Góp ý dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi)

Kính gửi: Bộ Xây dựng

          Trả lời Công văn số 10153/BXD-QLN của Bộ Xây dựng Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) có một số ý kiến sơ bộ ban đầu đối với Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) như sau:

1. Về tính thống nhất giữa Luật Nhà ở với các văn bản pháp luật khác có liên quan

Luật Nhà ở có các quy định liên quan đến các văn bản pháp luật như Luật Đất đai, Luật Đầu tư, Luật Xây dựng, Luật Đấu thầu, Luật Kinh doanh bất động sản, … Đây là các văn bản pháp luật quan trọng, có mối liên hệ chặt chẽ với nhau và tác động rất lớn đến việc thực hiện dự án đầu tư của các nhà đầu tư. Vì vậy, các quy định cần đảm bảo đồng bộ, thống nhất, tránh chồng chéo. Rà soát sơ bộ, một số quy định tại Dự thảo còn chưa thống nhất với các Luật khác, cụ thể:

1.1. Luật Đất đai

– Về điều kiện chuyển nhượng dự án đầu tư liên quan đến giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024 điều kiện để được chuyển nhượng quyền sử dụng đất là phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Trong khi đó khoản 4 Điều 14 Dự thảo quy định “Đối với nhà ở được đầu tư xây dựng theo dự án để bán, cho thuê mua thì không cấp Giấy chứng nhận cho chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở mà cấp Giấy chứng nhận cho người mua, thuê mua nhà ở, trừ trường hợp chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở có nhu cầu cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở chưa bán, chưa cho thuê mua; trường hợp chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở để cho thuê thì được cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó.”. Quy định này đang được hiểu, chủ đầu tư không cần phải có Giấy chứng nhận vẫn thực hiện chuyển nhượng và giấy chứng nhận được cấp thẳng cho người mua.

Như vậy, giữa Luật Đất đai và Dự thảo đang chưa thống nhất về điều kiện chuyển nhượng là phải có Giấy chứng nhận hay không?

– Về thời gian đăng ký biến động

Khoản 3 Điều 133 Luật Đất đai 2024 quy định, các trường hợp đăng ký biến động trong đó có hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày có biến động, người sử dụng đất phải đăng ký biến động tại cơ quan có thẩm quyền.

Điểm b khoản 3 Điều 29 Dự thảo quy định “Trong thời hạn 50 ngày, kể từ ngày bàn giao nhà ở cho người mua hoặc kể từ ngày bên thuê mua đã thanh toán đủ tiền theo thỏa thuận thì phải nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận cho người mua, người thuê mua nhà ở, trừ trường hợp người mua, thuê mua tự nguyện làm thủ tục đề nghị cấp Giấy chứng nhận”.

Giữa Luật Đất đai và Dự thảo đang chưa quy định thống nhất về thời hạn thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai (thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất).

– Đất để phát triển dự án nhà ở thương mại giá phù hợp: đất khác hay phải có đất ở

Điểm c khoản 2 Điều 30 Dự thảo quy định về đất để phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp theo dự án gồm “Các loại đất khác không phải là đất ở của tổ chức, cá nhân đang có quyền sử dụng đất hoặc thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai”.

Điều 127 Luật Đất đai 2024 quy định đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua cơ chế thỏa thuận phải là “đất ở”, “đất khác và đất ở”, tức là đất thực hiện dự án phải có “đất ở”.

1.2. Luật Đấu thầu

Điểm d1 khoản 7 Điều 3 Luật Đấu thầu (sửa đổi) quy định, tổ chức, doanh nghiệp được tự quyết định lựa chọn nhà thầu đối với các dự án đầu tư kinh doanh.

Điểm đ khoản 2 Điều 10 Dự thảo quy định: “Việc lựa chọn nhà thầu trong hoạt động xây dựng để thực hiện các gói thầu thuộc dự án đầu tư xây dựng nhà ở bằng nguồn vốn đầu tư công, nguồn tài chính công đoàn, vốn của doanh nghiệp nhà nước theo quy định của Luật Doanh nghiệp và doanh nghiệp do doanh nghiệp nhà nước nắm giữ 100% vốn điều lệ được áp dụng hình thức chỉ định thầu rút gọn theo quy định của pháp luật về đấu thầu”. Quy định này đang chưa phù hợp với Luật Đấu thầu. Đề nghị bỏ quy định này.

1.3. Luật Xây dựng

Điểm b khoản 2 Điều 10 Dự thảo quy định nhà ở thương mại giá phù hợp, nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê “Không phải thực hiện thẩm định báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng tại cơ quan chuyên môn về xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng; Chủ đầu tư, người quyết định đầu tư tự tổ chức thẩm định, phê duyệt báo cáo nghiên cứu khả thi và chịu trách nhiệm bảo đảm tuân thủ quy định của pháp luật về xây dựng”.

Đề nghị rà soát để kiến nghị điều chỉnh quy định tại Luật Xây dựng 2025 để thống nhất với quy định này.

