kinh doanh khi đáp ứng các điều kiện quy định điểm a khoản 2 Điều 12 của Luật này và đáp ứng một trong các điều kiện quy định tại điểm a, b, c  việc xác định hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai theo quy định tại khoản 3 Điều 12 của Luật này”.

– Điểm e khoản 4 Điều 12 Dự thảo quy định “trường hợp công trình xây dựng được xây dựng trên đất Nhà nước cho thuê trả tiền hàng năm thì phải bảo đảm các điều kiện để bên mua, bên thuê mua được”. Quy định này là chưa rõ về điều kiện để các bên mua, bên thuê mua mua được công trình xây dựng được xây dựng trên đất hàng năm. Đề nghị bỏ quy định này.

6. Quyền, nghĩa vụ của chủ đầu tư dự án bất động sản (Điều 13)

Khoản 5 Điều 13 Dự thảo quy định “không được ủy quyền cho tổ chức, cá nhân khác ký hợp đồng đặt cọc, hợp đồng kinh doanh bất động sản. Trường hợp có nhiều nhà đầu tư thực hiện dự án bất động sản theo pháp luật về đầu tư thì các nhà đầu tư được thỏa thuận ủy quyền cho một nhà đầu tư để ký kết hợp đồng đặt cọc, hợp đồng kinh doanh bất động sản”.

Hợp đồng đặt cọc chưa phải hợp đồng chính thức và sau khi ký hợp đồng đặt cọc thì hoàn toàn có khả năng các bên không ký hợp đồng mua bán, thuê mua. Do đó, đề nghị bỏ việc cấm ủy quyền với hợp đồng đặt cọc để tạo sự linh hoạt cho các chủ đầu tư nếu cần. 

Ngoài ra, theo Điều 139 của Bộ luật dân sự, khi ủy quyền, thì bên ủy quyền vẫn là bên chịu trách nhiệm cuối cùng với các bên thứ ba theo các giao dịch mà bên được ủy quyền thực hiện.

Do đó, đề nghị sửa đổi khoản 5 Điều 13 theo hướng:

“5. Không được ủy quyền cho tổ chức, cá nhân khác ký hợp đồng đặt cọc, hợp đồng mua bán, thuê mua kinh doanh bất động sản có sẵn. Trường hợp có nhiều nhà đầu tư thực hiện dự án bất động sản theo pháp luật về đầu tư thì các nhà đầu tư được thỏa thuận ủy quyền cho một nhà đầu tư để ký kết hợp đồng đặt cọc, hợp đồng mua bán, thuê mua kinh doanh bất động sản có sẵn”.

7. Nguyên tắc kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai (Điều 18)

Khoản 1 Điều 18 Dự thảo quy định: “Chủ đầu tư dự án bất động sản có quyền bán, cho thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai trong dự án bất động sản theo quy định của Luật này”. Theo quy định này, chủ đầu tư dự án bất động sản không có quyền cho thuê bất động sản hình thành trong tương lai. Về pháp lý, với bất động sản tương lai, khi chủ đầu tư đủ điều kiện kinh doanh theo hình thức bán, thuê mua, thì Chủ đầu tư cũng cần được ghi nhận quyền cho thuê. Thực tế, có nhiều công trình xây dựng đã được Chủ đầu tư đầu tư, xây dựng nhưng chưa được nghiệm thu hoàn thành công trình vì việc nghiệm thu công trình sẽ phải phụ thuộc vào sự xem xét của Cơ quan có thẩm quyền và cần thời gian. Trong khi chờ cơ quan nhà nước nghiệm thu, chủ đầu tư có thể chủ động tìm kiếm khách thuê và ký Hợp đồng thuê trên cơ sở đảm bảo tiền thuê chỉ tính từ thời điểm Chủ đầu tư bàn giao bất động sản cho khách thuê.

Quyền thuê bất động sản tương lai của Chủ đầu tư cũng đã được ghi nhận tại Luật Kinh doanh bất động sản 2014. Vì vậy đề nghị bổ sung quyền cho thuê để có thể đa dạng hình thức kinh doanh trên cơ sở tuân thủ đầy đủ quy định của pháp luật.

8. Thanh toán, bảo lãnh trong mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai (Điều 20)

Theo quy định tại khoản 1 Điều 20 Dự thảo, việc thanh toán trong mua bán bất động sản hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần theo thỏa thuận của các bên, bên bán không được thu quá 95% giá trị hợp đồng khi bên mua chưa được cấp Giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, đối với phần giá trị còn lại tương đương 5% giá trị hợp đồng được chuyển vào tài khoản phong tỏa mở tại tổ chức tín dụng và tài khoản phong tỏa này sẽ được giải tỏa và chuyển cho chủ đầu tư sau khi bên mua được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Trên thực tế, trường hợp bên mua tự đi làm Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và họ không thực hiện việc này hoặc kéo dài việc đi làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Quy định này sẽ khiến số tiền 5% bị phong tỏa trong thời gian dài và ảnh hưởng đến quyền lợi của chủ đầu tư. Để đảm bảo cân bằng lợi ích giữa hai bên, đề nghị điều chỉnh quy định theo hướng, trong trường hợp bên mua tự thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì chủ đầu tư phải đảm bảo các điều kiện để bất động sản được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và số tiền 5% sẽ được giải tỏa và chuyển cho chủ đầu tư.

– Điểm c khoản 1 Điều 20 Dự thảo quy định: “Trường hợp việc cấp Giấy chứng nhận không thực hiện được do lỗi của chủ đầu tư hoặc dự án thuộc trường hợp phải xử lý theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc theo bản án, quyết định có hiệu lực pháp luật của Tòa án, việc xử lý số tiền trong tài khoản phong tỏa được thực hiện theo thỏa thuận của các bên hoặc theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, bản án, quyết định có hiệu lực pháp luật của Tòa án”. Quy định này cần được xem xét ở các điểm sau:

+ Cần bổ sung cả trường hợp không cấp giấy chứng nhận đối với bất động sản cho bên mua, thuê mua như bên mua, thuê mua không còn đủ điều kiện được sở hữu bất động sản hoặc không nộp đầy đủ hồ sơ bổ sung theo quy định của Cơ quan cấp giấy chứng nhận.

+ Quy định “việc xử lý số tiền trong tài khoản phong tỏa được thực hiện theo thỏa thuận của các bên”. Không rõ trong trường hợp này các bên sẽ được thỏa thuận như thế nào, trong khi điểm b khoản 1 Điều 20 Dự thảo quy định số tiền này chỉ được giải tỏa và chuyển cho chủ đầu tư trong trường hợp bên mua được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Đề nghị quy định rõ về vấn đề này.

– Khoản 3 Điều 20 Dự thảo quy định “trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư dự án bất động sản phải có bảo lãnh của ngân hàng thương mại trong nước … đối với nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư với bên mua, thuê mua”. Quy định này được hiểu, chủ đầu tư dự án bất động sản phải có bảo lãnh của ngân hàng trước khi ký kết hợp đồng mua bán bất động sản.

Theo Điểm b Khoản 1 Điều 13 Thông tư 61/2024/TT-NHNN về bảo lãnh ngân hàng, thì Ngân hàng thương mại chỉ xem xét quyết định cấp bảo lãnh sau khi chủ đầu tư có công văn chấp thuận huy động vốn của Sở xây dựng. Vì Luật Kinh doanh bất động sản quy định trước khi ký hợp đồng mua bán nên một số sở xây dựng địa phương yêu cầu khi chủ đầu tư nộp hồ sơ xin chấp thuận huy động vốn phải gửi kèm Thỏa thuận cấp bảo lãnh và Văn bản cam kết phát hành bảo lãnh của Ngân hàng thương mại. Quy định trên dẫn đến vướng mắc và kéo dài thời gian xin chấp thuận đủ điều kiện ký hợp đồng mua bán, thuê mua của các chủ đầu tư.

Để giải quyết vướng mắc trên, đề nghị sửa đổi quy định trên như sau: “2. Trước Khi ký kết hợp đồng mua bán, thuê mua bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư dự án bất động sản phải có bảo lãnh của ngân hàng thương mại trong nước hoặc chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động hợp pháp tại Việt Nam đối với nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư với bên mua, thuê mua trong trường hợp không bàn giao nhà ở theo cam kết trong hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai. Bên mua, thuê mua được lựa chọn việc có hoặc không có bảo lãnh cho nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với mình”.

9. Điều kiện chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản (Điều 30)

Theo quy định tại điểm e khoản 1 Điều 30 Dự thảo một trong các điều kiện để được chuyển nhượng dự án là “trường hợp dự án đang thế chấp để bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ theo quy định của pháp luật thì phải thực hiện giải chấp”. Quy định này sẽ gây khó khăn cho hoạt động chuyển nhượng. Trên thực tế, khi phải chuyển nhượng dự án, chủ đầu tư gặp nhiều khó khăn về tài chính, nếu yêu cầu phải giải chấp sẽ khiến cho hoạt động chuyển nhượng bị “tắc”. 