1.4. Luật trưng mua, trưng dụng tài sản

Khoản 2 Điều 12 Dự thảo quy định “Nhà ở thuộc sở hữu hợp pháp của tổ chức, cá nhân không bị quốc hữu hóa. Trường hợp thật cần thiết vì lý do quốc phòng, an ninh hoặc vì lợi ích quốc gia, tình trạng khẩn cấp, phòng, chống thiên tai thì Nhà nước quyết định giải tỏa nhà ở thuộc sở hữu hợp pháp của tổ chức, cá nhân và có trách nhiệm bồi thường, hỗ trợ và thực hiện chính sách tái định cư cho chủ sở hữu nhà ở theo quy định của pháp luật. Trường hợp trưng mua, trưng dụng nhà ở thì thực hiện theo quy định của pháp luật về trưng mua, trưng dụng tài sản”

Căn cứ “Trường hợp thật cần thiết vì lý do quốc phòng, an ninh hoặc vì lợi ích quốc gia, tình trạng khẩn cấp, phòng, chống thiên tai” theo quy định của Luật Trưng mua, trưng dụng tài sản Nhà nước sẽ trưng mua hoặc trưng dụng.

Như vậy, quy định trên của Dự thảo đang chồng lấn với pháp luật về trưng mua, trưng dụng tài sản và sẽ xảy ra trường hợp sẽ không xác định được Nhà nước sẽ áp dụng biện pháp giải tỏa nhà ở hay trưng dụng, trưng mua tài sản khi thuộc trường hợp lý do quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, tình trạng khẩn cấp, phòng, chống thiên tai.

2. Thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại (Điều 28)

Khoản 4 Điều 28 Dự thảo quy định “Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tỷ lệ phát triển nhà ở cho thuê, tỷ lệ phát triển nhà ở xã hội trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại hoặc hoán đổi nghĩa vụ thực hiện nhà ở xã hội để làm nhà ở cho thuê.”

Theo quy định của pháp luật hiện hành, trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, chủ đầu tư được quyền lựa chọn một trong ba phương án: thứ nhất, dành tỷ lệ đất để xây dựng nhà ở xã hội; thứ hai, xây nhà ở xã hội ở dự án khác tại đô thị có cùng dự án nhà ở thương mại; thứ ba, đóng tiền tương đương giá trị quỹ đất đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để xây dựng nhà ở xã hội. Đây là quy định được các nhà đầu tư rất hoan nghênh.

Quy định tại Dự thảo đang chưa rõ, liệu cơ chế này có được kế thừa không? Quy định tại khoản 4 Điều 28 Dự thảo có thể đưa đến cách hiểu đang bó hẹp quyền được lựa chọn của chủ đầu tư. Để đảm bảo tính minh bạch, đề nghị quy định rõ về việc chủ đầu tư được quyền lựa chọn các phương án phát triển nhà ở xã hội như quy định của pháp luật hiện hành.

Khoản 1 Điều 31 quy định “Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời giao chủ đầu tư để thực hiện dự án nhà ở thương mại giá phù hợp”. Nếu như nhà ở thương mại đang quy định rất rõ về các phương thức lựa chọn chủ đầu tư, trong khi đối với nhà ở thương mại giá phù hợp lại đang chưa rõ về hình thức lựa chọn chủ đầu tư. Trong trường hợp có hai nhà đầu tư cùng muốn thực hiện dự án nhà ở thương mại giá phù hợp thì sẽ thực hiện hình thức lựa chọn chủ đầu tư như thế nào? Để Chính phủ có cơ sở quy định chi tiết, đề nghị quy định rõ về phương thức lựa chọn này.

Khoản 1 Điều 34 Dự thảo quy định: “Giá bán, giá thuê mua nhà ở thương mại giá phù hợp được xác định theo nguyên tắc bảo đảm tính đúng, tính đủ chi phí theo quy định của pháp luật, theo phương pháp tính giá do Ủy ban nhân dân tỉnh quyết định trên từng khu vực, phù hợp với khả năng chi trả của người dân”.

Cần đánh giá lại tính khả thi của quy định này khi trao quyền cho Ủy ban nhân dân tỉnh xác định phương pháp tính giá. Đề nghị quy định tại Dự thảo các nguyên tắc tính giá, trao quyền cho Chính phủ quy định chi tiết, Ủy ban Nhân dân cấp tỉnh tùy đặc điểm của từng địa phương để xác định.

7. Thế chấp nhà ở và dự án đầu tư xây dựng nhà ở (Điều 134)

Điểm a khoản 2 Điều 134 Dự thảo quy định “Chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở được thế chấp một phần hoặc toàn bộ dự án hoặc thế chấp nhà ở xây dựng trong dự án tại tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam để vay vốn phục vụ cho việc đầu tư dự án đó hoặc xây dựng nhà ở đó; việc thế chấp dự án hoặc nhà ở phải bao gồm cả thế chấp quyền sử dụng đất”.

Doanh nghiệp cho rằng buộc thế chấp dự án phải bao gồm cả thế chấp quyền sử dụng đất gây khó khăn cho chủ đầu tư khi chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất dù đã có quyết định giao đất đủ để thế chấp dự án. Do đó, doanh nghiệp đề nghị quy định việc thế chấp dự án “có thể” bao gồm cả quyền sử dụng đất “theo thỏa thuận của các bên” để tăng tính linh hoạt.

Trên đây là một số ý kiến sơ bộ ban đầu của Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam đối với Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi). Rất mong cơ quan soạn thảo cân nhắc để chỉnh sửa, hoàn thiện Dự thảo này.

Trân trọng cảm ơn sự hợp tác của Quý Cơ quan./.