Ngoài ra, theo quy định của Bộ luật dân sự 2015 và quy định tại Dự thảo Luật Nhà ở các bên có thể chuyển nhượng mà không cần giải chấp trong trường hợp có sự đồng ý của ngân hàng, bên nhận chuyển nhượng.

Để đảm bảo quyền lợi của các bên, đề nghị điều chỉnh quy định trên theo hướng: “e) Trường hợp dự án đang thế chấp để bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ theo quy định của pháp luật thì phải thực hiện giải chấp, trừ trường hợp bên nhận thế chấp đồng ý không phải giải chấp.”. 

10. Thực hiện chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản (Điều 31)

Khoản 1 Điều 31 Dự thảo quy định: “Đối với dự án đầu tư được lựa chọn chủ đầu tư và thuộc trường hợp được chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc được cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư thì thẩm quyền, thủ tục chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản thực hiện theo quy định của Luật Đầu tư.”. 

Quy định này đang chưa thống nhất với quy định tại Luật Đầu tư về phân định phạm vi áp dụng thủ tục chuyển nhượng dự án bất động sản giữa pháp luật đầu tư và pháp luật đầu tư kinh doanh bất động sản. Đề nghị rà soát với khoản 7 Điều 51 Luật Đầu tư 2025 để thống nhất về quy định liên quan đến chuyển nhượng dự án bất động sản.

11. Về Hợp đồng trong KDBĐS và Hợp đồng mẫu (Điều 33 và 34)

Theo quy định tại điểm a khoản 2 Điều 34 Dự thảo hợp đồng mẫu được áp dụng đối với các giao dịch bán, cho thuê, cho thuê mua các loại bất động sản. Doanh nghiệp cho rằng việc áp dụng bắt buộc hợp đồng mẫu đối với mọi giao dịch bất động sản là chưa phù hợp, nhất là với các sản phẩm cao cấp hoặc khách hàng là bên mua, bên thuê là tổ chức nước ngoài. Trên thực tế, việc thực hiện các giao dịch này hoàn toàn theo thỏa thuận của các bên trên cơ sở tuân thủ các nội dung chính của hợp đồng tại Luật Kinh doanh bất động sản và pháp luật có liên quan.

Đề nghị điều chỉnh lại quy định tại điểm a khoản 2 Điều 34 theo hướng chỉ yêu cầu áp dụng hợp đồng mẫu đối với mua bán, cho thuê, cho thuê mua chung cư, đối với các công trình bất động sản khác chỉ cần tuân thủ các nội dung chính của hợp đồng theo quy định của pháp luật là đủ.

12. Chuyển nhượng hợp đồng kinh doanh bất động sản (Điều 37)

Điểm e khoản 1 Điều 37 Dự thảo quy định “Hợp đồng mua bán nhà có mục đích lưu trú theo quy định của pháp luật về nhà ở có sẵn nhưng nhà có mục đích lưu trú có sẵn chưa có giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật về đất đai;”.

Đề nghị điều chỉnh quy định trên theo hướng: “Hợp đồng mua bán công trình xây dựng, phần diện tích sàn trong công trình xây dựng hình thành trong tương lai; Hợp đồng mua bán công trình xây dựng, phần diện tích sàn trong công trình xây dựng có sẵn nhưng công trình xây dựng, phần diện tích sàn trong công trình xây dựng chưa có giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật về đất đai” để đảm bảo rõ ràng các Hợp đồng được phép chuyển nhượng theo quy định để người mua, thuê mua có cơ sở pháp lý trong việc nộp thuế cho Nhà nước cũng như pháp luật có cơ chế bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người mua, thuê mua bất động sản.

13. Về điều kiện hoạt động của Sàn giao dịch bất động sản và tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản (Điều 40 và Điều 44)

Dự thảo yêu cầu doanh nghiệp, sàn giao dịch phải đăng ký tài khoản trên Hệ thống thông tin của Nhà nước như một điều kiện để được hoạt động. Hiện tại Hệ thống thông tin của Nhà nước chưa hoàn thiện. Đặt ra điều kiện này sẽ làm đình trệ hoạt động của doanh nghiệp.

Đề nghị bỏ yêu cầu phải đăng ký tài khoản trên hệ thống trước khi hoạt động tại khoản 3 Điều 40 và điểm d Điều 44. 

14. Về quy định chuyển tiếp (Điều 62)

• Khoản 4 và khoản 5 Điều 62 Dự thảo Luật KDBĐS quy định:

“4. Hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai đã xác lập theo Luật số 29/2023/QH15 và các văn bản quy định chi tiết, hướng dẫn thi hành trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành nhưng chưa thực hiện bàn giao nhà ở thì không áp dụng quy định tại Điều 20 của Luật này.

5. Hợp đồng kinh doanh bất động sản đã được xác lập theo Luật số 29/2023/QH15 trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành thì tiếp tục thực hiện theo Luật số 29/2023/QH15 và các văn bản quy định chi tiết, hướng dẫn thi hành; trường hợp sửa đổi, bổ sung hợp đồng sau ngày Luật này có hiệu lực thi hành thì các bên phải điều chỉnh, bổ sung các nội dung liên quan về hợp đồng theo quy định của Luật này”.

Theo khoản 4 Điều 62, với Hợp đồng mua bán thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai nếu chưa bàn giao nhà thì hợp đồng đã ký tiếp tục thực hiện theo Luật Kinh doanh bất động sản 2023. Trong khi đó, khoản 5 quy định Hợp đồng kinh doanh bất động sản đã được xác lập… thì tiếp tục thực hiện theo Luật cũ; trường hợp sửa đổi, bổ sung hợp đồng sau ngày Luật có hiệu lực thì phải điều chỉnh, bổ sung các nội dung liên quan theo Luật Kinh doanh bất động sản mới. Như vậy, hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai cũng là một hợp đồng kinh doanh bất động sản, nên đồng thời thuộc phạm vi điều chỉnh của khoản 5. Như vậy, hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai cũng là một hợp đồng kinh doanh bất động sản, nên đồng thời thuộc phạm vi điều chỉnh của khoản 5. Điều này dẫn đến câu hỏi: Nếu hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai chưa bàn giao nhưng sau ngày Luật có hiệu lực các bên ký phụ lục điều chỉnh giá, tiến độ thanh toán hoặc thời gian bàn giao thì: hoản 4 nói không áp dụng Điều 20; Khoản 5 lại yêu cầu điều chỉnh nội dung hợp đồng theo Luật mới. Hai quy định này không áp dụng đồng thời.

Khoản 4 lấy tiêu chí: “chưa thực hiện bàn giao nhà ở”. Nguyên tắc chuyển tiếp của pháp luật dân sự thường căn cứ vào: thời điểm xác lập hợp đồng chứ không căn cứ vào hợp đồng đã thực hiện đến đâu. Khoản 4 và khoản 5 nên thiết kế theo một nguyên tắc thống nhất Hợp đồng đã xác lập hợp pháp trước ngày Luật có hiệu lực tiếp tục thực hiện theo Luật cũ. Nếu các bên thỏa thuận sửa đổi thì tuân theo luật mới.   

Đề nghị quy định thống nhất theo nguyên tắc: hợp đồng đã được xác lập hợp pháp trước ngày Luật này có hiệu lực tiếp tục được thực hiện theo Luật Kinh doanh bất động sản cũ; trường hợp các bên thỏa thuận sửa đổi, bổ sung thì chỉ phần nội dung sửa đổi, bổ sung áp dụng theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản mới.  Nội dung cụ thể sửa đổi khoản 4 khoản 5 Điều 62 Dự thảo Luật là: “Các hợp đồng kinh doanh bất động sản đã được xác lập hợp pháp trước ngày Luật này có hiệu lực tiếp tục được thực hiện theo Luật số 29/2023/QH15 và các văn bản quy định chi tiết, hướng dẫn thi hành; trường hợp các bên thỏa thuận sửa đổi, bổ sung thì chỉ phần nội dung sửa đổi, bổ sung áp dụng theo quy định của Luật này.”

Cách quy định này vừa bảo đảm nguyên tắc không hồi tố của pháp luật, vừa bảo đảm tính ổn định của các giao dịch dân sự và hạn chế phát sinh tranh chấp trong quá trình thực hiện hợp đồng.

– Đề nghị bổ sung Luật Kinh doanh bất động sản 2014 vào khoản 1, 3, 4,7 để kế thừa điều khoản chuyển tiếp của Luật Kinh doanh BĐS 2023 xử lý các trường hợp thực tế đã phát sinh.

Trên đây là tổng hợp ý kiến của các doanh nghiệp, hiệp hội đối với Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản. Rất mong cơ quan soạn thảo cân nhắc để chỉnh sửa, hoàn thiện Dự thảo này.

Trân trọng cảm ơn sự hợp tác của Quý Cơ quan./.